Digesto Departamental

Artículo D.177

Límites del sector y divisiones. El Sector Punta del Este, tiene como límites: al norte, la Avenida Chiverta, al Este el Océano Atlántico y al Oeste el Río de la Plata.

Este sector se divide en las siguientes zonas:    

- Zona  1.1.-  Faro;

- Zona  1.2.-  Centro de Punta del Este;

- Zona  1.3.-  La Pastora.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 175

Artículo D.178

Criterio para la medición de altura. En las Zonas 1.1 Faro y  1.2 Centro de Punta del Este del Sector Punta del Este las alturas se miden respecto al Nivel Cero correspondiente a la altura del cordón de la vereda, en el punto medio del frente del predio, excepto  los casos especiales que se indiquen.

En la zona 1.3 La Pastora las alturas se referirán a la Recta de Comparación.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3876 de 2010-07-06 Artículo 9

Artículo D.179

Superficie y frente mínimo. En el Sector Punta del Este no existen limitaciones respecto a las superficies mínimas de los terrenos, ni respecto a sus frentes mínimos, excepto en la zona 1.3 La Pastora donde se exige:

- Para bloques medios   FT = 24 mts. y  ST = 1.000 m2*

- Para bloques altos       FT = 40 mts. y  ST = 3.000 m2.*

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 177

Observación: Modificado por Decretos Departamentales posteriores. VER modificaciones, y  cuadro paramétrico correspondiente a La Pastora.


Artículo D.180

Estacionamientos. Es obligatorio disponer de áreas de estacionamiento o garaje a razón de uno por cada vivienda, oficina o local comercial. Se exime de esta obligación a los edificios que se construyan en la Avenida Gorlero en predios que no sean esquinas.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 178

Artículo D.181

Zona 1.1. Faro. Los límites de la zona Faro son la calle No. 14 hasta la calle No. 9 y desde esta esquina por la calle No. 9 hacia el este hasta el mar y la Rambla de Circunvalación.

Esta zona se subdivide en dos subzonas:

- Subzona 1.1.1. Comercial;

- Subzona 1.1.2. Residencial.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 179

Artículo D.182

Subzona 1.1.1. Comercial.

a)  Límites: Esta subzona está definida por los predios frentistas a la calle No. 9 entre las calles No. 10 y 14 y los predios frentistas a la calle No. 10 entre las calles No. 9 y 5 y hasta una profundidad máxima de 49,50 mts.

Extiéndase a la manzana 48 de Punta del Este los códigos, normas constructivas y parámetros correspondientes a la zona comercial 1.1.1 - dejándose sin efecto para la misma los criterios de la zona residencial 1.1.2.

 

b) Retiros mínimos:

- frontales:                       4 mts.

- bilaterales y de fondo: 3 mts. en plantas altas.

Para terrenos de hasta 12 mts. de frente se autorizará la ocupación de uno de los retiros laterales en plantas altas.

 

c)  Altura máxima:  - 9 mts.   (Planta Baja y dos Plantas Altas)

         - 3,50 mts. en Planta Baja en zonas de retiros.

 

d)  Ocupación: F.O.S  S.S.:       100%

                          F.O.S  P.B.:       100% excluido el retiro frontal.

                          F.O.S  P.A.:        50%

                          F.O.T:               200%    

 

e) Salientes y cuerpos salientes: de 1,50 mts. en toda la extensión del volumen edificado sobre el retiro frontal.

 

g) Acondicionamiento: Si el destino de la edificación es comercial, la zona de retiro frontal debe quedar librada al uso público.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 180
Dto.Jta.Dep. 3756 de 2001-10-26 Artículo 2

Artículo D.183

Subzona 1.1.2. Residencial.

a)  Límites: Esta subzona comprende el resto de la zona Faro.

 

b) Normas especiales:

b1)  No se permitirá la construcción de hoteles ni de bloques para apartamentos, locales comerciales u oficinas. Sólo se autorizará una vivienda por predio.

b2) Se podrá  construir un local  comercial  destinado  a  gastronomía, aplicándose los parámetros indicados en el literal "e" del presente artículo, en los predios frentistas a: Rambla Portuaria entre las calles 14 y 11; la calle 11 entre las calles 14 y 8; la calle 9 entre la subzona 1.1.1 Comercial y la calle 8; la calle 8 entre la calle 9 y la Rambla Portuaria; las calles 10, 12 y 14 entre la subzona Comercial 1.1.1. y la Rambla Portuaria.

 

c) Retiros mínimos: 

- frontales:           4 mts..

                               6 mts. en predios frentistas a la Costanera.

- bilaterales y de fondo: 2 mts..

Para terrenos menores de 12 mts. de frente, se autorizará la ocupación de uno de los retiros laterales hasta 3.50 mts. de altura como máximo.

 

d) Altura máxima: 7 mts. referidos a la recta de comparación, incluyendo sala de máquinas, tanque de agua, etc.. No podrán construirse más de dos plantas: Planta baja y Planta alta.

 

e)  Ocupación: F.O.S S.S.:         50%

                           F.O.S:               50%

                           F.O.T:               100%

                           F.O.S. Verde:  30%

 

f) Salientes y cuerpos salientes: de 1,50 mts. sobre el retiro frontal en  toda  la   extensión  del volumen  edificado y  con  una altura mínima de  2,40 mts.

 

g) Acondicionamiento: Será obligatorio el acondicionamiento de jardinería en el retiro frontal.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 181

Artículo D.184

Zona 1.2. Centro de Punta del Este. Sus límites son: por el sur los descriptos para la zona 1.1 Faro y por el Norte las calles: No. 32 desde Playa Brava hasta calle 31 y calle 31 hasta Rambla de Circunvalación, incluyéndose los predios frentistas a esa calle. Esta zona se divide en las siguientes subzonas:

Subzona 1.2.1 – Gorlero;

Subzona 1.2.2 - Manzanas adyacentes a Gorlero;

Subzona 1.2.3 - Calles  20 y 24;

Subzona 1.2.4 - Manzanas 39 y 40;

Subzona 1.2.5 - Resto de zona centro Punta del Este.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 182

Artículo D.185

Subzona 1.2.1. Gorlero.

a) Límites: integran esta subzona todos los predios frentistas a la Avenida Gorlero desde la calle No 32 hasta la No 14 y los frentistas a la calle 14 entre Gorlero y calle 9.

 

b) Normas especiales:

b1-  La pasiva cubierta es obligatoria en todos los frentes De Gorlero, debe tener 3 mts. de altura mínima, quedar librada al uso público y estar pavimentada total o parcialmente con vereda.

b2-  El área mínima edificada por nivel no podrá ser menor del 50% de lo que la Ordenanza permite para el mismo.

b3- Se deberá tener especial cuidado en el proyecto y tratamiento de las azoteas a cuyos efectos se deberán presentar los planos respectivos indicándose allí los materiales y terminaciones de las mismas.

 

c) Retiros mínimos:

               - frontales:     -  sobre calles perpendiculares a Gorlero: 4mts.

                                       -  sobre Gorlero: 4 mts. y 3 mts. de pasiva.

               - bilaterales y de fondo:   -  desde 6 mts. hacia arriba: 3 mts.

 

d) Altura: La altura obligatoria que debe construirse debe alcanzar a los 14mts.,  comprendiendo planta Baja y cuatro plantas altas. La altura máxima de planta baja y primer piso: 6 mts. en las zonas de retiros.

 

e)  Ocupación: F.O.S.  S.S.:    100%

                           F.O.S.  P.B:    100% excluido retiro frontal y pasiva

                           F.O.S.  P1:      100% excluido retiro frontal

                           F.O.S.  P.A.:       30%

                           F.O.T.:            290%

 

f) Salientes y cuerpos salientes: - sobre Avda. Gorlero: 2 mts. en la primera planta alta, sobre el retiro frontal, con una altura mínima de 3 mts.

                                                             - sobre las calles perpendiculares a Gorlero: 1.50 mts. en toda la extensión del volumen edificado sobre el retiro frontal.

 

g) Acondicionamiento: Los pavimentos de las zonas non edificandi librados al uso público deberán mantener el nivel de la vereda. En casos de fuertes pendientes, ello será motivo de consulta a la Dirección de Control Edilicio la que establecerá entonces los niveles a tenerse en cuenta.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 183

Artículo D.186

Subzona 1.2.2. Manzanas adyacentes a Gorlero.

a)  Límites: Esta subzona comprende todos los predios de las manzanas adyacentes a Gorlero.

b) Normas especiales: Se deberá tener  especial  cuidado  en el  proyecto y tratamiento  en las azoteas, a cuyos efectos se deberán presentar los planos respectivos indicándose allí los materiales y terminaciones de las mismas.

c)  Retiros mínimos:  

- frontales: 4 mts.

- bilaterales y de fondo: desde 6 mts. hacia arriba 3 mts.

d)  Altura máxima: - 14 mts. (planta baja y 4 plantas altas).

                                 - de la planta baja y primer piso en las zonas de retiros 6 mts.

e)  Ocupación: F.O.S.  S.S.:       100%

                           F.O.S.  P.B:      100% excluido retiro frontal

                           F.O.S.  P1:       100% excluido retiro frontal

                           F.O.S.  P.A.:      30%

                           F.O.T:               290%

f) Salientes y cuerpos salientes: de 1,50 mts. en toda la extensión del volumen edificado sobre el retiro frontal.

g) Acondicionamiento: Los pavimentos de los retiros librados al uso público deberán mantener el nivel de la vereda. En caso de fuertes pendientes de las veredas, ello será motivo de consulta a la Dirección de Control Edilicio la que establecerá los niveles a tener en cuenta.

DECRETO Nº 3932/2015 Maldonado, 24 de marzo de 2015

- Modifícase la normativa vigente que establece parámetros de edificación para la "Sub Zona 1.2.2 Manzanas adyacentes a Gorlero", en los términos que a continuación se indican y exclusivamente para ser aplicados a las obras que se construyan en la fracción Nº 2, resultante del fraccionamiento del padrón Nº 29 de la manzana Nº 7 de Punta del Este.

Retiros mínimos:

-Frontal 4 m.

-P1 deberán respetar RL1= 3 m. en el límite norte del padrón.

-P2 a P8: Retiros laterales y de fondo= 6m.

Altura máxima:

-26m. (PB+8 PA)

-De la planta baja y primer piso, en las zonas de retiros 6m.

Las alturas se medirán a partir del nivel del cordón en el punto del frente sobre la Av. Gorlero del padrón original (Nº 29).

Ocupación: F.O.S. S.S. 100%

F.O.S. P.B. 100% excluido retiro frontal, no computable en el F.O.T.

F.O.S. P.1. 100% excluido retiro frontal y unilateral norte.

F.O.S. P.A. 30%.

F.O.T. 290%

Salientes y cuerpos salientes:

de 1,5 m. en toda la extensión de volumen edificado en los niveles 2 a 8, no se admiten salientes en el primer piso.

Estacionamientos:

1 por cada unidad locativa.

Norma Especial:

Por tratarse de un terreno con características particulares es obligatorio el trámite en consulta previa, en el que las oficinas técnicas deberán verificar que la obra propuesta no afecta al edificio histórico de la estación de servicio y que desde el punto de vista urbano se integra sin conflictos al entorno. Se deberá evaluar el diseño, el programa y los materiales a emplear.
El edificio histórico que se ubica en la fracción 1 del fraccionamiento antedicho mantendrá su ventilación e iluminación sobre la línea divisoria de predios, quedando este lote afectado por una servidumbre de vista.

Retorno por mayor valor:

coeficiente de ponderación 0 (cero).

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 184
Dto.Jta.Dep. 03932/2015 de 2015-03-24 Artículo 1

Artículo D.187

Subzona 1.2.3. Calles 20 y 24.

a) Límites: Comprende los predios frentistas a las calles No.20 y No.24 excluidos los pertenecientes  la Subzona 1.2.2 Manzanas Adyacentes a Gorlero.

 

b) Normas especiales: Se deberá tener especial cuidado en el proyecto y tratamiento de  las azoteas presentándose los planos respectivos indicándose allí los materiales y terminaciones de las mismas.

 

c) Retiros mínimos:

-  frontales:   4 mts..

- bilaterales y de fondo: desde 3 mts. hacia arriba 3 mts.

 

d)  Altura máxima:   - 12 mts. (Planta baja y tres plantas altas).

                                   - de planta baja, en zona de retiros: 3 mts.

 

e)  Ocupación:  F.O.S.  S.S.:     100%

                          F.O.S.  P.B:      100% excluido retiro frontal

                          F.O.S.  P.A.:        30%

                          F.O.T.:               190%

 

  f) Salientes y cuerpos salientes: de 1,50 mts. sobre el retiro frontal en toda la extensión del volumen edificado.

 

 g) Acondicionamiento: Los pavimentos de las zonas non edificandi libradas al uso público, deberán mantener el nivel de las veredas.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 185

Artículo D.188

Subzona 1.2.4. Manzanas 39 y 40.

a)  Límites: Comprende los predios que integran las manzanas 39 y 40.

 

b)  Normas especiales:

b1)  La planta baja a nivel de la Avenida Gorlero y en una altura de 3 mts. deberá ser calada permitiéndose sólo su ocupación por pilares de apoyo, escaleras, ductos de ascensores y hall de acceso a plantas altas. Dichos elementos proyectados sobre un plano paralelo a la Avenida Gorlero no podrán superar el 50% del frente del predio excluidos los retiros laterales, no pudiendo sobrepasar nunca el 30% de la superficie de plantas altas.

b2)  La pasiva cubierta es obligatoria en todos los frentes de Gorlero. Debe tener 3 mts. de altura mínima, quedar librada al uso público y estar pavimentada con vereda total o parcialmente.

b3)  Se deberá tener especial cuidado  en el proyecto y tratamiento de las azoteas y a estos efectos se presentará conjuntamente con los planos, una planta de las azoteas indicándose los materiales de terminación.

 

c) Retiros mínimos:

-  frontales: - sobre Gorlero 6 mts. y 3 mts. de pasiva.

  - sobre Gorlero en plantas altas: 4 mts.

  - sobre la Rambla Costanera: 6 mts.

  - sobre las calles 17, 19 y 21: 4 mts.

- bilaterales y de fondo: -  3 mts. para las plantas altas por encima de Gorlero. En uno de los retiros laterales se deberán construir escaleras que vinculen los niveles de la planta baja calada con el de la Costanera.

 

d) Altura máxima obligatoria: 16,50 mts. (planta baja calada y cinco plantas altas). Los predios que sólo tengan frente a la Rambla no podrán tener edificaciones que sobrepasen la altura de 15 cms. respecto al cordón de la vereda de la Avenida Gorlero.

 

e)  Ocupación:      F.O.S de las plantas altas por encima de Gorlero: 30 %

                            F.O.S. por debajo  del nivel  de Gorlero: 100 %, excluidos los retiros frontales sobre la rambla Costanera y calles perpendiculares a Gorlero.

                            F.O.T: 180 %

Solamente podrán afectarse los retiros frontales sobre las calles perpendiculares a Gorlero y sobre esta misma, con niveles de subsuelo propiamente dicho.

 

f)  Salientes y cuerpos salientes:

Sobre el retiro frontal: - 2 mts. sobre Gorlero

                                      - 1.50 mts. sobre Rambla Costanera y calles 17, 19 y 20

 

g) Acondicionamiento: Se considerará en forma especial el tratamiento de los pavimentos y jardinería del nivel de planta baja calada, el que a tales efectos deberá ser presentado a la Intendencia Departamental con los elementos de terminación debidamente detallados. Sólo podrá cercarse con elementos 90% calados, ubicados en la proyección del edificio

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 186
Dto.Jta.Dep. 04028/2020 de 2020-09-08 Artículo único

Artículo D.189

Subzona 1.2.5. Resto de Zona Centro de Punta del Este.

a)  Límites: Integran esta subzona los predios de la zona Centro Punta del Este, excluidos los comprendidos en las otras subzonas.

 

b) Normas especiales: Se deberá tener especial cuidado en el proyecto y tratamiento de las azoteas a cuyos efectos se presentará conjuntamente con el plano, una planta de las azoteas indicándose los materiales de terminación.

 

c)  Retiros mínimos:

- frontales: - 4 mts.

 - sobre Ramblas: 6 mts.

- bilaterales y de fondo: 3 mts.

 

d) Altura máxima: 12 mts. (Planta baja, dos plantas altas y un penthouse). El penthouse deberá guardar un gálibo de 45 grados sobre las calles frentistas al predio.

 

e) Ocupación:   F.O.S  S.S.        80%

F.O.S.:              30%

F.O.T.:              120%

F.O.S. Verde:   20%

 

f) Salientes y cuerpos salientes: 1.50 mts. en toda la extensión del volumen edificado sobre el retiro frontal.

 

 g)  Acondicionamiento: Las zonas de retiro frontal serán enjardinadas por lo menos en un 50%.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3718 de 1997-12-23 Artículo 187

Artículo D.190

Zona 1.3. La Pastora.

a) Límites: Comprende el área limitada por Avda. Pedragosa Sierra, desde Rbla. Costanera Dr. Claudio Williman hasta Avda. F.D. Roosevelt; ésta, desde Avda. Pedragosa Sierra hasta Rbla. Costanera Lorenzo Batlle Pacheco; ésta, desde Avda. F.D. Roosevelt hasta calle Nro 32; ésta, desde Rbla. Costanera Lorenzo Batlle Pacheco hasta Rbla. Costanera Dr. Claudio Williman y ésta, desde calle Nro 32, hasta Avda Pedragosa Sierra, sin perjuicio de los solares frentistas a Vías Residenciales Comerciales. Están comprendidos en esta Zona, todos los solares pertenecientes a las manzanas catastrales que integran la poligonal definida por arterias mencionadas y por aquellos solares con frente a la Avda. Pedragosa Sierra.

 

b) Divisiones.- Esta zona se divide en dos Subzonas: Subzona 1.3.1. Costaneras y Subzona 1.3.2. resto del Sector y dos Vías Residenciales Comerciales. Estarán comprendidas en la Subzona 1.3.2. aquellos solares que se encuentren ubicados fuera de una faja de 100 metros de ancho, medidos a partir de la línea de propiedad correspondiente a los predios con frente a las Ramblas Costaneras Lorenzo Batlle Pacheco y Dr. Claudio Williman.

 

c) Normas Especiales.

c.1.) En los Bloques medios y altos, incluidos sus balcones, salientes y terrazas, la proyección  total de su volumen desde planta baja, deberá inscribirse en una circunferencia cuyo diámetro máximo será de 42.50 metros lineales.

c.2.) En un mismo padrón resultarán viables más de un programa arquitectónico, siempre y cuando cada uno de ellos cumpla con los parámetros establecidos en las presentes normas y la separación  entre sí de los volúmenes, sea Mayor o igual a los 2/7 de la suma de las alturas de las edificaciones respectivas.

c.3.) los parámetros básicos establecidos en el Cuadro Normativo Nro. 3 para los valores comprendidos entre Bloques Medios y Altos, resultarán factibles de interpolar, en referencia a la superficie del solar respectivo, cuando tenga una superficie Mayor a 2.000 metros cuadrados y menor al máximo correspondiente al programa de bloque alto, según la Subzona a la que pertenezca.

c. 4.) La altura máxima admitida para la zona 1.3.2. será de 63 m. medida al nivel exterior de la losa superior del último nivel habitable.

 

d) Retiros Mínimos. Sin perjuicio de los mínimos establecidos en el Cuadro normativo Nro. 3, todos los bloques Medios que por aplicación del inciso previo, su altura resulte Mayor a 28 metros lineales (Art. D.154) deberán cumplir con un retiro frontal mínimo de 10 metros lineales en todos los casos y con 2/7H en los retiros laterales y de fondo.

 

e) En todas las situaciones el FOS. Verde mínimo resultara el 70% del suelo, salvo en los predios con actividad comercial frentistas a las Vías Residenciales Comerciales, debitado el FOS autorizado. Cuando la ocupación de subsuelo utilice un área compartida con el suelo destinado a FOS. Verde, la propuesta aportará detalles técnicos que aseguren la permanencia del destino establecido para el cumplimiento de la norma.

 

 f) Salientes y Cuerpos Salientes.- Para los programas de bloques sin perjuicio de lo dispuesto en el Apartado C.1. y lo establecido en el Art. 164º de las presentes disposiciones, no se computarán en el FOS ni el FOT, aquellos volúmenes en voladizo sobre planta baja, cuando ? en cada nivel ? su superficie no resulte Mayor a 90 metros cuadrados. Asimismo, la ocupación volumétrica de dichas salientes o cuerpos salientes debe ser menor o igual al 10% del volumen de la planta respectiva.

La profundidad máxima de las salientes será:

- Para bloques bajos: 2m sobre retiro frontal

- Para bloques medios: 2m sobre retiro frontal y 1.50m sobre los retiros laterales y de fondo".

 

g) Acondicionamiento.- En toda la zona cuando existan comercios en planta baja, deberá librarse al uso público la faja correspondiente a su desarrollo frontal. Cuando no existan actividades comerciales, los retiros serán en todos los casos enjardinados y computables en el FOS. Verde.

 

h) FOS SS: en el subsuelo se podrá ocupar un 80% del área total, con pozo absorbente de 2 m3. cada 100 mc. de subsuelo y siempre que el área que excede el contorno del edificio esté totalmente enterrada a una profundidad de 60 cm y su cubierta sea enjardinada respetando el FOS verde y la Ordenanza de Forestación.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3856 de 2009-11-03 Artículo 1
Dto.Jta.Dep. 3853 de 2009-10-27 Artículo 2
Dto.Jta.Dep. 3876 de 2010-07-06 Artículo 2
Dto.Jta.Dep. 3903 de 2012-09-25 Artículo 1

Observación: Ver disposiciones sobre Retorno por Mayor valor en Decreto Departamental 3870/2010 y 4036/2021.