1) Zona 1.4 Barrio Jardín 1

- Normas Generales

a) Límites: Comprende los predios no incluidos en las zonas anteriores.

b) Divisiones: Esta zona se dividirá en tres Subzonas:

Subzona 1.4.1  Costanera Norte:

Comprende los predios urbanos y suburbanos ubicados al Norte de la Ruta 10, que guarden la condición de frentista a la mencionada ruta y se implanten entre:

1) el límite Este del Fraccionamiento San Carlos hasta ambas aceras de la Ruta 104, hasta calle Las Pindó por el margen oeste de Ruta 104 y Avenida Las Ballenas por el margen este de Ruta 104, exceptuando los padrones pertenecientes a las Zonas 1.2 y 1.3.

2) La calle 13 del Balneario Buenos Aires y la calle Los Baguales de Balneario San Vicente.

En todos los casos, el bloque deberá ubicarse dentro de una faja de 50m medidos a partir del límite de propiedad.

Subzona 1.4.2

Resto: excluye a los predios de la Subzona 1.4.1.

Subzona 1.4.3

Costanera Sur: comprende los predios urbanos y suburbanos ubicados al Sur de la Ruta 10, que guarden la condición de frentista a la mencionada Ruta y se implanten entre el límite Suroeste del padrón 18156 de la manzana 394 del Balneario Buenos Aires y el límite Noreste del Padrón Rural 26633, pertenecientes a la Subzona 1.4.2 podrán optar por construir Edificación baja.

c) Normas Especiales:

c1) Subzona 1.4.1 Costanera Norte:

Se autorizan Bloques Bajos.

Los bloques deberán proyectarse normalmente a la Ruta 10 en un 100% de desarrollo de fachada por encima de la Planta Baja y sus proyecciones distar 8m entre sí.

En conjuntos de Bloques la separación mínima entre edificios es de 8m.

Los Bloques, incluidos sus balcones, terrazas, salientes y basamentos deberán estar incluidos en una circunferencia de diámetro igual a 42.50m y no podrán superar los 900 m2 de planta.

c2) Subzona 1.4.2 Resto:

Podrán construirse unidades locativas individuales o apareadas.

La separación mínima entre unidades o pares deberá ser de 6m.

c3) Subzona 1.4.3 Costanera Sur:

Se permitirá el agrupamiento de más de 2 unidades habitacionales denominándose a este tipo de conjunto habitacional: Edificación Baja.

Cada volumen de vivienda agrupada deberá proyectarse normalmente a la Ruta 10 en un 100% del desarrollo de fachada por encima de Planta Baja y sus proyecciones distar 12m entre sí.

La separación mínima entre edificios será de 12m.

La edificación, incluidos sus balcones, terrazas, salientes y basamentos deberán estar inscriptos en una circunferencia de diámetro igual a 30m. Sólo se permitirá el agrupamiento, si las unidades habitacionales cuentan con una superficie igual o superior a 200m2.

d) Dimensiones mínimas de predios:

- Edificación Baja: Área 2000 m2 por cada edificación y frente de 30m.

- Bloque Bajo:

Para 9m de altura: Área 1200 m2 o inferior para manzana entera.

Para 12m de altura: Área 2000m2 y frente de 30m.

- Conjunto de Bloques: Área 1500m2 por bloque y 30m de frente por bloque.

- Conjunto de unidades locativas aisladas o apareadas: Área 1000m2 por unidad o par.

e) Retiros mínimos:

Frontales:

- 10m para Bloques Bajos y Edificación Baja sobre la Ruta 10.

- 6m para Bloques Bajos y Edificación Baja en calles transversales.

- 6m sobre Ruta 10 y predios fiscales, para el resto de las edificaciones.

- 4m en el resto de los casos (Artículo 4 del Decreto Departamental Nº 3733/1999).

El último piso deberá galibarse sobre Retiro Frontal.

Laterales :

- Bloques Bajos: 3m debiendo la suma de los laterales ser superior a los 8m.

- Edificación Baja: 6m.

- Unidades locativas aisladas o apareadas: uno de 3m y el otro de 2m.

De fondo:

- Bloques Bajos: 4m.

- Unidades locativas aisladas o apareadas: 3m.

En aquellos predios cuyos frentes sean menores o iguales a 15m, se exigirá un retiro unilateral de 3m, exonerándose del retiro lateral de 2m. La edificación que ocupe el retiro que se exonera, no podrá sobrepasar los 3m de altura promedial.

También se puede ocupar el retiro lateral y de fondo, con construcciones auxiliares tales como depósitos, garajes, parrilleros techados, habitaciones y baños de servicio, hasta una superficie de 36m2, no pudiéndose sobrepasar la altura promedial de 3m.

La zona de ocupación de los retiros laterales deberá estar ubicada de la mitad del predio hacia el fondo, excepto en los terrenos con frente en tres de sus lados, que sólo podrán ocupar el tercio central.

f) Altura máxima:

-Bloques Bajos:

9m (PB+PA+PH) Área por predio de 1200m2 o inferior para manzana entera.

12m (PB+2PA+PH) Área por predio de 2000m2 o superior.

- Edificación Baja: 7m (PB+PA).

- Unidades locativas aisladas o apareadas: 7m (PB+PA).

g) Para la ocupación de solares con área inferior a 400m2 y superior a 1000m2 regirán los siguientes parámetros:

Superficie de terreno menor a 400m2:

F.O.S.SS: 40%;

F.O.S: 40%;

F.O.S.V: 50% y

F.O.T: 60%.

Superficie de terreno mayor a 1000m2:

F.O.S.SS: 25%;

F.O.S: 25%;

F.O.S.V: 50%.

Bloque Bajo: F.O.T: 70%.

Edificación Baja y Unidades locativas aisladas o apareadas:

F.O.T: 50%. Solares con áreas intermedias, los factores de ocupación se obtendrán de la interpolación de los valores anteriores.

h) Salientes y cuerpos salientes:

2m en un 30% de la superficie de fachada de los retiros de frente y de fondo (Modificado por Decreto Departametal Nº 3876/2010 del 6 de julio de 2010).

2) Parámetros Opcionales para Complejos Residenciales.

En suelo categorizado como suburbano por las directrices departamentales u otros instrumentos de ordenamiento territorial, cuando la superficie total del predio (área bruta) sea igual o mayor a 20 hectáreas podrá optarse por construir bloques bajos respetando los siguientes parámetros:

a) Límites:

Predios suburbanos comprendidos en los siguientes límites:

Ruta 10, proyección de la calle Batolomé Hidalgo, calle Jorge Lazaroff, calle Tomás Guiribaldi hasta una línea paralela a la ribera a una distancia de 3,5km, por esta hasta una línea recta que pasa por el límite Noreste de los padrones rurales 21881, 2045, 25650 y por el límite Noreste del Balneario San Vicente según gráfico (L1).

b) Normas Especiales:

b1) Otros programas podrán ampararse a la presente normativa, debiendo su implantación contar con informe técnico favorable o ser viable desde el punto de vista de la normativa de zonificación industrial y comercial.

b2) Los bloques, incluidos sus balcones, terrazas, salientes y basamentos, deberán estar incluidos en una circunferencia de diámetro igual a 42.50m y no podrán superar los 900m2 de planta.

b3) Separación mínima entre bloques: 20m.

c) Dimensiones mínimas de predios:

Superficie de terreno por bloque: 8000m2.

d) Retiros mínimos:

Frontales: 20m.

Laterales y de fondo: 15m.

e) Altura máxima:

12m (PB+2PA+PH).

 f) Ocupación:

F.O.S.SS: 20%;

F.O.S: 20%;

F.O.S. V: 70%;

F.O.T: 40%.

g) Salientes y cuerpos salientes:

2m en un 30% de la superficie de fachada de los retiros de frente y de fondo.

h) Índice de ponderación: 1 (uno).