Digesto Departamental
VOLUMEN V
LIBRO II
PARÁMETROS DE EDIFICACIÓN

PARTE LEGISLATIVA
TÍTULO I Generalidades
CAP. ÚNICO Definiciones Generales
SECC. ÚNICA
Artículo D.149

Normas aplicables. Los edificios que se construyan en el Departa­mento de Maldonado en las zonas indicadas en el Art. D.2 de la presente Ordenanza, deberán ajustarse en lo relativo a alturas, alineaciones y a normas especiales, a las normas que se establecen en esta sección.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 148

Artículo D.150

Cuadros de parámetros. Los cuadros de cada sector, zona o subzona  establecerán los tipos de edificación permitida, las exigencias en materia de áreas y frentes mínimos de los predios y los parámetros referentes a las condiciones y usos del suelo que rijan en cada caso.

En los artículos siguientes se explicitan las abreviaturas y definiciones empleadas en dichos cuadros.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 149

Artículo D.151

Superficie del terreno (ST). Es la que resulta del título de propiedad y del plano de mensura.

Cuando un predio pertenezca a más de una zona o subzona, se definen las superficies del predio correspondiente a cada una, las que se denominan ST1, ST2, etc. debiendo su suma ser igual a la que resulta del título de propiedad y del plano de mensura.

Las edificaciones deberán cumplir con los parámetros de edificación de la zona o subzona donde se implanten, pudiendo utilizar el total de la edificabilidad resultante de la suma de las correspondientes a cada una de ellas.

Se deberá indicar en el Plano de Ubicación las zonas o subzonas a que pertenece el predio, las áreas correspondientes a cada una de ellas y un cuadro con el cálculo de la edificabilidad total y la forma que se utilizará en el proyecto.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 150
Dto.Jta.Dep. 3918 de 2013-07-30 Artículo 1

Artículo D.152

Frente del terreno (FT). Es la longitud del lado o lados que separan el predio de las vías o espacios públicos.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 151

Artículo D.153

Área mínima de terreno por unidad locativa. Es el área de terreno necesaria para construir más de una Unidad Locativa en un mismo padrón. Para los programas de edificios con grandes superficies, como depósitos, locales comerciales, etc., se computará una unidad locativa por cada 100 m2 de área edificada.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 03733 de 1999-10-19 Artículo 10

Artículo D.154

Altura total de la edificación (HE).

Es la máxima altura de un edificio, medida a partir del nivel de referencia definido en cada zona, hasta el tope del pretil del último nivel (en el caso de cubiertas horizontales) o hasta el promedio de altura del último nivel (en el caso de cubiertas inclinadas). 

La altura máxima de cumbrera no podrá superar el 15% de la altura máxima, en una longitud mayor al 50% del desarrollo lineal de la fachada.

En los bloques de Altura Total de edificación (HE) = 9m o superior, sin aumentar el número de Plantas autorizadas o niveles en los parámetros de cada zona o subzona, la Altura total de la edificación (HE) podrá superar el 15% de la altura máxima admitida, condicionado a que el exceso de altura sea consecuencia, exclusivamente, del aumento en la altura interior de los locales.

La altura interior de estos locales no podrá ser mayor a 3.5m, con excepción del área destinada a Hall de acceso al edificio. En caso de que los parámetros de cada zona o subzona no establezcan el número máximo de Plantas autorizadas o niveles, ésta se obtendrá del cociente entre la Altura total de la edificación establecida por la norma y 2.60m (Número de Plantas autorizadas = HE/2.60m)

 

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 152
Dto.Jta.Dep. 04040/2021 de 2021-11-23 Artículo único

Artículo D.155

Nivel cero. En las zonas en que la Ordenanza refiera las alturas respecto a un punto, éste se considerará de acuerdo a lo establecido en cada caso. En los predios esquina, el nivel cero será el promedio de los niveles de los puntos de referencia en cada frente.

La altura total del edificio no podrá superar en más de 1,30 mts. al plano paralelo al perfil natural del predio a la altura máxima (HE) correspondiente a la zona.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 153

Artículo D.156

Recta de comparación. La recta de comparación es una recta contenida en el plano vertical secante en el medio del volumen edificado y perpendicular al frente del predio. Está definida por el punto de intersección del límite del predio con el plano y el punto de intersección de éste con el límite opuesto de la manzana, ambos a nivel de vereda.

El nivel de vereda se definirá de acuerdo a lo establecido en el capítulo de Aceras. En los casos de calles con pavimento no definitivo, para el cálculo del nivel de vereda se considerarán 30 cms. por encima del nivel existente.

Cuando existan en el predio puntos que disten sobre una vertical más de 1.30 mts. respecto de la recta de comparación, ésta se podrá quebrar de acuerdo a la poligonal que una los referidos puntos.

La Intendencia podrá exigir el trazado de otras líneas que sirvan de referencia para la medición de la altura.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 154

Artículo D.157

Desniveles pronunciados. En los casos en que la topografía del predio presente características especiales (pendientes o desniveles muy pronunciados), se trate de predios frentistas a dos calles, o cuando la Intendencia lo considere necesario, el proyecto deberá incluir altimetría y curvas de nivel del terreno cada metro, para poder apreciar si se respeta el espíritu de la Ordenanza en todos sus aspectos, fundamentalmente en lo que se refiere a la altura.

Los niveles deberán ser suscritos por un ingeniero agrimensor e incluirán un punto Repere que permanecerá incambiado hasta el final de la obra.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 155

Artículo D.158

Subsuelo. Serán subsuelos todos los locales o sectores de ellos cuyos niveles de techo no superen 1.20 mts. con respecto a la recta de comparación o del nivel cero según corresponda.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 156

Artículo D.159

Ocupación de retiros en subsuelos. Salvo disposición expresa en contrario, las zonas non edificandi podrán ser ocupadas por subsuelos, no pudiendo éstos superar las alturas máximas definidas por los capítulos de cercos y taludes.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 157

Artículo D.160

Factor de ocupación del suelo (FOS). El FOS se expresa como porcentaje y es el resultado del cociente entre: el área cubierta proyectada en un plano horizontal  y la superficie del terreno. Los aleros Mayores de 90 cms.  se computarán como área cubierta.

En las normas particulares se establecen los valores máximos que puede alcanzar este parámetro en cada zona o subzona.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 158

Artículo D.161

F.O.S. Subsuelo (FOS SS). El FOS SS se expresa como porcentaje y es el resultado del cociente entre: el área resultante de la proyección vertical sobre un plano horizontal de las construc­ciones realizadas por debajo del nivel de Planta Baja y la superficie del terreno.

En las normas particulares se establecen los valores máximos que puede alcanzar este parámetro en cada zona o subzona.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 159

Artículo D.162

F.O.S. Verde (FOS V). El FOS V se expresa como porcentaje y es el resultado del cociente entre: el área enjardinada del predio y la superficie del terreno.

No son áreas enjardinadas las ocupadas por pavimentos, piscinas o canchas. En las normas particulares se establecen los valores mínimos que debe alcanzar este parámetro en cada zona o subzona.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 160

Observación: Ver Decreto Junta Departamental Maldonado 3602 de 11 de Noviembre de 1988 artículo 29.


Artículo D.163

F.O.S. Natural no Pavimentado (FOS NNP). El FOS NNP se expresa como porcentaje y es el resultado del cociente entre: el área de suelo natural del predio y la superficie del terreno.

No es suelo natural el área enjardinada ni la ocupada por pavimentos, piscinas y canchas.

En las normas particulares se establecen los valores mínimos que debe alcanzar este parámetro en cada zona o subzona.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 161

Artículo D.164

Factor de ocupación total (FOT). El FOT se expresa como porcentaje y es el resultado del cociente entre: la sumatoria de las proyecciones  de las áreas de techo sobre cada piso o nivel y la superficie del terreno.- Se incluyen los espacios habitables del subsuelo, pero no las áreas sin techar y las destinadas a salas de máquinas, subestaciones de UTE, instalaciones de ascensores, tanques de agua y piscinas, así como otras que se establecen en la presente Ordenanza.- Los espacios de altura múltiple se computan una sola vez.

En las normas particulares se establecen los valores máximos que puede alcanzar este parámetro en cada zona o subzona.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 162

Artículo D.165

Área computable en FOT.

A los efectos del cómputo del FOT, no se incluirán las áreas edificadas en subsuelo destinadas a garajes, circulaciones generales y servicios complementarios tales como: lavaderos, salas de juego, depósitos, vestuarios de mucamas, etc, y en general aquellas áreas que no se destinen directamente a casa habitación o a local comercial. Deberá computarse todo local que sea requerido por la normativa para el funcionamiento del edificio y el hall de acceso.

En el nivel de azotea, por encima de la altura de edificación establecida en el cuadro paramétrico correspondiente y  respetando el gálibo en todas las fachadas que sean  frentistas a la calle, podrán construirse servicios  secundarios, por ejemplo: barbacoa, baño, kitchenette, servicios complementarios del equipamiento de azotea, y su acceso será, exclusivamente, a través de circulaciones generales del edificio.

No se permitirá su uso con locales habitables (dormitorios, suites, comedor, estar, etc.) y la altura interior máxima permitida es de 2.60m.

Desde el punto de vista paramétrico se considerará que:

1) Tanques de agua, salas de máquinas de ascensores, escaleras de salida a azotea, y los locales ubicados por debajo de estos, no se computarán en el FOT.

2) Locales secundarios no comprendidos en la proyección del tanque de agua se computarán en el FOT y sumada su superficie con la de los locales del numeral 1 podrán ocupar un 20% del área de azotea.

La altura máxima de  tanque de agua y de las salas de máquinas será de 6m medidos desde el nivel de azotea. En caso que el diseño de la instalación hidráulica demande un tanque de agua con altura superior a la establecida en el inciso precedente, deberá justificarse la solicitud con la presentación del Cálculo Hidráulico correspondiente.

La azotea podrá equiparse con:

- Pérgolas caladas en un 70% con una altura máxima de 3 metros;

- Piscinas o hidromasajes con una altura máxima de 1 metro;

- Decks con altura máxima de 1 metro;

- Vidrios perimetrales transparentes (cortavientos) con altura máxima de 2 metros.

Todas las alturas se medirán a partir del nivel de azotea.

Las pérgolas, los deck y cualquier otro equipamiento que se ubique en el nivel de azotea (con excepción de los vidrios perimetrales) deberán respetar el gálibo.

Las parrillas y sus chimeneas deberán ubicarse contiguas al volumen de las escaleras, tanques de agua, etc. No se permite su construcción exenta del área de servicio y su superficie será computada en el 20% definido precedentemente.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3876 de 2010-07-06 Artículo 1

Artículo D.166

Salientes. Son las construcciones abiertas o cerradas en voladizo, realizadas sobre el nivel de planta baja.

Cuando el área del frente de las salientes no supere el 30% de la superficie de la fachada correspondiente y su destino sea el de terraza o similar, las salientes no se computarán en los cálculos del FOT y del FOS.

Para el cálculo del área de las salientes, se considerará una altura mínima de los antepechos de 90 cms. desde el nivel de piso terminado de la saliente.

En las normas particulares, para cada zona y subzona se establecerá:

a) La saliente máxima en área de retiros, con respecto al plano determinado por la línea de edificación;

b) Los retiros sobre los que se pueden construir y el porcentaje de fachada que puede ser ocupado;

c) La altura libre mínima que debe respetarse. Si no hay especificaciones en contrario, se entenderá que debe superarse los 2,75 mts. a partir del punto más alto del cordón de la vereda.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 164

Artículo D.167

Gálibo. Cuando la Ordenanza exija gálibo para la última planta, ésta deberá estar retirada 45º respecto al nivel de la cara superior de la cubierta del piso inferior y la línea de retiro.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 165

Artículo D.168

Penthouse. En aquellos edificios cuya altura sea de 36 mts. o más, podrá construirse otra planta adicional de altura máxima exterior de tres mts., cuyas líneas de fachadas estén retiradas con respecto a las líneas o plomo de las fachadas del volumen en un ángulo de cuarenta y cinco grados como mínimo.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 166

Artículo D.169

Retiro. Es la distancia mínima entre los límites del terreno y las construcciones. En las áreas resultantes no se permitirán edificaciones, excepto aquellas que reglamentariamente se autoricen y los pavimentos, bancos, jardines, parrillas, fuentes, estanques y en general construcciones no techadas cuya altura no supere las establecidas por el Capítulo de Cercos.

Retiros frontales (RF) son los retiros que enfrentan a las vías y espacios públicos.

Retiros de fondo (RFo) son los correspondientes a los lados opuestos al frente.

Retiros laterales (RL) son los correspondientes a los demás lados del terreno, incluyendo los  adyacentes al frente.

En caso de acceso vehicular por un retiro lateral, éste no podrá ser inferior a 3 mts. en ningún punto.

Las pérgolas podrán ocupar retiros laterales y de fondo, no pudiendo sobrepasar la altura promedial de 3 mts. en Planta Baja.

En el retiro frontal no se permite la construcción de pérgolas, accesos cubiertos, Canopy, etc. El acceso solo podrá cubrirse con una marquesina, sin apoyos, en voladizo y con un máximo de volado de 3.00 m.

En las zonas en que los retiros estén condicionados por las alturas de la edificación, éstos podrán ser proporcionales a las diferentes alturas de los volúmenes edificados, con el mínimo establecido para la edificación baja en los parámetros respectivos.

En retiro frontal, en el límite de propiedad sobre la vía pública se permitirá en carácter precario y revocable sin derecho a indemnización:

a) la construcción de pórticos de acceso con un ancho o profundidad máximo de un metro, superficie cubierta máxima de cuatro metros cuadrados y altura menor o igual a tres metros. La sección máxima de las pilastras de apoyo será 0,40m x 1,00m (siendo 0,40m el ancho máximo sobre el límite del predio).

b) en predios mayores o iguales a 3000mc podrán instalarse Cabinas de Vigilancia con una superficie máxima de 2mc. En áreas balnearias no se permitirá la instalación de cabinas prefabricadas de fibra de vidrio o similar.

c) en Clubes de Campo, Urbanizaciones en Propiedad Horizontal, Polos Logísticos y predios industriales, respetando un retiro frontal de 6 metros, podrá construirse un local de Control de acceso con una superficie máxima de 20mc, incluido un baño conformado exclusivamente por lavabo e inodoro y en ambas circulaciones vehiculares cubiertas no mayores a 12mc cada una.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 167
Dto.Jta.Dep. 3876 de 2010-07-06 Artículo 7
Dto.Jta.Dep. 03968/2017 de 2017-07-25 Artículo 1

Artículo D.170

Retiros especiales. En las propiedades linderas a caminos públicos, fuera de las plantas urbanas y suburbanas, no se podrá levantar construcciones de clase alguna dentro de una faja de 15 mts. de ancho a partir del límite de la propiedad privada con la faja de dominio público.

Frente a las rutas nacionales, dicha faja tendrá un ancho de 25 mts., con excepción de las rutas nacionales 8 y 9 frente a las que tendrá un ancho de 40 mts.

Los retiros sobre las sendas o pasajes peatonales, aprobados como tales en los respectivos fraccionamientos, serán iguales a los retiros laterales exigidos en cada zona. Como mínimo, el área de retiro frontal non edificandi será una faja paralela e inmediata a la senda peatonal lindera de dos metros de profundidad.

Los retiros con respecto a los predios públicos de uso público, serán como mínimo iguales a los retiros frontales que se exijan en cada zona.

Los retiros sobre la costa serán como mínimo de seis metros.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 168

Artículo D.171

Servidumbre por líneas de conducción de energía eléctrica. Cuando por un predio o por sus proximidades, pasen líneas aéreas o subterráneas de conducción de energía eléctrica de alta tensión,  éstas deberán indicarse en los planos de ubicación y agregarse un certificado de UTE, en el que se indique las servidumbres "non edificandi" y demás limitaciones que le correspondan a ese padrón.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 169

Artículo D.172

Servidumbre frente a cauces de agua. Para las edificaciones y fraccionamientos en predios frentistas a zonas contiguas a los cauces de agua de dominio público o fiscal del Departamento, se establece  una servidumbre "non edificandi" dentro de la faja de 150 mts. contigua a dicho cauce. Esta faja se contará a partir del álveo o línea superior de la ribera, definido por los artículos 36 y 37 del Código de Aguas.-

Será requisito indispensable para la aprobación del permiso municipal respectivo, la cesión al dominio público de la faja de 150 mts. antes mencionada.

Esta servidumbre no se aplicará para los núcleos urbanos ya constituidos, de acuerdo a lo que establezca la reglamentación.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 170

Artículo D.173

Frentistas a una vía de tránsito. Un predio es frentista a una vía de tránsito cuando su límite catastral es colindante con dicha vía.

Un edificio es frentista a una vía de tránsito cuando está implantado en un terreno frentista a dicha vía y cumpla además con las condiciones específicas que exijan las normas  aplicables a dicho predio.

Los solares frentistas a una vía de tránsito vehicular y a una senda peatonal, cuando éstas se crucen, no serán considerados predios esquinas a los efectos de la aplicación del retiro de fondo correspondiente.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 171

Artículo D.174

Tipos de agrupamiento.

Unidad Locativa Aislada: Es la vivienda, local comercial, etc., que cumpla con la condición de ser la única construcción en el padrón. Podrá tener construcciones complementarias, pero siempre en régimen común.

Conjunto de Unidades Locativas Aisladas: es el agrupamiento de viviendas, locales comerciales, etc., funcionalmente independientes y construidos en un mismo padrón, que satisfagan las separaciones mínimas y promediales entre todos los volúmenes.

Unidad Locativa Apareada: es un par de unidades locativas independientes, construidas en un mismo padrón, que conformen un volumen único o que no guarden entre sí, la separación mínima o promedial exigida para unidades locativas aisladas.

Conjunto de Unidades Locativas Apareadas: Son pares de unidades locativas, construidas en un mismo padrón, que satisfagan las separaciones mínimas y promediales entre todos los volúmenes.

Bloque: Es un agrupamiento de tres o más unidades locativas independientes, construidas en un mismo padrón, que conformen un volumen único o que no guarden entre sí la separación mínima o promedial exigida.

Conjunto de Bloques: es el grupo de bloques, construidos en un mismo padrón, que satisfagan las separaciones mínimas y promediales entre todos los volúmenes.

Los conjuntos de unidades locativas aisladas, apareadas y de bloques se regirán por los parámetros de construcción de las unidades aisladas, apareadas y de bloques respectivamente, con la excepción del área mínima de predio y del frente del terreno que podrán fijarse diferencialmente en los cuadros correspondientes.

Las normas de cada zona especificarán las separaciones mínimas y promediales  exigibles entre volúmenes.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 172

Artículo D.175

Tipos de bloques. Según su altura, los bloques se dividirán en los siguientes tipos:

a) Bloque Bajo (Bb): con una altura tope de 13,6 mts.;

b) Bloque Medio (Bm): con altura Mayor a 13,6 mts. e inferior a 28mts.;

c) Bloque Alto (Ba): Mayor de 28 mts.. En los Bloques Altos todas las  fachadas deberán contar con similar nivel de diseño. En el permiso de construcción se graficarán todas las fachadas y la División de Control Edilicio podrá observar aquellas que por sus características no se adecuen a lo establecido precedentemente.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3876 de 2010-07-06 Artículo 8

TÍTULO II Región Maldonado - Punta del Este
CAPÍTULO I Límites de la Región y Divisiones
SECC. ÚNICA
Artículo D.176

Límites de la región y divisiones. Los límites de la región son: la Ruta 9, el Arroyo Maldonado, el Océano Atlántico, el Río de la Plata, el Arroyo el Potrero, la Laguna del Sauce y Arroyo del Sauce.

Se divide en los siguientes sectores:

- Sector 1 - Punta del Este;

- Sector 2 - Maldonado;

- Sector 3 - Balneario;

- Sector 4 - Aparicio Saravia.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3911 de 2012-12-18 Artículo 17

CAPÍTULO II Sector 1 - Punta del Este
SECC. ÚNICA
Artículo D.177

Límites del sector y divisiones. El Sector Punta del Este, tiene como límites: al norte, la Avenida Chiverta, al Este el Océano Atlántico y al Oeste el Río de la Plata.

Este sector se divide en las siguientes zonas:    

- Zona  1.1.-  Faro;

- Zona  1.2.-  Centro de Punta del Este;

- Zona  1.3.-  La Pastora.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 175

Artículo D.178

Criterio para la medición de altura. En las Zonas 1.1 Faro y  1.2 Centro de Punta del Este del Sector Punta del Este las alturas se miden respecto al Nivel Cero correspondiente a la altura del cordón de la vereda, en el punto medio del frente del predio, excepto  los casos especiales que se indiquen.

En la zona 1.3 La Pastora las alturas se referirán a la Recta de Comparación.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3876 de 2010-07-06 Artículo 9

Artículo D.179

Superficie y frente mínimo. En el Sector Punta del Este no existen limitaciones respecto a las superficies mínimas de los terrenos, ni respecto a sus frentes mínimos, excepto en la zona 1.3 La Pastora donde se exige:

- Para bloques medios   FT = 24 mts. y  ST = 1.000 m2*

- Para bloques altos       FT = 40 mts. y  ST = 3.000 m2.*

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 177

Observación: Modificado por Decreto Junta Departamental Maldonado 3853 de 27 de Octubre de 2009, ver cuadro paramétrico correspondiente a La Pastora.


Artículo D.180

Estacionamientos. Es obligatorio disponer de áreas de estacionamiento o garaje a razón de uno por cada vivienda, oficina o local comercial. Se exime de esta obligación a los edificios que se construyan en la Avenida Gorlero en predios que no sean esquinas.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 178

Artículo D.181

Zona 1.1. Faro. Los límites de la zona Faro son la calle No. 14 hasta la calle No. 9 y desde esta esquina por la calle No. 9 hacia el este hasta el mar y la Rambla de Circunvalación.

Esta zona se subdivide en dos subzonas:

- Subzona 1.1.1. Comercial;

- Subzona 1.1.2. Residencial.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 179

Artículo D.182

Subzona 1.1.1. Comercial.

a)  Límites: Esta subzona está definida por los predios frentistas a la calle No. 9 entre las calles No. 10 y 14 y los predios frentistas a la calle No. 10 entre las calles No. 9 y 5 y hasta una profundidad máxima de 49,50 mts.

Extiéndase a la manzana 48 de Punta del Este los códigos, normas constructivas y parámetros correspondientes a la zona comercial 1.1.1 - dejándose sin efecto para la misma los criterios de la zona residencial 1.1.2.

 

b) Retiros mínimos:

- frontales:                       4 mts.

- bilaterales y de fondo: 3 mts. en plantas altas.

Para terrenos de hasta 12 mts. de frente se autorizará la ocupación de uno de los retiros laterales en plantas altas.

 

c)  Altura máxima:  - 9 mts.   (Planta Baja y dos Plantas Altas)

         - 3,50 mts. en Planta Baja en zonas de retiros.

 

d)  Ocupación: F.O.S  S.S.:       100%

                          F.O.S  P.B.:       100% excluido el retiro frontal.

                          F.O.S  P.A.:        50%

                          F.O.T:               200%    

 

e) Salientes y cuerpos salientes: de 1,50 mts. en toda la extensión del volumen edificado sobre el retiro frontal.

 

g) Acondicionamiento: Si el destino de la edificación es comercial, la zona de retiro frontal debe quedar librada al uso público.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 180
Dto.Jta.Dep. 3756 de 2001-10-26 Artículo 2

Artículo D.183

Subzona 1.1.2. Residencial.

a)  Límites: Esta subzona comprende el resto de la zona Faro.

 

b) Normas especiales:

b1)  No se permitirá la construcción de hoteles ni de bloques para apartamentos, locales comerciales u oficinas. Sólo se autorizará una vivienda por predio.

b2) Se podrá  construir un local  comercial  destinado  a  gastronomía, aplicándose los parámetros indicados en el literal "e" del presente artículo, en los predios frentistas a: Rambla Portuaria entre las calles 14 y 11; la calle 11 entre las calles 14 y 8; la calle 9 entre la subzona 1.1.1 Comercial y la calle 8; la calle 8 entre la calle 9 y la Rambla Portuaria; las calles 10, 12 y 14 entre la subzona Comercial 1.1.1. y la Rambla Portuaria.

 

c) Retiros mínimos: 

- frontales:           4 mts..

                               6 mts. en predios frentistas a la Costanera.

- bilaterales y de fondo: 2 mts..

Para terrenos menores de 12 mts. de frente, se autorizará la ocupación de uno de los retiros laterales hasta 3.50 mts. de altura como máximo.

 

d) Altura máxima: 7 mts. referidos a la recta de comparación, incluyendo sala de máquinas, tanque de agua, etc.. No podrán construirse más de dos plantas: Planta baja y Planta alta.

 

e)  Ocupación: F.O.S S.S.:         50%

                           F.O.S:               50%

                           F.O.T:               100%

                           F.O.S. Verde:  30%

 

f) Salientes y cuerpos salientes: de 1,50 mts. sobre el retiro frontal en  toda  la   extensión  del volumen  edificado y  con  una altura mínima de  2,40 mts.

 

g) Acondicionamiento: Será obligatorio el acondicionamiento de jardinería en el retiro frontal.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 181

Artículo D.184

Zona 1.2. Centro de Punta del Este. Sus límites son: por el sur los descriptos para la zona 1.1 Faro y por el Norte las calles: No. 32 desde Playa Brava hasta calle 31 y calle 31 hasta Rambla de Circunvalación, incluyéndose los predios frentistas a esa calle. Esta zona se divide en las siguientes subzonas:

Subzona 1.2.1 – Gorlero;

Subzona 1.2.2 - Manzanas adyacentes a Gorlero;

Subzona 1.2.3 - Calles  20 y 24;

Subzona 1.2.4 - Manzanas 39 y 40;

Subzona 1.2.5 - Resto de zona centro Punta del Este.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 182

Artículo D.185

Subzona 1.2.1. Gorlero.

a) Límites: integran esta subzona todos los predios frentistas a la Avenida Gorlero desde la calle No 32 hasta la No 14 y los frentistas a la calle 14 entre Gorlero y calle 9.

 

b) Normas especiales:

b1-  La pasiva cubierta es obligatoria en todos los frentes De Gorlero, debe tener 3 mts. de altura mínima, quedar librada al uso público y estar pavimentada total o parcialmente con vereda.

b2-  El área mínima edificada por nivel no podrá ser menor del 50% de lo que la Ordenanza permite para el mismo.

b3- Se deberá tener especial cuidado en el proyecto y tratamiento de las azoteas a cuyos efectos se deberán presentar los planos respectivos indicándose allí los materiales y terminaciones de las mismas.

 

c) Retiros mínimos:

               - frontales:     -  sobre calles perpendiculares a Gorlero: 4mts.

                                       -  sobre Gorlero: 4 mts. y 3 mts. de pasiva.

               - bilaterales y de fondo:   -  desde 6 mts. hacia arriba: 3 mts.

 

d) Altura: La altura obligatoria que debe construirse debe alcanzar a los 14mts.,  comprendiendo planta Baja y cuatro plantas altas. La altura máxima de planta baja y primer piso: 6 mts. en las zonas de retiros.

 

e)  Ocupación: F.O.S.  S.S.:    100%

                           F.O.S.  P.B:    100% excluido retiro frontal y pasiva

                           F.O.S.  P1:      100% excluido retiro frontal

                           F.O.S.  P.A.:       30%

                           F.O.T.:            290%

 

f) Salientes y cuerpos salientes: - sobre Avda. Gorlero: 2 mts. en la primera planta alta, sobre el retiro frontal, con una altura mínima de 3 mts.

                                                             - sobre las calles perpendiculares a Gorlero: 1.50 mts. en toda la extensión del volumen edificado sobre el retiro frontal.

 

g) Acondicionamiento: Los pavimentos de las zonas non edificandi librados al uso público deberán mantener el nivel de la vereda. En casos de fuertes pendientes, ello será motivo de consulta a la Dirección de Control Edilicio la que establecerá entonces los niveles a tenerse en cuenta.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 183

Artículo D.186

Subzona 1.2.2. Manzanas adyacentes a Gorlero.

a)  Límites: Esta subzona comprende todos los predios de las manzanas adyacentes a Gorlero.

b) Normas especiales: Se deberá tener  especial  cuidado  en el  proyecto y tratamiento  en las azoteas, a cuyos efectos se deberán presentar los planos respectivos indicándose allí los materiales y terminaciones de las mismas.

c)  Retiros mínimos:  

- frontales: 4 mts.

- bilaterales y de fondo: desde 6 mts. hacia arriba 3 mts.

d)  Altura máxima: - 14 mts. (planta baja y 4 plantas altas).

                                 - de la planta baja y primer piso en las zonas de retiros 6 mts.

e)  Ocupación: F.O.S.  S.S.:       100%

                           F.O.S.  P.B:      100% excluido retiro frontal

                           F.O.S.  P1:       100% excluido retiro frontal

                           F.O.S.  P.A.:      30%

                           F.O.T:               290%

f) Salientes y cuerpos salientes: de 1,50 mts. en toda la extensión del volumen edificado sobre el retiro frontal.

g) Acondicionamiento: Los pavimentos de los retiros librados al uso público deberán mantener el nivel de la vereda. En caso de fuertes pendientes de las veredas, ello será motivo de consulta a la Dirección de Control Edilicio la que establecerá los niveles a tener en cuenta.

DECRETO Nº 3932/2015 Maldonado, 24 de marzo de 2015

- Modifícase la normativa vigente que establece parámetros de edificación para la "Sub Zona 1.2.2 Manzanas adyacentes a Gorlero", en los términos que a continuación se indican y exclusivamente para ser aplicados a las obras que se construyan en la fracción Nº 2, resultante del fraccionamiento del padrón Nº 29 de la manzana Nº 7 de Punta del Este.

Retiros mínimos:

-Frontal 4 m.

-P1 deberán respetar RL1= 3 m. en el límite norte del padrón.

-P2 a P8: Retiros laterales y de fondo= 6m.

Altura máxima:

-26m. (PB+8 PA)

-De la planta baja y primer piso, en las zonas de retiros 6m.

Las alturas se medirán a partir del nivel del cordón en el punto del frente sobre la Av. Gorlero del padrón original (Nº 29).

Ocupación: F.O.S. S.S. 100%

F.O.S. P.B. 100% excluido retiro frontal, no computable en el F.O.T.

F.O.S. P.1. 100% excluido retiro frontal y unilateral norte.

F.O.S. P.A. 30%.

F.O.T. 290%

Salientes y cuerpos salientes:

de 1,5 m. en toda la extensión de volumen edificado en los niveles 2 a 8, no se admiten salientes en el primer piso.

Estacionamientos:

1 por cada unidad locativa.

Norma Especial:

Por tratarse de un terreno con características particulares es obligatorio el trámite en consulta previa, en el que las oficinas técnicas deberán verificar que la obra propuesta no afecta al edificio histórico de la estación de servicio y que desde el punto de vista urbano se integra sin conflictos al entorno. Se deberá evaluar el diseño, el programa y los materiales a emplear.
El edificio histórico que se ubica en la fracción 1 del fraccionamiento antedicho mantendrá su ventilación e iluminación sobre la línea divisoria de predios, quedando este lote afectado por una servidumbre de vista.

Retorno por mayor valor:

coeficiente de ponderación 0 (cero).

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 184
Dto.Jta.Dep. 03932/2015 de 2015-03-24 Artículo 1

Artículo D.187

Subzona 1.2.3. Calles 20 y 24.

a) Límites: Comprende los predios frentistas a las calles No.20 y No.24 excluidos los pertenecientes  la Subzona 1.2.2 Manzanas Adyacentes a Gorlero.

 

b) Normas especiales: Se deberá tener especial cuidado en el proyecto y tratamiento de  las azoteas presentándose los planos respectivos indicándose allí los materiales y terminaciones de las mismas.

 

c) Retiros mínimos:

-  frontales:   4 mts..

- bilaterales y de fondo: desde 3 mts. hacia arriba 3 mts.

 

d)  Altura máxima:   - 12 mts. (Planta baja y tres plantas altas).

                                   - de planta baja, en zona de retiros: 3 mts.

 

e)  Ocupación:  F.O.S.  S.S.:     100%

                          F.O.S.  P.B:      100% excluido retiro frontal

                          F.O.S.  P.A.:        30%

                          F.O.T.:               190%

 

  f) Salientes y cuerpos salientes: de 1,50 mts. sobre el retiro frontal en toda la extensión del volumen edificado.

 

 g) Acondicionamiento: Los pavimentos de las zonas non edificandi libradas al uso público, deberán mantener el nivel de las veredas.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 185

Artículo D.188

Subzona 1.2.4. Manzanas 39 y 40.

a)  Límites: Comprende los predios que integran las manzanas 39 y 40.

 

b)  Normas especiales:

b1)  La planta baja a nivel de la Avenida Gorlero y en una altura de 3 mts. deberá ser calada permitiéndose sólo su ocupación por pilares de apoyo, escaleras, ductos de ascensores y hall de acceso a plantas altas. Dichos elementos proyectados sobre un plano paralelo a la Avenida Gorlero no podrán superar el 50% del frente del predio excluidos los retiros laterales, no pudiendo sobrepasar nunca el 30% de la superficie de plantas altas.

b2)  La pasiva cubierta es obligatoria en todos los frentes de Gorlero. Debe tener 3 mts. de altura mínima, quedar librada al uso público y estar pavimentada con vereda total o parcialmente.

b3)  Se deberá tener especial cuidado  en el proyecto y tratamiento de las azoteas y a estos efectos se presentará conjuntamente con los planos, una planta de las azoteas indicándose los materiales de terminación.

 

c) Retiros mínimos:

-  frontales: - sobre Gorlero 6 mts. y 3 mts. de pasiva.

  - sobre Gorlero en plantas altas: 4 mts.

  - sobre la Rambla Costanera: 6 mts.

  - sobre las calles 17, 19 y 21: 4 mts.

- bilaterales y de fondo: -  3 mts. para las plantas altas por encima de Gorlero. En uno de los retiros laterales se deberán construir escaleras que vinculen los niveles de la planta baja calada con el de la Costanera.

 

d) Altura máxima obligatoria: 16,50 mts. (planta baja calada y cinco plantas altas). Los predios que sólo tengan frente a la Rambla no podrán tener edificaciones que sobrepasen la altura de 15 cms. respecto al cordón de la vereda de la Avenida Gorlero.

 

e)  Ocupación:      F.O.S de las plantas altas por encima de Gorlero: 30 %

                            F.O.S. por debajo  del nivel  de Gorlero: 100 %, excluidos los retiros frontales sobre la rambla Costanera y calles perpendiculares a Gorlero.

                            F.O.T: 180 %

Solamente podrán afectarse los retiros frontales sobre las calles perpendiculares a Gorlero y sobre esta misma, con niveles de subsuelo propiamente dicho.

 

f)  Salientes y cuerpos salientes:

Sobre el retiro frontal: - 2 mts. sobre Gorlero

                                      - 1.50 mts. sobre Rambla Costanera y calles 17, 19 y 20

 

g) Acondicionamiento: Se considerará en forma especial el tratamiento de los pavimentos y jardinería del nivel de planta baja calada, el que a tales efectos deberá ser presentado a la Intendencia Departamental con los elementos de terminación debidamente detallados. Sólo podrá cercarse con elementos 90% calados, ubicados en la proyección del edificio

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 186
Dto.Jta.Dep. 04028/2020 de 2020-09-08 Artículo único

Artículo D.189

Subzona 1.2.5. Resto de Zona Centro de Punta del Este.

a)  Límites: Integran esta subzona los predios de la zona Centro Punta del Este, excluidos los comprendidos en las otras subzonas.

 

b) Normas especiales: Se deberá tener especial cuidado en el proyecto y tratamiento de las azoteas a cuyos efectos se presentará conjuntamente con el plano, una planta de las azoteas indicándose los materiales de terminación.

 

c)  Retiros mínimos:

- frontales: - 4 mts.

 - sobre Ramblas: 6 mts.

- bilaterales y de fondo: 3 mts.

 

d) Altura máxima: 12 mts. (Planta baja, dos plantas altas y un penthouse). El penthouse deberá guardar un gálibo de 45 grados sobre las calles frentistas al predio.

 

e) Ocupación:   F.O.S  S.S.        80%

F.O.S.:              30%

F.O.T.:              120%

F.O.S. Verde:   20%

 

f) Salientes y cuerpos salientes: 1.50 mts. en toda la extensión del volumen edificado sobre el retiro frontal.

 

 g)  Acondicionamiento: Las zonas de retiro frontal serán enjardinadas por lo menos en un 50%.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 187

Artículo D.190

Zona 1.3. La Pastora.

a) Límites: Comprende el área limitada por Avda. Pedragosa Sierra, desde Rbla. Costanera Dr. Claudio Williman hasta Avda. F.D. Roosevelt; ésta, desde Avda. Pedragosa Sierra hasta Rbla. Costanera Lorenzo Batlle Pacheco; ésta, desde Avda. F.D. Roosevelt hasta calle Nro 32; ésta, desde Rbla. Costanera Lorenzo Batlle Pacheco hasta Rbla. Costanera Dr. Claudio Williman y ésta, desde calle Nro 32, hasta Avda Pedragosa Sierra, sin perjuicio de los solares frentistas a Vías Residenciales Comerciales. Están comprendidos en esta Zona, todos los solares pertenecientes a las manzanas catastrales que integran la poligonal definida por arterias mencionadas y por aquellos solares con frente a la Avda. Pedragosa Sierra.

 

b) Divisiones.- Esta zona se divide en dos Subzonas: Subzona 1.3.1. Costaneras y Subzona 1.3.2. resto del Sector y dos Vías Residenciales Comerciales. Estarán comprendidas en la Subzona 1.3.2. aquellos solares que se encuentren ubicados fuera de una faja de 100 metros de ancho, medidos a partir de la línea de propiedad correspondiente a los predios con frente a las Ramblas Costaneras Lorenzo Batlle Pacheco y Dr. Claudio Williman.

 

c) Normas Especiales.

c.1.) En los Bloques medios y altos, incluidos sus balcones, salientes y terrazas, la proyección  total de su volumen desde planta baja, deberá inscribirse en una circunferencia cuyo diámetro máximo será de 42.50 metros lineales.

c.2.) En un mismo padrón resultarán viables más de un programa arquitectónico, siempre y cuando cada uno de ellos cumpla con los parámetros establecidos en las presentes normas y la separación  entre sí de los volúmenes, sea Mayor o igual a los 2/7 de la suma de las alturas de las edificaciones respectivas.

c.3.) los parámetros básicos establecidos en el Cuadro Normativo Nro. 3 para los valores comprendidos entre Bloques Medios y Altos, resultarán factibles de interpolar, en referencia a la superficie del solar respectivo, cuando tenga una superficie Mayor a 2.000 metros cuadrados y menor al máximo correspondiente al programa de bloque alto, según la Subzona a la que pertenezca.

c. 4.) La altura máxima admitida para la zona 1.3.2. será de 63 m. medida al nivel exterior de la losa superior del último nivel habitable.

 

d) Retiros Mínimos. Sin perjuicio de los mínimos establecidos en el Cuadro normativo Nro. 3, todos los bloques Medios que por aplicación del inciso previo, su altura resulte Mayor a 28 metros lineales (Art. D.154) deberán cumplir con un retiro frontal mínimo de 10 metros lineales en todos los casos y con 2/7H en los retiros laterales y de fondo.

 

e) En todas las situaciones el FOS. Verde mínimo resultara el 70% del suelo, salvo en los predios con actividad comercial frentistas a las Vías Residenciales Comerciales, debitado el FOS autorizado. Cuando la ocupación de subsuelo utilice un área compartida con el suelo destinado a FOS. Verde, la propuesta aportará detalles técnicos que aseguren la permanencia del destino establecido para el cumplimiento de la norma.

 

 f) Salientes y Cuerpos Salientes.- Para los programas de bloques sin perjuicio de lo dispuesto en el Apartado C.1. y lo establecido en el Art. 164º de las presentes disposiciones, no se computarán en el FOS ni el FOT, aquellos volúmenes en voladizo sobre planta baja, cuando – en cada nivel – su superficie no resulte Mayor a 90 metros cuadrados. Asimismo, la ocupación volumétrica de dichas salientes o cuerpos salientes debe ser menor o igual al 10% del volumen de la planta respectiva.

La profundidad máxima de las salientes será:

- Para bloques bajos: 2m sobre retiro frontal

- Para bloques medios: 2m sobre retiro frontal y 1.50m sobre los retiros laterales y de fondo".

 

g) Acondicionamiento.- En toda la zona cuando existan comercios en planta baja, deberá librarse al uso público la faja correspondiente a su desarrollo frontal. Cuando no existan actividades comerciales, los retiros serán en todos los casos enjardinados y computables en el FOS. Verde.

 

h) FOS SS: en el subsuelo se podrá ocupar un 80% del área total, con pozo absorbente de 2 m3. cada 100 mc. de subsuelo y siempre que el área que excede el contorno del edificio esté totalmente enterrada a una profundidad de 60 cm y su cubierta sea enjardinada respetando el FOS verde y la Ordenanza de Forestación.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3856 de 2009-11-03 Artículo 1
Dto.Jta.Dep. 3853 de 2009-10-27 Artículo 2
Dto.Jta.Dep. 3876 de 2010-07-06 Artículo 2
Dto.Jta.Dep. 3903 de 2012-09-25 Artículo 1

Observación: Ver disposiciones sobre Retorno por Mayor valor en Decreto 3870 del 11 de Mayo de 2010.


CAPÍTULO III Sector 2 - Maldonado
SECC. ÚNICA
Artículo D.191

Límites y divisiones.

El Sector Maldonado está constituido por los predios comprendidos dentro de los límites:

Calle Ñangapiré entre Calle Dr. Elbio Rivero y Avda. España,

Avda. Franklin D. Roosevelt entre Avda. España y Avda. Francisco Acuña de Figueroa, ambas aceras,

Avda. José Joaquín de Viana entre Avda. Franklin D. Roosevelt y Calle República Dominicana, ambas aceras,

Avda. Francisco Acuña de Figueroa entre Avda. Franklin D. Roosevelt y Calle Enrique Burnett,

Calle Enrique Burnett entre Avda. Francisco Acuña de Figueroa y Avda. Santa Teresa,

Calle Democracia entre Avda. Santa Teresa y Avda. Cachimba del Rey,

Avda. Cachimba del Rey entre Calle Democracia y Avda. Gral. Aparicio Saravia,

Avda. Gral. Aparicio Saravia entre Avda. Cachimba del Rey y Calle Tacuavé (Antes Calle Nº 3 - Borde Fraccionamiento San Fernando),

Calle Tacuavé (Antes Calle Nº 3 - Borde Fraccionamiento San Fernando) entre Avda. Gral. Aparicio Saravia y Proyección del límite Norte del Padrón Nº 16739, Proyección del límite Norte del Padrón Nº 16739, desde Calle Tacuavé (Antes Calle Nº 3 - Borde Fraccionamiento San Fernando) hasta límite Norte del Padrón Nº 16739,

Límite Norte del Padrón Nº 16739 hasta límite Oeste del Padrón Nº 21242,

Límite Oeste del Padrón Nº 21242 desde Límite Norte del Padrón Nº 21242,

Límite Norte del Padrón Nº 21242 desde límite Este de Padrón Nº 13570 hasta su intersección con la línea paralela a 300m de la Avda. Gral. Aparicio Saravia,

Línea paralela a 300m de la Avda. Gral. Aparicio Saravia desde límite Este del Padrón Nº 21242 hasta el límite Oeste del Padrón Nº 26640,

Límite Oeste del Padrón Nº 26640 desde la línea paralela a 300m de la Avda. Gral. Aparicio Saravia hasta la línea paralela a 450m de la Avda. Aiguá (que surge de reparcelar el Padrón Nº 26640),

La línea paralela a 450m de la Avda. Aiguá (que surge de reparcelar el Padrón Nº 26640) desde Límite Oeste del Padrón Nº 26640 hasta límite Este del Padrón Nº 26640,

Límite Oeste del Padrón Nº 26640 desde la línea paralela a 450m de la Avda. Aiguá (que surge de reparcelar el Padrón Nº 26640) hasta la línea paralela a 300m de la Avda. Gral. Aparicio Saravia,

La línea paralela a 300m de la Avda. Gral. Aparicio Saravia desde el límite Este del Padrón Nº 26640 hasta la nueva Avda. de circunvalación del Arroyo Maldonado.

La nueva Avda. de circunvalación del Arroyo Maldonado desde la línea paralela a 300m de la Avda. Gral. Aparicio Saravia hasta la Avda. Aiguá,

Avda. Aiguá hasta el límite del área suburbana por el Este,

Límite del Área Urbana y Suburbana por el Este, el Norte y el Oeste hasta Calle Miguel Benzo,

Calle Miguel Benzo entre el límite Oeste y Calle Wilson Amaral,

Calle Wilson Amaral entre Calle Miguel Benzo y Avda. Gral. Leandro Gómez,

Avda. Gral. Leandro Gómez entre Wilson Amaral y Avda. Antonio Lussich,

Límite Norte y Este de las Manzanas 1579 y 1877,

Calle Ventura Alegre entre Avda. Bdier. Gral. Juan Antonio Lavalleja y Calle Las Dalias,

Calle Las Dalias entre Calle Ventura Alegre y Calle Ibirapitá,

Calle Dr. Elbio Rivero entre Calle Ibirapitá y Calle Ñangaripé,

En Avda. Francisco Acuña de Figueroa entre Avda. Franklin D. Roosevelt y Calle Enrique Burnett quedan comprendidos los predios ubicados en ambas aceras.

En Avda. Gral. Leandro Gómez entre Calle Wilson Amaral y Avda. Antonio Lussich quedan comprendidos los predios ubicados al sudeste de la avenida y hasta una profundidad máxima de 120 metros, medidos a partir de la línea de propiedad del predio frentista a la vía, o en la franja comprendida hasta la primera vía de tránsito, siempre y cuando ésta no se distancie mas de 150 metros. Por resolución fundada, la Administración podrá admitir aumento en la profundidad de la subzona, en consideración de la propuesta arquitectónica.

El área definida: Al Sur por la avda. de circunvalación del Arroyo Maldonado y el límite Norte del Padrón Nº 2572 (Pastoreo Municipal), al Este por el margen del Arroyo Maldonado en su intersección con la Ruta 39, al Norte por la Ruta 39 y el Camino a Los Ceibos hasta el límite Oeste del Padrón Nº 317, al Oeste por el límite Oeste del Padrón Nº 317, el Camino Departamental 39W2 (antes Nº 36), el límite Oeste de los Padrones Nº 348 (Centro de Rehabilitación "Las Rosas"), Nº 20984, Nº 20983, el Camino Departamental Nº 39W2B (antes Nº 149) y el Camino Vecinal Nº 39W2B1 (conocido como "Camino al Pantanal").

Urbanización Norte - Parte del Padrón Rural Nº 23325 (área delimitada en E.E. Nº 2016-88-01-06036).

 

El Sector se divide en las siguientes zonas:

Zona 2.1 Plaza

Zona 2.2 Casco Urbano

Zona 2.3 Barrio Jardín

Zona 2.4 Barrios

Zona 2.5 Avenidas

 

Los Bloques Bajos o Medios que se construyan en las zonas enumeradas en el presente Artículo, deberán contar obligatoriamente y sin excepción con conexión a las redes públicas de saneamiento, agua potable y electricidad, siendo de cargo del gestionante los costos que dichas conexiones o ampliaciones de red signifiquen.

 

 

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 189
Dto.Jta.Dep. 3885 de 2011-09-06 Artículo 1
Dto.Jta.Dep. 3918 de 2013-07-30 Artículo 1
Dto.Jta.Dep. 03933/2015 de 2015-04-07 Artículo 18
Dto.Jta.Dep. 03967/2017 de 2017-06-06 Artículo 1
Dto.Jta.Dep. 03971/2017 de 2017-08-08 Artículo 6
Dto.Jta.Dep. 03974/2017 de 2017-10-03 Artículo 1
Dto.Jta.Dep. 03981/2017 de 2017-11-28 Artículo 1

Artículo D.192

Superficie y frente mínimo. Los predios en que se implanten bloques deberán cumplir las siguientes superficies y frentes mínimos:

En la Zona 2.2:

para bloques medios FT = 15 m y ST =  500 m2

para bloques bajos  FT = 12 m y ST = 300 m2

En la Zona 2.3 y Subzona 2.5.1:

para bloques medios  FT = 30 m y ST = 1000 m2

para bloques bajos FT = 14 m y ST = 450 m2

En la Subzona 2.4.4

para bloques bajos ST = 600 m2

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 190
Dto.Jta.Dep. 3885 de 2011-09-06 Artículo 1
Dto.Jta.Dep. 03971/2017 de 2017-08-08 Artículo 6

Artículo D.193

Programas múltiples. Se admitirá la existencia de más de un programa arquitectónico. Para la utilización de los porcentajes de ocupación con destino a usos no residenciales en el Sector 2. Maldonado el área destinada a usos no residenciales deberá superar el 60% de la ocupación del suelo.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3885 de 2011-09-06 Artículo 1

Artículo D.194

Tratamiento de retiros frontales. Las áreas no edificadas en retiro frontal y lateral en planta baja con destino comercial deberán integrarse arquitectónicamente con las áreas comerciales y librarse al uso público, ya sea como circulaciones abiertas o jardines, con el carácter de áreas comunes, prohibiéndose su uso como depósito.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3885 de 2011-09-06 Artículo 1

Artículo D.195

Alturas. En el Sector Maldonado las alturas se medirán respecto al Nivel Cero correspondiente al nivel de vereda en el punto medio del frente del predio, el que se calculará de acuerdo al capítulo de Aceras.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3885 de 2011-09-06 Artículo 1

Artículo D.196

Conservación del casco urbano. Se declara en Régimen Patrimonial las zonas Plaza y Casco. Créase el Consejo Especial Patrimonial (CEP) del Centro Histórico de Maldonado el que tendrá competencia sobre todos los bienes edilicios, urbanos y naturales del área. Estará formado por  representantes de la Dirección de Planeamiento Urbano y Ordenamiento Territorial, la Dirección de Cultura, el Municipio de Maldonado, la Junta Departamental de Maldonado, la Facultad de Arquitectura de la Universidad de la Republica y la  Comisión Delegada de Maldonado de la Sociedad de Arquitectos del Uruguay, el Intendente podrá agregar otros integrantes. El consejo deberá considerar toda consulta de viabilidad y toda gestión de construcción en el área de su competencia previo a su consideración por la División de Control Edilicio, en el marco de los parámetros definidos en los artículos D.199 y D.201, teniendo en cuenta los criterios definidos por la Comisión Departamental de Patrimonio Histórico, Artístico y Cultural de Maldonado.

Podrá actuar en otras zonas del sector en el caso de bienes edilicios de interés patrimonial.

El consejo, una vez instalado, reglamentará su forma de funcionamiento, establecerá los criterios generales de actuación, los que serán sometidos a la consideración del Intendente, contará con un secretario ejecutivo, que actuará con voz pero sin voto.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3885 de 2011-09-06 Artículo 1

Artículo D.197

Figuras de protección patrimonial. Serán determinados por el Consejo Especial Patrimonial (CEP).

a) Grado de protección patrimonial, según la protección que merezca el bien desde "sustitución deseable" hasta "protección integral";

b) Bien de interés municipal, aquel que por sus características se configure como elemento de alto valor patrimonial, se establecerán las formas específicas para su protección particular;

c) Inventario patrimonial: permite catalogación de bienes, así como recomendaciones de actuación.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3885 de 2011-09-06 Artículo 1

Artículo D.198

Salientes y cuerpos salientes. Se admitirán  salientes de 2 m. en un 70% de las fachadas frontales y posteriores, no podrán ubicarse a menos de un metro del plano de la línea medianera. No se permitirán en las fachadas frontales que se alineen en el límite del terreno, sobre aceras, pasajes peatonales y espacios públicos, admitiéndose solamente salientes decorativas de no más de 25 cm. de profundidad.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3885 de 2011-09-06 Artículo 1

Artículo D.199

Zona 2.1 Plaza.

a) Límites: corresponde a las manzanas comprendidas por las calles Román Guerra, Ventura Alegre, José Dodera y Arturo Santana.

 

b) Normas especiales. La alineación con las construcciones existentes, es obligatoria.

 

c) Solo se admiten bloques bajos.

 

d) Retiros  mínimos:   

- Frontales, no hay.

- Fondo 5 m.

 

e) Altura máxima. 13,60 m. (PB + 4PA) con gálibo a 45º en el último nivel.

 

f) Ocupación

FOS ... 60%

FOS SS ... 80%

FOT ... 270%

 

g) Las áreas de planta baja y primer piso destinadas a usos no residenciales podrán tener un FOS del 100%, el incremento no será tenido en cuenta a los efectos del cálculo total del FOT del resto del edificio.

 

h) Estacionamientos. Uno por cada unidad locativa de vivienda o escritorio y uno como mínimo por cada 100 m2 o fracción de locales de otros usos.

 

i)  Índice de ponderación (Dto. 3870) 0 (Cero).

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3885 de 2011-09-06 Artículo 1

Artículo D.200

Zona  2.2. Casco Urbano

a) Límites. Es el área comprendida en la poligonal, delimitada por las siguientes calles:

Calle 19 de Abril desde Calle 3 de Febrero hasta Calle Román Bergalli,

Avda. José Batlle y Ordóñez desde Calle Román Bergalli hasta Avda. Bdier. Gral Juan Antonio Lavalleja,

Avda. Bdier. Gral Juan Antonio Lavalleja desde Avda. José Batlle y Ordóñez hasta el límite de Zona 2.3

Límite de Zona 2.3 desde Avda. Bdier. Gral Juan Antonio Lavalleja hasta Calle Treinta y Tres,

Calle Treinta y Tres, desde Calle Solís hasta Calle Dodera,

Calle Dodera desde Calle Treinta y Tres hasta Calle 3 de Febrero, y

Calle 3 de Febrero desde Calle Dodera hasta Calle 19 de Abril, exceptuando las manzanas comprendidas en la Zona 2.1 Plaza

 

b) Normas especiales. La alineación con las construcciones existentes, es obligatoria.

 

c) Se admiten bloques bajos y medios

 

d) Retiros mínimos:

- Frontales:

4 m. en bloques medios

- De fondo:

5 m. en bloques bajos

9 m. en bloques medios

 

e) Altura máxima:

28 m. en bloques medios (PB+9PA) con gálibo a 45º en el último nivel.

13,60 m. en bloques bajos (PB+4PA) con gálibo a 45º en el  último nivel.

 

f) Ocupación

 FOS ... 50%

 FOS SS ... 80%

  FOT ... 220%   en bloque bajo

         ... 480%   en bloque medio         

 

g) En planta baja y primer piso destinado a usos no residenciales podrán tener un FOS del 100%, el incremento no será tenido en cuenta para el cálculo del FOT del resto del edificio.

 

h) Acondicionamiento de la zona de retiro frontal, cuando no exista actividad comercial podrá  ser delimitado con un cerco frontal.

 

i) Estacionamientos. Se exige uno por cada unidad de vivienda u oficina y uno como mínimo cada 100 m2 o fracción de locales de otros usos.

 

j) Índice de ponderación. (Dto. 3870) 0 (Cero).

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 199
Dto.Jta.Dep. 3885 de 2011-09-06 Artículo 1
Dto.Jta.Dep. 03981/2017 de 2017-11-28 Artículo 2

Originariamente Art. 199º Dcto. 3718/1997 (TONE) -

Pasa a ser Art. 198º por modificación S/Art. 1º Dcto.3885/2011


Artículo D.201

Zona 2.3. Barrio Jardín.

a) Límites: Es el área comprendida entre las calles:

Calle 3 de Febrero desde Calle José Dodera hasta Avda. Martiniano Chiossi,

Avda. Martiniano Chiossi desde Calle 3 de Febrero hasta Calle Enrique Burnett

Calle Enrique Burnett desde Avda. Martiniano Chiossi hasta Avda. Francisco Acuña de Figueroa

Avda. Francisco Acuña de Figueroa desde Calle Enrique Burnett hasta Avda. Franklin D. Roosevelt, incluyendo los predios frentistas a la acera este de la Avda. Francisco Acuña de Figueroa,

Avda. Franklin D. Roosevelt desde Avda. Francisco Acuña de Figueroa hasta Avda. José Joaquín de Viana,

Avda. José Joaquín de Viana desde Calle República Dominicana hasta Avda. Franklin D. Roosevelt

Avda. Franklin D. Roosevelt desde Avda. José Joaquín de Viana hasta Avda. España,

Avda. España desde Avda. Franklin D. Roosevelt hasta Calle Arturo Santana, donde se une con una faja correspondiente a predios frentistas a Avda. José Joaquín de Viana, que cuenta con una profundidad de 50mts a cada lado del eje de dicha Avda. y que va, por el lado Oeste , desde Calle Arturo Santana hasta Avda. Bdier. Gral. Juan Antonio Lavalleja y por el Este desde Avda. Bdier. Gral. Juan Antonio Lavalleja hasta Calle Treinta y Tres,

Calle Treinta y Tres desde dicha faja hasta Calle José Dodera

Calle José Dodera, desde Calle Treinta y Tres hasta Calle 3 de Febrero.

 

 b) Retiros mínimos:

Frontales:    4 m.

De fondo:    9 m. en bloques medios y 5 m. en bloques bajos

Bilaterales:  2/7 de su altura, mínimo 3 m.

 

c) Alturas máximas:

28 m. bloques medios (PB + 9 PA) con gálibo a 45º en el último nivel.

13,60 m bloques bajos    (PB + 4PA)  con gálibo a 45º en  el último nivel.

 

d) Ocupación:

FOS ....50% en bloques bajos y 30 % en bloques medios.

FOS SS ... 70%

FOSV ... 20%

FOT ... 180% en bloque bajo y 290 % en bloque medio.

 

e) Estacionamientos. Se exige uno por cada unidad de vivienda u oficina y uno como mínimo cada 100 m2. o fracción de locales de otros usos.

 

f) Ocupación de retiros. Podrán ser ocupados los retiros laterales desde la mitad del terreno hacia el fondo y el retiro de fondo con construcciones auxiliares hasta una superficie de 20 mts. cuadrados no pudiendo sobrepasar la altura de 3 mts. en los terrenos con frente por tres de sus lados solo se podrá ocupar el tercio central.

 

g) Índice de ponderación. (Dto. 3870) 0 (Cero).

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 200
Dto.Jta.Dep. 3885 de 2011-09-06 Artículo 1
Dto.Jta.Dep. 03981/2017 de 2017-11-28 Artículo 3

Artículo D.202

Zona 2.4 Barrios

Subzona 2.4.1.

a) Límites: Área definida por: Avenida Antonio Lussich, límites Sur de los fraccionamientos Villa Delia y La Fortuna, Calle Alberto Dutra, Calle Aguamarina y sus predios frentistas, Calle Miguel Benzo, Calle Wilson Amaral, Avenida Gral. Leandro Gómez.

b) Retiros mínimos:

Frontales 4 m

Bilaterales 3 m, en predios con frente menor a 18 metros se podrá exonerar uno de los retiros laterales con construcciones de hasta 3 metros de altura.

c) Alturas máximas: 7 m (PB + PA)

d) Ocupación:

FOS 40%

FOT 80%

FOS SS 60%

FOSV 40%

e) Estacionamientos: Se exige uno por cada unidad de vivienda u oficina y uno como mínimo cada 100 m.c. o fracción de locales de otros usos.

f) Índice de ponderación (Decreto Nº 3870/2010): 0 (Cero)

g) Ocupación de retiro lateral. Se podrán ocupar los retiros laterales de la mitad del terreno hacia el fondo con construcciones de hasta 20 m.c.

 

Subzona 2.4.2

a) Límites: Áreas definidas por:

Avda. José Joaquín de Viana, Calle Guavirá, Calle Arazá, Calle Ibirapitá, Calle Dr. Elbio Rivero, Calle Ñangapiré y Avda. España.

Avda. Aiguá, Calle Tacuavé (antes Calle Nº 3 - Borde Fraccionamiento San Fernando), Avda. Gral. Aparicio Saravia.

Avda. Antonio Lussich, Calle Aguamarina y sus predios frentistas, Avda. Antonio Lussich, Calle Vicenza y su prolongación y Calle Benito Nardone.

b) Retiros mínimos:

Frontales 4 m. Se admite construcción de pérgola.

c) Altura máxima: 7 m (PB + PA)

d) Ocupación:

FOS 50%

FOS SS 70%

FOT 100%

FOSV 30%

e) Estacionamientos. Se exige uno por cada unidad de vivienda u oficina y uno como mínimo cada 100 m2 o fracción de locales de otros usos. Podrán ocupar área de retiro frontal sin techo.

f) Índice de ponderación (Decreto Nº 3870/2010): 0 (Cero)

 

Subzona 2.4.3

a) Límites: Resto no comprendido en otras áreas.

b) Retiros mínimos

Frontales 4 m. Se admite construcción de pérgola.

Fondo - 4 m para programas VIS amparados al Decreto Nº 3914/2013 con altura mayor a 9 m.

c) Alturas máximas: 9 m (PB + 2 PA)

d) Ocupación:

FOS 70%

FOS SS 80%

FOT 150%

FOSV 20%

e) Estacionamientos: Se exige uno por cada unidad de vivienda u oficina y uno como mínimo cada 100 m.c. o fracción de locales de otros usos. Podrán ocupar área de retiro frontal sin techo.

f) Índice de ponderación (Decreto Nº 3870/2010): 0 (Cero)

 

Subzona 2.4.4

a) Límites: Urbanización Norte - Parte del Padrón Rural Nº 23325 (área delimitada en E.E. Nº 2016-88-01-06036)

b) Retiros mínimos

- Frontales 4 m, en los programas de vivienda se admite construcción de pérgola horizontal, liviana y estructuralmente independiente de la construcción hasta en el 50% del frente del predio y que no supere los 3 m de altura.

- Unilateral de 3 m.

c) Alturas máximas:

7 m (PB + PA)

9 m (PB + 2PA) para Bloques Bajos.

d) Ocupación:

FOS 50%

FOS SS 70%

FOSV 30%

Para 7 m. de altura: FOT 100%

Para 9 m. de altura: FOT 150%

e) Estacionamientos. Se exige uno por cada unidad de vivienda u oficina y uno como mínimo cada 100 mc o fracción de locales de otros usos. Podrán ocupar área de retiro frontal sin techo.

f) Con cualquier superficie de terreno se podrán construir unidades locativas aisladas con una separación mínima de 3 m y 5 m de promedio entre unidades o unidades locativas apareadas.

En conjunto de unidades locativas apareadas se requieren 300 mc de terreno por par.

Para bloques se requiere un mínimo de superficie de 600 mc.

g) Índice de ponderación (Decreto Departamental Nº 3870/2010): 0 (Cero)

 

Subzona 2.4.5

a) Límites: Corresponde a los predios comprendidos dentro de los límites siguientes:

Calle Tacuavé (antes Calle Nº 3 - Borde Fraccionamiento San Fernando) entre Avenida Aiguá y Proyección del límite Norte del Padrón Nº 16739,

Proyección de límite Norte del Padrón Nº 16739 desde Calle Tacuavé (antes Calle Nº 3 - Borde Fraccionamiento San Fernando) hasta límite Norte del Padrón Nº 16739,

Límite Norte del Padrón Nº 16739 hasta límite Este del padrón Nº 13570,

Límite Este del Padrón Nº 13570 desde límite Norte del Padrón Nº 16739 hasta límite Sur del Padrón Nº 21239,

Límite Sur del Padrón Nº 21239 desde límite Este del Padrón Nº 13570 y límite Este del Padrón Nº 21239,

Límite Este del Padrón Nº 21239 desde Límite Sur del Padrón Nº 21239 hasta la Avenida Aiguá,

Avenida Aiguá desde límite Este del Padrón Nº 21239 hasta la calle Tacuavé (antes Calle Nº 3 - Borde Fraccionamiento San Fernando)

 

b) Normas especiales:

No se autorizan bloques altos.

 

c) Dimensiones mínimas de predios.

Para altura mayor a 9 m: 900 m.c. con frente de 12 m.

En todos los predios se podrá construir vivienda aislada, viviendas apareadas o bloques bajos de altura máxima 9 m.

 

d) Retiros mínimos:

Frontales: 4 m.

6 m. sobre Avenida Aiguá y su continuación:

6 m. en edificaciones con alturas mayores a 7 m.

Bilaterales: 3 m.

En predios de hasta 15 m. de frente el retiro será unilateral de 3 m. en edificaciones de hasta 7 m. de altura.

4 m. en edificaciones con alturas mayores a 9 m.

De fondo: 5 m. en edificaciones con altura mayor a 9 m, 3 m. en el resto de los casos.

Distancia entre bloques:

En conjunto de bloques separación mínima 5 m. para edificación de hasta 9 m.

8 m. para edificaciones de más de 9 m.

 

e) Altura máxima: 12 m. (PB + 3 PA)

 

f) Ocupación:

FOS SS 50%

FOS 50%

FOS PA 30%

FOT 120%, 150% para altura de 9 m. o más.

FOS V 30%

 

g) Salientes: hasta 2 m sobre retiros y un 35% de su superficie de fachada. No se admiten cuerpos salientes sobre retiro.

 

h) Estacionamientos: Se exige uno por cada unidad de vivienda u oficina y uno como mínimo cada 100 m.c. o fracción de locales de otros usos.

 

i) Ocupación de retiro lateral: Se podrá ocupar los retiros laterales de la mitad del terreno hacia el fondo con construcciones secundarias de hasta 20 m c

 

j) Índice de ponderación (Decreto Departamental Nº 3870/2010): 0,4 (Cero con cuatro).

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 200
Dto.Jta.Dep. 3885 de 2011-09-06 Artículo 1
Dto.Jta.Dep. 03971/2017 de 2017-08-08 Artículo 6
Dto.Jta.Dep. 03974/2017 de 2017-10-03 Artículo 2
Dto.Jta.Dep. 03981/2017 de 2017-11-28 Artículo 4

Artículo D.203

Zona 2.5 Avenidas.

Subzona 2.5.1 - Principales

a) Límites: Comprende las manzanas frentistas a:

Avda. Antonio Lussich entre Avda. Brigadier Gral. Juan Antonio Lavalleja y Avda. Dr. Luis Alberto de Herrera.

Avda. Wilson Ferreira Aldunate entre Avda. Brigadier Gral. Juan Antonio Lavalleja y Avda. Dr. Luis Alberto de Herrera.

b) Retiros mínimos:

- Frontales: 4 m.

- De fondo: 9 m en bloques medios, 5 m en bloques bajos y 3m para altura 7m.

- Bilaterales: 2/7 de su altura, mínimo 3 m.

En aquellos predios cuyos frentes sean menores o iguales a 12m, se podrá exonerar uno de los retiros laterales. La edificación que ocupe el retiro que se exonera no podrá sobrepasar los 3m de altura.

c) Alturas máximas:

28 m en bloques medios (PB + 9PA) con gálibo a 45º en el último nivel.

13,60 m bloques bajos (PB + 4PA) con gálibo a 45º en el último nivel.

d) Ocupación:

FOS............ 50%

FOS SS....... 70%

FOS V........ 20%

FOT...........180% en bloque bajo y 290 % en bloque medio.

e) Estacionamientos: Se exige uno por cada unidad de vivienda u oficina y uno como mínimo cada 100 m2 o fracción de locales de otros usos.

f) Ocupación de retiros. Podrán ser ocupados los retiros laterales desde la mitad del terreno hacia el fondo y el retiro de fondo con construcciones auxiliares hasta una superficie de 20 m2, no pudiendo sobrepasar la altura de 3m. En los terrenos con frentes por tres de sus lados solo se podrá ocupar el tercio central.

g) Índice de ponderación. (Decreto 3870/2010) 0,4 (Cero con cuatro).

 

Subzona 2.5.2. - Secundarias.

a) Límites: Comprende las manzanas frentistas a:

Avenida de los Gauchos entre Avenida Aiguá y Calle Francisco Martínez,

Calle Francisco Martínez entre Avenida de los Gauchos y Bulevar Gral. José G. Artigas,

Avenida Gral. Leandro Gómez entre Calle Wilson Amaral y Avenida Antonio Lussich,

Avenida Aiguá entre Calle 19 de abril y límite entre los Padrones Nº 2502 y Nº 24529,

Avenida José Batlle y Ordóñez entre Avenida Bdier. Gral. Juan Antonio Lavalleja y Calle Julio Sosa,

Avenida Gral. Aparicio Saravia entre Avenida Aiguá y Calle Tacuavé (antes Calle Nº 3 - Borde Fraccionamiento San Fernando),

Acera Norte Avenida Cachimba del Rey (antes Calle Tacuarembó) entre Bulevar Gral. José G. Artigas y Avenida Gral. Aparicio Saravia, y los predios frentistas a Avenida Aiguá entre Calle Tacuavé (antes Calle Nº 3 - Borde Fraccionamiento San Fernando) y la nueva avenida de circunvalación del Arroyo Maldonado, quedando comprendidos los predios ubicados en una faja de una profundidad máxima de 120 metros, medidos a partir de la línea de propiedad del predio frentista a la vía, o en la franja comprendida hasta la primer vía de tránsito, siempre y cuando ésta no se distancie más de 150 metros.

b) Retiros mínimos

Frontales: 4m, 6m sobre Avenida Aiguá y su continuación, 6m en caso de alturas mayores a 7m

Bilaterales: 4m y 3m para altura 7m

Podrán ser ocupados en planta baja para usos no residenciales no pudiendo superar los 4m de altura.

De fondo: 5m para alturas mayores a 7m, 3m para altura 7m

En aquellos predios cuyos frentes sean menores o iguales a 12 metros se podrá exonerar uno de los retiros laterales. La edificación que ocupe el retiro que se exonera no podrá sobrepasar los 3m de altura.

Se pueden ocupar los retiros laterales con construcciones auxiliares tales como depósitos, garajes, parrilleros techados y habitaciones y baños de servicio, hasta una superficie de 20mc, no pudiendo sobrepasar la altura de 3m. La zona de ocupación de los retiros laterales deberá estar ubicada de la mitad del predio hacia el fondo, excepto en los terrenos con frente en tres de sus lados, que sólo podrán ocupar el tercio central.

c) Alturas máximas:

13,60m (PB + 4PA)

15m para los frentistas a Avenida Aiguá entre calle Calle Tacuavé y la nueva avenida de circunvalación del Arroyo Maldonado.

d) Ocupación:

FOS: 50%

FOS SS: 80%

FOT: 250%

FOS V: 30%

El área de Planta Baja destinada a usos no residenciales podrá tener un FOS máximo de 80%.

El incremento resultante con respecto a la norma de la subzona no será tenido en cuenta a los efectos del cálculo del FOT del resto del edificio.

e) Estacionamientos:

Se exige uno por cada unidad de vivienda u oficina y uno como mínimo cada 100 m2 o fracción de locales de otros usos.

f) Índice de ponderación (Decreto Departamental Nº 3870/2010): 0,4 (cero con cuatro).

 

Subzona 2.5.3 - Ruta 39

Límites: Polígono delimitado de la siguiente manera:

Al sur por la Avda. Dr. Luis Alberto de Herrera y el límite norte del padrón Nº 2572 (Pastoreo Municipal).

Al este por el margen del Arroyo Maldonado en su intersección con la Ruta 39.

Al norte por la Ruta 39 y el Camino De Los Ceibos hasta el límite oeste del padrón Nº 317.

Al oeste por el límite oeste del padrón Nº 317, el Camino Departamental Nº 36, el límite oeste de los padrones Nº 348 (Centro de Rehabilitación "Las Rosas"), Nº 20984, Nº 20983, el Camino Departamental 149 y el Camino Departamental 39W2B1 (conocido como "Camino al Pantanal").

Comprende las siguientes zonas:

5.1 Zona Humedal del Arroyo Maldonado (Suelo Rural Natural - SRN)

5.2 Zona Bienes y Servicios

5.3 Zona APP (Área de Protección Paisajística)

5.4. Zona Residencial

Generalidades

Los propietarios de los predios con zonas por debajo de la cota del área inundable TR=100 años (curva de 100 años de período de retorno) deberán presentar plano con curvas de nivel cada 50 cms. referida al Oficial, firmado por Ingeniero Agrimensor.

En dicho plano se indicará la cota TR=100 años y la cota TR=10 años (curva de 10 años de período de retorno), dichas cotas se amojonarán en el predio.

No se permitirá modificar los niveles naturales, ni modificar los cauces naturales de las cañadas.

Dentro del Suelo Rural Natural se prohíbe la plantación de césped y cortinas de árboles, limitando la plantación de vegetación a plantas nativas del lugar.

Los accesos vehiculares a los predios se realizarán siempre que sea viable por los caminos transversales a la Ruta 39 o calles secundarias.

Se entiende como suelo natural no pavimentado, un suelo permeable con capacidad de absorción y de retención temporal de agua de lluvia. El espesor del suelo natural no pavimentado en ningún caso será menor a 15 cm. Podrá estar compuesto por suelo orgánico con vegetación natural, gramilla, árboles y arbustos, o estar compuesto por una capa de 15 cm. de altura de piedra partida o canto rodado de 10 mm de diámetro mínimo.

La iluminación artificial en espacios exteriores (para cualquier luminaria pública o privada) será la mínima por razones de seguridad y se permitirá solo luminarias que no iluminen el cielo, ni el horizonte, ni produzcan encandilamiento, enfocadas en dirección hacia el suelo (90º sobre el plano horizontal) o hacia la fachada.

 

5.1 - Zona Humedal del Arroyo Maldonado (Suelo Rural Natural - SRN)

a) Límites: es el área comprendida entre la ribera del Arroyo Maldonado y la TR100 (curva de 100 años de período de retorno).

Esta zona se divide en las siguientes subzonas:

Subzona 5.1.1 Humedal TR10

Subzona 5.1.2 Humedal TR100

Subzona 5.1.1 Humedal TR10 (Suelo Rural Natural)

Subzona 5.1.1 Humedal TR10

 

a) Límites: Zona de restricción severa bajo TR10 (curva de 10 años de período de retorno)

b) Normas especiales:

b1) Se prohíbe toda construcción

b2) Sólo se permite caminería peatonal (3m) que no altere la topografía natural para acceder a la ribera del arroyo.

Subzona 5.1.2 Humedal TR100 (Suelo Rural Natural)

a) Límites: Área comprendida entre TR10 y TR100 (entre curva de 10 y 100 años de período de retorno)

b) Normas especiales:

b1) Sólo se permite la construcción de unidades locativas aisladas destinadas a vivienda o conjunto de unidades locativas aisladas, con igual destino.

b2) Las construcciones serán sobre pilares, que deberán estar separados entre sí más de 2,5 mts y su diámetro no superará los 30 cms.

b3) No se permite la construcción en subsuelos, ni en cotas inferiores a 50 cms sobre la TR100 años (curva de 100 años de período de retorno).

b4) No se permite modificar la topografía natural del sitio, ni en los padrones, ni en las áreas públicas, debiendo los permisos de construcción ser presentados con un plano de curvas de nivel cada 50 cms.

La caminería no superará los 6m de ancho, deberá realizarse sin modificar la topografía del lugar, tomando en consideración la fragilidad del área.

Deberá presentar un Estudio de Impacto Ambiental (EIA) con un Plan de Gestión Ambiental (PGA) de la etapa pre-constructiva y constructiva.

b5) No se permite la colocación de césped o el cubrimiento del terreno con humus, tierra, balasto o cualquier otro material, limitándose la vegetación de los jardines a las plantas características del humedal salino.

Se podrán construir Decks de madera cumpliendo con los items b2 y b3.

El área de Deck no podrá superar el doble del área construida.

b6) Tratamiento de cubiertas. - Todas las edificaciones en todas las zonas deberán tener techo verde en un 100% de las cubiertas, sean estas accesibles o no. A estos efectos se presentaran los planos respectivos indicando los materiales, detalle constructivo y la terminación de las cubiertas. Por techo verde se entiende: techo de un edificio cubierto de vegetación ya sea en suelo o en un medio de cultivo apropiado, utilizando tecnologías que cumplan una función ecológica. La solución adoptada debe asegurar la permanencia de la vegetación.

b7) No se permite piscina.

c) Dimensiones mínimas de predios: Conjunto de unidades locativas aisladas: 50.000 m2 de área por cada vivienda y una separación mínima entre ellas de 20m.

d) Retiros mínimos: Respecto a todos los límites del predio: 25 metros.

e) Altura máxima: 7,50 mts. (P.B. + P.A.)

Las alturas de las construcciones se medirán respecto al terreno natural.

f) Ocupación:

F.O.S.: 0.5 %

F.O.T.: 1 %

FOS Natural no pavimentado: 100 %

g) Salientes y cuerpos salientes: 2 mts en un 30% de la superficie de fachada de los retiros de frente y de fondo.

 

5.2 - Zona Bienes y Servicios

a) Límites: Polígono definido en plano adjunto. Definido en lámina adjunta. Lámina OR6 Normativa Edilicia (01/10/2014).

Esta zona se divide en las siguientes subzonas:

5.2.1 Subzona Servicios y Logística

5.2.2 Subzona Servicios

Generalidades:

Carga, descarga y maniobra: se deberá contar con la adecuada provisión del lugar para las operaciones de carga, descarga y maniobra dentro del predio, de forma tal de no afectar el tránsito de la vía pública independientemente de la superficie requerida para el estacionamiento de los vehículos.

Factor de Ocupación Natural No Pavimentado: Se entiende como suelo natural no pavimentado, un suelo permeable con capacidad de absorción y de retención temporal de agua de lluvia.

El espesor del suelo natural no pavimentado, en ningún caso será menor a 15 cm.

Podrá estar compuesto por suelo orgánico con vegetación natural, gramilla, árboles y arbustos, o estar compuesto por una capa de 15 cm de altura de piedra partida o canto rodado de 10 mm de diámetro mínimo.

El Proyecto Técnico deberá incluir:

1 - Plano indicando altimetría con curvas de nivel del terreno natural cada metro, indicando cañadas y bosques nativos si los hubiese.

2 - Plano con proyecto de modificación de los niveles naturales del terreno, de acuerdo con el Capítulo de Taludes.

3 - Plano del sistema de drenaje de aguas pluviales, indicando puentes o alcantarillas.

4 - Proyecto de Sistema de infiltración y laminación que contemple el no aumento de caudal pico para eventos 2 y 10 años de períodos de retorno respecto a la condición natural.

El proyecto será evaluado y aprobado previamente por la División de Ingeniería Sanitaria y Ambiental de la Intendencia.

 

5.2.1 - Subzona Servicios y Logística

a) Límites: Definido en lámina adjunta Lámina OR6 - Normativa Edilicia (01/10/2014)

b) Normas especiales:

b1) Sólo se permiten construcciones destinadas a actividades de servicios y logística.

b2) Dimensiones mínimas de predios:

Para predios que cuenten con saneamiento dentro del predio, individual o colectivo: Superficie mínima: 4000 m2

Para predios que tienen conexión al saneamiento: Superficie mínima: 1000 m2

Lado mínimo: 20 metros

b3) Distancia máxima entre vías de circulación pública: La distancia máxima entre vías de circulación pública no superará los 400 metros.

b4) El retiro frontal podrá ocuparse con construcciones de acceso, para seguridad que no superen los 9m2.

c) Retiros mínimos:

frontales: 15 m sobre Ruta 39 y 4m en resto

bilaterales: 4 mts

de fondo: 4 mts

En caso de exigir una faja de protección de espejos de agua regirá el retiro mayor.

No se permitirán pérgolas, ni cocheras en el retiro frontal a la Ruta 39.

En los retiros frontales se dejarán previstos en los primeros 5m, un porcentaje de 75% de vegetación a incorporar distribuida en esa franja, de forma tal que se ocupe todo el largo del frente del predio, pudiendo conformar una franja de ancho variable, de forma de generar una franja verde continua de árboles.

Dicha vegetación, deberá tener una altura potencial de 7m, con especies nativas en un 50% mínimo, con un porcentaje de color sea en follaje o floración también del 50% (incluidas especies exóticas y nativas), concentrados en grupos, de modo de lograr el efecto deseado.

d) Altura máxima: 12 metros

e) Ocupación:

F.O.S.: 40% (sin considerar para el cálculo el área en zona inundable)

F.O.S. natural no pavimentado: 20%

f) Índice de ponderación (Dto. 3870/2010) 0 (cero).

5.2.2 - Subzona Servicios

a) Límites: Definido en lámina adjunta Lámina OR6 Normativa Edilicia (01/10/2014)

b) Normas especiales:

b1) Sólo se permite construcciones destinadas a actividades de servicios.

b2) En la zona ubicada al este de la Ruta 39 el área de protección de la cuenca visual se prevén calles de 12m cada 100m que deberán terminar en forma de peine en el TR100 (curva de 100 años de período de retorno). Estas calles tendrán continuidad con afectaciones propuestas para caminería peatonal para acceder al borde del Arroyo en la zona del TR10.

b3) Distancia máxima entre vías de circulación pública será de 100m, debiendo continuarse en forma de peine hasta el límite de la cota de recurrencia de los 100 años. En el resto la distancia máxima entre vías de circulación pública no superará los 400 metros.

b4) Se prohíbe el uso de materiales que produzcan deslumbramiento producido por áreas brillantes o blancas en la fachada y cubiertas.

c) Las construcciones se regirán por los parámetros correspondientes a la subzona 5.2.1 Servicios y Logística.

5.2.3 - Subzona Mixta

a) Límites: Zona definida entre la cota 40 con respecto al 0 Oficial y una franja paralela a la ruta definido en lámina adjunta Lámina OR6 - Normativa Edilicia (01/10/2014).

b) Normas especiales:

b1) Solo se permite construcciones destinadas a actividades de servicios y vivienda.

b2) Se prohíbe el uso de materiales que produzcan deslumbramiento producido por áreas brillantes o blancas en las fachadas y cubiertas.

c) Las construcciones destinadas a servicios se regirán por los parámetros correspondientes a la subzona 5.2.1 Servicios y Logística, con altura máxima: 9 metros.

Las construcciones destinadas a vivienda se regirán por los parámetros correspondientes a la subzona 5.3 Zona APP para vivienda y 5.2.2 para servicios, con altura máxima: 7 metros.

d) Indice de Ponderación (Dto. 3870/2010) 0 (cero).

 

5.3 - Zona APP (Área de Protección Paisajística)

a) Límites: Zona definida por la cota 40 al este y la 30 al oeste con respecto al 0 oficial en la Cuchilla de Doña Petrona.

Definido en lámina adjunta Lámina OR6 - Normativa Edilicia (01/10/2014).

b) Normas especiales:

b1) Solo se permitirá vivienda de interés turístico.

b2) No se admitirán subsuelos habitables en niveles inferiores a 2.50 mts con respecto al nivel del suelo natural.

b3) Con carácter general, no se permite la modificación de las afloraciones rocosas fuera del perímetro de la construcción. Cuando la índole del proyecto así lo justifique, su modificación será motivo de aprobación especial.

b4) En los recaudos gráficos, se deberá expresar con precisión el tratamiento a dar a los tanques de agua y a las azoteas, incluidas las de garajes. La Intendencia Departamental podrá condicionar y aún negar las soluciones propuestas, las que deberán ser motivo de una aprobación especial. Los tanques de agua quedarán por debajo de las cumbreras.

b5) Se permite la construcción de unidades locativas aisladas, conjunto de unidades locativas aisladas y bloques bajos, todos destinados a vivienda.

b6) El proyecto técnico, deberá incluir altimetría y curvas de nivel del terreno en cada metro.

b7) Todo predio debe ser enjardinado, lo que deberá indicarse en los planos, se protegerá el terreno natural, los afloramientos rocosos, integrándolo al diseño paisajístico.

b8) Es obligatoria la delimitación con respecto a los predios fiscales y áreas de uso público, de acuerdo a lo establecido en el Capítulo de Cercos.

b9) Los hoteles se regirán por los parámetros de Bloque Bajo (área mínima frente mínimo, FOS SS, FOS PB, FOS P1, FOT, FOS V, He, Plantas autorizadas, retiros, acondicionamiento exterior, salientes) y por las normas establecidas en el TÍTULO II, Hotelería y Afines, Artículos 302, 303, 304, 305, 310, 314, 315, 316, 317, complementadas por el Cuadro 41 de categorización (Modificado por Decreto 3731/1999).

b10) No se permitirán cortinas de árboles, ni antenas, ni ningún elemento que impida o interrumpa la cuenca visual.

b11) Se prohíbe el uso de materiales que produzcan deslumbramiento producido por áreas brillantes o blancas en la fachada y cubiertas.

c) Dimensiones mínimas de predios:

Vivienda unifamiliar: 1000 m2.

Conjunto de unidades locativas aisladas: 100m2 por unidad y 20m de frente.

Bloques bajos: 4000 m2 y frente 30m.

d) Retiros mínimos:

No se permitirán, pérgolas, ni cocheras en el retiro frontal a la Ruta 39.

Frontales: 15m sobre Ruta 39 y 6 en resto

Bilaterales: 4 mts.

De fondo: 6 mts.

e) Altura máxima: 7 mts. (PB + PA)

La recta de comparación se determina uniendo el nivel en el frente del predio con el del fondo del mismo del terreno natural.

f) Ocupación:

F.O.S.: 20%

F.O.SS.: 20%

F.O.T.: 35%

F.O.S. Natural no pavimentado: 60%

Se admitirá un FOS adicional de 10% en planta baja al sólo efecto de construir garajes. En caso de estar separados de las viviendas la separación será de 6mts.

g) Salientes y cuerpos salientes: 2 mts.

h) Índice de ponderación (Dto. 3870/2010) 0.4 (cero con cuatro).

 

5.4 - Zona residencial

a) Límites: -Barrio Canteras de Marelli, Conjunto de viviendas Urbaneste (Padrón Nº 366), Padrón Nº 340 y Nº 18955.

b) Dimensiones mínimas de predios:- 300m2

c) Retiros mínimos:

- Frontales: 15 m sobre Ruta 39 y 4m el resto.

- Bilaterales: 3m en predios con frente menor a 18 metros se podrá exonerar uno de los retiros laterales con construcciones de hasta 3m de altura.

No se permitirán pérgolas, ni cocheras en el retiro frontal a la Ruta 39.

d) Alturas máximas: 7m (PB + PA)

e) Ocupación:

FOS 40%

FOT 80%

FOS SS 60%

FOS Natural no pavimentado 40%

f) Estacionamientos: Se exige uno por cada unidad de vivienda u oficina y uno como mínimo cada 100 m2 o fracción de locales de otros usos.

g) Ocupación de retiro lateral. Se podrán ocupar los retiros laterales de la mitad del terreno hacia el fondo con construcciones de hasta 20m2.

h) Índice de ponderación (Dto. 3870/2010) 0 (cero). Lámina adjunta Lámina OR6 Normativa Edilicia (03/11/2014)

 

Subzona 2.5.4 - Roosevelt Maldonado

a) Límites: Comprende los predios frentistas a Avenida Franklin D. Roosevelt entre la Avenida Francisco Acuña de Figueroa y la Avenida España

b) Normas Especiales: Para ser frentistas a Avenida Franklin D. Roosevelt los edificios deben cumplir con las siguientes condiciones:

1 - Que esté implantado en un predio cuyo límite catastral sea colindante con esa Avenida

2 - Que se proyecten normalmente a dicha vía, en un 100% de su desarrollo de fachada, sin que ningún edificio del propio conjunto le cree interferencias en todos sus niveles, por encima de planta baja.

3 - Que la distancia máxima de los edificios a la vía de tránsito no sea superior a dos veces el frente del predio sobre la misma.

4 - Los bloques incluidos sus balcones, terrazas y salientes deberán estar inscriptos en una circunferencia de diámetro igual a 42,50m y no podrán superar los 900m2 de planta.

c) Dimensiones mínimas de predios:

Bloques altos: área 2000m2 y frente 40m

Bloques medios: área 1000 m2 y frente 30m

d) Retiros mínimos

Frontales:

10m sobre Avenida Franklin D. Roosevelt y 2/7 de la altura sobre otras calles en bloque alto.

10m sobre Avenida Franklin D. Roosevelt y 4m sobre otras calles en el resto de los casos.

Bilaterales:

2/7 de la altura en bloque alto y medio con un mínimo de 3m

3m en los demás casos

De fondo:

2/7 de la altura en bloque alto.

9m en bloque medio

5m en bloque bajo

3m en edificación baja

Los basamentos (planta baja + planta alta) pueden adoptar los retiros de la zona, no deben inscribirse en un círculo de 42,50m y su altura máxima será 6,5m.

e) Altura máxima:

Bloques altos: 55m (máximo PB+20PA)

Bloques medios: 28m (máximo PB+8PA+PH galibado a 45º en el último nivel)

Bloque bajo: 13,60 m (máximo PB + 3PA + PH galibado a 45º en el último nivel)

Edificación baja: 7m (PB + PA)

f) Ocupación:

FOS SS 50%

70% en bloque alto y medio

FOS 50%

25% en bloque alto

30% en bloque medio

FOT 520% en bloque alto

290% en bloque medio

180% en bloque bajo

100% en edificación baja

FOS V 20%

30% en bloque alto

g) Salientes y Cuerpos Salientes

Se permiten salientes según Art. 196º.

h) Estacionamientos

Se exigirá uno por unidad locativa y uno como mínimo cada 100m2 o fracción de locales de otros usos.

i) Ocupación de retiros: podrán ser ocupados los retiros laterales desde la mitad del terreno hacia el fondo y el retiro de fondo con construcciones auxiliares hasta una superficie de 20m2 , no pudiendo sobrepasar la altura de 3m. En los terrenos con frente por tres de sus lados, sólo podrá ocuparse el tercio central.

j) Índice de ponderación: (Decreto 3870/2010) 0,3 (cero con tres).

 

 

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 201
Dto.Jta.Dep. 3885 de 2011-09-06 Artículo 1
Dto.Jta.Dep. 03933/2015 de 2015-04-07 Artículo 18
Dto.Jta.Dep. 03967/2017 de 2017-06-06 Artículo 2
Dto.Jta.Dep. 03974/2017 de 2017-10-03 Artículo 3
Dto.Jta.Dep. 04015/2019 de 2019-12-20 Artículo 1

CAPÍTULO IV Sector 3 - Balneario
SECC. ÚNICA
Artículo D.204

Límites del sector y divisiones. Lo integran los predios urbanos y suburbanos de la región Maldonado - Punta del Este no incluidos en los Sectores Maldonado, Punta del Este y Aparicio Saravia

Comprende las siguientes zonas:

3.1. Barrio Jardín;

3.2. Vías Principales;

3.3. Calles con retiros especiales;

3.4. Avenida Roosevelt;

3.5. Punta Ballena.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3911 de 2012-12-18 Artículo 17

Artículo D.205

Alturas. En todo el sector, las alturas se medirán con respecto a la recta de comparación. Los valores máximos son los establecidos en las normas particulares de cada zona y subzona.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 203

Artículo D.206

Retiros.

Deberán ajustarse a lo indicado en las normas zonales respectivas y a lo que se indica a continuación:

a) Los retiros laterales se calcularán en forma promedial al desarrollo de la fachada que los enfrente. El cuadro de parámetros y las normas de cada subzona establecen el retiro lateral mínimo y la condición a cumplir por el promedio de la suma de ambos retiros laterales.

b) Se puede ocupar el retiro lateral y de fondo con construcciones auxiliares tales como depósitos, garajes, parrilleros techados y habitaciones y baños de servicio, hasta una superficie de 20 mts. cuadrados, no pudiendo sobrepasar la altura promedial de 3 mts.. La zona de ocupación de los retiros laterales deberá estar ubicada de la mitad del predio hacia el fondo, excepto en los terrenos con frente en tres de sus lados, que sólo podrán ocupar el tercio central.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 204

Artículo D.207

Conjuntos de edificios.

Con respecto a la separación entre los mismos regirán los siguientes crite­rios:

- Conjunto de unidades locativas aisladas o apareadas: separación promedio 5 mts. y mínima 3 mts.

- Conjunto de Bloques: separación  promedio  8  mts. y  mínima  5 mts. excepto  en  la  subzona 3.1.1 donde  se exige que la separación entre bloques altos sea de   por lo menos 2/7 de la suma de las alturas.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 205

Artículo D.208

Salientes. Se podrán construir en un 30% de la superficie de fachada, sobre los retiros frontal y de fondo. En las mismas condiciones se podrán construir salientes sobre los retiros laterales, cuando éstos superen los 4 mts. en la zona de la saliente. La distancia de la saliente a la medianera no podrá ser inferior a los 3 mts.. La saliente máxima se fijará para cada subzona y tipo de edificación.

La presente disposición general no rige para la subzona 3.2.2 Parada 5 y la zona 3.4 Avda. Roosevelt que tienen normas particulares.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 206

Artículo D.209

Edificación y dimensiones permitidas.

a) En este sector, con excepción de la subzona 3.2.2. Parada 5 podrá construirse una vivienda única, cualquiera sea el área que tenga el predio, así como dependencias secundarias de la construcción principal, (locales de esparcimiento, vestuarios de piscina, habitaciones de huéspedes y de servicio) y construcciones auxiliares (depósitos, garajes, parrilleros techados).

b) Los bloques, incluidos sus balcones, terrazas y salientes y basamentos deberán esta inscriptos en una circunsferencia de diámetro igual a 42,50 mts. y no podrán superar los 900 m2 de planta.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 207

Artículo D.210

Estacionamientos. Es obligatorio disponer de áreas de estacionamiento o garaje a razón de uno por cada vivienda, oficina o local comercial excepto en la zona 3.2.2. Parada 5, en la que se exige un estacionamiento cada dos unidades locativas.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 208

Artículo D.211

Zona 3.1. Barrio Jardín.

a) Ocupación: En los solares con área inferior a 500 m2. y superior a 1.000 m2, regirán los siguientes parámetros:

        FOS SS    FOS   FOS V   FOT       

ST < 500                  30          30         40        60      

ST > 1.000               20          20         60        40      

En los solares con área intermedia, los factores de ocupación se obtendrán de la interpolación de los anteriores valores.

 

b) Retiros: En predios con frentes de hasta 15 mts. y en caso de vivienda única, se admitirá retiro unilateral de 3 mts.. La edificación que ocupe el retiro que se exonera, no podrá sobrepasar los 3 mts. de altura promedial.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 209

Artículo D.212

Subzona 3.1.1. Fraccionamiento LOBOS.

Límites: El área de referencia queda definida por la poligonal conformada por la intersección de las siguientes arterias de tránsito, calle San Remo desde Avda. Roosevelt hasta Avda. del Mar, esta última desde calle San Remo hasta Rambla Lorenzo Batlle Pacheco. Rambla Lorenzo Batlle Pacheco, desde Avda. del Mar hasta Avda. Roosevelt y Avda. Roosevelt, desde dicha Rambla, hasta calle San Remo. Manzanas Nos. 687, 688, 689, 690, 691, 692, 693, 694, 695, 696, 697, 698, 699, 700, 701, 702 y 703.

Los parámetros serán los siguientes:

a) Los predios cuya superficie mínima es de 7000 mc. no admiten subdivisión en virtud de tratarse de una condición de aprobación de la urbanización original.

b) Asimismo, el terreno debe contar con 7000mc de superficie por cada bloque que se construya.

c) Todo bloque, incluidos sus balcones salientes y terrazas, la proyección total de su volumen desde planta baja, deberán inscribirse en una circunferencia cuyo diámetro Mayor será de 42.5 metros lineales.

d) El retiro frontal mínimo será de 10 metros lineales en todos los casos.

e) El FOS Verde mínimo será  el 70% del suelo, debitado en FOS autorizado.

Cuando la ocupación de subsuelo utilice un área compartida con el suelo destinado a FOS Verde, la propuesta aportará detalles técnicos que aseguren la permanencia del destino establecido para el cumplimiento de la norma.

f) Los retiros laterales y posteriores tendrán un mínimo de 15 m. manteniendo un promedio de 2/7 de la altura.

El retiro lateral y de fondo de las construcciones secundarias o auxiliares, será de 4m. el que podrá ocuparse según el Art. 204) Lit. B".

g) La  altura máxima admitida no podrá superar la de las edificaciones existentes 70 m. de altura al exterior de la losa superior del último piso habitable más servicios (Tanques de agua, caja de escaleras y ascensores) y no es de aplicación el Art 166°.

No se permite la construcción de Penthouse por encima de los 70m de altura.

La altura máxima de las construcciones secundarias o auxiliares en área edificandi será de 7m".

h) Ocupación bloques: FOS 30% - FOT 510%.

FOS SS  60%  con un pozo absorbente de 2 m3. cada 100 mc. de subsuelo y siempre que el área que excede el contorno del edificio esté totalmente enterrada a una profundidad de 60 cm y su cubierta sea enjardinada respetando el FOS verde y la Ordenanza de Forestación

i) Salientes y cuerpos salientes, 2 metros lineales.

j) Para esta zona no regirá la superficie máxima de planta de 30m. por 30 m."

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3858 de 2009-12-01 Artículo 1
Dto.Jta.Dep. 3876 de 2010-07-06 Artículo 4
Dto.Jta.Dep. 3902 de 2012-09-25 Artículo 1
Dto.Jta.Dep. 3903 de 2012-09-25 Artículo 2

Observación: Ver disposiciones sobre Retorno por Mayor valor en Decreto 3870 del 11 de Mayo de 2010.


Artículo D.213

Subzona 3.1.2.

a) Límites: Está definida por la poligonal:

Edgardo Genta  desde Rambla Costanera hasta Camino de la Laguna;        

Ñapindá desde Camino de la Laguna hasta Ñangaripé          

Ñangaripé desde Ñapindá hasta -a través de su prolongación  Avda. España           

Límite de la zona Maldonado, hasta el Bvar. Artigas.

Bvar. Artigas desde Cachimba del Rey hasta la calle Azotea;

Calle Azotea desde Bvar. Artigas hasta calle Mercedes,

Calle Mercedes desde Azotea hasta Mar del Coral

Calle Mar del Coral desde Mercedes hasta Mar Negro

Calle Mar Negro desde Mar del Coral hasta Martiniano Chiossi

Martiniano Chiossi desde Mar Negro hasta República Argentina;

República Argentina desde Martiniano Chiossi hasta Rambla C. Williman;

Rambla Costanera Claudio Williman desde Rep. Argentina hasta Edgardo Genta.

 

b) Normas especiales: No se autorizan bloques medios ni altos.

 

c) Dimensiones mínimas de predios:

- Bloques bajos: área 1200 m2. y frente 30 mts.

- Conjuntos de bloques bajos: 900 m2.por bloque y 30 mts. de frente.

- Conjuntos de unidades locativas aisladas o apareadas: 600 m2 por unidad o par.

 

d) Retiros mínimos:

frontales:

- bloques bajos:   6 mts.

- unidades aisladas o apareadas: 4 mts.

bilaterales:

- bloques bajos: 3 mts., debiendo la suma promedial de los laterales superar 8 mts..

- unidades aisladas o apareadas: 2 mts. debiendo su suma promedial ser Mayor a 6 mts..

de fondo:

-  bloques bajos:      4 mts..

-  unidades aisladas o apareadas:    3 mts..

 

e) Altura máxima:

- bloques bajos:                            9 mts. (PB + 2PA)

- unidades aisladas o apareadas:   7 mts. (PB + PA)

 

f) Ocupación: Bloques bajos:

F.O.S SS.:        40%

F.O.S.:              20%

F.O.S.V:            60%

F.O.T.:               60%

Las unidades locativas aisladas o apareadas se rigen por la norma general de ocupación de la zona 3.1 Barrio Jardín.

 

g) Salientes y cuerpos salientes: 1.50 mts. excepto en los bloques bajos que pueden llegar a 2mts..

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 211

Artículo D.214

Subzona 3.1.3.

a)  Límites: Está definida por la poligonal:

Calle de las Madreselvas desde Rambla Costanera hasta Gabriela Mistral;

Gabriela Mistral desde calle de las Madreselvas hasta Elías Regules;

Elías Regules desde Gabriela Mistral hasta Rambla Costanera;

Rambla Costanera desde Elías Regules hasta calle de las Madreselvas.

 

b)  Normas especiales: No se autorizan bloques medios ni altos.

 

c)  Dimensiones mínimas de predios:

- Bloques bajos: área 2000 m2. y frente 30 mts.

- Conjuntos de bloques bajos: 1500 m2.por bloque y 30 mts. de frente.

- Conjuntos de unidades locativas  aisladas o apareadas: 1000 m2.por unidad o par.

 

d) Retiros mínimos: 

frontales:

- bloques bajos: 6 mts.

- unidades locativas aisladas o apareadas: 4 mts.

bilaterales:

- bloques bajos: 3 mts. debiendo la suma de los laterales superar 8 mts.

- en los restantes casos 2 mts. debiendo su suma ser Mayor a 6 mts..

de fondo:

- bloques bajos: 4 mts.

- unidades locativas aisladas o apareadas: 3 mts.

  

e) Altura máxima:

- bloques bajos: 9 mts (PB + 2PA)

- unidades locativas aisladas o apareadas: 7 mts. (PB + PA).

  

f) Ocupación:

- bloques bajos:

F.O.S SS:          40%

F.O.S.:              20%

F.O.S  V:           60%

F.O.T.:               60%

Las unidades locativas aisladas o apareadas se rigen por la norma general de ocupación de la zona 3.1 Barrio Jardín.

 

g) Salientes y cuerpos salientes: 1.50 mts. excepto en los bloques bajos que pueden llegar a 2 mts.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 212

Artículo D.215

Subzona 3.1.4.

a) Límites: Está definida por la poligonal:

Rambla Costanera C. Williman desde Pedragosa Sierra hasta Avda. Rep. Argentina;

República Argentina desde Rambla Costanera C. Williman hasta Martiniano Chiossi

Martiniano Chiossi desde República Argentina hasta Mar Negro;

Calle Mar Negro desde Martiniano Chiossi hasta  Mar del Coral;

Mar del Coral desde Mar Negro hasta Mercedes;

Mercedes desde Mar del Coral hasta Azotea;

Azotea desde Mercedes hasta Bulevar Artigas;

Calderón de la Barca hasta Avda. Shakespeare;

Avda. Shakespeare en toda su extensión hasta Isabel de Castilla;

Isabel de Castilla hasta Avda. San Pablo;

Avda. San Pablo desde Isabel de Castilla hasta Avda. Luis Pasteur;

Avda. Luis Pasteur desde Avda. San Pablo hasta Gabriela Mistral;

Gabriela Mistral desde Avda. Luis Pasteur hasta calle las Madreselvas;

Calle de las Madreselvas desde Gabriela Mistral hasta Rambla Lorenzo Batlle Pacheco;

Rambla Lorenzo Batlle  desde Calle Las Madreselvas hasta Avda. Del Mar;

Avda. Del Mar desde Rambla Lorenzo Batlle Pacheco hasta Avda. San Remo;

Avda. San Remo desde Avda. Del Mar hasta Avda. Roosevelt;

Avda. Roosevelt desde San Remo  hasta Pedragosa Sierra;

Pedragosa Sierra desde Roosevelt hasta Rambla Costanera C. Williman.

 

b) Normas especiales: No se autorizan bloques ni viviendas apareadas.

 

c) Dimensiones mínimas de predios:

Conjuntos de unidades locativas aisladas: 1000 m2. por unidad.

 

d) Retiros mínimos:

- frontales:     4 mts.

- bilaterales:   2 mts. debiendo su suma promedial ser Mayor a 6 mts.

- de fondo:     3 mts.

 

e) Altura máxima: 7 mts. (PB + PA)

 

f) Ocupación: Se rige por la norma general de ocupación de la zona 3.1 Barrio Jardín.

 

g) Salientes y cuerpos salientes: 1.50 mts.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 213

Artículo D.216

Subzona 3.1.5.

Límites: Está definida por la poligonal:

Ribera Este de La Laguna del Diario desde Rambla Costanera hasta Camino de La Laguna.

Camino de La Laguna desde la Ribera Este de la Laguna del Diario hasta Leandro Gómez.

Calle Leandro Gómez desde Camino de La Laguna hasta Wilson Amaral.

Límite de la subzona 2.5.2. (Leandro Gómez) desde Wilson Amaral hasta Av. Lussich.

Límite Norte, Este y Sur de la Manzana 1579.

Límite Norte y Este de la Manzana 1877.

Límite Este de la Manzana 1781.

Ventura Alegre entre Continuación Lavalleja y Las Dalias,

Las Dalias entre Ventura Alegre e Ibirapitá.

Ibirapitá entre las Dalias y Elbio Rivero.

Limite de la subzona 2.4.2 entre Ibirapitá y Ñangapiré.

Ñangapiré entre Elbio Ribero y Eduardo Genta.

Eduardo Genta entre Camino de La Laguna y Rambla Costanera Dr. Claudio Williman.

Rambla Costanera Dr. Claudio Williman desde Eduardo Genta hasta Laguna del Diario.

La poligonal definida por:

Ribera Oeste de la Laguna del Diario desde Rambla Costanera Dr. Claudio Williman hasta calle El Quijote.

Calle El Quijote desde Ribera Oeste de la Laguna del Diario hasta Camino al Hospital Marítimo (Romeo y Julieta).

Camino al Hospital Marítimo (Calle Romeo y Julieta) desde calle El Quijote hasta Ruta 10.

Ruta 10 entre Camino al Hospital Marítimo hasta Ribera Oeste de La Laguna del Diario.

Predios frentistas al Norte de la Ruta 10, desde Camino al Hospital Marítimo (Calle Romeo y Julieta) hasta el límite de la Subzona 3.5 Punta Ballena, en una profundidad máxima de 120m medidos a partir de la línea de propiedad del predio frentista a la vía.

La poligonal definida por:

Límite de la subzona 3.5 Punta Ballena, desde Ruta 10 hasta ribera del Río de la Plata.

Ribera del Río de la Plata, desde límite de subzona 3.5 Punta Ballena hasta el Río de la Plata, hasta el límite Este de la Manzana 1364.

Ruta 10 desde límite Este de Manzana1364 hasta Camino del Hospital Marítimo (Romeo y Julieta)

 

El Sector se divide en las siguientes Sub zonas:

 

Zona 3.1.5.1. Pinares

Zona 3.1.5.2. Costanera y ribera Oeste de la Laguna del Diario

Zona 3.1.5.3. Laguna Oeste.

Zona 3.1.5.4. Piedras del Chileno

 

a1) Subzona 3.1.5.1 Pinares

a) Límites: Está definida por la poligonal:

Ribera Este de La Laguna del Diario desde Rambla Costanera hasta Camino de La Laguna.

Camino de La Laguna desde la Ribera Este de la Laguna del Diario hasta Leandro Gómez.

Calle Leandro Gómez desde Camino de La Laguna hasta Wilson Amaral.

Límite de la subzona 2.5.2. (Leandro Gómez) desde Wilson Amaral hasta Av. Lussich.

Límite Norte, Este y Sur de la Manzana 1579.

Límite Norte y Este de la Manzana 1877.

Límite Este de la Manzana 1781.

Ventura Alegre entre Continuación Lavalleja y Las Dalias,

Las Dalias entre Ventura Alegre e Ibirapitá.

Ibirapitá entre las Dalias y Elbio Rivero.

Limite de la 2.4.2 entre Ibirapitá y Ñangapiré.

Ñangapiré entre Elbio Ribero y Eduardo Genta.

Eduardo Genta entre Camino de La Laguna y Rambla Costanera Dr. Claudio Williman.

Rambla Costanera Dr. Claudio Williman desde Eduardo Genta hasta Laguna del Diario.

 

b) Normas especiales:

b1) En las construcciones que se realicen en la costa de la Laguna del Diario, el nivel principal debe situarse a un metro por encima de la línea de máximas crecientes.

b2) No se autorizan bloques.

c) Dimensiones mínimas de predios: Conjuntos de unidades locativas aisladas o apareadas: 600 m2.por unidad locativa o par.

d) Retiros mínimos:

Frontales:  

-10 m sobre la Rambla Costanera

- 4 m para el resto.

Bilaterales

- 2 m debiendo su suma promedial ser Mayor a 6 mts.

De fondo:

-3 m

 

e) Altura máxima: 7 m. (PB + PA).

 

f) Ocupación: Se rige por la norma general de la zona 3.1 Barrio Jardín.

 

g) Salientes y cuerpos salientes: 1.50 m.

 

h) Índice de ponderación: Decreto 3870: 0 (cero)

 

a2) Subzona 3.1.5.2 Costanera y Ribera Oeste de la Laguna del Diario

Límites:

Ribera Oeste de la Laguna del Diario desde Rambla Costanera Dr. Claudio Williman hasta calle El Quijote.

Predios frentistas a la Rambla Costanera Dr. Claudio Williman en los tramos:

- Rambla Costanera Claudio Williman predios ubicados entre Av. España y Calle del Faro.

- Rambla Costanera Claudio Williman entre calle Águila y la Ribera Este de la Laguna del Diario.

 

b) Normas especiales:

b1) En las construcciones que se realicen en la costa de la Laguna del Diario, el nivel principal debe situarse a un metro por encima de la línea de máxima creciente.

b2) Se autorizan Bloques Bajos.

b3) Para hacer uso de los parámetros correspondientes a Bloques Bajos , los edificios deberán proyectarse en un 100% a la Rambla Costanera o a la Laguna del Diario y sus proyecciones distar 8m entre sí. (Decreto 3876 del 6 de Julio de 2010).

b4) Bloque aterrazado: En caso de optar por una propuesta arquitectónica en la que cada una de las plantas altas cuente con gálibo de 45°, podrá utilizarse un FOS de 30% en Planta Baja, debiendo todos los demás parámetros ajustarse a lo previsto precedentemente, incluyendo el FOT : 100%. (Decreto 3859 del 8/12/2009).

 

c) Dimensiones mínimas de predios:

- Conjuntos de unidades locativas aisladas o apareadas: 600 m2. por unidad locativa o par.

- Bloque Bajo - área 1800m2 y frente de 30m.

- Conjuntos de Bloques Bajos ? 1200m² por bloque y 30m de frente por bloque.

 

d) Retiros mínimos: 

Frontales:

- 10 m. sobre la Rambla Costanera

- 6 m. para Bloques bajos sobre las calles transversales

- 4 m. para el resto.

Bilaterales:

- 3 m. en Bloques Bajos y la suma del promedio de los retiros laterales debe ser Mayor a 8mts.

- 2 m. en los restantes casos y la suma del promedio debe ser Mayor a 6 mts.

De fondo:

- 4 m. en Bloques Bajos

- 3 m. en el resto

e) Altura máxima:

- 12 m. los bloques bajos (PB+3PA)

- 7 m. unidades locativas aisladas o apareadas (PB + PA)

 

f) Ocupación:

Bloques:

FOS SS: 40 %

FOS. 25%

FOS V: 60%

FOT: 100%

- Unidades Locativas aisladas o apareadasSe rige por la norma general de la zona 3.1 Barrio Jardín.

 

g) Salientes y cuerpos salientes: 1.50 m. excepto en bloques bajos que pueden llegar a 2m.

 

h) Índice de ponderación: Decreto 3870: 0,6 (cero seis)

 

a3) Zona 3.1.5.3. Laguna Oeste

Límite definido por la poligonal:

Ribera Oeste de la Laguna del Diario desde Rambla Costanera Dr. Claudio Williman hasta calle El Quijote.

Calle El Quijote desde Ribera Oeste de la Laguna del Diario hasta Camino al Hospital Marítimo (Romeo y Julieta).

Camino al Hospital Marítimo (Calle Romeo y Julieta) desde calle El Quijote hasta Ruta 10.

Ruta 10 entre Camino al Hospital Marítimo hasta Ribera Oeste de La Laguna del Diario.

Rige para esta zona la misma ordenanza que para la Subzona 3.1.5.2 Costanera y Ribera Oeste de la Laguna del Diario quedando sin efecto el ítem b3) referente a las proyecciones de los edificios a la Rambla Costanera o la Laguna del Diario.

 

a4) Zona 3.1.5.4. Piedras del Chileno

a) Limites:

Límite de la subzona 3.5 Punta Ballena, desde Ruta 10 hasta ribera del Río de la Plata.

Ribera del Río de la Plata, desde límite de subzona 3.5 Punta Ballena hasta Río de la Plata hasta el límite Este de la Manzana 1364.

Ruta 10 desde límite Este de Manzana1364 hasta Camino del Hospital Marítimo (Romeo y Julieta)

Predios frentistas al norte de la Ruta 10 entre la zona 3.5 Punta Ballena y Camino al Hospital Marítimo, hasta una profundidad máxima de 120m medidos a partir de la línea de propiedad del predio frentista a la vía.

Al sur de la Ruta 10 entre zona 3.5 Punta Ballena y Río de la Plata hasta Manzana 1364 incluida.

 

b) Normas especiales

b1) Se autorizan bloques medios de hasta 15m de altura.

b2) En predios con frente a la ribera del Río de la Plata y en una franja de 50 m a partir de los 150 m de la línea de ribera solo se autorizan construcciones de hasta 7 m.

En el caso de la realización del Puerto de Piedras del Chileno, se suspende dicha franja en los predios involucrados en dicha propuesta.

b3) en las construcciones frentistas a la ruta 10 y a la ribera del Río de la Plata, los edificios deberán proyectarse en un 100% a la Ruta 10 o a la ribera del Río de la Plata y sus proyecciones distar 8m entre sí.

b4) Todas las construcciones deberán estar inscriptas en una circulo de 42,50 m..

b5) Áticos: En el caso de techos inclinados de más de 30% de pendiente, y cumpliendo con la altura máxima, podrán conformarse entrepisos de hasta el 50% del área de la última planta. No serán computadas como niveles ni en el FOT, debiendo ser parte de las unidades del último nivel. No podrán conformar nuevas unidades y su acceso será exclusivamente desde el interior de éstas.

b6) Se deberá tener en cuenta en los predios afectados por la planicie de inundación de la cañada del Hospital Marítimo, una zona de protección mínima de 30 m de ancho con eje en dicha cañada.

Los proyectos se presentaran necesariamente en consulta previa con planos de curvas de nivel.

Se prohíbe la plantación de césped o el cubrimiento de dunas con humus o tierra, limitando la vegetación de los jardines a plantas costeras del país.

b7) Los proyectos en predios Mayores a 10.000 m2 deberán ser aprobados previamente por la Unidad de Planeamiento Urbano en acuerdo con la Dirección General de Planeamiento Urbano y Territorial.

b8) El tamaño máximo de manzana será de 40.000 m2

b9) Se deberá prever la continuidad con la trama vial existente y accesos a la franja costera cada 300m o menos.

 

c) Dimensiones mínimas de predios.

Para Altura 15 m 2500 m2 y 30 m de frente

Para Altura 9 m 1000 m2 y 20 m de frente

Para Bloques altura 7m 1000 m2

Para Conjunto de unidades aisladas o apareadas 1000 m2 por unidad o par.

 

d) Retiros mínimos:

Frontales:

- 4 m.

- 6 m. Para alturas Mayores a 9 m.

- 30 m. En los predios frentistas a la ruta 10, desde el límite del sector 3.5 Punta Ballena hasta el Camino al Hospital Marítimo.

Bilaterales:

- 2 m. para unidades aisladas o apareadas debiendo la suma promedio ser Mayor a 6 m.

- 3 m. para bloques de 7 m de altura debiendo la suma promedial ser Mayor a 8 m.

- 5 m. para bloques de altura Mayor a 9 m..

Retiros de fondo:

- 3 m para alturas de hasta 7 m.

- 5 m. para alturas Mayores.

Distancia entre unidades o bloques:

Para altura 15 m: 8 m.

Para altura 9 m.: 6 m.

Para altura 7 m.: 3 m.

 

e) Alturas máximas:

15 m. (PB + 4PA)

9 m. (PB + 2PA)

7 m. (PB + 1PA)

 

f) Ocupación:

FOS SS:                                    40%

FOS:                                         20%

FOS PA:                                   20%

FOT:   Para altura 7 m.:         40%

Para altura 9 m.:         60%

Para altura 15 m.:       80%,

y 100% en los predios privados contiguos formando parte de la propuesta del Puerto de Piedras del Chileno.

 

g) Salientes: 2 m sobre retiros en hasta el 35% de la superficie de fachada.

No se admiten cuerpos salientes.

 

h) Índice de ponderación: Decreto 3870: 0,8 (cero ocho).

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3859 de 2009-12-08 Artículo 1
Dto.Jta.Dep. 3876 de 2010-07-06 Artículo 5
Dto.Jta.Dep. 3917 de 2013-06-25 Artículo 1

Observación: Ver disposiciones sobre Retorno por Mayor valor en Decreto 3870 del 11 de Mayo de 2010.


Artículo D.217

Subzona 3.1.6.

a) Límites: Corresponde al resto del sector Balneario.

 

b) Normas especiales:

b1)  En las construcciones que se realicen en la costa de la Laguna del Diario, el nivel principal debe situarse a un metro por encima de la línea de máximas crecientes.

b2)  No se autorizan bloques.

 

c) Dimensiones mínimas de predios: Conjuntos de unidades locativas aisladas o apareadas: 1000 m2.por unidad o par.

 

d) Retiros mínimos:

- frontales:      6 mts. sobre predios fiscales y 4 mts. el resto.

- bilaterales:    2 mts. debiendo su suma promedial ser Mayor a 6 mts.

- de fondo:       3 mts.

En la zona de Portezuelo, cuando la faja non edificandi de 30m ha sido fusionada a los padrones linderos a la anteplaya, las edificaciones deberán respetar 36 mts. de retiro frontal y las piscinas deberán respetar 30m de retiro frontal. (Decreto 3876 del 6 de Julio de 2010).

Los demás parámetros de edificación (FOS, FOT, etc.) se calcularán computando el área total del padrón.                        

 

e)  Altura máxima:  7 mts. (PB + PA)  

 

f)  Ocupación: Se rige por la norma general de la zona 3.1 Barrio Jardín.

 

g) Salientes y cuerpos salientes: 1.50 mts.

 

1º) A partir de la aprobación de este Decreto (3973/2017) y por el plazo de 180 días, se agrega:

Subzona 3.1.7 - Parámetros específicos para Manzana Nº 815 de la Localidad Catastral Punta del Este

 Límites: El área de referencia queda definida por la Manzana Catastral Nº 815 de Punta del Este.

 Parámetros de edificación:

  • FOS: 30%
  • FOS PA: 25%
  • FOS SS: 70% (con un pozo absorbente de 2 m3 cada 100mc de subsuelo y siempre que el área que excede el contorno del edificio esté totalmente enterrada a una profundidad de 60 cm y su cubierta sea enjardinada respetando el FOS verde y la Ordenanza de Forestación)
  • FOSV: 70%
  • FOT: 510%

 Retiros: Retiro frontal mínimo a calles, Rambla y espacios públicos: 10m.

 Altura: La altura máxima admitida no podrá superar 70m de altura al exterior de la losa superior del último piso habitable más servicios (Tanques de agua, caja de escaleras y ascensores) y no es de aplicación el Art. 166°. No se permite la construcción de Penthouse por encima de los 70m de altura.

Normas Especiales:

a) Toda nueva construcción que se incorpore a la Manzana Nº 815 deberá ubicarse de la mitad del predio hacia atrás, de la dimensión que tiene la manzana, entre su límite enfrentado a la Rambla Lorenzo Batlle Pacheco y la Avda. Mar del Plata en su contrafrente, de manera que los edificios en altura, queden más próximos a la Avda. Mar del Plata. Deben dejarse libre de volúmenes edificados (nuevos), los metros cuadrados de suelo comprendidos de la mitad de la profundidad del predio hacia adelante (frente Rambla). Quedan exceptuados de esta condición los metros de construcción que eventualmente puedan anexarse al edificio original del Hotel San Rafael, en el proyecto para su preservación y reciclaje.

b) La volumetría de construcciones nuevas en altura, no podrá ser superior a dos torres. Para ese caso, la separación entre las edificaciones en altura será evaluada según el diseño final de la volumetría de la arquitectura planteada. Se considerará para ello si el enfrentamiento entre caras de volúmenes, es parcial o total, por forma o por implantación. La separación mínima no podrá ser inferior a 15m.

c) Los parámetros establecidos referidos a FOS y FOT, incluyen los metros de la edificación existente original del Hotel San Rafael.

d) El FOS máximo establecido del 30% implica la asignación de hasta un máximo de 20% para el edificio existente y su posible reforma. Dicho valor parcial podrá afectarse a la baja, hasta un mínimo de 15%, para el caso que se requiera de hasta otro 15% como máximo, para basamentos o primeros niveles de nuevas edificaciones.

e) Los espacios para estacionamientos y toda otra norma edilicia, de higiene o programática no establecidas para la presente subzona, deberán regularse por las normas generales vigentes.

f) Se deberá guardar especial cuidado en el diseño y calidad del conjunto edilicio resultante, siendo de aplicación el Artículo 23º del presente Decreto Departamental.

g) Índice de Ponderación (Decreto Dptal Nº 3870/2010: 0 (cero)

h) Cualquier permiso de construcción, demolición, reforma o modificación de la estructura original y fachadas del Hotel San Rafael, deberá ser aprobado por la Junta Departamental por 4/5 de sus componentes.

Esta Norma tendrá una vigencia de 180 días a partir de su aprobación, pudiendo ser prorrogada por única vez y por 180 días más por el Intendente de Maldonado, si no se hubiera presentado ningún permiso de construcción para la manzana de que se trata. En caso de aprobarse un permiso de edificación al amparo de este Decreto, el Art. 215.1º) antes detallado se incorpora en forma permanente al Decreto 3718/1997 y se mantiene en vigencia el presente Decreto en todos sus términos. Vencido el plazo estipulado sin que se presente un permiso de edificación al amparo del presente Decreto, éste perderá vigencia de pleno derecho, sin necesidad de notificación, acción, interpelación o publicación de ninguna especie

2º) Este Decreto (3973/2017) solamente podrá ser modificado, derogado o anulado por el voto conforme de 2/3 de los miembros de la Junta Departamental, exceptuando lo preceptuado en el literal h) del Artículo precedente.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 215
Dto.Jta.Dep. 3876 de 2010-07-06 Artículo 11
Dto.Jta.Dep. 03973/2017 de 2017-10-03 Artículos 1 y 2

Nota: Ver Resolución 3415/2004 de 10 de Agosto de 2004 que integre el presente cuerpo normativo R.32 - R.35.

S/Expte 2017-88-01-01548 Res.07377/2017 Se determina vigencia del Decreto 3973/2017 sujeto a la prórroga que determinará el Intendente o de presentarse un permiso de construcción tendrá carácter de permanente.


Artículo D.218

Zona 3.2. Vías Principales.

Se subdivide en las siguientes subzonas:

Subzona 3.2.1  Vías Principales Residenciales

Subzona 3.2.2  Parada 5 (área comercial)

Subzona 3.2.3  San Rafael (área comercial)

Para hacer uso de los parámetros correspondientes a esta zona, los  edificios deberán cumplir con las siguientes condiciones:

a) Que el límite catastral del predio sea colindante con la vía de tránsito principal  correspondiente.

b) Que puedan proyectarse  normalmente a las  vías  en  el  80% de su desarrollo de  fachada por encima de la planta baja.

c) La distancia máxima de los edificios a las citadas vías, no será superior a dos veces el frente del predio sobre aquellas.

En el tramo de Rambla Costanera frente a las manzanas 351, 352, 359, 360, 363, 364, se consideran frentistas a aquellas los predios separados por el espacio libre comprendido entre ellas y la Costanera. Los retiros se medirán a partir de límite de estas manzanas con la faja de espacio libre en la cual se prohibe todo tipo de edificación.

Toda otra situación similar no prevista se regirá por el criterio antes mencionado, debiéndose presentar en consulta previa la documentación fehaciente del espacio libre en cuestión.

El criterio anterior no es aplicable cuando el predio se encuentre separado del espacio libre por una vía pública, existente o proyectada.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 216

Artículo D.219

Subzona 3.2.1. Vías Principales Residenciales.

a) Límites: Comprende las siguientes vías:

Francisco Acuña de Figueroa, desde Rambla Costanera Claudio Williman hasta Avenida Roosevelt.

Ramblas Costaneras:

a) desde Pedragosa Sierra hasta Calle Edgardo Genta.

b) desde Avda. del Mar hasta Calle Montecarlo.

c) desde Calle de las Madreselvas hasta Avda. Dr. Elías Regules.

Avenida España desde Rambla Costanera Claudio Williman hasta el límite de la zona 2.3 de Maldonado.

Pedragosa Sierra desde Avda. Roosevelt hasta Calle Isabel de Castilla.

Avenida José Terradel, desde Rambla Costanera Claudio Williman hasta Avda. Francisco Acuña de Figueroa.

 

b) Normas especiales:

b1) Para las unidades locativas aisladas o apareadas rigen los parámetros de las subzonas en que se incluyan.

b2) No se autorizan bloques medios ni altos.

 

c) Dimensiones mínimas de predios:

- Bloques bajos: área 1200 m2. y frente 30 mts.

- Conjuntos  de bloques bajos: 900 m2. por bloque y 30 mts. de frente.

- Conjuntos de unidades locativas aisladas o apareadas: se rigen por la subzona en que estén incluidas.

 

d) Retiros mínimos:

- frontales: 10 mts.  En caso de bloques, cuando la subzona en la que estén construidos no se autoricen bloques  (ej: 3.1.4, 3.1.5 y 3.1.6),  se deberá respetar un retiro frontal de 6 mts. sobre las calles laterales.

- bilaterales: Bloques: 3 mts. debiendo su suma promedial ser Mayor a 8 mts.

- de fondo:    Bloques: 4 mts.

 

e)  Altura máxima: Bloques bajos (PB + 3PA): 12 mts.

 

f)  Ocupación:

Bloques

F.O.S SS:             40%         

F.O.S:                  25%         

F.O.S V:               60%

F.O.T.:                100% 

       

g) Salientes y cuerpos salientes: 2 mts.

Fuente: Decreto Junta Departamental Maldonado 3911 de 18 de Diciembre de 2012 artículo 17.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 217
Dto.Jta.Dep. 3911 de 2012-12-18 Artículo 17
Dto.Jta.Dep. 03966/2017 de 2017-05-16 Artículo 1

Artículo D.220

Subzona 3.2.2. Residencial - Comercial.

a) Límites. Están comprendidos en esta Subzona los solares pertenecientes a las siguientes manzanas catastrales: 580, 581, 582, 584, 585, 587, 588, 589, 590, 594 y 1850 de Punta del Este.

 

b) Normas Especiales: Podrán construirse unidades locativas aisladas, apareadas y Bloques Bajos.

No se autorizan bloques medios o altos, con la excepción de los solares con frente a la Avda Pedragosa Sierra y a la Avda. F.D. Roosevelt los cuales pueden optar por la normativa 1.3 o 3.4 respectivamente.

 

c) Dimensiones mínimas de predios: No se exigen.

 

d) Retiros mínimos frontales, laterales y de fondo. Para bloques bajos se exige un retiro frontal de 6 metros, retiros bilaterales de 3 mts.  y un retiro de fondo de 4 mts.

 

e) Altura máxima: 9 metros (Planta baja y dos plantas altas).

 

f)  Ocupaciones máximas

FOS.SS. 70%,

FOS.       35%,

FOT.      100%.

 

g) Salientes y cuerpos salientes. Solamente se autorizan sobre retiro frontal con un máximo de 1.50 mts.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3876 de 2010-07-06 Artículo 3

Observación: Ver disposiciones sobre Retorno por Mayor valor en Decreto 3870 del 11 de Mayo de 2010.


Artículo D.221

Subzona 3.2.3. San Rafael.

a) Límites: Comprende a los solares que se encuentran  ubicados en el centro comercial de San Rafael, pertenecientes a las manzanas catastrales N°812, 820 y 821; frentistas a las calles Brighton o Nordeney.

 

b) Normas especiales: No se autorizan viviendas apareadas ni bloques de viviendas. Sólo podrán conformar bloques, los locales comerciales.

 

c) Dimensiones mínimas de predios: Para conjunto de unidades locativas aisladas se exigen 1000 m2.por unidad.           

 

d) Retiros mínimos:

- frontales:   4 mts.

- bilaterales: 2 mts.debiendo su suma promedial ser Mayor a 6 mts.

- de fondo:    3 mts.

En locales comerciales se admite retiro unilateral de 3 mts.          

 

e) Altura: 7 mts. (PB + PA).      

 

f)  Ocupación: Locales Comerciales:

F.O.S:             50%

FOS SS:          50%

FOS P1:          30%

F.O.S V.:        30%

F.O.T.:            80%

Las unidades locativas aisladas se rigen por la norma general de ocupación de la zona 3.1 Barrio Jardín.

 

g) Salientes y cuerpos salientes: 1.50 mts.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 219
Dto.Jta.Dep. 03733 de 1999-10-19 Artículo 3

CAPÍTULO V Sector 3 - Balneario
SECC. ÚNICA
Artículo D.222

Zona 3.3 Calles con retiros especiales.

Rigen en ellas los parámetros de las subzonas en que estén incluidas, excepto los retiros frontales que son los siguientes:

 

a) Con retiro frontal de 8m

Calle Of. Nº 1200 a designar (conocida como Camino del Hospital Marítimo): desde Avenida a designar (antes Rambla Costanera) hasta Avenida Antonio Lussich.

Avenida Antonio Lussich: desde Ruta Interbalnearia Gral. Líber Seregni hacia el Este hasta Camino Vecinal.

Avenida Gral Leandro Gómez (ex Avenida Acuario): desde Avenida Antonio Lussich hasta Rambla Dr. Claudio Williman.

Avenida a la Laguna: desde Calle Libra (antes Camino Vecinal) hasta Avenida España.

Calle Gral. Edgardo Genta: desde Rambla Dr. Claudio Williman hasta Avenida a la Laguna.

Cañada (antes Avenida de la Aguada): desde Rambla Dr. Claudio Williman hasta Calle República Dominicana.

Avenida Antonio Camacho: desde Rambla Dr. Claudio Williman hasta Avenida Franklin D. Roosevelt.

Avenida José Terradel: desde Rambla Dr. Claudio Williman hasta Avenida Francisco Acuña de Figueroa.

Calle Franklin y Avenida Lincoln: desde Rambla Dr. Claudio Williman hasta Avenida Martiniano Chiossi.

Avenida Martiniano Chiossi: desde Avenida Lincoln hasta Avenida Franklin D. Roosevelt.

Calle Fort Wayne: desde Avenida República Argentina siguiendo por Calle Campo hasta Avenida Franklin D. Roosevelt.

Avenida Mauricio Litman (antes del Country): desde Avenida Franklin D. Roosevelt siguiendo por Calle Louvre, pasando Bulevar Gral. José G. Artigas, continuando por Calle Calderón de la Barca hasta Avenida William Shakespeare.

Avenida William Shakespeare desde Calle Calderón de la Barca, continuando por Calle Isabel de Castilla hasta Avenida San Pablo.

Calle Las Madreselvas: desde Avenida Louis Pasteur hasta Rambla Lorenzo Batlle Pacheco.

Avenida San Pablo: desde Avenida Louis Pasteur (antes Circunvalación) hasta Rambla Lorenzo Batlle Pacheco.

Avenida Louis Pasteur (antes Circunvalación): desde Avenida San Pablo hasta Calle Las Madreselvas.

Avenida Córdoba: desde Avenida Martiniano Chiossi, continuando por Avenida del Mar hasta Rambla Lorenzo Batlle Pacheco.

Avenida Montecarlo: desde Rambla Lorenzo Batlle Pacheco hasta Avenida San Pablo.

Avenida San Remo: desde Avenida San Pablo hasta Avenida Franklin D. Roosevelt.

Avenida Biarritz: desde Avenida Franklin D. Roosevelt hasta Rambla Dr. Claudio Williman.

Calle La Pinta: desde Avenida Fernando de Aragón hasta Avenida Laureano Alonsopérez (antes Las Delicias).

Avenida Laureano Alonsopérez (antes Las Delicias): desde Avenida del Mar hasta Rambla Lorenzo Batlle Pacheco.

Avenida Francia: desde Avenida Orlando Pedragosa Sierra hasta Avenida Francisco Acuña de Figueroa.

Avenida Los Alpes: desde Rambla Dr. Claudio Williman hasta Avenida Franklin D. Roosevelt.

Avenida París: desde Rambla Dr. Claudio Williman hasta Avenida Franklin D. Roosevelt.

Avenida República Argentina: desde Rambla Dr. Claudio Williman hasta Avenida Franklin D. Roosevelt.

Avenida Paso de la Cadena: desde Avenida Franklin D. Roosevelt hasta Calle Isabel de Castilla.

Avenida Italia: desde Avenida Chiverta hasta Avenida Orlando Pedragosa Sierra.

Avenida Chiverta: desde Rambla Dr. Claudio Williman hasta Rambla Lorenzo Batlle Pacheco.

 

b) Con retiro frontal de 10m

Rambla Dr. Claudio Williman: desde Laguna del Diario hasta Avenida Biarritz.

Rambla Lorenzo Batlle Pacheco: desde Avenida Chiverta hasta Avenida Dr. Elías Regules.

Avenida Franklin D. Roosevelt: desde Rambla Lorenzo Batlle Pacheco hasta Avenida Orlando Pedragosa Sierra.

 

c) Con retiro frontal de 15m

Avenida a designar (ex Ruta Nacional Nº 10): desde la Laguna del Diario hacia el Noroeste.

Otras Rutas Nacionales y Caminos Departamentales: dentro de los límites de la Región Maldonado - Punta del Este no incluidos en las otras zonas de la Región.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3911 de 2012-12-18 Artículo 17
Dto.Jta.Dep. 03967/2017 de 2017-06-06 Artículo 3
Dto.Jta.Dep. 03974/2017 de 2017-10-03 Artículo 4

Observación: Artículo 220º del Decreto Departamental Nº 3718/1997 (TONE)


Artículo D.223

Zona 3.4. Avenida Roosevelt.

a) Límites: comprende los predios frentistas a la Avda. Roosevelt entre Francisco Acuña de Figueroa y  calle San Remo.

 

b) Normas especiales: Para ser frentistas a Roosevelt los edificios deben cumplir con las siguientes condiciones: 

- Que esté implantado en un predio cuyo límite catastral sea colindante con esa Avenida.

- Que se proyecten normalmente a dicha vía, en el 100% de su desarrollo de fachada, sin que ningún edificio del propio conjunto le cree interferencias en todos sus niveles, por encima de planta baja.

- Que la distancia máxima de los edificios a la vía de tránsito no sea superior a dos veces el frente del predio sobre la misma.

 

c) Dimensiones mínimas de predios: bloques altos: área 2000 m2. y frente 40  mts.

     

d) Retiros mínimos:      - frontales: 10 mts. s/Roosevelt y 2/7 de la altura sobre otras calles.

- bilaterales y de fondo: 2/7 de la altura.       

Los basamentos (planta baja + planta alta)  pueden adoptar los retiros de la zona, no deben  inscribirse en un círculo de 42.50m y su  altura máxima será de 6.50m. (Modificado Decreto 3876 del 6 de Julio de 2010).

 

e)  Altura máxima: Bloques altos:     55mts. (máximo = PB+20PA)

        Bloques medios: 28mts. (PB+8PA+PH)

 

f) Ocupación:                            Bloques altos     Bloques medios

F.O.S.:                   25 %                        45 %

F.O.S. P.A.:            25 %                        40%

F.O.S. S.S.:           70 %                        50 %  

F.O.S. V.:              30 %                        50 %

F.O.T.:                 520 %                      200 % 

      

g) Salientes y cuerpos salientes: Sólo en los bloques medios se permiten  2 mts. sobre Roosevelt y 1.50 mts. sobre las transversales, en un 100 % del desarrollo de fachada y sobre el RF, debiendo contar con una altura mínima de 2,75 mts.

 

h) Estacionamientos. Los garajes deberán situarse en subsuelo.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 221
Dto.Jta.Dep. 3858 de 2009-12-01 Artículo 2
Dto.Jta.Dep. 3876 de 2010-07-06 Artículo 12

Observación: Ver disposiciones sobre Retorno por Mayor valor en Decreto 3870 del 11 de Mayo de 2010.


Artículo D.224

Zona 3.5. Punta Ballena. El que quedará redactado de la siguiente manera:

a) Límites: Oeste - Río de la Plata, prolongación del Camino Lussich hasta el Río de la Plata, Camino Lussich.

Norte - Camino Lussich.

Este - Divisoria de predios descripta en plano adjunto.

Sur - Río de la Plata.

 

b) Normas especiales:

b1) No se admitirán subsuelos habitables en niveles inferiores a 2.50 m con respecto a la recta de comparación.

b2) Con carácter general, no se permite la modificación de las afloraciones rocosas fuera del perímetro de la construcción. Cuando la índole del proyecto así lo justifique, su modificación será motivo de aprobación especial.

b3) En los recaudos gráficos, se deberá expresar con precisión el tratamiento a dar a los tanques de agua y a las azoteas, incluidas las de garajes. La Intendencia podrá condicionar y aún negar las soluciones propuestas, las que deberán ser motivo de una aprobación especial. Los tanques de agua quedarán por debajo de las cumbreras.

b4) No se autorizan bloques medios ni altos.

b5) Dada la índole de los predios, el proyecto técnico, deberá incluir altimetría y curvas de nivel del terreno en cada metro. También se presentará el proyecto de modificación de los niveles naturales del terreno, de acuerdo con el Capítulo de Taludes.

b6) Todo predio debe ser enjardinado, lo que deberá indicarse en los planos.

b7) Es obligatoria la delimitación con respecto a los predios fiscales y áreas de uso público, de acuerdo a lo establecido en el Capítulo de Cercos.

b8) Normas para la Ruta Panorámica.- Los predios frentistas a esta vía de tránsito y los del área contigua a la misma, se ajustarán además a las siguientes normas especiales.

Se entenderá como predios contiguos a la Ruta Panorámica a todos aquellos, en los cuales las construcciones puedan superar la rasante de un metro por encima del nivel del eje de la calzada de la Panorámica, en el punto medio del frente del predio.

b8-a) Se deberá presentar una consulta previa para que la Intendencia determine los niveles a los que atenerse. Se adjuntará el anteproyecto respectivo y elementos gráficos referidos a la altimetría y tipos de terrenos así como también los elementos constructivos que se vayan a utilizar. Cuando los predios estén ubicados en las manzanas frentistas a la Ruta, los niveles estarán referidos a los de su eje.

 b8-b) Las construcciones deberán permitir amplias vistas sin interferencias, por lo cual no podrán superar la rasante de un metro por encima del punto medio del nivel de la calzada. Esta rasante no será de aplicación en aquellos predios cuyo nivel natural supere en más de un metro al de la Ruta.

b8-c) Los tanques de agua y chimeneas podrán superar dicha rasante siempre que su desarrollo frontal a la Ruta sea inferior a 2 m. y no ocupe más de un 10% del desarrollo de fachada.

 

c) Dimensiones mínimas de predios:

Bloques bajos: área 2800 m2 y frente 35 m2.

Unidades locativas apareadas: área 2800 m2. y frente 35 m.

Conjunto de unidades locativas aisladas: 1400 m2 por unidad y 35 m. de frente.

 

d) Retiros mínimos:      - frontales: 6 m

- bilaterales: 4 m.

- de fondo: 6 m.

 

e) Altura máxima: 7 m. el resto (PB + PA)

La recta de comparación se determina uniendo el nivel en el frente del predio, con el del fondo del mismo.

 

f) Ocupación:                 F.O.S.:              20 %

              F.O.SS.:            20 %

F.O.S V.:           60 %

F.O.T.:              35 %

Se admitirá un FOS adicional de 10% en planta baja al sólo efecto de construir garajes. En caso de estar separados de las viviendas la separación será de 6 m.

 

g) Salientes y cuerpos salientes: 2 m.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3911 de 2012-12-18 Artículo 17

CAPÍTULO VI Sector 4 - Aparicio Saravia
SECC. ÚNICA
Artículo D.225

Límites del sector y Divisiones.

El Sector Aparicio Saravia está constituido por los predios comprendidos dentro de los límites siguientes:

Calle Tacuavé (antes Calle Nº 3 - Borde del Fraccionamiento San Fernando) entre Avenida Gral. Aparicio Saravia y proyección de límite Norte del Padrón Nº 16739,

Proyección de límite Norte del Padrón Nº 16739 desde Calle Tacuavé (antes Calle Nº 3 - Borde del Fraccionamiento San Fernando) hasta límite norte del Padrón Nº 16739,

Límite Norte del Padrón Nº 16739 hasta límite Oeste del Padrón Nº 21242,

Límite Oeste del Padrón Nº 21242 desde límite Norte del Padrón Nº 16739 hasta límite Norte del Padrón Nº 21242,

Límite Norte del Padrón Nº 21242 desde límite Este del Padrón Nº 13570 hasta su intersección con la línea paralela a 300m de la Avenida Gral. Aparicio Saravia,

Línea paralela a 300m de la Avenida Gral. Aparicio Saravia desde límite Este del Padrón Nº 21424 hasta el límite Oeste del Padrón Nº 26640,

Límite Oeste del Padrón Nº 26640 desde la línea paralela a 300m de la Avenida Gral. Aparicio Saravia hasta la línea paralela a 450m de la Avenida Aiguá (que surge de reparcelar el Padrón Nº 26640).

La línea paralela a 450m de la Avenida Aiguá (que surge de reparcelar el Padrón Nº 26640) desde límite oeste del Padrón Nº 26640 hasta límite este del Padrón Nº 26640,

Límite Oeste del Padrón Nº 26640 desde la línea paralela a 450m de la Avenida Aiguá (que surge de reparcelar el Padrón Nº 26640) hasta la línea paralela a 300m de la Avenida Gral. Aparicio Saravia,

La línea paralela a 300m de la Avenida Gral. Aparicio Saravia desde el límite Este del Padrón Nº 26640 hasta la nueva avenida de circunvalación del Arroyo Maldonado,

La nueva avenida de circunvalación del Arroyo Maldonado desde la línea paralela a 300m al Norte de la Avenida Gral. Aparicio Saravia hasta la Avenida Gral. Aparicio Saravia,

Avenida Gral. Aparicio Saravia desde la nueva avenida de circunvalación del Arroyo Maldonado hasta la Rambla Lorenzo Batlle Pacheco,

Rambla Lorenzo Batlle Pacheco entre Avenida Gral. Aparicio Saravia y Avenida Dr. Elías Regules,

Avenida Dr. Elías Regules entre Rambla Lorenzo Batlle Pacheco y Calle Eugene Delacroix,

Continuación Calle Eugene Delacroix, (atravesando Padrón Nº 9576 ?particular-) entre Avenida Dr. Elías Regules y Calle Gabriela Mistral,

Calle Gabriela Mistral entre continuación Calle Eugene Delacroix y Avenida Louis Pasteur (antes Avenida Circunvalación),

Avenida Louis Pasteur (antes Avenida Circunvalación) entre Calle Gabriela Mistral y Avenida San Pablo,

Avenida San Pablo entre Avenida Louis Pasteur (antes Avenida Circunvalación) y Calle Isabel de Castilla,

Calle Isabel de Castilla entre Avenida San Pablo y Avenida Paso de la Cadena,

Avenida William Shakespeare entre Avenida Paso de la Cadena y Calle Calderón de la Barca,

Calle Calderón de la Barca entre Avenida William Shakespeare y Bulevar Gral. José G. Artigas,

Bulevar Gral. José G. Artigas entre Calle Calderón de la Barca y Avenida Cachimba del Rey (antes Calle Tacuarembó),

Avenida Cachimba del Rey (antes Calle Tacuarembó) entre Bulevar Gral. José G. Artigas y Avenida Gral. Aparicio Saravia,

Avenida Gral. Aparicio Saravia entre Avenida Cachimba del Rey (antes Calle Tacuarembó) y la Calle Tacuavé (antes Calle Nº 3 ? Borde Fraccionamiento San Fernando),

Padrón Nº 3944 de la Manzana Nº 1589 y Padrón Nº 3732 de la Manzana Nº 1802 de Punta del Este.

 

Comprende las siguientes subzonas:

4.1 Barrio Jardín

Subzona 4.1.1 Maldonado Este

Subzona 4.1.2 Barrio Jardín sector Aparicio Saravia

Subzona 4.1.3 Ribera del Arroyo

 

4.2 Vías Principales

Subzona 4.2.1 Avda. Miguel Ángel

Subzona 4.2.2 Rambla L. Batlle Pacheco

Subzona 4.2.3 Avenida Gral. Aparicio Saravia, Maldonado Este y otras

Subzona 4.2.4 Vías residenciales

 

4.3 Microcentralidades

Subzona 4.3.1 Aparicio Saravia

Subzona 4.3.2 Microcentralidad Rambla

 

4.4 Calles con retiros especiales.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 223
Dto.Jta.Dep. 3911 de 2012-12-18 Artículo 17
Dto.Jta.Dep. 03974/2017 de 2017-10-03 Artículo 5

Artículo D.226

Alturas. En todo el sector, las alturas se medirán con respecto a la recta de comparación. Los valores máximos son los establecidos en las normas particulares de cada zona y subzona.

La altura de la edificación se mide en metros y niveles, no pudiendo superar ninguno de los 2 indicadores.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3911 de 2012-12-18 Artículo 17

Artículo D.227

Coronamiento. En aquellos edificios cuya altura sea de 45 m. o más, podrá construirse un volumen adicional de altura máxima exterior de 6 m, respetando el gálibo en todas las fachadas. Las construcciones comprendidas en el mismo no podrán conformar niveles de unidades independientes conectándose exclusivamente en forma interna.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3911 de 2012-12-18 Artículo 17

Artículo D.228

Edificabilidad resultante. Cuando un predio pertenezca a más de una zona o subzona, las construcciones deberán cumplir con los parámetros de la subzona en que se implante el edificio, pudiendo utilizar la edificabilidad resultante (FOT) de la suma de las edificabilidades correspondientes a cada una de ellas. Deberá indicar en "Plano de implantación" las subzonas a las que pertenece el predio, las áreas correspondientes a cada una de ellas y un cuadro declarando el cálculo de la edificabilidad resultante y la forma en que se empleará.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3911 de 2012-12-18 Artículo 17

Artículo D.229

Artículo 223.4º) Retiros

Deberán ajustarse a lo indicado en las normas zonales respectivas y a lo que se indica a continuación:

a) Los retiros laterales se calcularán de forma promedial al desarrollo de la fachada que los enfrente. El cuadro de parámetros y las normas de cada subzona establecen el retiro lateral mínimo y podrán determinar la condición a cumplir por el promedio de la suma de ambos retiros laterales.

 

b) Se puede ocupar el retiro lateral y de fondo con construcciones auxiliares tales como depósitos, garajes, parrilleros techados y habitaciones y baños de servicio, hasta una superficie de 20mc, la altura promedial tendrá un máximo de 3m no pudiendo sobrepasar los 3,60m sobre la medianera. La zona de ocupación de retiros laterales deberá estar ubicada de la mitad del predio hacia el fondo, excepto en los terrenos con frente en tres de sus lados, que sólo podrán ocupar el tercio central.

En aquellos predios cuyos frentes sean menores o iguales a 15m se podrá exonerar uno de los retiros laterales. La edificación que ocupe el retiro que se exonera no podrá sobrepasar los 3m de altura.

 

c) Retiros en subsuelos: Se deberá mantener el área de retiros frontales y laterales establecida por la subzona correspondiente.

Cuando los retiros bilaterales sean menores o iguales a 3m podrá exonerarse uno de ellos.

Cuando los retiros bilaterales sean mayores o igual a 5m, podrá ocuparse el área non edificandi a nivel de subsuelo de los retiros frontales y laterales guardando una distancia de 5m mínimo a los límites del predio.

 

d) En aquellos predios cuyos frentes sean menores o iguales a 15m, se podrá exonerar uno de los retiros laterales. La edificación que ocupe el retiro que se exonera, no podrá sobrepasar los 3m de altura.

 

 

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 223.4
Dto.Jta.Dep. 3911 de 2012-12-18 Artículo 17
Dto.Jta.Dep. 03974/2017 de 2017-10-03 Artículo 6
Dto.Jta.Dep. 04015/2019 de 2019-12-20 Artículo 2

Artículo D.230

Subsuelos. Las edificaciones no podrán tener más de dos niveles de subsuelos, debiendo la proyección de ambos y del edificio cumplir con el FOS SS indicado por la norma. Los mismos podrán destinarse a servicios generales, estacionamientos, locales no habitables (bauleras, depósitos y aéreas de servicio) y locales habitables los cuales no podrán superar el 25% de la superficie del nivel y no podrán conformar unidades independientes.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3911 de 2012-12-18 Artículo 17

Artículo D.231

Separación entre edificios. Se exige que la separación entre edificaciones sea 3/7 de la altura de edificación de la construcción de Mayor altura. La separación mínima será establecida en las normas particulares de cada zona y subzona.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3911 de 2012-12-18 Artículo 17

Artículo D.232

Salientes y cuerpos salientes. Se prohíben las salientes y los cuerpos salientes que ocupen el espacio de retiros.

En caso de adoptar en el proyecto retiros voluntarios podrán disponerse salientes hasta la línea de retiro. Cuando su área no supere el 20% de la superficie de cada nivel, su destino sea terraza o similar y tengan 2 de sus caras abiertas las salientes no computarán en el cálculo del FOS y del FOT.-

La saliente máxima se fijará para cada subzona y tipo de edificación.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3911 de 2012-12-18 Artículo 17

Artículo D.233

Edificación y dimensiones permitidas.

a) Se establecen en las normas particulares de cada zona y subzona.

b) Los bloques incluidos sus balcones, terrazas, salientes y basamentos deberán estar inscriptos en una circunferencia de diámetro igual a 42,50 m. y no podrán superar los 900 m2 de planta.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3911 de 2012-12-18 Artículo 17

Artículo D.234

Estacionamientos. Es obligatorio disponer de áreas de estacionamiento o garaje a razón de una por cada vivienda menor a 150 m2. y una unidad de estacionamiento por cada 150 m2. o fracción.

En los conjuntos de viviendas (ya sea unifamiliares o edificios) se deberá disponer además una unidad de estacionamiento de visitantes cada 5 unidades de vivienda, 2 unidades de estacionamiento de bicicletas por vivienda y un estacionamiento de motocicletas cada 5 viviendas.

Todos los estacionamientos tendrán acceso directo a las calles de circulación, admitiéndose estacionamientos "enclavados" sólo cuando se adjudiquen a la misma Unidad.

Podrán ubicarse fuera del predio hasta una distancia de 300 m..

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3911 de 2012-12-18 Artículo 17

Artículo D.235

Tratamiento de fachadas. En todas las zonas, merecerán tratamiento obligatorio las 4 fachadas

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3911 de 2012-12-18 Artículo 17

Artículo D.236

Tratamiento de cubiertas. Todas las edificaciones en todas las zonas deberán tener techo verde en un mínimo del 50% de las cubiertas planas, sean estas accesibles o no, exceptuando la zona 4.1.1, Maldonado Este, en los que este tratamiento será opcional. A estos efectos se presentaran los planos respectivos indicando los materiales, detalle constructivo y la terminación de las cubiertas. Por techo verde se entiende techo de un edificio cubierto de vegetación ya sea en suelo o en un medio de cultivo apropiado, utilizando tecnologías que cumplan una función ecológica. La solución adoptada debe asegurar la permanencia de la vegetación.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3911 de 2012-12-18 Artículo 17

Artículo D.237

Bosque urbano. La forestación podrá ser complementada con otros tipos de pinos o con especies de alto porte que puedan coexistir con ellos manteniendo la densidad adecuada. Decreto de forestación 3602/88.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3911 de 2012-12-18 Artículo 17

Artículo D.238

Tratamiento de aguas pluviales. Para la evacuación de las aguas pluviales deberá realizarse a través de un Pozo Absorbente de dos metros cúbicos (2 m3.) por cada cien metros cuadrados (100 m2.) de terreno impermeabilizado, incluyendo la superficie del FOS proyectado. La ubicación de los Pozos Absorbentes será preferentemente hacia el frente del predio y a una distancia Mayor a 1,50 m. del límite de propiedad.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3911 de 2012-12-18 Artículo 17

Artículo D.239

Hotelería y afines. Será de aplicación lo dispuesto por los Artículos 302 al 317 del TONE (Modificado por Decreto Nº 3889 del 13 de Diciembre de 2011 Hotelería y afines).

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3911 de 2012-12-18 Artículo 17

Artículo D.240

Retorno por Mayor valor. Para esta zona corresponde la aplicación del Decreto 3870 del 11 de Mayo de 2010 Retorno por Mayor Valor.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3911 de 2012-12-18 Artículo 17

Artículo D.241

Zona 4.1. Barrio Jardín.

Se subdivide en las siguientes subzonas:

Subzona 4.1.1 Maldonado Este;

Subzona 4.1.2 Barrio Jardín sector Aparicio Saravia.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3911 de 2012-12-18 Artículo 17

Artículo D.242

Subzona 4.1.1 Maldonado Este.

a) Límites:

Corresponde a los predios comprendidos dentro de los límites siguientes:

Calle Tacuavé (antes Calle Nº 3 - Borde Fraccionamiento San Fernando) entre Avenida Gral. Aparicio Saravia y Proyección del límite Norte del Padrón Nº 16739,

Proyección del límite Norte del Padrón 16739 desde Calle Tacuavé (antes Calle Nº 3 - Borde Fraccionamiento San Fernando) hasta límite Norte del Padrón Nº 16739,

Límite Norte del Padrón Nº 16739,

Límite Oeste del Padrón Nº 21242 desde el límite Norte del Padrón Nº 16739 hasta límite Norte del Padrón Nº 21242,

Límite Norte del Padrón Nº 21242,

Límite Este del Padrón Nº 21242 desde el límite Norte del Padrón Nº 21242, hasta su intersección con la línea paralela a 300 m de la Avenida Gral. Aparicio Saravia,

Línea paralela a 300m de la Avenida Gral. Aparicio Saravia desde límite Este del Padrón Nº 21242 hasta el límite oeste del Padrón Nº 26640,

Límite Oeste del Padrón Nº 26640 desde la línea paralela a 300m de la Avenida Gral. Aparicio Saravia hasta la línea paralela a 450m de la Avenida Aiguá (que surge de reparcelar el Padrón Nº 26640),

La línea paralela a 450m de la Avenida Aiguá (que surge de reparcelar el Padrón Nº 26640) desde límite Oeste del Padrón Nº 26640 hasta límite Este del Padrón Nº 26640,

Límite Oeste del Padrón Nº 26640 desde la línea paralela a 450m de la Avenida Aiguá (que surge de reparcelar el Padrón Nº 26640) hasta la línea paralela a 300m de la Avenida Gral. Aparicio Saravia,

La línea paralela a 300m de la Avenida Gral. Aparicio Saravia desde el límite Este del Padrón Nº 26640 hasta la nueva avenida de circunvalación del Arroyo Maldonado,

La nueva avenida de circunvalación del Arroyo Maldonado desde la línea paralela a 300m al Norte de las Avenida Gral. Aparicio Saravia hasta la Avenida Gral. Aparicio Saravia,

Avenida Gral. Aparicio Saravia desde la nueva avenida de circunvalación del Arroyo Maldonado hasta Calle Tacuavé (antes Calle Nº 3 - Borde Fraccionamiento San Fernando) y a los predios comprendidos en la faja de 300m al Sur de la Avenida Gral. Aparicio Saravia desde la Calle Tacuavé (antes Calle Nº 3 - Borde Fraccionamiento San Fernando) hasta la nueva avenida de circunvalación del Arroyo Maldonado,

 

b) Normas especiales:

No se autorizan bloques altos.

 

c) Dimensiones mínimas de predios:

Para altura 12m: 1400 m2 con frente de 20m.

Para alturas 15m: 2100 m2 con frente de 30m.

Para alturas entre 12 y 15m: se interpola área y frente de predio.

En todos los predios se podrá construir una vivienda aislada, viviendas apareadas o bloques bajos de altura máxima 9m.

d) Retiros mínimos:

Frontales:

4m

6m - edificación con altura mayor a 9m

Bilaterales:

3m debiendo ser la suma promedial mayor a 8m en edificación con altura mayor a 9m.

5m para edificación con altura mayor de 12m.

2m con suma promedial de 6 en el resto de los casos.

 

De fondo:

5m en edificación con altura mayor a 9m, 3m en el resto de los casos.

Distancia entre bloques:

En conjunto de bloques separación mínima 5m de edificación de hasta 9m

8m para alturas de edificación de más de 9m.

e) Altura máxima: 15m (PB + 4PA)

f) Ocupación:

F.O.S SS: 50%

F.O.S.: 50%

F.O.S. PA: 30%

F.O.T.:

80% para altura 7m (PB + 1PA)

100% para altura 9m (PB + 2PA)

120% para altura 12m (PB + 3PA)

150% para altura 15m (PB + 4PA)

F.O.S. V: 30%

g) Salientes: hasta 2m sobre retiros y un 35% de su superficie de fachada. No se admiten cuerpos salientes sobre retiro.

h) Ocupación de retiro lateral: Se podrán ocupar los retiros laterales de la mitad del terreno hacia el fondo con construcciones secundarias de hasta 20m2.

i) Índice de Ponderación (Decreto 3870): 0,4 (cero con cuatro)

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 223.17
Dto.Jta.Dep. 3911 de 2012-12-18 Artículo 17
Dto.Jta.Dep. 03974/2017 de 2017-10-03 Artículo 7

Artículo D.243

Zona 4.1.2 Barrio Jardín Sector Aparicio Saravia.

a) Límites: Corresponde predios del resto del Sector Aparicio Saravia.

 

b) Normas especiales: No se autorizan bloques altos.

 

c) Dimensiones mínimas de predios:

Para Altura 15m: 2500m2 , frente de 30 m.

Para Altura 9m : área 1000 m2 y frente mínimo 20 m.

Para bloque Altura 7m: área 1000 m2 Sin frente mínimo.

Conj. de unid. locativas aisladas o apareadas: 1000 m2 por unidad o par.

 

d) Retiros mínimos:      - Frontales:  4 m.

              Altura Mayor a 9 m.: 6 m.

- Bilaterales: Alturas Mayores a 9 m.: 5 m.

     3 m. para bloques, debiendo la suma promedial debe ser Mayor a 8 m.

  2 m. para Unidades Locativas aisladas o apareadas, debiendo la suma promedial debe ser Mayor a 6 m.

                                       - De fondo: Alturas Mayores a 9 m.: 8 m.

            Altura Mayores a 7 m.: 5 m.

            Altura menor o igual a 7 m.: 3 m.

 Distancia entre unidades o bloques: Altura 15 m.: 8 m.

                 Altura 9 m.: 6 m.

     Altura 7 m.: mínimo de 5 m.

 

e) Altura máxima:          15 m. (PB +4PA).

9 m. (PB + 2PA).

7 m. (PB + PA).

Áticos: En caso de techos inclinados a partir de un 30% de pendiente y cumpliendo con la altura máxima definida para la zona podrán conformarse entrepisos (áticos) que ocupen hasta el 50% del área de la última planta. Las construcciones comprendidas en el ático no serán computadas como nivel ni en el FOT, no podrán conformar nuevas unidades, debiendo ser parte de la Unidad del último nivel y su acceso será exclusivamente desde el interior de ésta.

 

f) Ocupación:

Bloques F.O.S SS:                     40%

F.O.S.:                           20%

F.O.S. PA:                     20%

F.O.T.:    Altura 15 m.:   80%

Altura 9 m.:     60%

Altura 7 m.:     40%

F.O.S V:                        50%

Unidades locativas aisladas o apareadas: En los solares con área inferior a 500 m2 y superior a 1.000 m2, regirán los siguientes parámetros:

FOS SS    FOS    FOS V    FOT

ST < 500                         30          30        40          60

ST > 1.000                      20          20        60          40

En los solares con área intermedia, los factores de ocupación se obtendrán de la interpolación de los anteriores valores.

 

g) Salientes: hasta 2 m en área edificandi y en un 35% de la superficie de la fachada.

 

h) Índice de ponderación (Decreto 3870): 0,4 (Cero con cuatro)

Ordenanza anterior: Sector Balneario Zona 3.1. Subzona 3.1.6.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3911 de 2012-12-18 Artículo 17

Artículo D.244

Subzona 4.1.3 Ribera del Arroyo.

a) Límites: Corresponde al padrón 3732 de la manzana 1802 de Maldonado y al padrón 3944 de la manzana 1589 de Maldonado

 

b) Normas especiales: Edificios con usos recreativos y turísticos.

Deberán inscribirse en el círculo de 42,50 m y sus proyecciones sobre Aparicio Saravia distanciarse 8 m.

c) Dimensiones mínimas de predios: No se pueden autorizar reparcelamientos ni subdivisiones

 

d) Retiros mínimos:      - Frontales: 10 m.

- Bilaterales: 10 m.

- De fondo: 10 m.

 

e) Altura máxima: 7.5 m.

(Incluyendo sala de máquinas, tanque de agua, etc.) No se podrán construir más de dos plantas (Planta baja y Planta alta)

 

f) Ocupación:    F.O.S SS:            0

F.O.S.:              20%

F.O.S. PA:        20%

F.O.T.:              40%

F.O.S V:            70%

 

g) Salientes: No se admiten

 

h) Índice de ponderación (Decreto 3870): 0 (cero)

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3911 de 2012-12-18 Artículo 17

Artículo D.245

Zona 4.2. Vías Principales.

Se subdivide en las siguientes subzonas:

Subzona 4.2.1 Avda. Miguel Ángel;

Subzona 4.2.2 Rambla Lorenzo Batlle Pacheco;

Subzona 4.2.3 Avda. Aparicio Saravia y otras;

Subzona 4.2.4 Vías residenciales.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3911 de 2012-12-18 Artículo 17

Artículo D.246

Subzona 4.2.1 Vías Principales - Avda. Miguel Ángel.

 

a) Límites: Comprende los predios frentistas a:

Avenida Miguel Ángel desde Avda. Leonardo Da Vinci hasta la Rambla Lorenzo Batlle Pacheco y hasta una profundidad máxima de 140m medidos a partir de la línea de propiedad del predio frentista a la vía o en la faja comprendida hasta la primer vía de tránsito siempre y cuando ésta no se distancie más de 150m.

Por resolución fundada, la Administración podrá admitir el aumento en la profundidad de la subzona en consideración de la propuesta arquitectónica.

 

b) Normas especiales:

Para el uso de los parámetros correspondientes a esta zona, los edificios deberán cumplir con las siguientes condiciones:

b1) Que el límite catastral del predio sea colindante con la Avda. Miguel Ángel, que el frente mínimo exigido por la ordenanza se cumpla sobre ésta y que la dimensión mínima de predio se cumpla en la franja definida.

b2) Se autorizan bloques y conjuntos de bloques.

b3) Los bloques medios y altos deben proyectarse normalmente en el 100% de su desarrollo de fachada sobre la Planta Baja a la Avda. Miguel Ángel u otra calle pública.

Que puedan proyectarse normalmente a las vías en el 100% de su desarrollo de fachada por encima de la Planta Baja (texto igual a 3.2 Vías Principales)

b4) No es obligatoria la alineación sobre el frente; la zona de retiro frontal deberá ser librada al uso público, donde será obligatorio el acondicionamiento de jardinería.

b5) Para las unidades locativas aisladas o apareadas rigen los parámetros de las subzonas en que se incluyan.

b6) Para terrenos cuya superficie esté comprendida entre 2500m2 y 6000m2, la altura máxima, el Factor de Ocupación Total (F.O.T.) y los retiros bilaterales se obtendrán de la interpolación de los valores respectivos, al igual que para los terrenos que siendo mayores a 2500m2 no cuenten con el frente mínimo exigido.

 

c) Dimensiones mínimas de los predios:

Para bloques y conjuntos de bloques:

Para altura 70m: Área de 6000m2 y frente de 50m.

Para altura 15m: Área de 2500m2 y frente de 30m.

Para altura 9m: Área de 1000m2 y frente de 20m.

Para bloques atura 7m: Área 1000m2, sin frente mínimo.

 

d) Retiros mínimos:

Frontales:

15m sobre Avda. Miguel Ángel

En calles laterales 10m para bloques altos y 6m para otras edificaciones.

 

Bilaterales:

Para altura 70m: 15m manteniendo promedio de 2/7 de la altura.

Para altura 15m: 5m manteniendo promedio 2/7 de la altura.

Para altura 9m: 3m en caso de bloques, suma promedial 8m.

Para altura hasta 7m: 3m.

 

De fondo:

Para altura 70m: 20m.

Para altura 15m: 15m.

Para altura 9m: 10m.

Para altura hasta 7m: 3m.

 

Distancia entre bloques: 3/7 de la altura de edificación debiendo adoptarse la medida a partir de la construcción de mayor altura, mínimo 5m.

 

e) Altura máxima:

70m (PB + 23 PA)

15m (PB + 4 PA)

9m (PB + 2 PA)

7m (PB + PA).

 

(Los bloques con altura de 70m, podrán adicionar 2m en su altura, utilizándose únicamente para aumentar la altura de Planta Baja).

 

f) Ocupación:

  •  

    Altura 70m

    Altura 15m

    Altura 9m

    Altura 7m

    F.O.S. SS

    40%

    40%

    40%

    40%

    F.O.S.

    20%

    20%

    20%

    20%

    F.O.S. PA

    15%

    20%

    20%

    20%

    F.O.T.

    250%

    80%

    60%

    40%

    F.O.S.V.

    50%

    50%

    50%

    50%

 

Se admitirá un F.O.S. adicional de 10% en Planta Baja al solo efecto de construir garajes.

La superficie total destinada a estacionamientos no será computable a los efectos del cálculo del F.O.T.

a) Salientes: hasta 2m en área edificandi y en un 35% de la superficie de la fachada.

b) Índice de ponderación (Decreto 3870): 1 (Uno).

 

Ordenanza anterior: Sector Balneario Zona 3.1. Subzona 3.1.6

 

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 03978/2017 de 2017-11-27 Artículo 1

Origen: Art. 223.21 Dcto 3718/1997 (TONE) en redacción dada por Art. 17 Dcto. 3911/2012


Artículo D.247

Subzona 4.2.2 Rambla Lorenzo Batlle Pacheco.

a) Límites: Esta subzona está definida por los predios frentistas a la Rambla Lorenzo Batlle Pacheco entre Avda. Aparicio Saravia y Avda. Elías Regules hasta una profundidad máxima de 140 metros medidos a partir de la línea de propiedad del predio frentista a la vía o en la faja comprendida hasta la primer vía de tránsito siempre y cuando la vía no se distancie más de 150 m. con excepción de los predios que formen parte de la Microcentralidad Miguel Ángel.

Rigen para esta zona todos los parámetros correspondientes a la Subzona 3.2.1 Vías Principales Residenciales (Artículo D.219 del TONE) debiendo los edificios proyectarse 100% del desarrollo de fachada por encima de PB y sus proyecciones distar 8 m entre sí.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3911 de 2012-12-18 Artículo 17

Artículo D.248

Subzona 4.2.3 Avenida Gral. Aparicio Saravia, Maldonado Este y otras.

a) Límites: Comprende a los predios frentistas a:

Avenida Gral. Aparicio Saravia entre Calle Tacuavé (antes Calle Nº 3 ? Borde Fraccionamiento San Fernando) y la nueva avenida de circunvalación del Arroyo Maldonado.

b) Normas especiales:

b.1.) Los edificios deben inscribirse dentro de una faja de hasta 120m de profundidad medidos a partir de la línea de propiedad del predio frentista a la vía o en la faja comprendida hasta la primera vía de tránsito siempre y cuando la misma no se distancie más de 140m.

b.2.) Para las unidades locativas aisladas o apareadas rigen los parámetros de las subzonas en que se incluyan.

b.3.) No se autorizan bloques altos.

c) Dimensiones mínimas de predios:

Para altura 15m: área 1000 m2 y frente 20m.

Para altura 9m: área 1000 m2.

d) Retiros mínimos:

Frontales: 6m

Bilaterales: 4m, podrán ocuparse en planta baja hasta 3m de altura para usos no residenciales.

5m para edificación de más de 12m de altura.

De fondo: 5m

Distancia entre bloques:

6m para edificación de hasta 9m. de altura.

8m para edificación de más de 9m de altura.

 

e) Altura máxima: Para 15m (PB + 4PA)

 

f) Ocupación:

F.O.S. SS: 50%

F.O.S.: 50%

F.O.S. PA: 50%

F.O.T.: 180%

F.O.S. V: 40%

El área de Planta Baja destinada a uso no residencial podrá tener un FOS máximo de 80%. El incremento resultante con respecto a la norma de la subzona no será tenido en cuenta a los efectos del cálculo del FOT.

 

g) Salientes: hasta 2m sobre retiros y un 35% de la superficie de fachada. No se admiten cuerpos salientes sobre retiro.

 

h) Índice de ponderación (Decreto 3870): 0,4 (cero con cuatro)

 

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 223.23
Dto.Jta.Dep. 3911 de 2012-12-18 Artículo 17
Dto.Jta.Dep. 03974/2017 de 2017-10-03 Artículo 8

Artículo D.249

Subzona 4.2.4 Vías residenciales

a) Límites: Los predios comprendidos dentro de los siguientes límites:

 

a1) Avda. San Pablo desde Avda. Gral. Aparicio Saravia hasta Avenida Oficial Nº 5042 (a designar)

Avenida Oficial Nº 5042 (a designar), desde Avda. San Pablo hasta Calle Gabriela Mistral

Calle Gabriela Mistral, desde Avda. Oficial Nº 5042 (a designar) hasta Calle Doctor Elías Regules

Calle Doctor Elías Regules, desde Calle Gabriela Mistral hasta Avda. Gral. Aparicio Saravia

Avda. Gral. Aparicio Saravia, desde Calle Doctor Elías Regules hasta Avenida San Pablo.

 

a2) Calle Isabel de Castilla, entre Avda. Fernando de Aragón y Avda. William Shakespeare,

Avda. William Shakespeare, entre Calle Isabel de Castilla y Calle Calderón de la Barca,

Calle Calderón de la Barca, entre Avda. William Shakespeare y Bulevar Gral. José G. Artigas,

Bulevar José G. Artigas entre Calle Calderón de la Barca y Calle Honorato de Balzac,

Calle Honorato de Balzac, hasta el límite sur del Padrón Nº 3763,

Límite sur del Padrón Nº 3763, hasta Avda. Paso de la Cadena,

Avda. Paso de la Cadena, hasta límite sur del Padrón Nº 3761

Límite sur del Padrón Nº 3761, hasta continuación Avenida Fernando de Aragón,

Continuación Avenida Fernando de Aragón, hasta Calle Isabel de Castilla; y

Calle Gabriela Mistral entre Calle Federico García Lorca y Calle Los Tilos,

Calle Los Tilos, entre Calle Gabriela Mistral y Calle de las Azaleas incluyendo los predios frentistas a la misma,

Calle de las Azaleas, entre calle Los Tilos y Calle Juan Ramón Jiménez,

Calle Juan Ramón Jiménez, desde Calle de las Azaleas hasta Calle Federico García Lorca,

Calle Federico García Lorca, entre Calle Juan Ramón Jiménez y Calle Gabriela Mistral

 

b) Normas especiales.

b1) No se autorizan bloques.

 

c) Dimensiones mínimas de predios:

Altura 7m: En conjunto de unidades locativas aisladas o apareadas área 1000 m2 por unidad o par

 

d) Retiros mínimos

- Frontales:  8 m. sobre vías especiales

4 m. en calles laterales

- Bilaterales: 2 m., debiendo su suma promedial ser Mayor a 6 m.

- De fondo:3 m.

 

e) Altura máxima: 7m (PB+PA)

 

f) Ocupación:

Unidades locativas aisladas o apareadas: En los solares con área inferior a 500 m2 y superior a 1.000 m2, regirán los siguientes parámetros:

                        FOS SS    FOS    FOS V   FOT

ST < 500             30          30         40        60

ST > 1.000          20          20         60        40

En los solares con área intermedia, los factores de ocupación se obtendrán de la interpolación de los anteriores valores.

 

g) Salientes: hasta 2m. en área edificandi y en un 35% de la superficie de la fachada.

 

h) Índice de ponderación (Decreto 3870): 0 (Cero)

Ordenanza anterior: Sector Balneario Zona 3.1. Subzona 3.1.6

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 223.24
Dto.Jta.Dep. 3911 de 2012-12-18 Artículo 17
Dto.Jta.Dep. 03978/2017 de 2017-11-27 Artículo 2

Artículo D.250

Zona 4.3 Microcentralidades.

Operación Territorial Concertada de realización optativa propuesta por particulares o a solicitud de la Administración Departamental.

Se subdivide en las siguientes subzonas:

Subzona 4.3.1 Microcentralidades Aparicio Saravia.

Subzona 4.3.2 Microcentralidad Rambla.

1) En las microcentralidades las superficies de los basamentos comerciales, de servicio e institucionales no se computaran en el cálculo del FOT pero si se computaran en el cálculo del FOS y FOS SS. Cuando en los basamentos el programa sea vivienda podrá tener un máximo de FOS de planta de 30% el cual será computable en FOT.

2) Los basamentos comerciales deberán adoptar los retiros de la zona, no debiendo inscribirse en el círculo de 42.50 m. y su altura máxima será de 9.00 m.

3) Deberán contar con un espacio de uso público con área Mayor a 2000 m2.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3911 de 2012-12-18 Artículo 17

Artículo D.251

Subzona 4.3.1 Microcentralidades Aparicio Saravia.

a) Límites: Comprende los solares que se encuentran ubicados en las intersecciones (polos) de la Avenida Aparicio Saravia con:

Proyección de Avenida Rubens

Proyección de Avda. Leonardo Da Vinci,

Proyección de Avenida Elías Regules,

Proyección de Calle Federico García Lorca,

Avenida San Pablo y

Avenida Pedragosa Sierra.

Las microcentralidades Aparicio Saravia podrán ser objeto de "Operaciones Territoriales Concertadas" (OTC) de realización optativa, iniciadas por la Administración o por los emprendedores privados.

 

b) Normas especiales: Para hacer uso de los parámetros correspondientes a esta zona, los edificios deberán cumplir con las siguientes condiciones:

b1) Que el límite catastral de los predios sea colindante en forma continua con la Avda. Aparicio Saravia y que se desarrolle en una superficie máxima de 3 (tres) hectáreas a cada lado de la vía que define la microcentralidad.

b2) Disponerse de manera que puedan proyectarse normalmente en el 100% de su desarrollo de fachada al espacio público central.

b3) Estar incluidos en su totalidad dentro de un radio de 150 m medido a partir del punto de intersección del límite de propiedad sobre Aparicio Saravia y el eje de la calle transversal o su proyección.

b4) No se admiten Viviendas en Subsuelos a excepción de la Portería.

b5) Las proyectos que conformen las microcentralidades podrán se objeto de ajustes, cuando los mismos superen los parámetros autorizados deberán ser remitidos, con opinión favorable de la Administración a la Junta Departamental de Maldonado, requiriéndose para la anuencia una Mayoría otorgada por los 3/5 de votos del total de sus integrantes. (Decreto 3857/09 del 17 de Noviembre de 2009).

 

c) Dimensiones mínimas de predios por bloque: 6000 m2 sin frente mínimo.

 

d) Retiros mínimos:      - Frontales: Para Altura 55m: 10m

                                       - Bilaterales: 12 m mínimo, promedio de 2/7 de la altura.

                                       - De fondo: Para Altura 55m: 20m

Distancia entre bloques: 3/7 de la altura de edificación debiendo adoptarse la medida a partir de la construcción de Mayor altura

 

e) Altura: 55m (PB + 16 PA).

 

f) Ocupación:    F.O.SS:             70%

                           FOS:                 70%

                           FOS PA:           30% (a partir de los 9 m)

                           F.O.T.:              300%

                           F.O.S.V:           20%

Las unidades locativas aisladas se rigen por la norma general de ocupación de la zona 4.1.2 Barrio Jardín Aparicio Saravia.

 

g) Salientes: hasta 2 m sobre retiros y un 35% de la superficie de fachada. No se admiten cuerpos salientes sobre retiro.

 

h) Índice de ponderación (Decreto 3870 ): 1 (Uno)

Ordenanza anterior: Sector Balneario Zona 3.1. Subzona 3.1.6

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3911 de 2012-12-18 Artículo 17

Artículo D.252

Subzona 4.3.2 Microcentralidad Rambla.

a) Límites: Comprende el polígono, con límites por el este la Rambla Lorenzo Batlle Pacheco, por el oeste la paralela a 220 m. a la Rambla Lorenzo Batlle Pacheco, por el norte a 140 m. del eje de Av. Miguel Ángel y por el sur 140 m del eje de Av. Miguel Ángel.

 

b) Normas especiales: Será objeto de una Operación Territorial Concertada de realización optativa. El proyecto que se conforme en la microcentralidad podrá ser objeto de ajustes, cuando este supere los parámetros autorizados deberá ser remitido, con opinión favorable de la Administración a la Junta Departamental de Maldonado, requiriéndose para la anuencia una Mayoría otorgada por los 3/5 de votos del total de sus integrantes (Decreto 3857/09 del 17 de Noviembre de 2009).

 

c) Dimensiones mínimas de predios: 6000 m2 por Bloque, o a definir en OTC.

 

d) Retiros mínimos: regirán los parámetros de 4.2.1 – Vías Principales – Avda. Miguel Ángel; o A definir en OTC.

 

e) Altura:           63 m. (PB + 20 PA)

                           9 m. (PB + 2 PA)

 

f) Ocupación:    F.O.SS:             70%

                           FOS:                 70%

                           FOS PA:           30% (a partir de los 9 m)

                           F.O.T.:              300%

                           F.O.S.V:           20%

 

g) Salientes: hasta 2 m sobre retiros y un 35% de su superficie de fachada. No se admiten cuerpos salientes sobre retiro.

 

h) Índice de ponderación (Decreto 3870) : 1 (Uno)

Ordenanza anterior: Sector Balneario Zona 3.1. Subzona 3.1.6

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3911 de 2012-12-18 Artículo 17

Artículo D.253

Subzona 4.4 Calles con retiros especiales.

Rigen en ellas los parámetros de las subzonas en que estén incluidas, excepto los retiros frontales que son los siguientes:

a) con retiro frontal de 8m

Avenida San Pablo: desde Avenida Gral. Aparicio Saravia hasta Avenida Louis Pasteur (antes Circunvalación).

Avenida Louis Pasteur (antes Circunvalación): desde Avenida San Pablo hasta Calle Gabriela Mistral.

Calle Gabriela Mistral: desde Avenida Circunvalación hasta Calle Las Madreselvas.

Avenida Dr. Elías Regules: desde Rambla Costanera Lorenzo Batlle Pacheco hasta Avenida Gral. Aparicio Saravia rodeando la manzana 1803.

Avenida Paso de la Cadena: desde Calle Isabel de Castilla hasta Avenida Gral. Aparicio Saravia.

Avenida Cachimba del Rey (antes Calle Tacuarembó): desde Avenida Gral. Aparicio Saravia hasta Bulevar Gral. José G. Artigas.

b) Con retiro frontal de 10m

Rambla Costanera Lorenzo Batlle Pacheco: desde Avenida Gral. Aparicio Saravia hasta Avenida Dr. Elías Regules.

Avenida Gral. Aparicio Saravia: desde Avenida Cachimba del Rey (antes Calle Tacuarembó) hasta Rambla Lorenzo Batlle Pacheco.

Avenida Miguel Ángel: desde Avenida Dr. Elías Regules hasta Rambla Lorenzo Batlle Pacheco

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 223.28
Dto.Jta.Dep. 3911 de 2012-12-18 Artículo 17
Dto.Jta.Dep. 03974/2017 de 2017-10-03 Artículo 9

TÍTULO III Región La Barra y José Ignacio
CAPÍTULO I Límites de la Región y Divisiones
SECC. ÚNICA
Artículo D.254

Límites de la región y divisiones. La región está limitada al oeste por el Arroyo Maldonado, al Norte por el límite sur de los padrones rurales limítrofes con las zonas urbanas y suburbanas y al Este por la Laguna Garzón y al sur por el Océano Atlántico.

Está dividido en los siguientes sectores:

- Sector 1 - La Barra y Manantiales;

- Sector 2 - José Ignacio.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 224

CAPÍTULO II Sector 1 - La Barra y Manantiales
SECC. ÚNICA
Artículo D.255

Límites del sector y divisiones.- El sector está limitado al oeste por el Arroyo Maldonado, al Norte por el límite sur de los padrones rurales limítrofes con las zonas urbanas y suburbanas y al Este por la Laguna José Ignacio.

Está dividido en las siguientes zonas que se definen de acuerdo al plano adjunto:

Zona 1.1. Predios frentistas a la Ruta 10 y a la Costa

Zona 1.2. Costa

Zona 1.3. Predios frentistas a la Ruta 10

Zona 1.4. Barrio Jardín

Zona 1.5. Santa Mónica

Zona 1.6. Pedro Campbell y Manzanas adyacentes al Norte

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 225
Dto.Jta.Dep. 03970/2017 de 2017-08-08 Artículo 1

Artículo D.256

Alturas. En todo el Sector La Barra las alturas se medirán con respecto a la recta de comparación.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 226

Artículo D.257

Tipos de edificación.

En todas las zonas, cualquiera sea el área que tenga el predio, podrán construirse viviendas, con dependencias secundarias (locales de esparcimiento, vestuarios de piscinas, habitaciones y baños de servicio) y construcciones auxiliares (depósitos, garajes y parrilleros techados).

Las actividades comerciales o industriales se regularán por la reglamentación de zonificación

 

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 227
Dto.Jta.Dep. 03982/2017 de 2017-11-28 Artículo 1

Artículo D.258

Acondicionamiento. Cuando existan comercios en Planta Baja, deberá librarse al uso público la franja correspondiente al desarrollo frontal de los locales considerados.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 228

Artículo D.259

Estacionamientos. Es obligatorio disponer de áreas de estacionamiento o garaje a razón de uno por cada vivienda, oficina o local comercial.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 229

Artículo D.260

Azoteas y tanques de agua. La importancia visual que estos elementos adquieren en la región, determina que los planos de presentación a la Intendencia Municipal deberán expresar con precisión el tratamiento a darles.

La Intendencia podrá condicionar y aún negar las soluciones propuestas, las que deberán ser motivo de una aprobación especial.

Los tanques de agua podrán superar la altura de edificación máxima permitida mediante solicitud expresa de tolerancia por parte del gestionante, en tanto la red de abastecimiento de agua potable  no proporcione la presión suficiente.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 230

Artículo D.261

Niveles. La presentación de los planos de construcción deberá acompañarse de un plano de niveles con cotas cada metro y del proyecto de modificación de los niveles naturales del terreno, de acuerdo con el Capítulo de Taludes.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 231

Artículo D.262

Delimitación del predio. Es obligatoria la delimitación con respecto a los predios fiscales y áreas de uso público, de acuerdo a lo establecido en el Capítulo de Cercos.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 232

Artículo D.263

Zona 1.1. Predios frentistas a la Ruta 10 y a la Costa.

a) Límites: Comprende las manzanas 3, 79 y 80 de La Barra.

 

b) Normas especiales:

b1) Sólo se permite la construcción de unidades locativas aisladas, destinadas a viviendas  o conjuntos de unidades locativas aisladas, con igual destino.

b2) No se permiten bloques ni unidades locativas apareadas.

 

c) Dimensiones mínimas de predios.

 Conjuntos de Unidades locativas aisladas = 1000 m2 de área por cada vivienda y una separación mínima entre ellas de 6 metros.        

 

d)  Retiros mínimos:       -  Frontales:    6 mts.

                   4 mts. sobre calles transversales.

-  Bilaterales:   3 mts.

-  De fondo:     6 mts.

Se podrá ocupar el retiro de fondo en Planta Baja, en una profundidad máxima de 3 mts. con terrazas,  pérgolas o toldos.      

 

e)  Altura máxima: 7 mts. (P.B.+ P.A.).

 

f)  Ocupación:    F.O.S.:             25 %

F.O.S SS:         25 %

F.O.S V.:          50 %

F.O.T.:              50 %

  

g)  Salientes y cuerpos salientes: 1,50 mts. sobre el retiro lateral y 2 mts. sobre los retiros de frente y de fondo en un 30% de su superficie.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 233

Artículo D.264

Zona 1.2. Costa.

Zona 1.2. Costa.

a) Límites-, Comprende:

  •  En La Barra: los predios al Sur de la Ruta 10, en las manzanas 4, 9 a 22, 25 a 30, 32 a 38, 164 y 372;
  •  En Manantiales: las manzanas 1 a 16 inclusive, excepto los predios incluidos en la zona 1.3.

a.1) Subzona 1.2.1 Residencial.

Comprende las manzanas 10, 11, 14, 19, 20. 28, 29 y 33 y los frentistas a la calle Salvador Pallas en la acera Norte entre las calles Los Destinos y Las Espumas.

a.2) Subzona 1.2.2 Resto.

Resto de los padrones de la Zona.

b) Tipos de edificación.

Sólo se permitirá la construcción de Bloques en la Subzona 1.2.2 Resto.

En Subzona 1.2.1 Residencial podrán construirse unidades locativas aisladas o apareadas.

c) Dimensiones mínimas de los predios:

- Bloque Bajo Área 1200 m2 y frente 30 m.

d) Retiros mínimos:

- Frontales: 4m.

- Frontales sobre Ruta 10 y predios fiscales: 6m.

Se podrán construir terrazas en P.B. con pérgolas o toldos en un 75% del área de retiro frontal. Se podrá construir un muro frontal en el límite del predio con una altura promedio de 1m y altura máxima de 1,30m.

e) Altura máxima: 7m (P.B. + P.A.).

f) Ocupación:

F.O.S.: 40%

F.O.S. S.S.: 40%

F.O.S. V.: 20%

F.O.T.: 70%

g) Salientes y cuerpos salientes: 1,50m sobre retiro frontal.

h) La subzona 1.2.1 Residencial se define como ?Área Protegida? en los términos del Decreto 3910/2012.

Forman parte integrante de esta disposición los archivos anexados en Actuación 1 del E.E. Nº 2018-88-01-19461

 

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 234
Dto.Jta.Dep. 03982/2017 de 2017-11-28 Artículo 10
Dto.Jta.Dep. 04006/2018 de 2018-12-11 Artículo 1
Dto.Jta.Dep. 04037/2021 de 2021-08-31 Artículo único

Artículo D.265

Zona 1.3. Predios frentistas a la Ruta 10.

a) Límites: Abarca las manzanas 23, 24, 31, 72, 73, 74, 343, 344 y 371 de La Barra y    manzanas 8, 9 y 10 de Manantiales.

   Los parámetros de este sector se aplican a los predios frentistas a la Ruta 10, hasta la mitad de la manzana con un máximo de 50 mts., medida desde el frente de los referidos predios. Se consideran edificios frentistas a la Ruta 10, a aquellos que se proyectan normalmente a la Ruta en el 100% de su desarrollo de fachada, por encima de Planta Baja.

 

b) Retiros mínimos:      -  frontales: 4 mts.

             6 mts. sobre Ruta 10.  

 

c)  Altura máxima: 9 mts. (P.B.+ 1P.A.+ P.H.). La última planta debe estar galibada a 45   

d)  Ocupación:   F.O.S. y F.O.S SS:        40 %

F.O.S V:                        20 %

F.O.T.:                         105 %

 

e) Salientes y cuerpos salientes: 2 mts. en un 30% de la superficie de fachada de los retiros de frente y de fondo.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 235

Artículo D.266

1) Zona 1.4 Barrio Jardín 1

- Normas Generales

a) Límites: Comprende los predios no incluidos en las zonas anteriores.

b) Divisiones: Esta zona se dividirá en tres Subzonas:

Subzona 1.4.1  Costanera Norte:

Comprende los predios urbanos y suburbanos ubicados al Norte de la Ruta 10, que guarden la condición de frentista a la mencionada ruta y se implanten entre:

1) el límite Este del Fraccionamiento San Carlos hasta ambas aceras de la Ruta 104, hasta calle Las Pindó por el margen oeste de Ruta 104 y Avenida Las Ballenas por el margen este de Ruta 104, exceptuando los padrones pertenecientes a las Zonas 1.2 y 1.3.

2) La calle 13 del Balneario Buenos Aires y la calle Los Baguales de Balneario San Vicente.

En todos los casos, el bloque deberá ubicarse dentro de una faja de 50m medidos a partir del límite de propiedad.

Subzona 1.4.2

Resto: excluye a los predios de la Subzona 1.4.1.

Subzona 1.4.3

Costanera Sur: comprende los predios urbanos y suburbanos ubicados al Sur de la Ruta 10, que guarden la condición de frentista a la mencionada Ruta y se implanten entre el límite Suroeste del padrón 18156 de la manzana 394 del Balneario Buenos Aires y el límite Noreste del Padrón Rural 26633, pertenecientes a la Subzona 1.4.2 podrán optar por construir Edificación baja.

c) Normas Especiales:

c1) Subzona 1.4.1 Costanera Norte:

Se autorizan Bloques Bajos.

Los bloques deberán proyectarse normalmente a la Ruta 10 en un 100% de desarrollo de fachada por encima de la Planta Baja y sus proyecciones distar 8m entre sí.

En conjuntos de Bloques la separación mínima entre edificios es de 8m.

Los Bloques, incluidos sus balcones, terrazas, salientes y basamentos deberán estar incluidos en una circunferencia de diámetro igual a 42.50m y no podrán superar los 900 m2 de planta.

c2) Subzona 1.4.2 Resto:

Podrán construirse unidades locativas individuales o apareadas.

La separación mínima entre unidades o pares deberá ser de 6m.

c3) Subzona 1.4.3 Costanera Sur:

Se permitirá el agrupamiento de más de 2 unidades habitacionales denominándose a este tipo de conjunto habitacional: Edificación Baja.

Cada volumen de vivienda agrupada deberá proyectarse normalmente a la Ruta 10 en un 100% del desarrollo de fachada por encima de Planta Baja y sus proyecciones distar 12m entre sí.

La separación mínima entre edificios será de 12m.

La edificación, incluidos sus balcones, terrazas, salientes y basamentos deberán estar inscriptos en una circunferencia de diámetro igual a 30m. Sólo se permitirá el agrupamiento, si las unidades habitacionales cuentan con una superficie igual o superior a 200m2.

d) Dimensiones mínimas de predios:

- Edificación Baja: Área 2000 m2 por cada edificación y frente de 30m.

- Bloque Bajo:

Para 9m de altura: Área 1200 m2 o inferior para manzana entera.

Para 12m de altura: Área 2000m2 y frente de 30m.

- Conjunto de Bloques: Área 1500m2 por bloque y 30m de frente por bloque.

- Conjunto de unidades locativas aisladas o apareadas: Área 1000m2 por unidad o par.

e) Retiros mínimos:

Frontales:

- 10m para Bloques Bajos y Edificación Baja sobre la Ruta 10.

- 6m para Bloques Bajos y Edificación Baja en calles transversales.

- 6m sobre Ruta 10 y predios fiscales, para el resto de las edificaciones.

- 4m en el resto de los casos (Artículo 4 del Decreto Departamental Nº 3733/1999).

El último piso deberá galibarse sobre Retiro Frontal.

Laterales :

- Bloques Bajos: 3m debiendo la suma de los laterales ser superior a los 8m.

- Edificación Baja: 6m.

- Unidades locativas aisladas o apareadas: uno de 3m y el otro de 2m.

De fondo:

- Bloques Bajos: 4m.

- Unidades locativas aisladas o apareadas: 3m.

En aquellos predios cuyos frentes sean menores o iguales a 15m, se exigirá un retiro unilateral de 3m, exonerándose del retiro lateral de 2m. La edificación que ocupe el retiro que se exonera, no podrá sobrepasar los 3m de altura promedial.

También se puede ocupar el retiro lateral y de fondo, con construcciones auxiliares tales como depósitos, garajes, parrilleros techados, habitaciones y baños de servicio, hasta una superficie de 36m2, no pudiéndose sobrepasar la altura promedial de 3m.

La zona de ocupación de los retiros laterales deberá estar ubicada de la mitad del predio hacia el fondo, excepto en los terrenos con frente en tres de sus lados, que sólo podrán ocupar el tercio central.

f) Altura máxima:

-Bloques Bajos:

9m (PB+PA+PH) Área por predio de 1200m2 o inferior para manzana entera.

12m (PB+2PA+PH) Área por predio de 2000m2 o superior.

- Edificación Baja: 7m (PB+PA).

- Unidades locativas aisladas o apareadas: 7m (PB+PA).

g) Para la ocupación de solares con área inferior a 400m2 y superior a 1000m2 regirán los siguientes parámetros:

Superficie de terreno menor a 400m2:

F.O.S.SS: 40%;

F.O.S: 40%;

F.O.S.V: 50% y

F.O.T: 60%.

Superficie de terreno mayor a 1000m2:

F.O.S.SS: 25%;

F.O.S: 25%;

F.O.S.V: 50%.

Bloque Bajo: F.O.T: 70%.

Edificación Baja y Unidades locativas aisladas o apareadas:

F.O.T: 50%. Solares con áreas intermedias, los factores de ocupación se obtendrán de la interpolación de los valores anteriores.

h) Salientes y cuerpos salientes:

2m en un 30% de la superficie de fachada de los retiros de frente y de fondo (Modificado por Decreto Departametal Nº 3876/2010 del 6 de julio de 2010).

2) Parámetros Opcionales para Complejos Residenciales.

En suelo categorizado como suburbano por las directrices departamentales u otros instrumentos de ordenamiento territorial, cuando la superficie total del predio (área bruta) sea igual o mayor a 20 hectáreas podrá optarse por construir bloques bajos respetando los siguientes parámetros:

a) Límites:

Predios suburbanos comprendidos en los siguientes límites:

Ruta 10, proyección de la calle Batolomé Hidalgo, calle Jorge Lazaroff, calle Tomás Guiribaldi hasta una línea paralela a la ribera a una distancia de 3,5km, por esta hasta una línea recta que pasa por el límite Noreste de los padrones rurales 21881, 2045, 25650 y por el límite Noreste del Balneario San Vicente según gráfico (L1).

b) Normas Especiales:

b1) Otros programas podrán ampararse a la presente normativa, debiendo su implantación contar con informe técnico favorable o ser viable desde el punto de vista de la normativa de zonificación industrial y comercial.

b2) Los bloques, incluidos sus balcones, terrazas, salientes y basamentos, deberán estar incluidos en una circunferencia de diámetro igual a 42.50m y no podrán superar los 900m2 de planta.

b3) Separación mínima entre bloques: 20m.

c) Dimensiones mínimas de predios:

Superficie de terreno por bloque: 8000m2.

d) Retiros mínimos:

Frontales: 20m.

Laterales y de fondo: 15m.

e) Altura máxima:

12m (PB+2PA+PH).

 f) Ocupación:

F.O.S.SS: 20%;

F.O.S: 20%;

F.O.S. V: 70%;

F.O.T: 40%.

g) Salientes y cuerpos salientes:

2m en un 30% de la superficie de fachada de los retiros de frente y de fondo.

h) Índice de ponderación: 1 (uno).

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 236
Dto.Jta.Dep. 3859 de 2009-12-08 Artículo 2
Dto.Jta.Dep. 3876 de 2010-07-06 Artículo 6
Dto.Jta.Dep. 3904 de 2012-10-02 Artículo 1
Dto.Jta.Dep. 03982/2017 de 2017-11-28 Artículo 3
Dto.Jta.Dep. 03990/2018 de 2018-05-22 Artículo 1
Dto.Jta.Dep. 4042/2021 de 2021-12-28 Artículo 1

Artículo D.267

Zona 1.5. Santa Mónica.

a) Límites: Comprende los padrones pertenecientes a las manzanas 1 a 6, 9, 16 a 22, 47 a 70, 72 y 73 del Balneario Santa Mónica.

 

b) Normas especiales:

b1) Las construcciones serán sobre pilotes, livianas y estructuralmente adaptadas al ambiente costero de alta energía. Los pilotes deben estar separados entre sí más de 2,5 mts. y su diámetro no superará los 30 cms.

b2) No se permite modificar la topografía natural del sitio, ni en los padrones, ni en las áreas públicas, debiendo los permisos de construcción ser presentados con un plano de curvas de nivel cada 50 cms. en el que se señalarán específicamente los accidentes que hubieran en el predio.

b3) No se permite la construcción en subsuelos, ni en cotas inferiores a 50 cms. sobre el límite superior de la ribera.

b4) No se permite la colocación de césped o el cubrimiento del terreno con humus, tierra, balasto o cualquier otro material, limitándose la vegetación de los jardines a las plantas costeras del país.

    

c) Dimensiones mínimas de predios: Sólo se podrán construir viviendas individuales aisladas. Para la construcción de conjuntos de viviendas aisladas, el predio debe contar con 1.000 m2. de terreno por cada vivienda y seis metros de separación mínima entre ellas.

 

d) Retiros mínimos:

frontales:

6 mts. sobre Ruta 10 y predios fiscales.

4 mts. en el resto de los casos.

laterales:

uno de 3 mts. y el otro de 2 mts.

de fondo:

3 mts.

En aquellos predios cuyos frentes sean menores o iguales a 15 mts., se exigirá un retiro unilateral de 3 mts.,  exonerándose  del retiro lateral de  2 mts.. La edificación que ocupe el retiro que se exonera, no podrá sobrepasar los 3 mts. de altura promedial.

También se puede ocupar el retiro lateral y de fondo, con construcciones auxiliares tales como depósitos, garajes, parrilleros techados y habitaciones y baños de servicio, hasta una superficie de 36 m2., no pudiéndose sobrepasar la altura promedial de 3 mts.. La zona de ocupación de los retiros laterales deberá estar ubicada de la mitad del predio hacia el fondo, excepto en los terrenos con frente en tres de sus lados, que sólo podrán ocupar el tercio central.

 

e) Altura máxima: 7 mts. (P.B.+ P.A.)..

Las alturas de las construcciones se medirán respecto a una recta paralela a la de comparación, 1 mt. más alta.

 

f) Ocupación:

F.O.S.:                                                  25 %

FOS. Natural no pavimentado:           100 %

F.O.T.:                                                  50 %

Se admitirá un FOS adicional del 10% en planta baja para la construcción de garaje, que no se incluye en el FOT.

 

g) Salientes y cuerpos salientes: 2 mts. en un 30% de la superficie de fachada de los retiros de frente y de fondo.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 337

Artículo D.325

Subzona 1.6. Pedro Campbell y Manzanas adyacentes al Norte

a) Límites:

      Predios de las manzanas 373, 376, 377, 380, 382, 383 y 384 de la Localidad Catastral La Barra

      Predios frentistas a los siguientes tramos de calles:

Leopoldina Rosa entre el límite norte del Padrón Nº 16530 y el límite sur del Padrón Nº 17504

Pedro Campbell, entre Leopoldina Rosa y El Pedregal

    Predios frentistas a los tramos detallados a continuación, hasta una profundidad máxima de 50mts tomados a partir de la línea de propiedad del predio frentista a la vía:

El Pedregal, entre Pedro Campbell e Iris

Iris en toda su extensión

Los Suspiros, entre Iris y Syren

Graff Spee, entre Leopoldina Rosa y Anglo Saxon

Anglo Saxon entre Graf Spee y Syren

Syren en toda su extensión

 

b) Normas especiales:

No se autorizan bloques medios ni altos.

En conjuntos de Bloques la separación mínima entre edificios es de 8 m.

Los bloques incluidos sus balcones, terrazas, salientes y basamentos deberán estar incluidos en una circunferencia de diámetro igual a 42.50 m y no podrán superar los 900 m2 de planta.

 

c) Dimensiones mínimas de predios:

- Bloques bajos : área 1200 m2. y frente 30 mts.

- Conjuntos de bloques bajos: 900 m2.por bloque y 30 mts. de frente.

- Conjuntos de unidades locativas aisladas o apareadas :600 m2 por unidad o par.

 

d) Retiros mínimos:

- frontales: - bloques bajos: 6 mts.

- unidades aisladas o apareadas: 4 mts.

- bilaterales: - bloques bajos: 3 mts., debiendo la suma promedial de los laterales superar 8 mts..-

- unidades aisladas o apareadas: 2 mts. debiendo su suma promedial ser mayor a 6 mts..

- de fondo: - bloques bajos: 4 mts..

- unidades aisladas o apareadas: 3 mts..

 

e) Altura máxima:

- bloques bajos: 9 mts. (PB + 2PA)

- unidades aisladas o apareadas: 7 mts. (PB + PA)

 

f) Ocupación: Bloques bajos:

F.O.S SS. : 40%

F.O.S.: 20%

F.O.S.V : 60%

F.O.T. : 60%

Las unidades locativas aisladas o apareadas se rigen por el inciso g) del Artículo 236º) del Decreto 3718/1997, en la Redacción dada por el Artículo 1º del Decreto 3904/2012.

 

g) Salientes y cuerpos salientes: 1.50 mts. excepto en los bloques bajos que pueden llegar a 2mts.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 237
Dto.Jta.Dep. 03970/2017 de 2017-08-08 Artículo 2
Dto.Jta.Dep. 03982/2017 de 2017-11-28 Artículo 5

CAPÍTULO III Sector 2 - José Ignacio
SECC. ÚNICA
Artículo D.268

Límites del sector y divisiones. Este Sector comprende el área demarcada entre la Laguna José Ignacio y el Arroyo José Ignacio al Oeste/Suroeste, una paralela a 500 metros al Norte de la Ruta Nacional Nº 9 al Norte/Noroeste, el Arroyo Garzón y la Laguna Garzón al Este/Noreste -límite departamental con Rocha- y el Océano Atlántico al Sur/Sureste. Se divide en las siguientes zonas:

a) Zona 2.1.       Pueblo José Ignacio, ZI;

b) Zona 2.2.       Barrios Jardín, ZI;

c) Zona 2.3.       Resto de la Zona Costera, ZI;

d) Zona 2.4.       Chacras Marítimas, ZII;

e) Zona 2.5.       Chacras del Norte, ZIII;

f) Zona 2.6.        Prioridad Ambiental, ZIV;

g) Zona 2.7.       Protección de Cuerpos de Agua, ZV;

h) Zona 2.8.       Banda de Resguardo, BR.

Los límites del sector y divisiones en el área del Plan Local se grafican en: "plano OR.09 – zonificación terciaria – regímenes de gestión" y "plano OR.10 – zonificación terciaria – regímenes de gestión, detalle" incluidos en los anexos.

La descripción de los padrones involucrados que conforman los límites en las diferentes zonas se encuentran en el "Anexo 2: Padrones que conforman los límites involucrados en las áreas caracterizadas.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 238
Dto.Jta.Dep. 3927 de 2014-03-25 Artículo 28

Artículo D.268.1

Protección particular.

En las áreas contiguas a la ZV.1 (Zona de Protección de Cuerpos de Agua) de la Zona de Prioridad Ambiental (ZIV) en una faja de 100 metros a contar desde el límite exterior de la primera: se podrá plantear una densidad máxima de una casa cada 5.000 metros cuadrados, con terrenos cuyo ancho (dimensión paralela al límite exterior del área de prioridad ambiental) sea no inferior a 40 metros; no deberán conformarse nuevas cortinas vegetales o árboles de cualquier especie, que comprometan el ecosistema natural y el hábitat de especies.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3927 de 2014-03-25 Artículo 65

Artículo D.268.2

Condiciones generales para las actuaciones.

En carácter general no se admiten edificaciones en bloque salvo que en la zona que corresponda especifique su autorización.

La evacuación de aguas servidas deberá ser autorizada por la Intendencia para cada caso. En predios individuales con superficie menor a 4.000 metros cuadrados la evacuación de aguas servidas deberá estar conectada a la red pública de colectores y en predios de Mayor área deberá contar con sistema de disposición autorizado por la Intendencia.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3927 de 2014-03-25 Artículo 65

Artículo D.268.3

Áreas verdes.

Con carácter general, no se permite la modificación de las afloraciones rocosas ni de vegetación autóctona fuera del perímetro de la construcción. Cuando la índole del proyecto así lo justifique, su modificación será motivo de aprobación especial.

El manejo de los espacios exteriores debe asegurar la permanencia de la vegetación autóctona y la introducción de especies exógenas será motivo de autorización especial, la que no podrá superar, en general, una ocupación Mayor a 15% de la superficie total del predio. En este porcentaje se incluirá toda área de tapiz vegetal necesario de riego regular y/o fertilización. No se admitirán cortinas vegetales ni la afectación de las zonas altas con construcciones, que se recorten por encima del perfil del relieve natural.

Es obligatorio adoptar medidas de protección frente a la erosión y contener los procesos en curso, restaurando los suelos afectados. Se prohíbe la extracción de suelo orgánico.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3927 de 2014-03-25 Artículo 65

Artículo D.269

Equilibrio dinámico. Sobre la faja de protección costera, según está definida por el Código de Aguas, se prohíbe cualquier acto que innove o modifique la actual situación de equilibrio dinámico, incluyendo actos o hechos que atenten contra el libre acceso y circulación peatonal pública, debiéndose tener en cuenta lo establecido en el Art. D.272.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 239
Dto.Jta.Dep. 3927 de 2014-03-25 Artículo 66

Artículo D.270

Cotas. Quedan prohibidas las construcciones en cotas inferiores al nivel por encima del límite superior de la creciente con un período de recurrencia de 100 años. En zonas costeras arenosas será de aplicación el Art. D.272. Si se tratara de puntas pedregosas, las construcciones sólo podrán desarrollarse a partir de + 1 metro por encima del límite superior de la creciente con un período de recurrencia de 100 años. A tales efectos cada expediente requerirá un informe de las oficinas competentes, referida a la correcta determinación de la línea de máxima creciente. En ningún caso se admitirán rellenos para alcanzar las cotas que posibilitan construir.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 240
Dto.Jta.Dep. 3927 de 2014-03-25 Artículo 66

Artículo D.271

Prohibición. Quedan expresamente prohibidas acciones que alteren o modifiquen el suelo costero, su relieve o su subsuelo, desde el mar: hasta el médano primario en playas, hasta la cobertura vegetal continua en puntas pedregosas o hasta la primera vía o espacio público.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 241
Dto.Jta.Dep. 3927 de 2014-03-25 Artículo 66

Artículo D.272

Dunas móviles. En las dunas móviles, sólo se podrá construir por detrás de la duna fósil, y con las limitaciones constructivas que se especifican para cada zona. La Intendencia podrá determinar con Mayor precisión la delimitación geográfica de estas dunas móviles.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 242
Dto.Jta.Dep. 3927 de 2014-03-25 Artículo 66

Artículo D.273

Faja de protección costera. En la faja de protección costera, según está definida por el Código de Aguas, todos los proyectos de construcción deberán ser tramitados por consulta previa, mediante los correspondientes estudios de impacto.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 243
Dto.Jta.Dep. 3927 de 2014-03-25 Artículo 66

Artículo D.274

Pluviales. Queda prohibido específicamente todo vertido de aguas de origen pluvial concentradas a la playa. Si se vertieran pluviales concentrados a zonas rocosas deberán interponerse rejas de retención de sólidos y flotantes, lo que deberá graficarse en planos de instalaciones sanitarias y será debidamente controlado por las oficinas correspondientes.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 244
Dto.Jta.Dep. 3927 de 2014-03-25 Artículo 66

Artículo D.275

Servidumbre. Todos los predios del Sector quedan sujetos a una servidumbre de construcción de pluviales.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 245
Dto.Jta.Dep. 3927 de 2014-03-25 Artículo 66

Artículo D.275.1

Fraccionamientos en régimen común.

En toda fracción de suelo se admitirá una vivienda familiar y una vivienda subsidiaria, para lo cual se deberá obtener el respectivo permiso de construcción en las condiciones establecidas por el Decreto 3.718 de 23 de Diciembre de 1997, concordantes y modificativos, y su reglamentación. Sólo se admitirá construirla dentro de las Zonas de Especial Protección en caso de no existir superficie suficiente fuera de éstas y siempre de acuerdo con las restricciones establecidas para éstas.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3927 de 2014-03-25 Artículo 37

Artículo D.275.2

Conjuntos de viviendas.

Para las actuaciones de vivienda en conjuntos definidos como de organización compacta, organización de aglomeración media y organización de aglomeración dispersa, se establecen las siguientes condiciones generales:

Debido a que la fuente de los gráficos para la división en zonas y subzonas tiene escasa precisión y baja resolución, la definición final para el lote de actuación se establecerá en cada caso a partir del relevamiento profesional realizado por ingeniero agrimensor habilitado, verificado y aprobado por la dependencia técnica correspondiente de la Intendencia. En ningún caso las obligaciones y facultades de la propiedad inmueble resultarán automáticamente de los gráficos del Plan sino del relevamiento profesional aprobado.

Para actuaciones de alojamiento diferentes de vivienda se computará una Unidad Locativa cada 1.000 (mil) metros cuadrados o fracción y en general, las edificaciones para servicios comunes o similares en el área libre obligatoria deberá respetar un mínimo de FOS natural no pavimentado de 95% (noventa y cinco por ciento) con un FOS máximo de 1% (uno por ciento) respecto al área bruta del predio.

Es obligatorio mantener las condiciones naturales y el carácter de la zona de implantación a los efectos de preservar los mismos y se podrá exigir que se respeten áreas significativas y características del lugar, ya sean naturales o antropizadas, incluyéndose entre éstas los sitios arqueológicos y/o paleontológicos.

El Decreto Nº 3382/1978 Ordenanza de Clubes de Campo, concordantes y modificativos, rige únicamente en lo aplicable para los conjuntos de vivienda.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3927 de 2014-03-25 Artículo 39

Artículo D.275.3

Ocupación de suelo.

La cantidad máxima total de Unidades Locativas queda establecida en relación a la superficie bruta total del predio de la actuación.

Para las tres formas de ocupación establecidas en las actuaciones, se dispondrán las condiciones para la organización del conjunto y para las dimensiones mínimas de los predios individuales.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3927 de 2014-03-25 Artículo 40

Artículo D.275.4

Chacras de Recreo.

En las fracciones en el área del Plan a partir de la superficie mínima de 5 Hectáreas, fuera de los sectores establecidos en la ZI Zona Costera Sur adyacentes a Suelo Urbano (Chacras de Recreo) se establecen los siguientes factores de ocupación:

a)  FOS:                                                  5%

b)  FOT:                                                  8%

c)  FOS natural no pavimentado:        90%

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 245
Dto.Jta.Dep. 3927 de 2014-03-25 Artículo 41

Artículo D.275.5

Régimen patrimonial.

La Intendencia creará y reglamentará en funcionamiento de la Comisión Especial Permanente de Asesoramiento del Patrimonio de José Ignacio, integrada por representantes de la Intendencia, del Municipio de Garzón y de la sociedad organizada, designados por aquella a instancias de los vecinos residentes, comerciantes y propietarios.

La Comisión a crear asesorará en todo lo atinente a las actuaciones de división y ocupación de suelo, edificación y autorización de usos comerciales y de servicio en las zonas sujetas a regulación de catálogo, así como en los procesos para la introducción de revisiones parciales o generales, de las determinaciones del Plan, así como el impulso a su implementación y en todo otro asunto que le encomiende la Intendencia".

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3927 de 2014-03-25 Artículo 79

Artículo D.276

Salientes. Se admitirán en todo el Sector, salientes y cuerpos cerrados salientes de hasta 1,50 metros, en toda la extensión del volumen edificado en planta alta, sobre las fachadas principal y posterior con una altura mínima de 2,40 metros sobre el nivel natural del terreno. Cuando se trate de terrazas abiertas en tres de sus lados no resultan computables en el F.O.T. y cuando se trate de terrazas abiertas en dos de sus lados resultan computables en un 50% en el F.O.T.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 246
Dto.Jta.Dep. 3927 de 2014-03-25 Artículo 66

Artículo D.277

Estacionamientos. Es obligatorio disponer de áreas de estacionamiento cubierto o garaje a razón de uno por cada vivienda, Unidad Locativa, oficina o local comercial. En establecimientos de hotelería y afines, ubicados cualquiera sea la escala, es obligatorio un lugar de estacionamiento por habitación y no podrán ocupar espacios de retiros non edificando.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 247
Dto.Jta.Dep. 3927 de 2014-03-25 Artículo 66

Artículo D.277.1

Volúmenes auxiliares. En los recaudos gráficos, se deberá expresar con precisión el tratamiento a dar a los tanques de agua, los ductos (de ventilación y de humos) y a las cubiertas o las azoteas, incluidas las de garajes. La Intendencia podrá condicionar y aún negar las soluciones propuestas, las que deberán ser motivo de una aprobación especial. En ningún caso y en todo el Sector, no se admiten construcciones de ningún tipo que superen la altura máxima de 9 metros, incluyendo salas de máquinas, salidas a azotea, pérgolas o similares.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3927 de 2014-03-25 Artículo 67

Artículo D.277.2

Diseño de espacios verdes. Para el diseño de jardines, paisaje y áreas verdes, se deberá tener en cuenta que:

a) el uso del agua con fines domésticos será prioritario ante su uso para la jardinería, lagos de carácter paisajístico, y otros usos recreativos;

b) se limita a un máximo del 15% del área total del predio, la superficie (jardines, piscinas, lagos u otros) que pueda demandar el uso de agua con abastecimiento desde el subsuelo, ya sea para riego, abastecimiento, reposición u otro uso cualquiera en que pueda requerirse, debiendo quedar el resto de la superficie sin edificar con el terreno natural;

c) se potenciará la vegetación nativa del lugar, como es el caso del matorral psamófilo y el monte nativo;

d) se dará preferencia a la utilización de compuestos orgánicos en las funciones de: herbicida, fungicida, insecticida, fertilizante y demás elementos necesarios para el manejo de áreas verdes;

e) se limitará y condicionará la utilización de agrotóxicos y nutrientes, teniendo en cuenta distintos grados de exigencias: prohibir su uso para la ZV Zona de Prioridad Ambiental y en el resto del área se realizará un uso responsable de estos productos, buscando entre otros objetivos minimizar su migración en el territorio a través de los escurrimientos de agua y demás factores, al tiempo que utilizar elementos para captar posibles fugas.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3927 de 2014-03-25 Artículo 67

Artículo D.277.3

Zona Costera Sur ZI. La Zona Costera Sur (Z1) comprende cuatro marcos normativos según la categoría de suelo y la aplicación del atributo de Potencialmente Transformable, según se indica:

Zona Costera Sur en Suelo Urbano (SU), dentro de la cual se localizan a efectos de la aplicación de la normativa de edificación:

Zona 2.1.            Pueblo José Ignacio,

Zona 2.2.            Barrios Jardín.

a) Zona Costera Sur en Suelo Suburbano (SS) con el atributo de Potencialmente Transformable en Urbano (ptu), comprendida a los efectos de la aplicación de la normativa de edificación como Zona 2.3. Resto de ZI.

b) Zona Costera Sur en Suelo Suburbano (SS), comprendida a los efectos de la aplicación de la normativa de edificación como Zona 2.3. Resto de ZI.

c) Zona Costera Sur en Suelo Rural (SR) con el atributo de Potencialmente Transformable en Suburbano (pts), comprendida a los efectos de la aplicación de la normativa de edificación como Zona 2.3. Resto de ZI.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3927 de 2014-03-25 Artículo 42

Artículo D.278

Zona 2.1 Pueblo José Ignacio.

Se divide en dos subzonas:

Subzona 2.1.1.   Amanzanado fundacional,

Subzona 2.1.2.   Manzanas de fragilidad ecosistémica.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 248
Dto.Jta.Dep. 3927 de 2014-03-25 Artículo 43

Artículo D.279

Subzona 2.1.1.

Amanzanado fundacional de José Ignacio.

a) Límites: corresponde al amanzanamiento de tipo damero, sobre la península de José Ignacio y las manzanas Nos. 74, 75, 76 y 77, en la forma que se indica en los planos adjuntos, con la excepción de las manzanas catastrales Nos. 34, 28 y 22.

b) Normas especiales:

b1) Los programas sólo admitirán, sobre el nivel natural de suelo, planta baja y una planta alta, no pudiéndose conformar un tercer nivel habitable por concepto alguno.

b2) Los volúmenes, conjuntos de volúmenes separados menos de 4 metros, no podrán contar con un desarrollo lineal mayor a 20 metros en planta baja y 16 metros en planta alta en ninguna de sus fachadas manteniendo la misma altura. El desarrollo lineal máximo se medirá en proyección vertical. En la proyección vertical ortogonal respecto a la anterior el desarrollo no podrá ser superior a 12 metros. En caso de que una misma edificación presente más de un cuerpo en planta alta, la distancia mínima entre éstos será de 4 metros.

b3) En los predios frentistas a la costa se prohíbe la plantación de césped o el cubrimiento de las dunas con humus o tierra, limitando la vegetación de los jardines a plantas costeras del país.

b4) No se admiten bloques.

c) Dimensiones mínimas de los predios:

c1) Conjuntos de Unidades Locativas aisladas: 400 metros cuadrados de área y 9 metros de frente, por cada unidad.

c2) Unidades Locativas apareadas: 800 metros cuadrados de área.

c3) Conjuntos de Unidades Locativas apareadas: 800 metros cuadrados de área y 14 metros de frente, por cada par.

c4) Retiro entre volúmenes: 2,5 metros.

d) Retiros mínimos:

d1) Retiros frontales: 4 metros.

d2) Retiros frontales sobre la costa y sobre espacios públicos en manzana Nº 77 : 20 metros resto: 6 metros.

d3) Retiros bilaterales: 2 metros.

Los retiros laterales se podrán ocupar con construcciones secundarias (parrilleros cubiertos, cocheras o similares) sólo la tercera parte de la profundidad del solar, siendo ésta la del fondo, con una superficie máxima de hasta 20 metros cuadrados y con una altura máxima de 3 metros. En terrenos con frente en tres de sus lados, sólo podrá ocuparse el tercio central del retiro lateral con las condiciones establecidas.

e) Altura máxima: 6 metros.

Se tomará sobre la normal en cada uno de los puntos del terreno natural. En los casos de techos inclinados, la cumbrera no podrá superar la altura de 6,90 metros, siempre y cuando el promedio del techo inclinado no supere 6 metros.

En azoteas o terrazas transitables sólo se admitirán miradores con toldos o pérgolas que no configuren volumen cerrado.

f) Ocupación:

F.O.S.: 35% en unidades aisladas,

F.O.S.SS.: 35% en unidades aisladas,

F.O.S.: 30% en unidades apareadas,

F.O.S.SS.: 30% en unidades apareadas,

F.O.S. natural no pavimentado: 50%,

F.O.T.: 60%.

g) Salientes y cuerpos cerrados salientes, máximo: 1,50 metros.

h) Índice de Ponderación: no aplica.

i) Cercos, se admiten cercos con transparencia menor al 90% para las siguientes alturas máximas:

en límite frontal de predio: 0,80 metros,

en otros límites: 1,30 metros.

j) No rige la Ordenanza de Manejo de Bosque Urbanizado, Decreto Departamental Nº 3602/1988, concordantes y modificativos.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 249
Dto.Jta.Dep. 3927 de 2014-03-25 Artículo 44
Dto.Jta.Dep. 3951 de 2016-06-28 Artículo 1
Dto.Jta.Dep. 04035/2021 de 2021-07-06 Artículo 1

Artículo D.280

Subzona 2.1.2.

Manzanas de fragilidad ecosistémica.

a) Límites: está conformada por los solares pertenecientes a las manzanas catastrales Nº 34, 28 y 22.

 

b) Normas especiales:

b1) Los proyectos se presentarán necesariamente en consulta previa, con planos de curvas de nivel indicando la cresta del cordón dunar litoral.

b2) Para estas manzanas se dispone en forma obligatoria la construcción de casas sobre pilotes, livianas y estructuralmente adaptadas a un ambiente costero de alta energía. Los pilotes deberán estar separados entre sí más de 2.50 metros, con una altura mínima de 1 metro y no podrán tener un diámetro Mayor de 30 centímetros.

b3) Se prohíbe la plantación de césped o el cubrimiento de las dunas con humus o tierra, limitando la vegetación de los jardines a plantas costeras originarias de esta zona del país.

b4) No se permite la disposición en el predio de las aguas cloacales por ningún sistema. Solo se autorizarán construcciones cuando éstas puedan ser conectadas a la red pública de saneamiento.

b5) Los volúmenes, conjuntos de volúmenes separados menos de 4 metros, no podrán contar con un desarrollo lineal mayor a 20 metros en planta baja y 16 metros en planta alta en ninguna de sus fachadas manteniendo la misma altura. El desarrollo lineal máximo se medirá en proyección vertical. En caso de que una misma edificación presente más de un cuerpo en planta alta, la distancia mínima entre éstos será de 4 metros.

 

c) Dimensiones mínimas de predios:

c1) Conjuntos de Unidades Locativas aisladas: 400 metros cuadrados de área y 9 metros de frente, por cada unidad.

c2) Unidades Locativas apareadas: 800 metros cuadrados de área.

c3) Conjuntos de Unidades Locativas apareadas: 800 metros cuadrados de área y 14 metros de frente, por cada par.

c4) Retiro entre volúmenes: 2,5 metros.

 

d) Retiros mínimos:

d1) Retiros frontales: 4 metros.

d2) Retiros frontales sobre la costa y sobre espacios públicos: 6 metros.

d3) Retiros bilaterales: 2 metros.

 

e) Altura máxima: 6 metros, medida a partir de más un metro respecto al terreno natural.

En azoteas o terrazas transitables sólo se admitirán miradores con toldos o pérgolas que no configuren volumen cerrado.

 

f) Ocupación:

F.O.S.:                                                    35% en unidades aisladas,

F.O.S.:                                                    30% en unidades apareadas,

F.O.S. natural no pavimentado:         60%

F.O.T.:                                                    60%

No se permiten impermeabilizar o pavimentar ninguna porción del terreno.

 

g) Salientes y cuerpos cerrados salientes, máximo: 1,50 metros.

 

h) Índice de Ponderación: no aplica.

 

i) Cercos, no se admiten cercos de ningún tipo.

No rige la Ordenanza de Manejo de Bosque Urbanizado, Decreto Nº 3602/1988 de 10 de Noviembre de 1988, concordantes y modificativos.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 250
Dto.Jta.Dep. 3927 de 2014-03-25 Artículo 45
Dto.Jta.Dep. 3951 de 2016-06-28 Artículo 1

Artículo D.281

Zona 2.2. Barrio Jardín.

Esta zona se divide en dos subzonas:

a) Subzona 2.2.1. Áreas balnearias urbanizadas,

b) Subzona 2.2.2. La Juanita.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 251
Dto.Jta.Dep. 3927 de 2014-03-25 Artículo 46

Artículo D.282

Subzona 2.2.1. Faro Bahía.

a) Límites: está comprendida por todas las áreas de suelo urbano del Sector, según se grafica en el "plano OR.07 ? zonificación secundaria", anexo. Comprende los fraccionamientos Faro Bahía, Santa María de los Médanos, Arenas de José Ignacio, Mirador del Faro, Verde Horizonte, Village del Faro, Pinar del Faro, La Candelaria, Ocean Finances y Setai, con independencia de su denominación actual o futura.

 

b) Normas especiales:

b1) Los programas sólo admitirán, sobre el nivel natural de suelo, planta baja y una planta alta, no pudiéndose conformar un tercer nivel habitable por concepto alguno.

b2) Los volúmenes, conjuntos de volúmenes separados menos de 4 metros, no podrán contar con un desarrollo lineal mayor a 20 metros en planta baja y 16 metros en planta alta en ninguna de sus fachadas manteniendo la misma altura. El desarrollo lineal máximo se medirá en proyección vertical. En caso de que una misma edificación presente más de un cuerpo en planta alta, la distancia mínima entre éstos será de 4 metros.

 

c) Dimensiones mínimas de los predios:

c1) Conjuntos de Unidades Locativas aisladas: 600 metros cuadrados de área por cada unidad.

c2) Unidades Locativas apareadas: 1200 metros cuadrados de área y 20 metros de frente.

c3) Conjuntos de Unidades Locativas apareadas: 1200 metros cuadrados de área y 25 metros de frente, por cada par.

c4) Retiro entre volúmenes: 3 metros.

 

d) Retiros mínimos:

d1) Retiros frontales: 6 metros sobre la costa y espacios públicos.

d2) Retiros frontales: 4 metros en el resto de los casos.

d3) Retiros bilaterales: 2 metros.

Los retiros laterales se podrán ocupar con construcciones secundarias (parrilleros cubiertos, cocheras o similares) sólo la tercera parte de la profundidad del solar, siendo ésta la del fondo, con una superficie máxima de hasta 20 metros cuadrados y con una altura máxima de 3 metros. En terrenos con frente en tres de sus lados, sólo podrá ocuparse el tercio central del retiro lateral con las condiciones establecidas.

d4) Retiros de fondo: 3 metros.

 

e) Altura máxima: 7 metros.

Se tomará sobre la normal en cada uno de los puntos del terreno. En los casos de techos inclinados, la cumbrera no podrá superar la altura de 8,05 metros siempre y cuando el promedio del techo inclinado no supere 7 metros.

 

f) Ocupación:

F.O.S.:                                                    25% en unidades aisladas,

F.O.S.SS.:                                               25% en unidades aisladas,

F.O.S.:                                                    20% en unidades apareadas,

F.O.S.SS.:                                               20% en unidades apareadas,

F.O.S. natural no pavimentado:         50%

F.O.T.:                                                    50% en unidades aisladas,

F.O.T.:                                                    40% en unidades apareadas.

 

g) Salientes y cuerpos cerrados salientes, máximo: 1,50 metros.

h) Índice de Ponderación: no aplica.

 

i) Cercos, se admiten cercos con transparencia menor al 90% para las siguientes alturas máximas:

-             En límite frontal de predio: 0,80 metros,

- En otros límites: 1,30 metros.

 

j) En las áreas urbanizadas de la Subzona 2.2.1 no rige la Ordenanza de Manejo de Bosque Urbanizado, Decreto Nº 3602/1988 de 10 de Noviembre de 1988, concordantes y modificativos.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 252
Dto.Jta.Dep. 3927 de 2014-03-25 Artículo 47
Dto.Jta.Dep. 3951 de 2016-06-28 Artículo 1

Artículo D.283

Artículo 253º) Subzona 2.2.2 La Juanita

a) Límites: está conformada por el fraccionamiento de la localidad Playa Juanita y la totalidad de la manzana catastral Nº 19.

b) Normas especiales:

b1) Los programas sólo admitirán, sobre el nivel natural del terreno, planta baja y una planta alta, no

pudiéndose conformar un tercer nivel habitable por concepto alguno.

b2) Los volúmenes, conjuntos de volúmenes separados menos de 4 metros, no podrán contar con un desarrollo lineal mayor a 20m en planta baja y 16m en planta alta en ninguna de sus fachadas manteniendo la misma altura. El desarrollo lineal máximo se medirá en proyección vertical. En caso de que una misma edificación presente más de un cuerpo en planta alta, la distancia mínima entre éstos será de 4 metros.

b3) En las manzanas catastrales números 3, 4, 26, 27, 40, 41, 48, 49, 50, 51, 52, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 68, 69, 70 y 71 no se admitirá la construcción de viviendas unifamiliares en padrones con superficie mayor de 1000 metros cuadrados.

b4) No se admite, la construcción de bloques, excepto en las manzanas catastrales detalladas por el literal b3 anterior, en las cuales se podrán edificar bloques bajos para una categoría de vivienda A establecida por el Art. 42º del Decreto Departamental Nº 3718/1997, concordantes y modificativos, sobre la base de 3 dormitorios para el área máxima de la categoría indicada y considerando 15 metros cuadrados por dormitorio en menos o más y respetando todas las demás condiciones establecidas.

b5) Se admitirá la realización de Unidades Locativas en tira, constituidas por conjuntos de Unidades Locativas adosadas, siempre que se cumplan los parámetros establecidos para Unidades Locativas apareadas, en las manzanas catastrales detalladas por el literal b3 anterior, en las cuales se podrán edificar bloques bajos para una categoría de vivienda A establecida por el Art. D.41 del Decreto Departamental Nº 3718/1997, concordantes y modificativos, sobre la base de 3 dormitorios para el área máxima de la categoría indicada y considerando 15m cuadrados por dormitorio en menos o más.

c) Dimensiones mínimas de los predios:

c1) Conjuntos de Unidades Locativas aisladas: 400m cuadrados de área y 12m de frente por cada unidad.

c2) Unidades Locativas apareadas: 800m cuadrados de área y 24m de frente.

c3) Conjuntos de Unidades Locativas apareadas: 800m cuadrados de área y 24m de frente por cada par.

c4) Bloques bajos: 1.000m cuadrados de área y 30m de frente.

c5) Retiro entre volúmenes: 4m las unidades aisladas y 12m las unidades apareadas.

d) Retiros mínimos:

d1) Retiros frontales: 4m.

d2) Retiros frente a Rutas Nacionales o Caminos Departamentales: 10m.

d3) Retiros bilaterales: 2m.

Los retiros laterales se podrán ocupar con construcciones secundarias (parrilleros cubiertos, cocheras o similares) sólo la tercera parte de la profundidad del solar, siendo ésta la del fondo, con una superficie máxima de hasta 20m cuadrados y con una altura máxima de 3m. En terrenos con frente en tres de sus lados, sólo podrá ocuparse el tercio central del retiro lateral con las condiciones establecidas.

d4) Retiros de fondo: 3m.

e) Altura máxima:

e1) 7m en general.

Se tomará sobre la normal en cada uno de los puntos del terreno. En los casos de techos inclinados, la cumbrera no podrá superar la altura de 8,05m siempre y cuando el promedio del techo inclinado no supere 7m.

e2) 9m para bloques bajos en los lugares y en las condiciones en que están admitidos. Se tomará sobre la normal en cada uno de los puntos del terreno y, en los caso de techos inclinados, la cumbrera no superará los 9m. No se admiten construcciones de ningún tipo (salidas a azotea, tanques de agua, sala de máquinas, pérgolas y similares) sobre la altura máxima.

f) Ocupación:

F.O.S.: 35% en unidades aisladas,

F.O.S.SS.: 35% en unidades aisladas,

F.O.S.: 30% en unidades apareadas y bloques bajos;

F.O.S.SS.: 30% en unidades apareadas y bloques bajos;

F.O.S. natural no pavimentado: 50%

F.O.T.: 70% en unidades aisladas,

F.O.T.: 60% en unidades apareadas y bloques bajos.

g) Salientes y cuerpos cerrados salientes, máximo: 1,50m.

h) Índice de Ponderación: para la construcción de vivienda de interés social en las condiciones establecidas, se dispone el índice de ponderación 0 (cero) para la aplicación del Decreto Nº 3870/2010 de Mayo de 2010, concordantes y modificativos.

i) Cercos, se admiten cercos con transparencia menor al 90% para las siguientes alturas máximas:

- En límite frontal de predio: 0,80m,

- En otros límites: 1,30m.

j) La Ordenanza de Manejo de Bosque Urbanizado, Decreto 3602/1988, concordantes y modificativos, rige fuera de la zona de protección costera.

Ordenanza de Manejo de Bosque Urbanizado, Decreto 3.602 de 10 de Noviembre de 1988, concordantes y modificativos, rige fuera de la zona de protección costera.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 252
Dto.Jta.Dep. 3927 de 2014-03-25 Artículo 48
Dto.Jta.Dep. 3951 de 2016-06-28 Artículo 1
Dto.Jta.Dep. 04015/2019 de 2019-12-20 Artículo 3

Artículo D.284

Zona 2.3. Resto de la Zona Costera Sur.

En el resto de la Zona Costera Sur (ZI) se establecen dos cuerpos normativos, según la categoría de suelo:

2.3.1.   en Suelo Suburbano (SS),

2.3.2.   en Suelo Rural (SR).

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3793 de 2004-12-14 Artículo 1

Artículo D.284.1

Subzona 2.3.1. Resto de la Zona Costera Sur en Suelo Suburbano (SS).

a) Límites: corresponde a los ámbitos de suelo de categoría Suburbano (SS) en el Resto de la Zona Costera Sur.

 

b) Normas especiales: No se admiten bloques, ni unidades locativas apareadas, salvo en las zonas comerciales.

 

c) Dimensiones mínimas de los predios para conjuntos de unidades locativas aisladas: 1000 metros cuadrados de área, 15 metros de frente por cada unidad y 6 metros de separación entre volúmenes.

 

d) Retiros mínimos:

d1) Retiros frontales: 4 metros.

d2) Retiros bilaterales: 2 metros.

d3) Retiros de fondo: 3 metros.

 

e) Altura máxima: 7 metros.

 

f) Ocupación:

F.O.S.:                                                    20%

F.O.S.SS.:                                               20%,

F.O.S. natural no pavimentado:         60%

F.O.T.:                                                    40%

 

g) Salientes y cuerpos cerrados salientes, máximo: 1,50 metros.

 

h) Índice de Ponderación: no aplica.

 

i) Conjuntos: Para actuaciones en conjuntos de viviendas en las condiciones generales establecidas, corresponden los siguientes parámetros:

i1) Número máximo de Unidades Locativas:

Una Unidad Locativa cada 3.300 metros cuadrados de superficie bruta del predio de actuación, en conjuntos de organización compacta;

Una Unidad Locativa cada 4.000 metros cuadrados de superficie bruta del predio de actuación, en conjuntos de organización de aglomeración media;

Una Unidad Locativa cada 33.000 metros cuadrados de superficie bruta del predio de actuación, en conjuntos de organización dispersa.

i2) Ocupación del predio individual:

F.O.S.:                                                    60% en organización compacta,

F.O.S.:                                                    30% en organización media,

F.O.S.:                                                    5% en organización dispersa,

F.O.T.:                                                    100% en organización compacta,

F.O.T.:                                                    45% en organización media;

F.O.T.:                                                    5% en organización dispersa.

F.O.S. natural no pavimentado:         30% en organización compacta,

F.O.S. natural no pavimentado:         60% en organización media,

F.O.S. natural no pavimentado:         90% en organización dispersa.

En la organización compacta se establecerán valores equivalentes de superficie ocupada para cada vivienda en caso de actuaciones en que no se prevea predios individuales.

En la organización de aglomeración media, para predios comprendidos entre 2.000 y 5.000 metros cuadrados se interpola a efectos de determinar los factores de ocupación máxima.

i3) Altura máxima: 7 metros.

i4) Retiros mínimos:      - Retiros frontales: 10 metros.

- Retiros bilaterales: 6 metros.

- Retiros de fondo: 10 metros.

 

j) Fuera de los predios individuales podrán localizarse construcciones no residenciales de servicio (tales como establo, club house, sub estación, depósito, tanque, o similares), con una superficie máxima de 300 metros cuadrados para un conjunto de hasta 4 predios individuales, más 30 metros cuadrados por cada predio individual adicional.

 

k) Cercos, se admiten cercos con transparencia menor al 90% para las siguientes alturas máximas:

- En límite frontal de predio: 0,80 metros,

- En otros límites: 1,30 metros.

 

l) La Ordenanza de Manejo de Bosque Urbanizado, Decreto 3.602 de 10 de Noviembre de 1988, concordantes y modificativas, rige al sur del Camino proyectado alternativo de la Ruta Nacional Nº 10 y fuera de la zona de protección costera del Océano Atlántico y de las lagunas José Ignacio y Garzón.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3927 de 2014-03-25 Artículo 50
Dto.Jta.Dep. 3950 de 2016-06-14 Artículo 11

Artículo D.284.2

Subzona 2.3.2. Resto de la Zona Costera Sur en Suelo Rural (SR).

a) Límites: corresponde a los ámbitos de suelo de categoría Rural (SR) en el Resto de la Zona Costera Sur.

 

b) Ocupación:

F.O.S.:                                                    5%

F.O.T.:                                                    8%

F.O.S. natural no pavimentado:         90%

Retiros mínimos respecto a todos los límites del predio bruto: 20 metros, sin perjuicio de los retiros establecidos para las vías públicas, que regirán si son Mayores.

En caso de trasformación por aprobación de un Programa de Actuación Integrada en SR pts. Suelo Rural con el atributo de potencialmente transformable en Suburbano, se establecen como orientación los parámetros dispuestos por el Artículo precedente.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3927 de 2014-03-25 Artículo 52

Artículo D.284.3

Zona 2.4. Zona de Chacras Marítimas.

En la Zona de Chacras Marítimas (ZII) se establecen dos cuerpos normativos, según la categoría de suelo:

2.4.1.      En Suelo Suburbano Residencial Campestre (SSR);

2.4.2.      En Suelo Rural (SR).

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3927 de 2014-03-25 Artículo 53

Artículo D.284.4

Subzona 2.4.1. Zona de Chacras Marítimas en Suelo Suburbano Residencial Campestre (SSR).

a) Límites: corresponde a los ámbitos de suelo de categoría Suburbano (SS) en la Zona de Chacras Marítimas (ZII).

 

b) Normas especiales. Subzonificación: en la Zona de Chacras Marítimas (ZII) se distinguen tres subzonas:

b1) Zona ZII.1, que se extiende entre la curva de nivel más 10 y la curva más 20 (referidas al Cero Oficial);

b2) Zona ZII.2, que se extiende entre la curva de nivel más 20 y la curva más 30 (referidas al Cero Oficial);

b3) Zona ZII.3, que se extiende sobre la curva de nivel más 30 (referida al Cero Oficial).

 

c) Número máximo de Unidades Locativas:

c1) Organización compacta: 1 Unidad Locativa cada 5.000 metros cuadrados de superficie bruta del predio de actuación;

c2) Organización de aglomeración media: 1 Unidad Locativa cada 6.000 metros cuadrados de superficie bruta del predio de actuación;

c3) Organización dispersa: 1 Unidad Locativa cada 33.000 metros cuadrados de superficie bruta del predio de actuación.

 

d) Retiros mínimos respecto a todos los límites del predio bruto: 25 metros, sin perjuicio de los retiros establecidos para las vías públicas, si son Mayores regirán éstos.

 

e) Altura máxima: 7 metros.

 

f) Ocupación en la subzona ZII.2:

f1) Organización compacta:

Superficie del predio individual igual o menor a 1.500 metros cuadrados

F.O.S.:                                                    50%

F.O.T.:                                                    80%

F.O.S. natural no pavimentado:         40%

o valores equivalentes de superficie ocupada para cada vivienda en las actuaciones en que no se prevea predio individual.

f2) Organización de aglomeración media:

Superficie del predio individual igual o Mayor a 3.000 metros cuadrados

F.O.S.:                                                    30%

F.O.T.:                                                    45%

F.O.S. natural no pavimentado:         60%

En los predios comprendidos entre 1500 y 3.000 metros cuadrados se interpola a efectos de determinar los factores de ocupación máxima.

f3) Organización dispersa:

Superficie del predio individual igual o Mayor a 30.000 metros cuadrados

F.O.S.:                                                    5%

F.O.T.:                                                    5%

F.O.S. natural no pavimentado:         90%

 

g) Ocupación en las subzonas ZII.1 y ZII.3:

g1) Organización de aglomeración media:

Superficie del predio individual igual o Mayor a 5.000 metros cuadrados

F.O.S.:                                                    20%

F.O.T.:                                                    30%

F.O.S. natural no pavimentado:         70%

g2) Organización dispersa:

Superficie del predio individual igual o Mayor a 30.000 metros cuadrados

F.O.S.:                                                    4%

F.O.T.:                                                    4%

F.O.S. natural no pavimentado:         90%

En estas zonas no se pueden localizar conjuntos de organización compacta.

 

h) Índice de Ponderación: no aplica.

 

i) Fuera de los predios individuales podrán localizarse construcciones no residenciales de servicio (tales como establo, club house, sub estación, depósito, tanque, o similares), con una superficie máxima de 300 metros cuadrados para un conjunto de hasta 4 predios individuales, más 30 metros cuadrados por cada predio individual adicional.

 

j) No rige la Ordenanza de Manejo de Bosque Urbanizado, Decreto 3.602 de 10 de Noviembre de 1988, concordantes y modificativos.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3927 de 2014-03-25 Artículo 54

Artículo D.284.5

Zona 2.4.2. Zona de Chacras Marítimas en Suelo Rural (SR).

a) Límites: corresponde a los ámbitos de suelo de categoría Rural (SR) en la Zona de Chacras Marítimas (ZII) en que se admiten fraccionamientos en régimen común en las condiciones que se establecen.

b) Ocupación:

F.O.S.:                                                    5%

F.O.T.:                                                    8%

F.O.S. natural no pavimentado:         90%

 

c) Retiros mínimos respecto a todos los límites del predio bruto: 25 metros, sin perjuicio de los retiros establecidos para las vías públicas, que regirán si son Mayores.

 

d) En caso de trasformación, por aprobación de un Programa de Actuación Integrada en SR pts Suelo Rural con el atributo de potencialmente transformable en Suburbano, se establecen como orientación los parámetros dispuestos por los Artículos precedentes.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3927 de 2014-03-25 Artículo 56

Artículo D.284.6

Zona 2.5. Zona de Chacras del Norte.

En la Zona de Chacras del Norte (ZIII) se establecen dos cuerpos normativos, según la categoría de suelo:

2.5.1.      en Suelo Suburbano Residencial Campestre (SSR);

2.5.2.      en Suelo Rural (SR).

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3927 de 2014-03-25 Artículo 57

Artículo D.284.7

Zona 2.5.1 Zona de Chacras del Norte en Suelo Suburbano Residencial Campestre (SSR).

a) Límites: corresponde a los ámbitos de suelo de categoría Suburbano (SS) en la Zona de Chacras del Norte (ZIII).

 

b) Normas especiales. Subzonificación: en la Zona de Chacras del Norte (ZIII) se distinguen tres subzonas:

b1) Zona ZIII.1, que se extiende entre la curva de nivel más 15 y la curva más 25 (referidas al Cero Oficial);

b2) Zona ZIII.2, que se extiende entre la curva de nivel más 25 y la curva más 40 (referidas al Cero Oficial);

b3) Zona ZIII.3, que se extiende sobre la curva de nivel más 40 (referida al Cero Oficial).

 

c) Número máximo de Unidades Locativas:

c1) organización compacta: 1 Unidad Locativa cada 6.600 metros cuadrados de superficie bruta del predio de actuación;

c2) organización dispersa: 1 Unidad Locativa cada 33.000 metros cuadrados de superficie bruta del predio de actuación.

 

d) Retiros mínimos respecto a todos los límites del predio bruto: 30 metros, sin perjuicio de los retiros establecidos para las vías públicas, que regirán si son Mayores.

 

e) Altura máxima: 7 metros.

 

f) Ocupación en la subzona ZIII.2:

f1) Organización compacta:

Superficie del predio individual igual o menor a 2.000 metros cuadrados

F.O.S.:                                                    40%

F.O.T.:                                                    60%

F.O.S. natural no pavimentado:         50%

o valores equivalentes de superficie ocupada para cada vivienda en las actuaciones en que no se prevea predio individual.

f2) Organización dispersa:

Superficie del predio individual igual o Mayor a 30.000 metros cuadrados

F.O.S.:                                                    5%

F.O.T.:                                                    5%

F.O.S. natural no pavimentado:         90%

 

g) Ocupación en las subzonas ZIII.1 y ZIII.3:

Organización dispersa:

Superficie del predio individual igual o Mayor a 30.000 metros cuadrados

F.O.S.:                                                    3%

F.O.T.:                                                    3%

F.O.S. natural no pavimentado:         90%

En estas zonas no se pueden localizar conjuntos de organización compacta o media.

 

h) Índice de Ponderación: no aplica.

 

i) Fuera de los predios individuales podrán localizarse construcciones no residenciales de servicio (tales como establo, club house, sub estación, depósito, tanque, o similares), con una superficie máxima de 300 metros cuadrados para un conjunto de hasta 4 predios individuales, más 30 metros cuadrados por cada predio individual adicional.

 

j) No rige la Ordenanza de Manejo de Bosque Urbanizado, Decreto 3.602 de 10 de Noviembre de 1988, concordantes y modificativas.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3927 de 2014-03-25 Artículo 58

Artículo D.284.8

Zona 2.5.2 Zona de Chacras del Norte en Suelo Rural (SR).

a) Límites: corresponde a los ámbitos de suelo de categoría Rural (SR) en la Zona de Chacras del Norte (ZIII) en que se admiten fraccionamientos en régimen común en las condiciones que se establecen.

b) Ocupación:

F.O.S.:                                                    5%

F.O.T.:                                                    8%

F.O.S. natural no pavimentado:         90%

 

c) Retiros mínimos respecto a todos los límites del predio bruto: 30 metros, sin perjuicio de los retiros establecidos para las vías públicas, que regirán si son Mayores

 

d) En caso de trasformación, por aprobación de un Programa de Actuación Integrada en SR pts Suelo Rural con el tributo de potencialmente transformable en Suburbano, se establecen como orientación los parámetros dispuestos por el Artículo precedente.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3927 de 2014-03-25 Artículo 60

Artículo D.284.9

Zona 2.6 Zona de Prioridad Ambiental.

a) Límites: La Zona de Prioridad Ambiental (ZIV) corresponde a los ámbitos de suelo de categoría Rural (SR) en los niveles orográficos por debajo de las cotas correspondientes a las zonas de Chacras Marítimas (ZII) y de Chacras del Norte (ZIII) sin abarcar la zona de Protección de Cuerpos de Agua (ZV).

 

b) Ocupación en fraccionamientos en régimen común:

F.O.S.:                                                    5%

F.O.T.:                                                    8%

F.O.S. natural no pavimentado:         90%

 

c) En caso de transformación, por aprobación de un Programa de Actuación Integrada para un predio con parte de su superficie en Suelo Rural con el atributo de potencialmente transformable en Suburbano, SR pts, se establece como orientación el parámetro siguiente: si el predio de actuación tiene parte de su superficie en la Zona de Prioridad Ambiental (ZIV), el número de Unidades Locativas a determinar resultará del factor que corresponda a la zona en la cual se localice la Mayor parte del predio.

 

d) Retiros mínimos respecto a todos los límites del predio bruto: 40m, sin prejuicio de los retiros establecidos para las vías públicas o faja de protección de espejos de agua, que regirán si son Mayores. No rige la Ordenanza de Manejo de Bosque Urbanizado, Decreto 3.602 de 10 de Noviembre de 1988, concordantes y modificativos.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3927 de 2014-03-25 Artículo 61

Artículo D.284.10

Zona 2.7. Zona de Protección de Cuerpos de Agua.

a) Límites: Están comprendidas en la ZV Zona de Protección de Cuerpos de Agua:

a1) ZV.1 el espejo de agua y la faja de costa de las lagunas José Ignacio y Garzón (en la jurisdicción del departamento de Maldonado) y Escondida, así como de los principales cursos de agua contribuyentes a estas lagunas (arroyos José Ignacio, Anastasio, De la Cruz y Garzón), cuyo nivel topográfico se ubica por debajo de la cota correspondiente a la máxima creciente con un período de recurrencia de 100 años.

a2) ZV.2 el área de mar territorial en el Océano Atlántico y la faja de la costa de 150 metros desde la línea de ribera, con excepción de las áreas amanzanadas y fraccionadas con suelo categorizado urbano o suburbano.

 

b) Para esta zona, no se admite la realización de construcciones de vivienda o alojamiento.

 

c) Previo estudio de impacto, se podrán admitir pequeñas escalas de intervención en edificaciones o variaciones topográficas, que no afecten las condiciones del lugar, fuertemente condicionadas a la conservación de la naturalidad del paisaje y que sólo involucren superficies menores del predio de actuación. Toda construcción que se autorice deberá garantizar el libre movimiento de las aguas y el funcionamiento de las dinámicas naturales y la continuidad física del ecosistema.

 

d) Para la aplicación del Factor de Ocupación se calculará excluyendo la superficie del predio localizada en la Zona de Protección de Cuerpos de Agua (ZV) y no se podrá superar el 40% calculado respecto a la superficie fuera de ésta.

 

e) Limitaciones generales. Para su preservación, deberá tenerse presente que:

e1) Cada sistema de lagunas y cursos de agua contribuyentes, está compuesto por ese cuerpo de agua más el bañado asociado, con toda la biodiversidad que allí existe. Deberá preservarse la vegetación natural existente en estas zonas de prioridad ambiental o ecológica.

e2) La extracción de agua desde los cursos contribuyentes a cada laguna, por ejemplo para riego o jardinería, de abastecimiento y mantenimiento de espejos de agua paisajísticos, riego agrario, industriales, abastecimiento a centros poblados u otros usos productivos (dejando exceptuado el uso para consumo doméstico o abrevadero de ganado) deberán tramitar la habilitación de la Dirección Nacional de Aguas DINAGUA y quedar inscritos en el Registro Público de Aguas. Preferentemente esta extracción estará condicionada a que no sea superior al 5% de su caudal de estiaje. Este porcentaje podrá ser modificado por la Intendencia, en acuerdo con la Dirección Nacional de Aguas, en función de otras extracciones que se operen en dicho curso de agua y/o teniendo en cuenta condicionantes que se impongan para preservar el espejo de agua de la laguna en la cual desemboca dicho curso de agua.

Preferentemente no estará permitida la extracción de agua desde las lagunas, pudiendo ser consideradas (en acuerdo con la Intendencia y la Dirección Nacional de Aguas) situaciones en contrario en forma excepcional y debidamente justificadas.

e3) El aspecto paisajístico y el entorno natural de esta zona de reserva, no podrán ser modificados sustancialmente.

e4) Para aquellos casos de desarrollo de nuevos emprendimientos, deberán configurarse accesos públicos a las lagunas cada 1.000 metros como máximo, así como en sitios de singular relevancia.

 

f) Retiros mínimos respecto a todos los límites del predio bruto: 40m, sin perjuicio de los retiros establecidos para las vías públicas o faja de protección de espejos de agua, que regirán si son Mayores.

 

g) No rige la Ordenanza de Manejo de Bosque Urbanizado, Decreto 3.602 de 10 de Noviembre de 1988, concordantes y modificativos.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3927 de 2014-03-25 Artículo 62

Artículo D.284.11

Zona 2.8. Banda de Resguardo.

a) Límites: La Banda de Resguardo (BR) comprende, con carácter cautelar, la faja de 1.000 metros de ancho limitada por dos paralelas a ambos lados del eje de la Ruta Nacional Nº 9.

 

b) Conjuntos. Si el predio de actuación tiene parte de su superficie en la BR Banda de Resguardo, la totalidad de ésta podrá computarse a efectos del cálculo del número máximo de Unidades Locativas. Los predios individuales podrán incluir parte de la BR Banda de Resguardo.

 

c) No se admitirán, en general, construcciones en la Banda de Resguardo (BR) ni se pueden realizar variaciones de topografía o de ambiente natural. El FOS Factor de Ocupación de Suelo se calculará excluyendo la superficie perteneciente a la BR y no podrá superar el 40% calculado respecto a la superficie fuera de ésta.

 

d) En la Banda de Resguardo (BR) podrá admitirse la instalación de paradores, hoteles de campo o similares, previo estudio de impacto territorial, en el cual se valorarán los aspectos ambientales y en especial de paisaje.

 

e) No rige la Ordenanza de Manejo de Bosque Urbanizado, Decreto 3.602 de 10 de Noviembre de 1988, concordantes y modificativos.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3927 de 2014-03-25 Artículo 63

Artículo D.285

Zonificación de Actividades Comerciales.

La regulación de los usos y actividades se lleva a cabo mediante la reglamentación del presente Plan en aplicación de las disposiciones de los Decretos Nº 3.338 de 16 de Diciembre de 1976, Nº 3.687 de 31 de Agosto de 1994, concordantes y modificativos. El Intendente reglamentará la zonificación de actividades comerciales en aplicación de las directrices dispuestas por el Plan Local de Ordenamiento Territorial para la protección y el desarrollo sostenible del área entre las lagunas José Ignacio y Garzón desde la Ruta Nacional Nº 9 al Océano Atlántico.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 255
Dto.Jta.Dep. 3927 de 2014-03-25 Artículo 69

TÍTULO IV Región Piriápolis, Punta Colorada y Solís
CAPÍTULO I Disposiciones Generales
SECC. ÚNICA
Artículo D.286

Límites de la región y divisiones. La  región está limitada al este por el arroyo El Potrero, al sur por el Río de La Plata, al oeste por el arroyo Solís y al norte por el límite de las áreas urbanas y suburbanas comprendidas entre ambos arroyos.

La región se divide en los siguientes sectores:

Sector 1. Piriápolis;

Sector 2. Arco de Portezuelo;

Sector 3. Solís.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 03733 de 1999-10-19 Artículo 13

Artículo D.287

Normas Generales.

a) Alturas: las construcciones no podrán superar las alturas que se determinan en las normas particulares de cada sector, zona y subzona que se medirán respecto a la recta de comparación.

b) Retiros: se indican en las normas particulares de cada sector, zona y subzona.

Los predios frentistas a la costa, a las costaneras y a los predios fiscales tendrán un retiro mínimo de 6 m., salvo que las normas particulares exijan otro Mayor.

En los predios que tienen dos retiros laterales, se puede ocupar uno de ellos y el retiro de fondo con construcciones auxiliares tales como depósitos, garajes, parrilleros techados y habitaciones y baños de servicio, hasta una superficie de 20 m. cuadrados, no pudiendo sobrepasar la altura promedio de 3 m. La zona de ocupación de los retiros laterales deberá estar ubicada de la mitad del predio hacia el fondo, excepto en los terrenos con frente en tres de sus lados, que sólo podrán ocupar el tercio central

En predios de hasta 15 m. de frente, se admitirá retiro unilateral de 3 m. El retiro exonerado sólo podrá ocuparse hasta 3 m. de altura promedio.

c) Separación entre volúmenes: los conjuntos de unidades locativas aisladas o apareadas, deberán dejar entre unidades o entre los pares de unidades, una separación promedio de 5 m con un mínimo de 3 m.

d) Frentes: las edificaciones en toda la región sólo se autorizarán con frente a vías públicas. En aquellas subzonas en la que la Ordenanza no exija la alineación de las construcciones, se considerarán frentistas: aquellas que estén a menos de 50m del límite frontal del predio y presenten más de la mitad de la fachada sin interferencias respecto a la vía pública.

e) Tratamiento de los retiros: cuando existan comercios en Planta Baja, deberá librarse al uso público la franja correspondiente al desarrollo frontal de los locales  considerados. En caso de no existir actividades comerciales, los retiros serán enjardinados. La delimitación del predio se regirá por el capítulo de cercos.

f) Acondicionamiento de los predios: deberán enjardinarse, salvo los retiros que deban ser librados al uso público.

g) Afloraciones rocosas: No se permite la modificación de las afloraciones rocosas, fuera del perímetro de las construcciones. Cuando el proyecto implique algún tipo de modificación, deberá presentarse en consulta previa, lo que se estudiará teniendo en cuenta el impacto de la propuesta en la zona y el respeto por los sistemas naturales y las características ambientales del sitio.

h) Estacionamientos: es obligatorio disponer dentro del predio, de áreas de estacionamiento o garaje a razón de uno por cada vivienda y uno por cada dos oficinas o locales comerciales.

i) Niveles: los predios ubicados en zonas con pendientes importantes, que sean cruzados por cañadas, sangrías o tengan áreas inundables, deberán presentar el plano de niveles con curvas de nivel cada metro.

j) Tipos de Edificación: se pueden construir unidades locativas aisladas o apareadas en todos los predios de la región.

No se permite la construcción de bloques: en las subzonas 1.2.5. Country Oeste, 1.2.6 Playa Grande, Miramar, Playa Hermosa y Playa Verde, 1.3.1. Ramblas y 1.3.4. Resto del Sector  Piriápolis; en la zona 3.2. Barrio Jardín del Sector Solís y en el Sector Arco de Portezuelo.

En el resto de las zonas y subzonas de la región se pueden construir unidades locativas aisladas o agrupadas según lo establecido en el Art. D.174.

k) Dimensión de los bloques: los bloques incluidos sus balcones, terrazas y salientes deberán estar inscriptos en una circunferencia de 42,5 m. de diámetro y su planta no podrá superar los 900 m2. de superficie.

Los basamentos comerciales del las subzonas 1.1.1; 1.1.2; 1.1.3; 1.3.2; y 1.3.3 de Piriápolis no están limitados por este requerimiento.

l) Salientes: En los sectores Piriápolis y Solís, los edificios podrán contar con salientes que deberán ajustarse a los siguientes criterios:

En los Bloques Medios se podrán construir salientes hasta en un 30 % de las fachadas frontal y posterior.

1) En el resto de las edificaciones se podrán construir salientes en toda la fachada sobre el retiro frontal y en un 30 % de la fachada sobre el retiro de fondo.

2) La saliente máxima será de 2 m. y se podrán construir desde el primer nivel, con una altura libre mínima de 2.40 m. sobre la recta de comparación.

3) Podrán estar provistas con cerramientos vidriados en todas sus caras y se admitirán antepechos construidos en material, los que no podrán tener más de 1,20 m. de altura  desde el nivel de piso de la saliente.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 03733 de 1999-10-19 Artículo 13

CAPÍTULO II Sector 1 - Piriápolis
SECC. ÚNICA
Artículo D.288

Límites del sector y divisiones. El sector Piriápolis está constituido por los predios y manzanas urbanas y suburbanas comprendidas dentro de los siguientes límites: al este por el límite este del fraccionamiento de Punta Colorada, al sur el Río de la Plata, al oeste el arroyo Tarariras y al norte por el límite norte del área urbana y suburbana.

El sector se divide en las siguientes zonas:

Zona 1.1. Centro;

Zona 1.2. Residencial;

Zona 1.3. Barrio Jardín.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 03733 de 1999-10-19 Artículo 13

Artículo D.289

Zona 1.1. Centro. Es el área comprendida entre las calles:

Misiones desde Uruguay hasta Gregorio Sanabria, excluidos los predios frentistas a su acera norte;

Gregorio Sanabria desde Misiones hasta Tucumán;

Tucumán desde Gregorio Sanabria hasta Manuel Freire;

Dr. Héctor Barrios desde Manuel Freire hasta Avenida Bulevar Gral. José Gervasio Artigas, incluyendo los predios frentistas a las calles Santos Negro González desde Dr. Héctor Barrios hasta Oficial Nº 0291;

Oficial Nº 0291 y Arquitecta Emilia Alperovich desde Dr. Héctor Barrios hasta Oficial Nº 0291,

Avenida Bulevar Gral. José Gervasio Artigas desde Misiones hasta Rambla de los Argentinos;

Rambla de los Argentinos desde Bulevar Gral. José Gervasio Artigas hasta Bulevar Francisco Piria;

Bulevar Francisco Piria desde Rambla de los Argentinos hasta 25 de Mayo;

25 de Mayo desde Rambla de los Argentinos hasta Uruguay;

Uruguay desde 25 de Mayo hasta Misiones excluyendo a todos los predios frentistas a calle Uruguay.

En esta zona se incluyen los predios de las manzanas Nº 26, 27, 28, 29, 34, 35 y 36.

Esta zona se divide en las siguientes subzonas:

  • Subzona 1.1.1.- Rambla Costanera Centro

  • Subzona 1.1.2.- Tucumán

  • Subzona 1.1.3.- Puerto

  • Subzona 1.1.4.- Resto

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 259
Dto.Jta.Dep. 03733 de 1999-10-19 Artículo 13
Dto.Jta.Dep. 03986/2018 de 2018-05-15 Artículo 1

Artículo D.290

Subzona 1.1.1. Rambla Costanera Centro.

Se divide en 1.1.1.1. Centro y 1.1.1.2. Resto.

 

Subzona 1.1.1.1. Centro:

a) Esta subzona corresponde a los predios frentistas a la Rambla de los Argentinos ubicados entre Francisco Piria y Gabriel Pereira.

b) Normas especiales:

b1) Las alturas de edificación se medirán con respecto al nivel del cordón de la vereda en el centro de cada cuadra, se exigirá alineación horizontal de todas las construcciones.

b2) Se pueden construir únicamente bloques medios con frente a la Rambla de los Argentinos.

b3) Todos los edificios que se ubiquen entre Francisco Piria y la calle que separa la Colonia de Vacaciones de Primaria del Argentino Hotel (Calle Armenia) deberán construir con frente a la Rambla una pasiva en el retiro frontal con una profundidad de 7 metros. La cubierta será horizontal a 3 metros de altura, terminada con un frontalin apto para alojar la cartelería comercial, de 1.4 m. de altura desde los 2.75 m. (ver detalle lámina 4). Los pilares de estructura deberán ser cilíndricos, de 25 cm. de diámetro. Las pluviales deberán canalizarse, estando prohibida su caída libre. La pasiva será librada obligatoriamente al uso público, salvo en las áreas en las que la reglamentación permita usos específicos a los locales comerciales frentistas. Los techos de las pasivas pueden ser accesibles desde los edificios, deberá expresarse con precisión el tratamiento a darles dado su importancia visual, estando prohibida la construcción de cualquier tipo de cubiertas. La reglamentación determinará las condiciones de las superficies, texturas, colores, etc. Se exigirá tratamiento obligatorio de todas las fachadas.

b4) No se admitirán mamparas gastronómicas pero sí el uso gastronómico, sujeto a reglamentación.

b5) En planta baja con frente a la Rambla solo se puede edificar para actividades comerciales, quedando prohibida la construcción de viviendas, excepto las entradas y hall de los edificios.

b6) Se permite en plantas altas la construcción de cuerpos salientes de hasta 2 m. sobre el retiro frontal de la Rambla.

b7) Estacionamientos: Las entradas o salidas de los estacionamientos no podrán ubicarse en las aceras frentistas a la Rambla. Se exigirá uno por cada unidad locativa y uno por cada cien metros cuadrados o fracción de local comercial. Podrá admitirse que el número de sitios de estacionamiento exigido para los edificios, se emplace en otro edificio independiente, siempre que los accesos disten menos de 300 metros, debiendo ajustarse en todos los casos en cuanto a capacidad y características a las disposiciones vigentes. Él o los edificios que incluyan estacionamientos complementarios deberán habilitarse antes o conjuntamente con el que dieron origen.

c) Dimensiones mínimas de los predios: No se exige área ni frente mínimo.

 

d) Área mínima de terreno por unidad locativa: Bloques medios 35 m2.

 

e) Retiros mínimos:      - Frontales:  7 m. sobre la Rambla en P.B. formando pasiva.

 7 m. sobre la Rambla en plantas altas.

 4 m. sobre calles laterales.

La alineación frontal de las construcciones es obligatoria.

     - Bilaterales: No hay.

     - De fondo: 4 m.

f) Altura obligatoria frente a la Rambla: 15 m. sobre la cual solamente podrán construirse servicios secundarios, respetando galibo de 45º de la fachada frontal y posterior. La altura máxima de tanque de agua y de las salas de máquinas será de 6 m. medidos desde nivel de azotea, en un todo de acuerdo al Art. D.165 del TONE: En los predios que además fueran frentistas a la calle posterior o a las calles laterales, sobre esos frentes regirán las alturas de la subzona correspondiente.

g) Plantas edificables en bloques medios: PB + 4 PA.

h) Ocupación:    FOS PB:            70%

FOS SS:            70%

FOS PA:             40%

FOT:                 230%

i) Índice de ponderación por retorno por Mayor valor inmobiliario (Dto. 3870), cero cuatro (0,4).

 

Subzona 1.1.1.2 Resto

a) Límites: pertenecen a esta subzona los predios frentistas a la Rambla de los Ingleses, entre la Avda. de 30 m. de Punta Fría hasta la cañada existente en la manzana 1014 entre las calles 17 y 18; y Rambla de los Argentinos entre Gabriel Pereira y Zanja Honda (manzana 21).

 

b) Normas especiales:

b1) Se pueden construir edificaciones bajas y bloques bajos.

b2) Los bloques deberán obtener previamente a la prestación del permiso de construcción la viabilidad para la disposición de las aguas servidas por parte de OSE.

b3) Los bloques deberán proyectarse normalmente a la Rambla en un 100% del desarrollo de la fachada y sus proyecciones distar 8 metros entre sí.

b4) En conjunto de bloques la separación mínima entre edificios es de 8 metros. Los bloques, incluidos los balcones, salientes y basamentos deberán estar incluidos en una circunferencia de diámetro igual a 42.50 metros y no podrán superar los 900 metros cuadrados de planta.

b5) Estacionamientos: Uno por cada unidad locativa.

 

c) Área mínima de terreno para bloque bajo: 2000 metros cuadrados y frente mínimo a la Rambla 30 metros.

 

d) Área mínima de terreno por unidad locativa: 40 metros cuadrados.

 

e) Retiros mínimos: Frontales 7 metros frente a la Rambla; 4 metros frente a calles laterales; Bilaterales 3 metros y de Fondo 3 metros.

 

f) Altura:             9 metros para bloque bajo.

7 metros para edificación baja.

 

g) Plantas edificables:  PB + 2 PA en bloque bajo.

PB + PA en edificación baja.

 

h) Ocupación:

FOS SS:  50%

FOS:       35%

FOS V:    40%

FOT:       100%

 

i) Índice de ponderación por retorno por Mayor valor inmobiliario (Dto. 3870) cero cuatro (0,4).

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3898 de 2012-07-31 Artículo 1

Artículo D.291

Subzona 1.1.2. Tucumán.

a) Límites: Pertenecen a  esta subzona los predios frentistas a la calle Tucumán y a las calles A, B, y C, entre calle A y Avenida Francisco Piria, excluidos los frentistas a ésta y los frentistas a las calles Armenia, Manuel Freire, Jacinto Trápani, Gregorio Sanabria y Atanacio Sierra entre la subzona 1.1.1. y Tucumán.

b) Normas Especiales: Se pueden construir edificaciones bajas y bloques bajos.

 

c) Dimensiones mínimas de los predios:

- Bloques bajos: 500 m2 de área y 20 m de frente.

- para la edificación baja no se exige ni área ni frente mínimo.

 

d) Area mínima de terreno por unidad locativa:

- Bloques bajos:             35 m2.

- Edificación baja:          115 m2.

 

e) Retiros mínimos:         - Frontales:  4 m.

- Bilaterales: en los bloques bajos 4 m, a partir del primer piso (sobre 3.50 m de altura).

- De fondo: 3 m.

 

f) Altura máxima:         - En los bloques bajos:          12 m.

                                      - En la edificación baja:          7 m.

  - El basamento comercial:        4 m.

 

g) Plantas edificables:  - En los bloques bajos: PB + 3PA

     - En la edificación baja: PB + PA

 

h) Ocupación:

F.O.S.:                 30 %

F.O.S SS:             70 %

F.O.S PA:             30 %

F.O.T.:                120 % bloques bajos

              100% edificación baja

Los edificios destinados a programas comerciales pueden aumentar el FOS de planta baja hasta 70% y el FOT hasta 160% para bloque bajo y 140% para edificación baja.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 03733 de 1999-10-19 Artículo 13

Artículo D.292

Subzona 1.1.3. Puerto.

a) Límites: Comprende los predios de las  manzanas 26, 27, 28, 29, 34, 35 y 36.

 

b) Normas Especiales: Se pueden construir sólo edificaciones bajas.

 

c) Area mínima de terreno por unidad locativa: 100 m2.

 

d) Retiros mínimos:         - frontales:  4 m.

- bilaterales: 3 m. Los edificios destinados a programas comerciales pueden eliminar los retiros laterales.

- de fondo: 3 m.

 

e) Altura máxima:        7 m.

 

f) Plantas edificables:   PB + PA

 

g) Ocupación:    F.O.S.:             40 %

F.O.S SS:         40 %   

F.O.S PA:         40 %

F.O.T.:              80 %

F.O.S V:           40 %

Los edificios destinados a programas comerciales pueden aumentar el FOS de planta baja hasta 70 %, el FOT hasta 110 % y exonerar el FOS Verde.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 03733 de 1999-10-19 Artículo 13

Artículo D.293

Subzona 1.1.4. Resto del Centro.

a) Límites: Pertenecen a esta Subzona los predios no incluidos en las restantes subzonas de la zona 1.1 Centro.

 

b) Normas Especiales: Se pueden construir edificaciones bajas y bloques bajos.

 

c) Dimensiones mínimas de los predios:

- Bloque bajo: 500 m2 de área y 20 m de frente,

- En la edificación baja no se exige ni área ni frente mínimo.

 

d) Area mínima de terreno por unidad locativa:     

- Bloque bajo:                    40 m2

- Edificación baja:            115 m2

 

e) Retiros mínimos:        - Frontales:     6 m. sobre Br. Artigas y alineación obligatoria.

                  4 m. el resto.

- Bilaterales:      4 m. en los bloques bajos.

3 m. en la edificación baja.

- De fondo:   4 m.

 

f) Altura máxima:         - En los bloques bajos:        12 m.

              - En la edificación baja:         7 m.

 

g) Plantas edificables:  - En los bloques bajos:            PB + 3PA

                                        - En la edificación baja:          PB + PA

 

h) Ocupación:    F.O.S.:          30 % bloques bajos

            40% edificación baja

     F.O.S SS:    70 % bloques bajos

40% edificación baja

F.O.S PA:     30 % bloques bajos

            40% edificación baja

F.O.T.:        120 % bloques bajos

            80% edificación baja

F.O.S. V.:     40% 

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 03733 de 1999-10-19 Artículo 13

Artículo D.294

Zona 1.2. Residencial.- Pertenecen a esta zona los predios:

a) de Piriápolis, comprendidos entre: el límite del área urbana, desde la esquina este de la manzana 812 hasta la  Avda. 18 de Julio, excluidas las manzanas Nº 586 y 587, Av. 18 de Julio, Buenos Aires, el límite sur del área urbanizada, Bartolomé Mitre, Tucumán, Moreno, Talcahuano, Sarmiento, Suipacha, Gral. Rondeau, Alm. Brown, Uruguay, límite de la zona 1.1. Centro, Gregorio Sanabria, calle definida por las manzanas Nº 817 y 814, Atanacio Sierra y calle 4.

b) de Piriápolis: ubicados al este o al norte de la línea definida por: el límite oeste de las manzanas Nº 339 y 368, Ituzaingó desde el límite urbano hasta la Cañada de la Cascada y ésta hasta el límite de la zona urbanizada.

c) de Playa Grande ubicados al este de las calles Nº 21 y 18, excluidos los frentistas a ellas.

d) de Miramar, ubicados al este de la calle Nº 7, excluidos los frentistas a ella.

e) de Playa Hermosa,  comprendidos entre las calles Nº 9 y su prolongación por el límite del fraccionamiento, Nº 29, Av. de 25 m y Nº 16, excluidos los predios frentistas a la Av. de 25 m y a la calle Nº 16.

f) de Playa Verde, ubicados al este de la ruta Nº 10, excluidos los frentistas.

Esta zona se divide en las siguientes subzonas:

Subzona 1.2.1.  Rinconada.

Subzona 1.2.3.  La Falda.

Subzona 1.2.4.  Barrio Obrero

Subzona 1.2.5.  Country Oeste.

Subzona 1.2.6. Playa Grande, Miramar, Playa Hermosa y Playa Verde.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 03733 de 1999-10-19 Artículo 13

Artículo D.295

Subzona  1.2.1. Rinconada.

a) Límites: pertenecen a esta subzona los predios comprendidos entre: Misiones, excluidos los predios de las manzanas ubicadas al este de ella, Av. 18 de Julio, Buenos Aires, el límite este del área urbanizada, Bartolomé Mitre, Tucumán, Moreno, Talcahuano, Sarmiento, Suipacha, Gral. Rondeau, Alm. Brown, Uruguay y el límite de la zona 1.1. Centro.

 

b) Normas Especiales: Se pueden construir sólo edificaciones bajas

 

c) Area mínima de terreno por unidad locativa: 150 m2.

 

d) Retiros mínimos:            - frontales:      4 m.

- bilaterales:    3 m.

- de fondo:       3 m.

 

e) Altura máxima: 7 m (PB + PA)

 

f) Plantas edificables: PB + PA

 

g) Ocupación:   F.O.S.:             40 %

                           F.O.S SS:         40 %                                          

                           F.O.S PA:         40 %   

                           F.O.T.:              80 %

                           F.O.S V:           40 %

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 03733 de 1999-10-19 Artículo 13

Artículo D.296

Subzona 1.2.2. Bulevar Artigas.

a) Límites: pertenecen a esta subzona los predios frentistas al Br. Artigas entre la proyección del eje de la calle Caseros y Misiones.

 

b) Normas Especiales:

b1)  Se pueden construir edificaciones bajas y bloques medios.

b2) Los predios que incluyen el cauce de la Cañada de la Cascada deberán presentar un plano con curvas de nivel, determinando el cauce y las zonas inundables, no pudiendo hacerle ninguna modificación sin previa autorización municipal.

b3) El curso de la cañada deberá conservarse y mantenerse limpio y en condiciones, debiendo ser incorporado al jardín.

 

c) Dimensiones mínimas de los predios:

- Bloque medio: 2.000 m2 de área y 30 m de frente,

- En la edificación baja no se exige ni área ni frente mínimo.

 

d) Area mínima de terreno por unidad locativa:     

- Bloque medio:                 15 m2.

- Edificación baja:            170 m2.

 

e) Retiros mínimos:        - frontales:  6 m. sobre Br. Artigas con alineación obligatoria

   4 m. sobre calles laterales

      - bilaterales:  8 m. en los bloques medios.

                  3 m. en la edificación baja.

                  - de fondo:   3 m.

 

f) Altura máxima:        - En los bloques medios:     28 m.

 - En la edificación baja:           7 m.

 

g) Plantas edificables:  - En los bloques medios:         PB + 9PA

                                         - En la edificación baja:          PB + PA

 

h) Ocupación:   F.O.S.:             30 % bloques medios

                                                   40 % edificación baja

                           F.O.S SS:         70 % bloques medios

                                                   40 % edificación baja                           

                           F.O.S PA:         30 % bloques medios

                                                   40 % edificación baja             

                           F.O.T.:             300 % bloques medios

                80 % edificación baja

                           F.O.S. V.:         40 %

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 03733 de 1999-10-19 Artículo 13

Artículo D.297

Subzona 1.2.3. La Falda.

a) Límites: Pertenecen a esta subzona los predios ubicados dentro del perímetro

definido por: Calle entre las manzanas 814 y 817, Gregorio Sanabria, Misiones, Av. 18 de Julio,  límite del área urbana hasta la esquina este de la manzana 812, excluidas las manzanas Nº 586 y 587, calle 4 y Atanacio Sierra.

 

b) Normas Especiales: Se pueden construir edificaciones bajas y bloques bajos en toda la subzona. Sólo en las manzanas Nº 812, 818, 819, 482, 481, 480, 525, 526 y 552  se pueden construir bloques medios.

 

c) Dimensiones mínimas de los predios:

-  Bloque medio: 2.000 m2. de área y 40 m. de frente.

-  Bloque bajo:    500 m2. de área y 30 m. de frente.

-  En la edificación baja no se exige ni área ni frente mínimo.

 

d) Area mínima de terreno por unidad locativa:     

- Bloques:                           15 m2.

- Edificación baja:            170 m2.

 

e) Retiros mínimos:         - frontales:        10 m. bloques medios.

6 m. bloques bajos.

4 m. edificación baja.

- bilaterales:  50% de la altura de los bloques.

        3 m. en la edificación baja.

- de fondo:      50% de la altura de los bloques.

                    3 m. en la edificación baja.

 

f) Altura máxima:         - En los bloques medios:         28 m.

                                      - En los bloques bajos:           12 m.

                                     - En la edificación baja:            7 m.

 

g) Plantas edificables:  - En los bloques medios:         PB + 9PA

                                       - En los bloques bajos:            PB + 3PA

                                       - En la edificación baja:            PB + PA

 

h) Ocupación:   F.O.S.:             30 % bloques 

                                                   40% edificación baja

                           F.O.S SS:         70 % bloques

                                                   40% edificación baja                            

                           F.O.S PA:         30 % bloques

                                                   40% edificación baja              

                           F.O.T.:             300 % bloques medios

                                                  120 % bloques bajos

                                                   80% edificación baja

                           F.O.S. V.:         50% bloques

                                                   40 % edificación baja

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 03733 de 1999-10-19 Artículo 13

Artículo D.298

Subzona 1.2.4. Barrio Obrero.

a) Límites: Pertenecen a esta subzona los predios urbanos y suburbanos ubicados al  este de la calle Magallanes y el límite oeste de la manzana Nº 1086.

 

b) Normas Especiales: Se pueden construir edificaciones bajas, conjuntos de edificaciones bajas de alta densidad y bloques bajos

 

c) Dimensiones mínimas de los predios:

-  Bloque bajo y conjunto de edificaciones bajas de alta densidad: 500 m2. de área y 30 m. de frente.

-  En la edificación baja no se exige ni área ni frente mínimo.

 

d) Área mínima de terreno por unidad locativa:     

- Bloque bajo y conjunto de edificaciones bajas de alta densidad:  50 m2.

- Edificación baja: 150 m2.

 

e) Retiros mínimos:

- frontales:   6 m. sobre Br. Artigas con alineación obligatoria.

                       4 m. el resto.      

- bilaterales:  4 m. en los bloques bajos.

                       3 m. en los conjuntos de edificaciones bajas de alta densidad.

- unilaterales:  3 m. en la edificación baja.

- de fondo: 4 m. en los bloques bajos y los conjuntos de edificaciones bajas de alta densidad

                      3 m. en la edificación baja.

 

f) Altura máxima:         - en los bloques bajos    12 m.

                                       - en el resto                      7 m.

 

g) Plantas edificables:  - en los bloques bajos: PB + 3PA

                                       - en la edificación baja: PB + PA

 

h) Ocupación:

F.O.S.:      30 % bloques bajos

                 60%  los conjuntos de edificaciones bajas de alta densidad

                 40% edificación baja

F.O.S SS: 70 % bloques bajos y conjuntos de edificaciones bajas de alta  densidad

                 40% edificación baja                                               

F.O.S PA:  30 % bloques

                 60%  los conjuntos de edificaciones bajas de alta densidad

                 40% edificación baja                     

F.O.T.:  120% bloques bajos y conjuntos de  edificaciones de alta  densidad 

                 80% edificación baja

F.O.S. V.:  40% bloques y edificación baja

                 30 % conjuntos de edificaciones bajas de alta densidad

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 03733 de 1999-10-19 Artículo 13

Artículo D.299

Subzona 1.2.5. Country Oeste.

a) Límites: Pertenecen a esta subzona los predios urbanizados entre: el límite oeste de las manzanas Nº 339 y 368, Ituzaingó, Cañada de la Cascada, límite de la zona urbanizada, calle Magallanes y el límite norte de la zona urbanizada.

 

b) Normas Especiales: Se pueden construir sólo edificaciones bajas

 

c) Area mínima de terreno por unidad locativa:      170 m2.

 

d) Retiros mínimos:

- frontales: 6 m. sobre Br. Artigas con alineación obligatoria

                    4 m. el resto

- bilaterales:   3 m.

- de fondo:     3 m.

 

e) Altura máxima:          7 m.

 

f) Plantas edificables: PB + PA

 

g) Ocupación: En los solares con área inferior a 500 m2. y superior a 1.000 m2, regirán los siguientes parámetros:

FOS SS          FOS      FOS PA          FOT       FOSV

ST< 500                 50                  35           35                 70           40

ST>1000                30                  25           25                 50           60

En los solares con área intermedia, los factores de ocupación se obtendrán de la interpolación de los anteriores valores.

A los edificios destinados a programas comerciales se les aplican los siguientes parámetros:

F.O.S. SS.:    60%

F.O.S.:          50%

F.O.S. PA.:    50%

F.O.T.:        100%

F.O.S.V.:       30%

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 03733 de 1999-10-19 Artículo 13

Artículo D.300

Subzona 1.2.6. Playa Grande, Miramar, Playa Hermosa y Playa     Verde.

a) Límites: Pertenecen a esta subzona los predios:

1) de Playa Grande ubicados al este de las calles Nº 21 y 18, excluidos los frentistas a ellas.

2) de Miramar, ubicados al este de la calle Nº 7, excluidos los frentistas a ella.

3) de Playa Hermosa,  comprendidos entre las calles Nº 9 y su prolongación por el límite del fraccionamiento, Nº 29, Av. de 25 m y Nº 16, excluidos los predios frentistas a la Av. de 25 m y a la calle Nº 16.

4) de Playa Verde, ubicados al norte de la ruta Nº 10, excluidos los frentistas.

 

b) Normas Especiales: Se pueden construir sólo edificaciones bajas.

 

c) Area mínima de terreno por unidad locativa:  150 m2

 

d) Retiros mínimos:        - frontales:      4 m.

- bilaterales:    3 m.

      - de fondo:      3 m.

 

e) Altura máxima: 7 m.

 

f) Plantas edificables: PB + PA

 

g) Ocupación: En los solares con área inferior a 500 m2. y superior a 1.000 m2, regirán los siguientes parámetros:

FOS SS        FOS      FOS PA        FOT       FOS V

ST< 500                  40               40          40                80          40

ST> 1000                30               30          30                60          50

   En los solares con área intermedia, los factores de ocupación se obtendrán de la interpolación de los anteriores valores.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 03733 de 1999-10-19 Artículo 13

Artículo D.301

Zona 1.3. Barrios Jardín.- Pertenecen a esta zona el resto de los predios del Sector Piriápolis.

Esta Zona se divide en las siguientes subzonas:

Subzona 1.3.1.  Ramblas

Subzona 1.3.2. Rambla Comercial Punta Fria y Playa Grande

Subzona 1.3.3. Comercial

Subzona 1.3.4. Resto

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 03733 de 1999-10-19 Artículo 13

Artículo D.302

Subzona 1.3.1 Ramblas.

a) Límites: Pertenecen a esta subzona los predios frentistas a la Ruta 10 en el tramo comprendido entre Zanja Honda (manzana 21) y la Costanera de Playa Hermosa; Rambla de los Ingleses, desde la cañada existente en la manzana 1014 entre las calles 17 y 18 hasta Punta Colorada y Rambla al sur de la Rambla de los Ingleses.

 

b) Normas Especiales: Se pueden construir sólo edificaciones bajas destinados a casa habitación.

 

c) Area mínima de terreno por unidad locativa:      170 m2

 

d) Retiros mínimos:

- frontales:    7 m

                        4 m sobre calles laterales

- bilaterales:  3 m

- de fondo:    3 m

 

e) Altura máxima:  7 m

 

f) Plantas edificables:   PB + PA

 

g) Ocupación:   En los solares con área inferior a 500 m2. y superior a 1.000 m2, regirán los siguientes parámetros:

                           FOS SS    FOS    FOS PA        FOT    FOS V

ST< 500              50              35         35               70        40

ST>1000             30              25         25               50        60

En los solares con área intermedia, los factores de ocupación se obtendrán de la interpolación de los anteriores valores.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 03733 de 1999-10-19 Artículo 13
Dto.Jta.Dep. 3898 de 2012-07-31 Artículo 1

Artículo D.303

Subzona 1.3.2. Rambla Comercial Punta Fría y Playa Grande.

   a) Límites: Pertenecen a esta Subzona los predios:

1) de las manzanas Nº 5 A y 6 de Playa Grande.

2) de Punta Fría, frentistas a la Av. Central, desde las calles 15 y 16 hasta la Rambla de los Ingleses;

 

b) Normas Especiales: Se pueden construir sólo edificaciones bajas.

 

c) Area mínima de terreno por unidad locativa:     

-100 m2. los programas comerciales.

-170 m2. el resto.                                                           

 

d) Retiros mínimos:

- frontales: 7 m. con alineación obligatoria en los programas comerciales de Playa Grande

                      6m con alineación obligatoria en los programas comerciales  de Punta Fría     

                      4 m. sobre calles laterales

- bilaterales:   3 m.

- de fondo:      3 m.

 

e) Altura máxima:        7 m.

 

f) Plantas edificables:   PB + PA

 

g) Ocupación:   En los solares con área inferior a 500 m2. y superior a 1.000 m2, regirán los siguientes parámetros:

                 FOS SS       FOS     FOS PA        FOT     FOSV

ST< 500       50             35          35               70         40

ST>1000      30             25          25               50         60

En los solares con área intermedia, los factores de ocupación se obtendrán de la interpolación de los anteriores valores.

A los edificios destinados a programas comerciales se les aplican los siguientes parámetros:       F.O.S SS:         60%

               F.O.S.:              50%

               F.O.S PA:         50%

               F.O.T.:           100%

               F.O.S V:           30%

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 03733 de 1999-10-19 Artículo 13

Artículo D.304

Subzona 1.3.3. Comercial (Punta Fría, Playa Grande, Playa Hermosa y Playa Verde).

a) Límites: Pertenecen a esta Subzona los predios:

1) frentistas a la Rambla de los Ingleses desde los terrenos del Puerto hasta la Av. de 30 m de Punta Fría;

2) de Playa Grande, frentistas a la calle 18 entre las calles 2 y 7, los de la manzana Nº 50 y los frentistas a ella.

3) de Playa Hermosa, frentistas a la calle 16, entre las calles 1 y 5.

4) de Playa Verde, frentistas a la calle que separa a las manzanas 25 y 30, desde la Ruta 10 hasta la calle definida entre las manzanas 29 y 30 y los frentistas a esta calle, desde la anterior hasta la calle definida entre las manzanas 8 y 9.

 

b) Normas Especiales: Se pueden construir sólo edificaciones bajas

 

c) Área mínima de terreno por unidad locativa:     

- 100 m2 los programas comerciales

- 170 m2 el resto

 

d) Retiros mínimos:

- frontales:  6 m

                    7m en la Rambla de Punta Fría

                    4 m en calles laterales.

En los programas comerciales la alineación es obligatoria

- bilaterales: 3 m excepto en los edificios destinados a programas comerciales a los que no se les exige el retiro bilateral.

- de fondo:   3 m

 

e) Altura máxima:        7 m

 

f) Plantas edificables:   PB + PA

 

g) Ocupación: En los solares con área inferior a 500 m2. y superior a 1.000 m2, regirán los siguientes parámetros:

                           FOS SS         FOS      FOS PA          FOT     FOSV

ST< 500                40                  35        35                   70        50

ST> 1000              30                  25        25                   50        60

En los solares con área intermedia, los factores de ocupación se obtendrán de la interpolación de los anteriores valores.

A los edificios destinados a programas comerciales se les aplican los siguientes parámetros:       F.O.S SS:          60%

               F.O.S.:             50%

               F.O.S PA:         50%

               F.O.T.:            100%

               F.O.S V:           30%

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 03733 de 1999-10-19 Artículo 13

Artículo D.305

Subzona 1.3.4. Resto.

a) Límites: Pertenecen a esta subzona el resto de los predios de la Zona.

 

b) Normas Especiales: Se pueden construir sólo edificaciones bajas destinados a casa habitación.

 

c) Área mínima de terreno por unidad locativa:      170 m2.

 

d) Retiros mínimos:          - Frontales:     4 m.

   - Bilaterales:   3 m.

   - De fondo:     3 m.

 

e) Altura máxima: 7 m.

 

f) Plantas edificables: PB + PA

 

g) Ocupación: En los solares con área inferior a 500 m2. y superior a 1.000 m2, regirán los siguientes parámetros:

                   FOS SS      FOS      FOS PA       FOT     FOSV

ST<500         40             35           35               60         50

ST>1000       30             25           25               40         60

En los solares con área intermedia, los factores de ocupación se obtendrán de la interpolación de los anteriores valores.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 03733 de 1999-10-19 Artículo 13

CAPÍTULO III Sector 2 - Arco de Portezuelo
SECC. ÚNICA
Artículo D.306

Límites del sector y normas.

a) Límites: Este sector está limitado, al oeste por el límite este del fraccionamiento de Punta Colorada, al norte por los límites de las áreas urbanas y suburbanas, al este por el Arroyo El Potrero y al sur por el límite del área pública del Río de la Plata.

 

b) Normas Especiales: Se pueden construir sólo edificaciones bajas destinadas a casa habitación.

 

c) Área mínima de terreno por unidad locativa 170 mc. En "El Pejerrey" sólo se admitirá una unidad cada 10.000 mc. de tierra; quedando exceptuado de esta disposición, el padrón Nº 16.365, de la manzana Nº 761.

 

d) Retiros mínimos:

- frontales:   15 m. sobre ruta 93

  7 m. sobre ruta 10

  4 m. el resto

- bilaterales:   3 m.

- de fondo:     3 m.

 

e) Altura máxima: 7 m .

 

f) Plantas edificables: PB + PA

 

g) Ocupación:   En los solares con área inferior a 500 m2. y superior a 1.000 m2, regirán los siguientes parámetros:

                        FOS SS    FOS      FOS PA            FOT      FOS V

ST<500               40           30         30                     60         50

ST>1000             30           20         20                     40         60

En los solares con área intermedia, los factores de ocupación se obtendrán de la interpolación de los anteriores valores.

 

h) Salientes y cuerpos salientes: se autorizan de 1.5 m en toda la extensión del volumen edificado en planta alta y sobre el retiro frontal con una altura mínima de 2.75 m sobre la recta de comparación.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 03733 de 1999-10-19 Artículo 13
Dto.Jta.Dep. 3872 de 2010-06-15 Artículo 1

CAPÍTULO IV Sector 3 - Solís
SECC. ÚNICA
Artículo D.307

Límites del sector y divisiones.- Este sector está limitado, al oeste por el arroyo Solís, al sur por el límite del área pública del Río de la Plata, al este por el Arroyo Tarariras y al norte por los límites de las áreas urbanas y suburbanas comprendidas entre estos arroyos. El sector se divide en las siguientes zonas:

Zona  3.1. Centro;

Zona  3.2. Barrio Jardín.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 03733 de 1999-10-19 Artículo 13

Artículo D.308

Zona 3.1. Centro.

a) Límites: Pertenecen a esta zona los predios:

1) de Las Flores, pertenecientes a la manzana 10 frentistas  a las manzanas  63, 5, 8, 7 y 9 y los de estas manzanas frentistas a la manzana 10;

2) de Bella Vista, frentistas a la calle 10 entre las calles 31 y 35  y los frentistas a la calle 4 entre ruta 10 y la calle 10;

3) del Balneario Solís, frentistas a la calle Al Taller de los Indios, entre las calles Chajá y la Ruta 10, los predios de la manzana 24 frentistas a la Ruta 10 y los predios de la calle Chajá desde la calle Al Taller de los Indios hasta la calle Del Pesquero; frentistas a la Av. Barreira desde las calles Pinar y San Carlos hasta las calles Molles y Sauce.

 

b) Normas Especiales: Se pueden construir sólo edificaciones bajas.

 

c) Area mínima de terreno por unidad locativa:     

- 100 m2 los programas comerciales

- 170 m2 el resto

 

d) Retiros mínimos:

      - frontales:   7 m sobre las calles Barreira y Chajá.

6 m con alineación obligatoria, los programas comerciales.

4 m los programas comerciales sobre calles laterales.

4 m el resto

- bilaterales: 3 m. No se exige en los programas comerciales.

- de fondo:   4 m

 

e) Altura máxima: 7 m.

 

f) Plantas edificables:   PB + PA

 

g) Ocupación:   En los solares con área inferior a 500 m2. y superior a 1.000m2, regirán los siguientes parámetros:

                         FOS SS             FOS   FOS PA            FOT     FOS V

ST<500               40                    30        30                    60        50

ST>1000             30                    20        20                    40        60

En los solares con área intermedia, los factores de ocupación se obtendrán de la interpolación de los anteriores valores.

A los edificios destinados a programas comerciales se les aplican los siguientes parámetros:        F.O.S SS:        60 %

               F.O.S.:             50 %

               F.O.S PA:         50 %

               F.O.T.:            100%

               F.O.S V:           30%

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 03733 de 1999-10-19 Artículo 13

Artículo D.309

Zona 3.2. Barrio Jardín.

a) Límites: Pertenecen a esta zona el resto de los predios urbanos y suburbanos del Sector incluidas las manzanas 147 y 152.

 

b) Normas Especiales: Se pueden construir sólo edificaciones bajas destinados a casa habitación.

 

c) Área mínima de terreno por unidad locativa:      170 m2.

 

d) Retiros mínimos:

- frontales: 15 m. sobre Ruta 93.

              7 m. sobre Ruta 10, Barreira, Chajá y Sauce entre Barreira y Chajá.

                       4 m. el resto

- bilaterales: 3 m.

- de fondo:    4 m.

 

e) Altura máxima:        7 m.

 

f) Plantas edificables:   PB + PA

 

g) Ocupación: En los solares con área inferior a 500 m2. y superior a 1.000 m2, regirán los siguientes parámetros:

                  FOS SS       FOS   FOS PA       FOT    FOS V

ST<500        40               30        30              60        50

ST>1000      30               20        20              40        60

En los solares con área intermedia, los factores de ocupación se obtendrán de la interpolación de los anteriores valores.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 03733 de 1999-10-19 Artículo 13

TÍTULO V Centros Poblados no Balnearios
CAPÍTULO I Sector 1 - San Carlos
SECC. ÚNICA
Artículo D.310

Límites del sector y divisiones. Este Sector comprende el área definida por los siguientes límites:      

Norte: El límite de las áreas urbanas y suburbanas de la ciudad.

Este: Arroyo San Carlos.

Sur:   El límite de las áreas urbanas y suburbanas de la ciudad.

Oeste: Arroyo Maldonado.

Se divide en cinco zonas:

Zona  1.1.  De las plazas;

Zona  1.2.  Casco;

Zona  1.3.  Alvariza;

Zona  1.4.  Costa;

Zona  1.5.  Resto de la Región.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 278

Artículo D.311

Retiros frontales mínimos. Para las construcciones de hasta 7 mts. de altura (PB + PA) rigen los siguientes retiros frontales:

a) Sin retiro frontal: los predios comprendidos en las zonas 1.1 De las plazas 1.2 Casco, salvo en las calles que se indican en los literales siguientes.

b) Retiros de 2 mts.: en las zonas 1.4 Costa y 1.5 Resto en los predios frentistas a las siguientes calles: Manuel Amenedo de Montenegro, Rocha, 4 de Octubre, Oficial 3,  Andrés Ceberio (excluida la manzana 127)  y Alvariza.

c) Retiros de  4 mts.: en los predios frentistas a las siguientes calles:-  Andrés Ceberio manzana 127, Treinta y Tres, 18 de Julio, 25 de Agosto entre Rocha y la Costanera del Arroyo San Carlos, Costanera del Arroyo San Carlos en toda su extensión.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 279

Artículo D.312

Estacionamientos. Es obligatorio disponer de áreas de estacionamiento o garaje a razón de uno por cada vivienda, oficina o local comercial.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 280

Artículo D.313

Salientes. En todo el sector San Carlos no se autorizan salientes.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 281

Artículo D.314

Ochava. En los predios esquina es obligatorio la realización de una ochava simétrica de 3mts. como mínimo y con una bisectriz no menor de 1,5 mts.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 282

Artículo D.315

Normas Especiales. Para la zona de Las Plazas y en la Zona Casco, se establecen las siguientes normas tendientes a acentuar y reafirmar las características ambientales propias del área:

  1. En toda reforma de fachada deberá mantenerse la estructura formal y resistente del edificio. En edificaciones con más de un nivel, la propuesta deberá evitar el tratamiento discontinuo en  planta baja.
  2. El porcentaje de huecos en la fachada exterior deberá mantenerse a no ser que el área de los vanos sea ya insuficiente, para cumplir con las normas de ventilación e iluminación. En los casos que dicha insuficiencia surja como consecuencia de reformas proyectadas y cuando no sea posible una solución con  aberturas hacia espacios abiertos interiores, podrá aumentarse el porcentaje de vanos hasta un máximo del 30% del área de fachadas.

3) El diseño de esta ampliación deberá estudiarse detalladamente con       presentación de recaudos gráficos a escala 1/50.

4) Las normas estableci­das precedentemente se harán extensivas al resto del sector, para el caso de aquellas construcciones que tengan valores arquitectónicos o históricos relevantes. A tales efectos la Intendencia realizará un relevamiento de las mismas.

5) Toda ampliación o reforma que se aparte de las normas establecidas, deberá presentarse en consulta previa, adjuntando fotos de la situación actual y fotomontaje de la propuesta. Estos recaudos podrán ser solicitados por la Intendencia Municipal en todos los casos que se entienda necesario.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 283

Artículo D.316

Zona 1.1. De las plazas.

a) Límites: Es el área limitada por las calles:

25 de Agosto desde Ituzaingó hasta Rocha,

Avenida Rocha desde 25 de Agosto hasta  Reyles,

Carlos Reyles desde Rocha hasta Ituzaingó,

Ituzaingó desde Carlos Reyles hasta 25 de Agosto.

 

b) Dimensiones mínimas de predios: Bloques bajos: 230 m2. de área.

 

c)  Retiro frontal mínimo:       Bloques bajos:   4 mts (sobre H = 7 mts).

 

d)  Altura máxima:                   Bloques bajos:             12 mts. (PB + 3 PA)

                                                  Resto:                           7 mts. (PB + PA)         

 

e)  Ocupación:  F.O.S.: Bloques bajos:                     50 %

                                        Resto:                                 55 %

                                        Basamento Comercial:        70 %

                           F.O.S. SS:  80 %

                          F.O.T.: Bloques bajos:  200%, con basamento 240%

                                     Resto:               110%, con basamento 140%

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 284

Artículo D.317

Zona 1.2. Casco.

a) Límites: Es el área limitada por las calles:

M. Amenedo de Montenegro desde Oficial 3 hasta Avenida Rocha,

Rocha desde Amenedo de Montenegro hasta Tomás Berreta,

Tomás Berreta desde Rocha hasta Oficial 3

y Oficial 3 desde Tomás Berreta hasta Amenedo de Montenegro, excluidas las zonas 1.1 De las Plazas y 1.3 Alvariza.

 

b)  Dimensiones mínimas de predios: Bloques bajos: 230 m2.de área

 

c)  Retiro frontal mínimo: Bloques bajos:   2 mts. (sobre H = 7 mts)

 

d)  Altura máxima:              Bloques bajos:   9 mts. (PB + 2 PA).

                                             Resto:                  7 mts. (PB + PA)          

 

e)  Ocupación: F.O.S.:       Bloques bajos:      70 %

                                            Resto:                    55 %

                           F.O.S. SS                                80 %

                           F.O.T.:       Bloques bajos:    155 %

                                             Resto:                 110 %

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3817 de 2006-11-07 Artículo 285

Artículo D.318

Zona 1.3. Alvariza.

a) Límites: Es el área limitada por las calles:

Manuel Amenedo de Montenegro desde Ceberio hasta Ituzaingó                   

Ituzaingó desde Manuel Amenedo de Montenegro hasta Rincón,

Rincón desde Ituzaingó hasta Ceberio                                                             

y Ceberio desde Rincón hasta Manuel Amenedo de Montenegro.

 

b) Dimensiones mínimas de predios: 

                                       - Bloques medios:  600 m2. de área y 20 mts. de frente.

                                       - Bloques bajos:     230 m2. de área y 12 mts. de frente.

  

c) Retiros mínimos (sobre H = 7 mts):

- frontales: - bloques medios  6 mts.

     - bloques bajos    4 mts.

- bilaterales:  - en los bloques medios 2/7 de su altura.

- de fondo:    - en los bloques medios y bajos 2/7 de su altura.

  

d) Altura máxima:          Bloques medios  28 mts. (PB + 9 PA)

                                         Bloques bajos     12 mts. (PB + 3 PA)

                                         Resto                    7 mts. (PB +  PA)

 

e) Ocupación:     F.O.S.:  Bloques medios                              30 %.

                                           Bloques medios con basamento     50 %

                                           Resto                                               40 %

                             F.O.S. SS:                                                       70 %

                             F.O.T.:     Bloques medios                            300 %

                                             Bloques medios con basamento  340 %

                                             Bloques bajos                               160 %

                                             Resto                                              80 %

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 286

Artículo D.319

Zona 1.4. Costa.

a)  Límites: Es el área limitada por las calles:

Manuel A. de Montenegro desde Rocha hasta la Costanera del Arroyo San  Carlos,

Costanera del Arroyo San Carlos desde A. de Montenegro hasta 4 de Octubre,

4 de Octubre desde Costanera hasta Avenida Rocha,

Avenida Rocha desde 4 de Octubre hasta Manuel Amenedo de Montenegro.

 

b) Altura máxima: 7 mts. (PB + PA).

 

c) Retiros mínimos:  - bilaterales y de fondo: 2 mts.

Para terrenos de hasta 15 mts. de frente, se autoriza la ocupación de uno de los retiros laterales hasta 3 mts. de altura promedial.

Se puede ocupar retiro lateral y de fondo, con construcciones secundarias que no sobrepasen una altura promedial  de 3 mts. y con un área inferior a 20 m2. La zona de ocupación de los retiros laterales deberá estar ubicada de la mitad del predio hacia el fondo, excepto en los terrenos con frente en tres de sus lados, que sólo podrán ocupar el tercio central.

 

   d)  Ocupación:     F.O.S.:               40 %

                                 F.O.S. SS:          40 %

                                 F.O.S. V:            40  %

                                 F.O.T.:               80  %

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 287

Artículo D.320

Zona 1.5. Resto del Sector.

a) Límites: Es el área fraccionada  dentro de los límites del Sector, no incluida en las restantes zonas.-

b) Altura máxima: 7 mts. (PB + PA)

  

c) Retiros mínimos:     - unilaterales: 2 mts.

  

d) Ocupación:                F.O.S.:                           50 %

                                        F.O.S. SS:                      50 %.

                                        F.O.T.:                         100 %.

                                        F.O.S. Verde:               30 %

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 288

CAPÍTULO II Sector 2 - Otros Centros Poblados no Balnearios
SECC. ÚNICA
Artículo D.321

Artículo 289º) Límites del sector y normas.

Este sector comprende los predios urbanos y suburbanos de las ciudades de Pan de Azúcar, Aiguá y de los otros centros poblados menores no balnearios.

Se divide en las siguientes Zonas:

Zona 2.1 Pueblo Garzón

Zona 2.2 Aiguá

Zona 2.3 Pan de Azúcar y Otros centros poblados.

 

Artículo 289.1) Zona 2.1 - Pueblo Garzón.

Generalidades:

A) División del suelo: El área mínima de lotes en:

- Subzona 2.1.1 Casco Urbano: 300 metros cuadrados.

- Subzona 2.1.2 Estación: 2.000 metros cuadrados.

- Subzona 2.1.3.1 Chacras: 4.000 metros cuadrados.

- Subzona 2.1.3.2 Chacras: 2.000 metros cuadrados.

B) Diseño de espacios verdes: Se conservará la vegetación nativa del lugar y se evitará la introducción de especies exóticas.

Se deberá respetar la vegetación existente en los predios que la posean, en caso de que por razones inevitables para la edificación, deban afectarse ejemplares existentes, se deberá explicitar la situación en los recaudos y se analizará por los mecanismos que se instrumentarán con la participación de la Administración Departamental y el Municipio de Garzón.

En los nuevos fraccionamientos se utilizarán en veredas públicas y en jardines privados plantas nativas del lugar. Queda excluido el uso de agroquímicos y otros productos no orgánicos para el laboreo de la tierra en general.

C) Estacionamiento: Uno por cada unidad locativa de vivienda o escritorio y uno como mínimo por cada 100 metros cuadrados o fracción de locales de otros usos.

D) Cercos: Rige artículo 109 del Decreto Departamental Nº 3718 en la redacción dada por el artículo 17 del Decreto Departamental Nº 3911 y artículos 110 a 117 del Decreto Departamental Nº 3718 (Capítulo II Cercos, Volumen V TONE, Digesto Departamental).

E) Taludes: No se permiten taludes artificiales para el cercado o para conformar barreras visuales en los bordes de los predios.

F) Vivienda económica: Se permite en Subzona 2.1.2 Estación y 2.1.1 Casco Urbano.

G) Usos y actividades:

Zona 2.1 - Pueblo Garzón.

Se subdivide en las siguientes subzonas:

Subzona 2.1.1 Casco Urbano.

Subzona 2.1.2 Estación.

Subzona 2.1.3 Chacras.

 

Subzona 2.1.1 - Casco Urbano.

A) Límites:

Comprende los predios urbanos y suburbanos del Pueblo Garzón. Manzanas Catastrales 1 a 30, incluyendo el polígono definido por el límite NW de las Manzanas 22, 23, 24, y 25 hasta una línea paralela a 25m de la ribera SE de la Cañada de los Pereira, límite NE del Padrón Nº 20799 y Cno. de las Sierras.

B) Normas especiales:

b1) En toda reforma de la fachada exterior deberá mantenerse la estructura formal y resistente del edificio. El porcentaje de huecos en la fachada exterior deberá mantenerse a no ser que el área de vanos sea ya insuficiente para cumplir con las normas de ventilación e iluminación.

En obra nueva, ampliación o reforma el porcentaje de vanos hacia la calle no podrá superar el 25% de la superficie de la fachada.

b2) No se permitirá el uso de materiales de terminación, en fachadas y/o cubiertas, que por su brillo, textura, color, etc. alteren la identidad del conjunto urbano existente o distorsionen el carácter actual del pueblo, baja densidad y en ambiente campestre. Serán permitidos los colores tierra (marrones), ocres (cremas), blancos, grises, añil, según colores incluidos como referencia en el E.E. Nº 2016-88-01-13174.

La carpintería debe ser de madera natural o pintada o de otros materiales pintados, no permitiéndose aberturas de aluminio o acero inoxidable color natural.

b3) Los padrones frentistas a la Plaza incluyendo los Padrones números 148, 268, 13 y 3, podrán instalar en la vereda cubiertas livianas a modo de galería o pasiva, sin elementos de cierre verticales. Estas cubiertas guardarán carácter de precario y revocable sin derecho a indemnización y su diseño será objeto de consulta previa ante las oficinas técnicas de la Intendencia.

No podrán instalarse heladeras, mostradores, publicidad, ni otros elementos que no sean mesas, sillas y bancos para descanso y/o consumo.

Cubierta: chapa prepintada gris o negra, dejando libre 1 metro de vereda sin cubrir, medida desde el borde del cordón.

Se deberá dejar un pasaje peatonal bajo la galería. Altura mínima de galería: 2,70 metros.

b4) Se creará una Comisión de Protección Patrimonial que determinará el grado de protección y se elaborará un inventario patrimonial.

b5) En los predios en esquina se debe dejar una ochava de 3 metros.

C) Retiros mínimos: No hay. Alineación frontal obligatoria mínima con el límite frontal del predio: 60% del ancho de la construcción proyectada.

D) Altura máxima: 5 metros.

E) Ocupación: FOS = FOT 55%, FOS natural no pavimentado 40%, FOSSS 55% (contenido bajo la proyección de la construcción).

F) Índice de ponderación: 0 (cero).

 

Subzona 2.1.2 - Estación.

 A) Límites: Polígono definido por: Límite SW de las Manzanas C y H; límites NW de las Manzanas C, D y E; límites NE de Manzanas E y F; Vía Férrea. Según Plano proyecto del Fraccionamiento Este, Agrimensor Carlos Rodríguez Queirolo de enero de 2014 y L7 folio 79, E.E. Nº 2014-88-01-02612.

 B) Dimensiones mínimas de predios:

Los predios no podrán ser subdivididos en fracciones menores a 2000 metros cuadrados.

 C) Retiros mínimos:

Frontal: 4 metros;

Retiro Bilateral: 3 metros;

Retiro posterior: 4 metros.

 D) Altura máxima: 7 metros.

 E) Ocupación:

FOS 40%;

FOT 80%;

FOSN 40%;

FOSSS 40% (contenido bajo la proyección de la construcción).

 F) Salientes: No hay.

 G) Índice de ponderación: 0 (cero).

                                                     I ) Previo a la ejecución y puesta en funcionamiento de la Red Pública de Colectores de Saneamiento y de la Planta de Tratamiento, en la Subzona 2.1.2 los predios deberán ser iguales o mayores a 4000 metros cuadrados. Sólo se admite una unidad locativa por predio y los parámetros urbanísticos serán los establecidos para la Subzona 2.3.1.2.

 

Subzona 2.1.3 - Chacras

A) Límites:

2.1.3.1 (Oeste) Polígono definido por:

- el Camino de las Sierras de Garzón entre una línea paralela a 25 metros de la ribera NW de la "Cañada de los Pereira" y límite NW Padrón Nº 8111.

- Límite NE, NW y SW del Padrón Nº 5836 hasta una línea paralela a 25 metros de la ribera NW de la "Cañada de los Pereira".

             - Línea paralela a 25 metros de la ribera NW de la "Cañada de los Pereira" entre límite SW del Padrón 5836 y Cno. de las Sierras de Garzón".

2.1.3.2 (Este) Polígono definido:

- Avenida Garzón entre límite W del Padrón Nº 25714 y Camino Departamental (límite SW del Padrón Nº 18921), siguiendo por Cno. Vecinal hasta Vía Férrea.

- Camino Departamental, siguiendo por Cno. Vecinal hasta Vía Férrea entre Avenida Garzón y Vía Férrea. - Vía Férrea entre Camino Vecinal (límite SW Padrón 18921) y límite NE de las Manzanas I y Manzana A (del Plano Proyecto del Fraccionamiento O este del Agrimensor Carlos Rodríguez Queirolo de enero de 2014).

                           - Límite Este de la Manzana B siguiendo por el límite NE de las Manzanas I y A entre Avenida Garzón y Vía Férrea.

B) Normas especiales:

b1) Sólo se admitirán, sobre el nivel natural del suelo, planta baja y una planta alta, no pudiéndose conformar un tercer nivel habitable por concepto alguno.

b2) Sólo se admite una unidad locativa por predio.

b3) Usos y actividades: Zona Residencial Temporal.

C) Dimensiones mínimas de predios:

2.1.3.1 Los predios no podrán ser subdivididos en fracciones menores a 4.000 metros cuadrados.

2.1.3.2 Los predios no podrán ser subdivididos en fracciones menores a 2.000 metros cuadrados.

D) Retiros mínimos:

Retiro Frontal: 6 metros;

Retiros Bilaterales: 3 metros;

Retiro Posterior : 4 metros.

 E) Altura máxima: 7 metros.

 F) Ocupación:

FOS 25%;

FOT 50%;

FOS Natural no pavimentado 60%;

FOSS 25% (contenido bajo la proyección de la construcción).

G) Salientes: No se admiten.

H) Índice de ponderación: 0 (cero).

                                                     I ) Previo a la ejecución y puesta en funcionamiento de la Red Pública de Colectores de Saneamiento y de la Planta de Tratamiento, en la subzona 2.1.3.2 los predios deberán ser iguales o mayores a 4.000 metros cuadrados.

 

Artículo 289.2) - Zona 2.2 - Aiguá

I) La Zona 2.2. Aiguá está constituida por los predios y manzanas urbanas del Municipio de Aiguá.

Comprende las siguientes Subzonas:

Subzona 2.2.1 Casco histórico;

Subzona 2.2.2 Centro;

Subzona 2.2.3 Bienes y servicios;

Subzona 2.2.4 Resto del sector.

II) Comisión Asesora del Patrimonio Arquitectónico de la Ciudad de Aiguá. Créase una Comisión Asesora con el cometido de promover y tutelar la conservación y recuperación del conjunto urbano existente. Determinará criterios que deberán considerarse para la aprobación de cada uno de los asuntos, sean públicos o privados, que se tramiten en el área.

Estará formada por dos representantes designados por el Intendente y uno del Municipio de Aiguá, quienes podrán integrar a esta Comisión a dos miembros de la comunidad.

La Comisión controlará los permisos de construcción de las obras ubicadas en la Subzona 2.2.1 Casco histórico y de las que componen el inventario (aún sin pertenecer a esta Subzona) y su opinión podrá ser requerida por parte de los técnicos municipales en cualquier momento.

La Comisión deberá elaborar un inventario patrimonial.

III) Generalidades:

a) Alturas: las construcciones no podrán superar las alturas que se determinan en las normas particulares de cada Subzona, y se medirán respecto del Nivel cero correspondiente al nivel de vereda, en el punto del frente del predio. El nivel de vereda se calculará de acuerdo al capítulo de aceras.

b) Retiros: se indican en las normas particulares de cada Subzona.

Los predios frentistas a predios fiscales tendrán un retiro mínimo de 6 metros, salvo que las normas particulares exijan otro mayor.

c) Cercos:

En la Subzona 2.2.1 Casco histórico en los casos en que la construcción deje retiro frontal se deberá disponer un cerco según detalle gráfico adjunto en fojas 2 del expediente Nº 2019-88-01-14418.

d) Taludes:

No se permiten taludes artificiales para el cercado o para conformar barreras visuales en los bordes de los predios de las Subzonas 2.2.1Casco histórico y 2.2.2 Centro.

e) Niveles: los predios ubicados en zonas con pendientes, que sean cruzados por cañadas, sangrías o tengan áreas inundables, deberán presentar el plano de niveles con curvas de nivel cada metro. No se podrá construir por debajo de la cota que surja del estudio de drenaje de pluviales para un evento de recurrencia de período de Retorno de 100 años (según lo indicado en las directrices nacionales y en la reglamentación departamental).

g) Estacionamientos: es obligatorio disponer dentro del predio, de áreas de estacionamiento o garaje a razón de uno por cada cada unidad locativa de vivienda o escritorio y uno como mínimo por cada 100 metros cuadrados o fracción de locales de otros usos. En caso de que la fachada posea valores patrimoniales y el predio no cuente con acceso desde otra vía, podrá exonerarse esta exigencia.

h) Vivienda económica: Se permite en las Subzonas 2.2.2 Centro y 2.2.4 Resto.

j) Salientes y cuerpos salientes: de 1 metro en un 100% de fachada frontal y con una altura mínima de 2,75 metros. No se permitirán en las fachadas frontales que se alineen en el límite del terreno, sobre aceras, pasajes peatonales y espacios públicos, admitiéndose solamente salientes decorativas de no más de 25 centímetros de profundidad.

 

IV) Sub zona 2.2.1 - CASCO HISTÓRICO

a) Límites: Comprende los predios urbanos frentistas a Avda. General José Gervasio Artigas desde Avenida Roque Masetti hasta Calle Brigadier General Juan Antonio Lavalleja, predios frentistas a Avda. 25 de Agosto desde Avda. General José Gervasio Artigas hasta la Calle Wilson Ferreira Aldunate y a predios comprendidos en el polígono definido por:

- la Avenida General José GervasioArtigas desde Avda. 25 de Agosto hasta Calle General Fructuoso Rivera

- la Calle General Fructuoso Rivera desde Avda. General José Gervasio Artigas hasta Calle 18 de Julio

- la Calle 18 de Julio desde Calle General Fructuoso Rivera hasta Calle Ema Núñez de Gutiérrez

- la Calle Ema Núñez de Gutiérrez desde Calle 18 de Julio hasta Avda. General José Gervasio Artigas quedando incluidos los predios frentistas y las manzanas 16, 54 y 79.

b) Normas especiales:

b1) En toda reforma de la fachada exterior deberá mantenerse la estructura formal y resistente del edificio. El porcentaje de huecos en la fachada exterior deberá mantenerse a no ser que el área de vanos sea ya insuficiente para cumplir con las normas de ventilación e iluminación.

En obra nueva, ampliación o reforma los vanos deberán mantener el ritmo y la condición de forma de las fachadas históricas (vanos verticales) y no podrán superar el 25% de superficie de la fachada.

b2) No se permitirá el uso de materiales de terminación en fachadas y/o cubiertas, que por su brillo, textura o color, etc. alteren la identidad del conjunto urbano existente o distorsionen el carácter actual de la ciudad (por ejemplo no se permitirán fachadas de ladrillo visto, aplacados de piedra laja, cerámicos, aleros o cubiertas de teja, etc).

b3) No se permitirá la instalación de equipos de aire a condicionado en las fachadas.

b4) Los toldos podrán ocupar 2/3 de la vereda siempre que estén mensulados (sin apoyos en vereda) y su lona sea monocromática. La Comisión informará sobre la pertinencia de la instalación de cada toldo y de sus características.

b5) La Cartelería será regulada en forma particular e integrará el permiso de construcción . La Comisión podrá observar materiales, tipo de letra, dimensiones, etc. con el objeto de que se preserve la imagen de Ciudad histórica.

b6) En las obras nuevas, los predios en esquina deberán dejar una ochava de 3 metros.

b7) Las normas establecidas precedentemente se harán extensivas al resto de las subzonas, para el caso de aquellas construcciones que tengan valores arquitectónicas o históricos relevantes y que se estén incluidas en el inventario patrimonial. b8) Toda ampliación o reforma que se aparte de las normas establecidas, deberá presentarse en consulta previa, adjuntando imágenes de la situación actual y de la propuesta.

Estos mismos recaudos podrán ser solicitados por la Intendencia en los casos que se entienda necesario.

c) Retiros mínimos: No hay.

d) Altura máxima: 7 metros.

e) Ocupación:

- Superficie de terreno menor a 300 metros cuadrados:

FOS%: 80;

FOT: 160%;

FOSSS: 80% -contenido bajo la proyección de la construcción.

- Superficie de terreno mayor a 300 metros cuadrados:

FOS: 55%;

FOT 110%;

FOS natural no pavimentado: 40%,

FOSS: 55% -contenido bajo la proyección de la construcción).

f) Índice de ponderación: 0 (cero).

 

V) Subzona 2.2.2 - CENTRO

a) Límites: Comprende los padrones existentes en el interior del polígono formado por las calles Juan Antonio Fernández Chavez, Alberto Luis Draper, Avenida Dr. Lisandro García, Hernán Pérez Graña, Avenida Roque Masetti, Calle General Aparicio Saravia, Calle José Venancio Torielli, Avenida General José Gervasio Artigas, Calle Brigadier Gral. Juan Antonio Lavalleja, límite oeste de la manzana 79, calle Cayetano Zunin y Calle Gral Julián de la Llana, exceptuando los mencionados en la subzona Casco.

b) Retiros mínimos

- Frontal: no hay

- Retiro unilateral: 2 metros.

- Retiro posterior: 3 metros.

c) Altura máxima: 7 metros.

d) Ocupación:

FOS 55 %;

FOT 110 %;

FOSN 20%

FOSSS 55% (contenido bajo la proyección de la construcción).

e) Índice de ponderación: 0 (cero).

 

VI) Subzona 2.2.3 - BIENES Y SERVICIOS

a) Límites: Polígono definido en zonas definidas en la Categorización de Suelos para ese fin.

b) Normas especiales:

b1) Carga, descarga y maniobra: se deberá contar con la adecuada provisión del lugar para las operaciones de carga, descarga y maniobra dentro del predio, de forma tal de no afectar el tránsito de la vía pública independientemente de la superficie requerida para el estacionamiento de los vehículos.

b2) Factor de impermeabilización del suelo (FIS): Se entiende como factor de impermeabilización del suelo, al porcentaje de suelo permeable con capacidad de absorción y de retención temporal de agua de lluvia.

Podrá estar compuesto por suelo orgánico con vegetación natural, gramilla, árboles y arbustos, o estar compuesto por una capa de 15 centímetros de altura de piedra partida o canto rodado.

b3) El Proyecto Técnico deberá incluir:

1 - Plano indicando altimetría con curvas de nivel del terreno natural cada metro, indicando cañadas y bosques nativos si los hubiese.

2 - Plano con proyecto de modificación de los nivel es naturales del terreno, de acuerdo con el Capítulo de Taludes.

3 - Plano del sistema de drenaje de aguas pluviales, indicando puentes o alcantarillas.

4 - Proyecto de Sistema de infiltración y laminación que contemple el no aumento de caudal pico para eventos 2 y 10 años de períodos de retorno respecto a la condición natural.

b4) Sólo se permiten construcciones destinadas a actividades de servicios y logística. En casos en que se opte por un destino habitación los parámetros serán los de la subzona 2.2.4.

c) Dimensiones mínimas de predios:

- Con conexión a la Red Pública de Saneamiento ? Superficie mínima: 1000 metros cuadrados.

- Otros sistemas - Superficie mínima: 4000 metros cuadrados.

- Frente mínimo: 20 metros.

d) Retiros:

- frontales: 15 metros sobre Ruta 39 y 4 metros en resto.

- bilaterales: 4 metros.

- de fondo: 4 metros.

No se permitirán pérgolas, ni cocheras en el retiro frontal al Camino del Cerro de las Cuentas 13N1.

e) Altura máxima: 12 metros.

f) Ocupación:

F.O.S.: 55%

F.O.T : 110%

F.I.S : 20%

F.O.S SS : 55%.

g) Índice de ponderación: (Decreto Departamental Nº 3870) 0 (cero).

 

VII) Subzona 2.2.4 - RESTO del SECTOR

a) Límites: Corresponden a esta subzona el resto de los padrones urbanos de la ciudad de Aiguá no mencionados en las subzonas anteriores.

b) Tipo de edificación: en todos los predios se podrá construir unidades locativas aisladas, apareadas o edificación baja.

Sólo se admitirán Bloques bajos.

No se autorizan bloques medios ni altos.

c) Dimensiones mínimas de los predios:

Bloques bajos: superficie mínima de terreno de 1200 metros cuadrados y un frente mínimo de 30 metros.

Conjuntos de bloques bajos: 900 metros cuadrados por bloque.

d) Retiros mínimos:

- Retiro Frontal: 4 metros;

- Retiros Bilaterales: 2 metros debiendo su suma promedial ser mayor a 6 metros. Los retiros laterales se calcularán en forma promedial al desarrollo de las fachada que los enfrente. En Bloques bajos: 3 metros debiendo su suma promedial ser mayor a 8 metros.

- Retiro Posterior: 3 metros.

En los predios que tienen dos retiros laterales, se puede ocupar uno de ellos y el retiro de fondo con construcciones auxiliares tales como depósitos, garajes, parrilleros techados y habitaciones y baños de servicio, hasta una superficie de 20 metros cuadrados, no pudiendo sobrepasar la altura promedio de 3 metros. La zona de ocupación de los retiros laterales deberá estar ubicada de la mitad del predio hacia el fondo, excepto en los terrenos con frente en tres de sus lados, que sólo podrán ocupar el tercio central.

En predios de hasta 12 metros de frente, se admitirá retiro unilateral de 3 metros. El retiro exonerado sólo podrá ocuparse hasta 3 metros de altura promedio.

e) Altura máxima:

- Vivienda aislada, apareada o en bloque: 7 metros

- Bloques bajos: 9 metros.

f) Ocupación:

FOS 40%;

FOT 80%;

FOT Bloque Bajo. 120%

FOSS 40 % (contenido bajo la proyección de la construcción).

g) Índice de ponderación: 0 (cero).

 

Artículo 289.3) - Zona 2.3 - Pan de Azúcar y otros centros poblados.

Límites del sector y normas.

A) Límites: Este sector comprende los predios urbanos y suburbanos de las ciudades de Pan de Azúcar y de los otros centros poblados menores no balnearios.

B) Normas especiales: En los predios esquinas se debe dejar una ochava de 3 metros.

C) Altura máxima: 10 metros (planta baja y dos plantas altas).

D) Retiros mínimos:

Frontal: de 6 metros hacia predios fiscales.

De 15 metros en predios frentistas a Caminos Nacionales fuera de los límites del área urbana establecida para cada una de las ciudades frente a Rutas Nacionales.

En la ciudad de Pan de Azúcar, la reglamentación determinará las vías de tránsito que requieran retiros especiales.

E) Ocupación:

FOS 80%;

FOT 240%.

F) Salientes y cuerpos salientes: de 1 metro en un 100% de fachada frontal y con una altura mínima de 2,75 metros.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 289
Dto.Jta.Dep. 03972/2017 de 2017-09-06 Artículo 12
Dto.Jta.Dep. 04016/2019 de 2019-12-20 Artículo 1
Dto.Jta.Dep. 4051/2022 de 2022-06-21 Artículo 2

Nota: Se modifica redacción del Artículo 289.1 de acuerdo al Decreto Departamental Nº 4051/2022.


TÍTULO VI Área Rural
CAP. ÚNICO Área Rural
SECC. ÚNICA
Artículo D.322

Construcciones industriales.- Las Construcciones destinadas a uso industrial serán viables si las Directrices Departamentales y la Categorización de Suelo lo habilitan.

La solicitud de los permisos correspondientes (construcción, sanitaria, habilitación higiénica, etc) deberá ajustarse a las normas vigentes y podrá requerirse un estudio de impacto ambiental.

Las construcciones destinadas a uso industrial, deberán solicitar los permisos correspondientes (construcción, sanitaria, habilitación higiénica, etc.), ajustándose a las normas vigentes e incluyendo preceptivamente un estudio de impacto ambiental.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 04004/2018 de 2018-12-04 Artículo 1

Base Art. 290 - 3718/1997


Artículo D.323

Propiedad horizontal. En las áreas rurales se prohibe la construcción de viviendas bajo régimen de propiedad horizontal, con excepción de aquellos casos en que el instituto se utilice a efectos de realizar una partición de bienes sucesorios entre coherederos.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 291

Observación: Para las áreas rurales debe considerarse la Ley 18308 (LOT), Ley 17292 (UPH), Decreto 3867 y demás normas relativas a Ordenamiento territorial.


Artículo D.324

Fraccionamientos. El régimen de propiedad horizontal o el de sociedad por acciones no podrán ser utilizados para encubrir un fraccionamiento en el área rural.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 292

Observación: Para las áreas rurales debe considerarse la Ley 18308 (LOT), Ley 17292 (UPH), Decreto 3867 y demás normas relativas a Ordenamiento territorial.


PARTE REGLAMENTARIA
TIT. ÚNICO Paraje Laguna del Diario
CAP. ÚNICO Reglamentación del Artículo D.217 - Artículo 215 de Decreto 3718
SECC. ÚNICA
Artículo R.32

El ámbito de aplicación de la presente reglamentación está definido por la cuenca hídrica del espejo de agua corriente a la Laguna del Diario, sobre los solares con superficie de cinco o más hectáreas en los cuales no ha operado la Ley N° 10.723 o similares, para su definición como fundos urbanos, sin perjuicio de que los mismos se encuentran en zona suburbana a los efectos de la aplicación de las normativas departamentales o nacionales.

Fuente Observaciones
Res.ID. 3415/2004 de 2004-08-10 Artículo 1

Ver PROTOCOLOS PARA RETOMAR ACTIVIDAD


Artículo R.33

En los mismos no se admitirá ninguna modificación sobre la planialmetría natural de los solares, ni sobre su natural forestación, cobertura, etc., salvo que medie la previa autorización de la DI.NA.MA. del Ministerio de Vivienda Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente. Los asentamientos que se admitan en el área de referencia, no podrán arrojar aguas residuales de ningún tipo que puedan implicar algún grado de contaminación en el suelo o subsuelo de dicho ámbito territorial.

Fuente Observaciones
Res.ID. 3415/2004 de 2004-08-10 Artículo 2

Artículo R.34

Se define la cota inferior establecida en el artículo que se reglamenta, en + 3.10 sobre el Cero Oficial, no admitiéndose, para esta área suburbana, ninguna construcción habitable por debajo de dicha cota, a modo de servidumbre de apoyo de presa para los solares ubicados sobre la planicie de inundación linera a la Laguna del Diario.

Fuente Observaciones
Res.ID. 3415/2004 de 2004-08-10 Artículo 3

Artículo R.35

Para los solares de cinco o más hectáreas no fraccionados por la Ley N0 10.732, solo se admitirá una vivienda individual cada 10.000 metros cuadrados de suelo y su propuesta arquitectónica responderá a un máximo de F.O.T. de un terreno de 1000 metros cuadrados, respetándose siempre la altura máxima de 7 metros sobre el suelo y la cota inferior establecida en Art. R.34.

Fuente Observaciones
Res.ID. 3415/2004 de 2004-08-10 Artículo 4