Límites del sector y divisiones.- El sector está limitado al oeste por el Arroyo Maldonado, al Norte por el límite sur de los padrones rurales limítrofes con las zonas urbanas y suburbanas y al Este por la Laguna José Ignacio.

Está dividido en las siguientes zonas que se definen de acuerdo al plano adjunto:

Zona 1.1. Predios frentistas a la Ruta 10 y a la Costa

Zona 1.2. Costa

Zona 1.3. Predios frentistas a la Ruta 10

Zona 1.4. Barrio Jardín

Zona 1.5. Santa Mónica

Zona 1.6. Pedro Campbell y Manzanas adyacentes al Norte

Alturas. En todo el Sector La Barra las alturas se medirán con respecto a la recta de comparación.

Tipos de edificación.

En todas las zonas, cualquiera sea el área que tenga el predio, podrán construirse viviendas, con dependencias secundarias (locales de esparcimiento, vestuarios de piscinas, habitaciones y baños de servicio) y construcciones auxiliares (depósitos, garajes y parrilleros techados).

Las actividades comerciales o industriales se regularán por la reglamentación de zonificación

 

Acondicionamiento. Cuando existan comercios en Planta Baja, deberá librarse al uso público la franja correspondiente al desarrollo frontal de los locales considerados.

Estacionamientos. Es obligatorio disponer de áreas de estacionamiento o garaje a razón de uno por cada vivienda, oficina o local comercial.

Azoteas y tanques de agua. La importancia visual que estos elementos adquieren en la región, determina que los planos de presentación a la Intendencia Municipal deberán expresar con precisión el tratamiento a darles.

La Intendencia podrá condicionar y aún negar las soluciones propuestas, las que deberán ser motivo de una aprobación especial.

Los tanques de agua podrán superar la altura de edificación máxima permitida mediante solicitud expresa de tolerancia por parte del gestionante, en tanto la red de abastecimiento de agua potable  no proporcione la presión suficiente.

Niveles. La presentación de los planos de construcción deberá acompañarse de un plano de niveles con cotas cada metro y del proyecto de modificación de los niveles naturales del terreno, de acuerdo con el Capítulo de Taludes.

Delimitación del predio. Es obligatoria la delimitación con respecto a los predios fiscales y áreas de uso público, de acuerdo a lo establecido en el Capítulo de Cercos.

Zona 1.1. Predios frentistas a la Ruta 10 y a la Costa.

a) Límites: Comprende las manzanas 3, 79 y 80 de La Barra.

 

b) Normas especiales:

b1) Sólo se permite la construcción de unidades locativas aisladas, destinadas a viviendas  o conjuntos de unidades locativas aisladas, con igual destino.

b2) No se permiten bloques ni unidades locativas apareadas.

 

c) Dimensiones mínimas de predios.

 Conjuntos de Unidades locativas aisladas = 1000 m2 de área por cada vivienda y una separación mínima entre ellas de 6 metros.        

 

d)  Retiros mínimos:       -  Frontales:    6 mts.

                   4 mts. sobre calles transversales.

-  Bilaterales:   3 mts.

-  De fondo:     6 mts.

Se podrá ocupar el retiro de fondo en Planta Baja, en una profundidad máxima de 3 mts. con terrazas,  pérgolas o toldos.      

 

e)  Altura máxima: 7 mts. (P.B.+ P.A.).

 

f)  Ocupación:    F.O.S.:             25 %

F.O.S SS:         25 %

F.O.S V.:          50 %

F.O.T.:              50 %

  

g)  Salientes y cuerpos salientes: 1,50 mts. sobre el retiro lateral y 2 mts. sobre los retiros de frente y de fondo en un 30% de su superficie.

Zona 1.2. Costa.

Zona 1.2. Costa.

a) Límites-, Comprende:

•  En La Barra: los predios al Sur de la Ruta 10, en las manzanas 4, 9 a 22, 25 a 30, 32 a 38, 164 y 372;
•  En Manantiales: las manzanas 1 a 16 inclusive, excepto los predios incluidos en la zona 1.3.

a.1) Subzona 1.2.1 Residencial.

Comprende las manzanas 10, 11, 14, 19, 20. 28, 29 y 33 y los frentistas a la calle Salvador Pallas en la acera Norte entre las calles Los Destinos y Las Espumas.

a.2) Subzona 1.2.2 Resto.

Resto de los padrones de la Zona.

b) Tipos de edificación.

Sólo se permitirá la construcción de Bloques en la Subzona 1.2.2 Resto.

En Subzona 1.2.1 Residencial podrán construirse unidades locativas aisladas o apareadas.

c) Dimensiones mínimas de los predios:

- Bloque Bajo Área 1200 m2 y frente 30 m.

d) Retiros mínimos:

- Frontales: 4m.

- Frontales sobre Ruta 10 y predios fiscales: 6m.

Se podrán construir terrazas en P.B. con pérgolas o toldos en un 75% del área de retiro frontal. Se podrá construir un muro frontal en el límite del predio con una altura promedio de 1m y altura máxima de 1,30m.

e) Altura máxima: 7m (P.B. + P.A.).

f) Ocupación:

F.O.S.: 40%

F.O.S. S.S.: 40%

F.O.S. V.: 20%

F.O.T.: 70%

g) Salientes y cuerpos salientes: 1,50m sobre retiro frontal.

h) La subzona 1.2.1 Residencial se define como "Área Protegida" en los términos del Decreto 3910/2012.

Forman parte integrante de esta disposición los archivos anexados en Actuación 1 del E.E. Nº 2018-88-01-19461

 

Zona 1.3. Predios frentistas a la Ruta 10.

a) Límites: Abarca las manzanas 23, 24, 31, 72, 73, 74, 343, 344 y 371 de La Barra y    manzanas 8, 9 y 10 de Manantiales.

   Los parámetros de este sector se aplican a los predios frentistas a la Ruta 10, hasta la mitad de la manzana con un máximo de 50 mts., medida desde el frente de los referidos predios. Se consideran edificios frentistas a la Ruta 10, a aquellos que se proyectan normalmente a la Ruta en el 100% de su desarrollo de fachada, por encima de Planta Baja.

 

b) Retiros mínimos:      -  frontales: 4 mts.

             6 mts. sobre Ruta 10.  

 

c)  Altura máxima: 9 mts. (P.B.+ 1P.A.+ P.H.). La última planta debe estar galibada a 45   

d)  Ocupación:   F.O.S. y F.O.S SS:        40 %

F.O.S V:                        20 %

F.O.T.:                         105 %

 

e) Salientes y cuerpos salientes: 2 mts. en un 30% de la superficie de fachada de los retiros de frente y de fondo.

1) Zona 1.4 Barrio Jardín 1

- Normas Generales

a) Límites: Comprende los predios no incluidos en las zonas anteriores.

b) Divisiones: Esta zona se dividirá en tres Subzonas:

Subzona 1.4.1  Costanera Norte:

Comprende los predios urbanos y suburbanos ubicados al Norte de la Ruta 10, que guarden la condición de frentista a la mencionada ruta y se implanten entre:

1) el límite Este del Fraccionamiento San Carlos hasta ambas aceras de la Ruta 104, hasta calle Las Pindó por el margen oeste de Ruta 104 y Avenida Las Ballenas por el margen este de Ruta 104, exceptuando los padrones pertenecientes a las Zonas 1.2 y 1.3.

2) La calle 13 del Balneario Buenos Aires y la calle Los Baguales de Balneario San Vicente.

En todos los casos, el bloque deberá ubicarse dentro de una faja de 50m medidos a partir del límite de propiedad.

Subzona 1.4.2

Resto: excluye a los predios de la Subzona 1.4.1.

Subzona 1.4.3

Costanera Sur: comprende los predios urbanos y suburbanos ubicados al Sur de la Ruta 10, que guarden la condición de frentista a la mencionada Ruta y se implanten entre el límite Suroeste del padrón 18156 de la manzana 394 del Balneario Buenos Aires y el límite Noreste del Padrón Rural 26633, pertenecientes a la Subzona 1.4.2 podrán optar por construir Edificación baja.

c) Normas Especiales:

c1) Subzona 1.4.1 Costanera Norte:

Se autorizan Bloques Bajos.

Los bloques deberán proyectarse normalmente a la Ruta 10 en un 100% de desarrollo de fachada por encima de la Planta Baja y sus proyecciones distar 8m entre sí.

En conjuntos de Bloques la separación mínima entre edificios es de 8m.

Los Bloques, incluidos sus balcones, terrazas, salientes y basamentos deberán estar incluidos en una circunferencia de diámetro igual a 42.50m y no podrán superar los 900 m2 de planta.

c2) Subzona 1.4.2 Resto:

Podrán construirse unidades locativas individuales o apareadas.

La separación mínima entre unidades o pares deberá ser de 6m.

c3) Subzona 1.4.3 Costanera Sur:

Se permitirá el agrupamiento de más de 2 unidades habitacionales denominándose a este tipo de conjunto habitacional: Edificación Baja.

Cada volumen de vivienda agrupada deberá proyectarse normalmente a la Ruta 10 en un 100% del desarrollo de fachada por encima de Planta Baja y sus proyecciones distar 12m entre sí.

La separación mínima entre edificios será de 12m.

La edificación, incluidos sus balcones, terrazas, salientes y basamentos deberán estar inscriptos en una circunferencia de diámetro igual a 30m. Sólo se permitirá el agrupamiento, si las unidades habitacionales cuentan con una superficie igual o superior a 200m2.

d) Dimensiones mínimas de predios:

- Edificación Baja: Área 2000 m2 por cada edificación y frente de 30m.

- Bloque Bajo:

Para 9m de altura: Área 1200 m2 o inferior para manzana entera.

Para 12m de altura: Área 2000m2 y frente de 30m.

- Conjunto de Bloques: Área 1500m2 por bloque y 30m de frente por bloque.

- Conjunto de unidades locativas aisladas o apareadas: Área 1000m2 por unidad o par.

e) Retiros mínimos:

Frontales:

- 10m para Bloques Bajos y Edificación Baja sobre la Ruta 10.

- 6m para Bloques Bajos y Edificación Baja en calles transversales.

- 6m sobre Ruta 10 y predios fiscales, para el resto de las edificaciones.

- 4m en el resto de los casos (Artículo 4 del Decreto Departamental Nº 3733/1999).

El último piso deberá galibarse sobre Retiro Frontal.

Laterales :

- Bloques Bajos: 3m debiendo la suma de los laterales ser superior a los 8m.

- Edificación Baja: 6m.

- Unidades locativas aisladas o apareadas: uno de 3m y el otro de 2m.

De fondo:

- Bloques Bajos: 4m.

- Unidades locativas aisladas o apareadas: 3m.

En aquellos predios cuyos frentes sean menores o iguales a 15m, se exigirá un retiro unilateral de 3m, exonerándose del retiro lateral de 2m. La edificación que ocupe el retiro que se exonera, no podrá sobrepasar los 3m de altura promedial.

También se puede ocupar el retiro lateral y de fondo, con construcciones auxiliares tales como depósitos, garajes, parrilleros techados, habitaciones y baños de servicio, hasta una superficie de 36m2, no pudiéndose sobrepasar la altura promedial de 3m.

La zona de ocupación de los retiros laterales deberá estar ubicada de la mitad del predio hacia el fondo, excepto en los terrenos con frente en tres de sus lados, que sólo podrán ocupar el tercio central.

f) Altura máxima:

-Bloques Bajos:

9m (PB+PA+PH) Área por predio de 1200m2 o inferior para manzana entera.

12m (PB+2PA+PH) Área por predio de 2000m2 o superior.

- Edificación Baja: 7m (PB+PA).

- Unidades locativas aisladas o apareadas: 7m (PB+PA).

g) Para la ocupación de solares con área inferior a 400m2 y superior a 1000m2 regirán los siguientes parámetros:

Superficie de terreno menor a 400m2:

F.O.S.SS: 40%;

F.O.S: 40%;

F.O.S.V: 50% y

F.O.T: 60%.

Superficie de terreno mayor a 1000m2:

F.O.S.SS: 25%;

F.O.S: 25%;

F.O.S.V: 50%.

Bloque Bajo: F.O.T: 70%.

Edificación Baja y Unidades locativas aisladas o apareadas:

F.O.T: 50%. Solares con áreas intermedias, los factores de ocupación se obtendrán de la interpolación de los valores anteriores.

h) Salientes y cuerpos salientes:

2m en un 30% de la superficie de fachada de los retiros de frente y de fondo (Modificado por Decreto Departametal Nº 3876/2010 del 6 de julio de 2010).

2) Parámetros Opcionales para Complejos Residenciales.

En suelo categorizado como suburbano por las directrices departamentales u otros instrumentos de ordenamiento territorial, cuando la superficie total del predio (área bruta) sea igual o mayor a 20 hectáreas podrá optarse por construir bloques bajos respetando los siguientes parámetros:

a) Límites:

Predios suburbanos comprendidos en los siguientes límites:

Ruta 10, proyección de la calle Batolomé Hidalgo, calle Jorge Lazaroff, calle Tomás Guiribaldi hasta una línea paralela a la ribera a una distancia de 3,5km, por esta hasta una línea recta que pasa por el límite Noreste de los padrones rurales 21881, 2045, 25650 y por el límite Noreste del Balneario San Vicente según gráfico (L1).

b) Normas Especiales:

b1) Otros programas podrán ampararse a la presente normativa, debiendo su implantación contar con informe técnico favorable o ser viable desde el punto de vista de la normativa de zonificación industrial y comercial.

b2) Los bloques, incluidos sus balcones, terrazas, salientes y basamentos, deberán estar incluidos en una circunferencia de diámetro igual a 42.50m y no podrán superar los 900m2 de planta.

b3) Separación mínima entre bloques: 20m.

c) Dimensiones mínimas de predios:

Superficie de terreno por bloque: 8000m2.

d) Retiros mínimos:

Frontales: 20m.

Laterales y de fondo: 15m.

e) Altura máxima:

12m (PB+2PA+PH).

 f) Ocupación:

F.O.S.SS: 20%;

F.O.S: 20%;

F.O.S. V: 70%;

F.O.T: 40%.

g) Salientes y cuerpos salientes:

2m en un 30% de la superficie de fachada de los retiros de frente y de fondo.

h) Índice de ponderación: 1 (uno).

Zona 1.5. Santa Mónica.

a) Límites: Comprende los padrones pertenecientes a las manzanas 1 a 6, 9, 16 a 22, 47 a 70, 72 y 73 del Balneario Santa Mónica.

 

b) Normas especiales:

b1) Las construcciones serán sobre pilotes, livianas y estructuralmente adaptadas al ambiente costero de alta energía. Los pilotes deben estar separados entre sí más de 2,5 mts. y su diámetro no superará los 30 cms.

b2) No se permite modificar la topografía natural del sitio, ni en los padrones, ni en las áreas públicas, debiendo los permisos de construcción ser presentados con un plano de curvas de nivel cada 50 cms. en el que se señalarán específicamente los accidentes que hubieran en el predio.

b3) No se permite la construcción en subsuelos, ni en cotas inferiores a 50 cms. sobre el límite superior de la ribera.

b4) No se permite la colocación de césped o el cubrimiento del terreno con humus, tierra, balasto o cualquier otro material, limitándose la vegetación de los jardines a las plantas costeras del país.

    

c) Dimensiones mínimas de predios: Sólo se podrán construir viviendas individuales aisladas. Para la construcción de conjuntos de viviendas aisladas, el predio debe contar con 1.000 m2. de terreno por cada vivienda y seis metros de separación mínima entre ellas.

 

d) Retiros mínimos:

frontales:

6 mts. sobre Ruta 10 y predios fiscales.

4 mts. en el resto de los casos.

laterales:

uno de 3 mts. y el otro de 2 mts.

de fondo:

3 mts.

En aquellos predios cuyos frentes sean menores o iguales a 15 mts., se exigirá un retiro unilateral de 3 mts.,  exonerándose  del retiro lateral de  2 mts.. La edificación que ocupe el retiro que se exonera, no podrá sobrepasar los 3 mts. de altura promedial.

También se puede ocupar el retiro lateral y de fondo, con construcciones auxiliares tales como depósitos, garajes, parrilleros techados y habitaciones y baños de servicio, hasta una superficie de 36 m2., no pudiéndose sobrepasar la altura promedial de 3 mts.. La zona de ocupación de los retiros laterales deberá estar ubicada de la mitad del predio hacia el fondo, excepto en los terrenos con frente en tres de sus lados, que sólo podrán ocupar el tercio central.

 

e) Altura máxima: 7 mts. (P.B.+ P.A.)..

Las alturas de las construcciones se medirán respecto a una recta paralela a la de comparación, 1 mt. más alta.

 

f) Ocupación:

F.O.S.:                                                  25 %

FOS. Natural no pavimentado:           100 %

F.O.T.:                                                  50 %

Se admitirá un FOS adicional del 10% en planta baja para la construcción de garaje, que no se incluye en el FOT.

 

g) Salientes y cuerpos salientes: 2 mts. en un 30% de la superficie de fachada de los retiros de frente y de fondo.

Subzona 1.6. Pedro Campbell y Manzanas adyacentes al Norte

a) Límites:

      Predios de las manzanas 373, 376, 377, 380, 382, 383 y 384 de la Localidad Catastral La Barra

      Predios frentistas a los siguientes tramos de calles:

Leopoldina Rosa entre el límite norte del Padrón Nº 16530 y el límite sur del Padrón Nº 17504

Pedro Campbell, entre Leopoldina Rosa y El Pedregal

    Predios frentistas a los tramos detallados a continuación, hasta una profundidad máxima de 50mts tomados a partir de la línea de propiedad del predio frentista a la vía:

El Pedregal, entre Pedro Campbell e Iris

Iris en toda su extensión

Los Suspiros, entre Iris y Syren

Graff Spee, entre Leopoldina Rosa y Anglo Saxon

Anglo Saxon entre Graf Spee y Syren

Syren en toda su extensión

 

b) Normas especiales:

No se autorizan bloques medios ni altos.

En conjuntos de Bloques la separación mínima entre edificios es de 8 m.

Los bloques incluidos sus balcones, terrazas, salientes y basamentos deberán estar incluidos en una circunferencia de diámetro igual a 42.50 m y no podrán superar los 900 m2 de planta.

 

c) Dimensiones mínimas de predios:

- Bloques bajos : área 1200 m2. y frente 30 mts.

- Conjuntos de bloques bajos: 900 m2.por bloque y 30 mts. de frente.

- Conjuntos de unidades locativas aisladas o apareadas :600 m2 por unidad o par.

 

d) Retiros mínimos:

- frontales: - bloques bajos: 6 mts.

- unidades aisladas o apareadas: 4 mts.

- bilaterales: - bloques bajos: 3 mts., debiendo la suma promedial de los laterales superar 8 mts..-

- unidades aisladas o apareadas: 2 mts. debiendo su suma promedial ser mayor a 6 mts..

- de fondo: - bloques bajos: 4 mts..

- unidades aisladas o apareadas: 3 mts..

 

e) Altura máxima:

- bloques bajos: 9 mts. (PB + 2PA)

- unidades aisladas o apareadas: 7 mts. (PB + PA)

 

f) Ocupación: Bloques bajos:

F.O.S SS. : 40%

F.O.S.: 20%

F.O.S.V : 60%

F.O.T. : 60%

Las unidades locativas aisladas o apareadas se rigen por el inciso g) del Artículo 236º) del Decreto 3718/1997, en la Redacción dada por el Artículo 1º del Decreto 3904/2012.

 

g) Salientes y cuerpos salientes: 1.50 mts. excepto en los bloques bajos que pueden llegar a 2mts.