Premisas para un plan sustentable. Las premisas de este Plan son:

a) Los Innegociables ambientales

Los innegociables ambientales son la conservación integral del humedal; la determinación del área de amortiguación del humedal; la potenciación y preservación del Bosque Urbano; y el ahorro energético y el reciclaje/ re-uso de los recursos.

b) La Inclusión social.

Para llevar adelante la inclusión social se deberá Fomentar la vida permanente, la diversidad de usos, la generación de empleos y establecer un bloque máximo de manzana.

c) Propiciar las oportunidades económicas.

Para propiciar las oportunidades económicas, Se modifica la normativa a efectos de duplicar el volumen de la construcción.

d) Propiciar las Operaciones territoriales concertadas (OTC).

Directrices de la estructura urbana. La escala propiamente urbana del sistema Maldonado/ Punta del Este, y el mismo se define a partir de tres componentes básicos:

a) Componente I:

Paisaje de Reserva de Biosfera en Ambiente Urbano. Las determinaciones en este componente son:

Se deben combinar las tres funciones: Contribuir a la sinergia de conservación entre los paisajes naturales, rurales y urbanos, los ecosistemas, las especies, la variación genética y la diversidad socio-cultural; fomentar un desarrollo económico y humano sustentable desde los puntos de vista sociocultural y ecológico; y prestar apoyo a proyectos de demostración, de educación y capacitación sobre la sinergia entre ambiente urbano, natural y rural.

Se aplican las siguientes categorías: Área núcleo natural (ANN); Área de Amortiguación Natural Directa (AAND); Área de amortiguación natural indirecta (AANI).

El ANN es de protección absoluta. Se podrán hacer actividades de investigación y de eco-turismo controlado. Es zona de conservación estricta a nivel natural y paisajístico y será zonificada como Área Rural Natural. Para esta área la IDM ya está desarrollando un plan de manejo.

El AAND admite localizar actividades recreativas, de investigación, turismo y otras de muy bajo impacto con mínima alteración del paisaje. El AAND es el área de protección, filtro o buffer entre el ANN y el resto del territorio.

El AANI admite desarrollar las actividades humanas, incluida las actividades urbanas pero manejando el territorio con patrones que permitan mantener el equilibrio ambiental general y garantizar especialmente la conservación del AAND y del ANN y la conectividad biológica e hidrológica entre ellas.

Ambas zonas de amortiguación corresponden a la zonificación de áreas urbanas.

En Anexo Imágenes y Figuras se encuentra la figura 1 - Esquema conceptual Reserva de biosfera en ambiente urbano - que forma parte del presente decreto.

 

b) Componente II:

Sistema de Multicentralidades. Las determinaciones en este componente son:

Organizar sobre el eje Aparicio Saravia un sistema de multicentralidades con oportunidades para la localización de actividades tanto vinculadas con la vida de la población permanente como con una oferta de centralidad barrial.

El Plano 3.2 - Equipamiento - del Anexo Tablas y Planos se expresa el Sistema de centralidades y forma parte del presente decreto.

 

c) Componente III:

Movilidad para la Conectividad Este-Oeste. Las determinaciones en este componente son:

Garantizar la conexión entre las partes del sistema.

La estructura de movilidad urbana debe mejorarse, completarse y complementarse con el transporte público, con la ampliación de redes de ciclovías y las áreas peatonales.

Se contemplará el reequilibrio sustentable de la distribución de los modos de transporte y el desarrollo de la intermodalidad; La descongestión de tráfico; La disminución de las velocidades promedio; y Mejorar y/o mantener la calidad de los servicios.

El "Plano 4 - Sistema Movilidad" del Anexo Planos y Tablas, expresa los grandes rasgos principales del sistema viario y se debe considerar parte de este decreto departamental.

Estructura territorial del polígono. El modelo que se expresa en el Anexo Planos y Tablas, Plano 3 "Modelo Propuesto", contiene los principales atributos de la propuesta. Estos son: Más de 200 hectáreas de áreas verdes públicas nuevas;

Nuevos equipamientos sociales, deportivos y culturales; Nuevas áreas de centralidad urbanidad con comercios, servicios y actividades; Mejoramiento de la trama; Jerarquización de vías; Nueva perimetral este; Apertura de vías para facilitar la conectividad directa de los barrios; Centro de actividades - Parque Nuevo El Jagüel; Desarrollo de la Punta del Rincón del Indio y El Placer con un centro direccional de escala regional; Desarrollo y consolidación de Maldonado este con trama urbana, servicios y equipamientos acordes.

Subsistema del manejo del paisaje y la preservación. A los fines de dar un desarrollo instrumental al Plan los subsistemas que componen el Plan son: Subsistema de Manejo del Paisaje y la preservación del patrimonio, Subsistema Vial y Movilidad, Subsistema de Parques y Espacios Públicos, Subsistema de Grandes Equipamientos y Atractores Urbanos, y el Subsistema de Saneamiento.

Subsistema de manejo del paisaje y la preservación del patrimonio. En el "Plano 3.1 - Unidades Paisaje"del Anexo Planos y Tablas, que forma parte del presente decreto, se indica la ubicación de las diferentes Unidades de Paisaje.

Las determinaciones para cada unidad de paisaje son las siguientes:

 

a) Paisaje del bosque urbano.

Este es el paisaje predominante del polígono que consiste en edificaciones de baja ocupación y una altura promedio que no supere el porte de los pinos característicos del área. Este bosque implantado podrá ser complementado con otros tipos de pinos o con especies de alto porte que puedan coexistir con ellos manteniendo la densidad adecuada que se fije en la norma. El bosque urbano se complementa con un sistema viario de baja velocidad promedio caracterizado predominantemente como zona 30 Km. / hora o sea, un área que pueda coexistir el transporte automotor con la movilidad cicloviaria respectiva. Respecto de la forestación, en aquellas zonas o barrios donde se procura exclusivamente el uso residencial estival, en la re-elaboración reglamentaria, se deberá considerar la incorporación de especies perennes y no poner trabas al recambio de especies que pudieran realizar los vecinos dentro de las propiedades cuando se trate de la remoción de eucaliptos.

En ese mismo aspecto, en tramos de avenidas donde existen viejas alineaciones de eucaliptos, que extienden sus alineaciones hacia el centro de las mismas conformando un arbolado particular, se deberá realizar un plan de comunicación e involucramiento de los vecinos para el manejo y remoción paulatina de los mismos, de modo de producir una transición con el menor impacto sobre el paisaje.

La figura 2 del Anexo Imágenes y Figuras, representa el paisaje del bosque urbano.

 

b) Paisaje de El Placer.

Se desagrega en:

1. Paisaje de la Avenida Miguel Ángel

Delimitado por una franja de 250 metros teniendo como eje la avenida Miguel Ángel desde su cruce con la calle Leonardo Da Vinci hasta la rambla Lorenzo Batlle Pacheco frente a la desembocadura del Arroyo Maldonado. Las figuras 3,4 y 5 del Anexo Imágenes y Figuras, representan el paisaje de la Avenida Miguel Ángel. En este espacio se procura la concentración en los lotes frentistas en la Avenida Miguel Ángel de edificios en esbeltas torres con muy baja ocupación de los terrenos y en amplias parcelas de modo de conformar una oferta residencial destacada con visuales cruzadas que permitan contemplar el océano, la desembocadura del Arroyo Maldonado y el humedal mismo del Arroyo Maldonado. Se procurará que las edificaciones se ubiquen de manera diversa dentro de los terrenos (respetando normas de retiros y otras), no siendo obligatoria la alineación sobre el frente y, en el gEneroso espacio central de la avenida se construirá un parque lineal que ofrezca al pie de los edificios un paseo de amplias dimensiones con equipamientos para la recreación y el deporte. Este paisaje termina, en el extremo Este de la avenida Miguel Ángel frente a la desembocadura del Arroyo Maldonado, con una operación urbana de Mayor complejidad y envergadura que procura generar un mirador urbano sobre el que se localizará una centralidad de alta complejidad que requiere del acuerdo entre el poder público y los potenciales desarrolladores de la misma.

2. Paisaje del Bosque de El Placer.

La figura 6 del Anexo Imágenes y Figuras, representa el paisaje del bosque de El Placer.

El entorno del paisaje ya descrito para la avenida Miguel Ángel se caracteriza por patrones similares a los del bosque urbano descrito anteriormente y debe procurar por su menor altura, ser el contrapunto de las esbeltas torres así como aportar una oferta de vivienda diferenciada que diversifique los productos inmobiliarios de la zona.

El manejo de la vegetación en este boque implantado deberá considerar especialmente un tratamiento diferenciado debido a la exposición a los vientos, recurriendo a especies con Mayor resistencia a la presión de los vientos y suficiente porte como para ofrecer la densidad de un bosque, siempre salvaguardando los pinares existentes

3. Paisaje del Polo Gastronómico y recreativo El Placer.

En el espacio entre la calle José Cuneo y el borde del arroyo, y desde la rotonda del puente Leonel Viera hasta la proyección de la calle Rubens.

Las imágenes 7 y 8 del Anexo Imágenes y Figuras, representan el paisaje de la Avenida Miguel Ángel.

Se propone un paisaje claramente diferenciado para constituir ahí un enclave gastronómico y de recreación nocturna con espacios públicos abiertos que garanticen el acceso y la contemplación de la ribera y un patrón de ocupación de construcciones rústicas de baja altura articuladas con un espacio abierto, publico y continuo que ofrezca un paseo frente al arroyo y una "plaza lineal" que pueda albergar usos variados al aire libre. Respecto a la forestación recomendada esa zona ya cuenta tanto con vegetación implantada (pinos y eucaliptos) como con alguna vegetación nativa, por lo tanto es un área potencial para la experimentación de la coexistencia de ambas especies procurando construir una interfase natural de vegetación predominantemente nativa, hacia el arroyo.

 

c) Paisaje de las micro-centralidades frente a Avenida Aparicio Saravia

La figura 9 del Anexo Imágenes y Figuras, representa el paisaje de las Centralidades.

Las micro-centralidades son enclaves que procuran dotar al sistema urbano de hitos referenciales que funcionan tanto como seña identitaria cuanto como concentración de usos más diversificados que brinden servicios de escala barrial. Por lo tanto, lo que se pretende es la coexistencia en el mismo espacio de usos comerciales de frecuencia diaria periódica junto con viviendas de media densidad y superficie promedio más reducida que la habitual en Punta del Este de modo de que la población permanente pueda residir en los edificios en altura que se localice en esas micro centralidades. Al pie de las mismas se construirá un espacio público de acción social alrededor del cual pueden localizarse desde los ya mencionados usos comerciales hasta oficinas públicas o privadas que brinden servicios administrativos o profesionales, o bien pequeños o medianos centros comerciales.

Para estimular la conformación de las micro-centralidades, las superficies de las plantas bajas comerciales, de servicio e institucionales no se computarán en el cálculo del FOT.

Desde el punto de vista de la forestación, se recomienda el uso de variadas especies incluyendo árboles de hojas caducas que garanticen el asoleamiento en estación invernal.

 

d) Paisaje de Maldonado Este

Los barrios que componen el paisaje del Maldonado Este son los barrios ubicados al este de Bulevar Artigas y al norte de Aparicio Saravia.

La imagen 10 del Anexo Imágenes y Figuras, representa el paisaje de Maldonado Este.

Ésta área debe ser consolidada, estructurada urbanamente y equipada para que constituya la nueva fase barrial homogénea de Maldonado, delimitando con claridad sus vías en cordón-cuneta, veredas ajardinadas y alineaciones de forestación de hoja caduca en todas las vías.

 

e) Paisaje del tramo urbano de la Avenida Aparicio Saravia

Es el tramo de la Avenida Aparicio Saravia desde Pedragosa Sierra en dirección hacia el centro de Maldonado y cuando confluyen con la Avenida Tacuarembó.

Las imágenes 11 y 12 del Anexo Imágenes y Figuras, representan el paisaje del tramo urbano de la Avda. Aparicio Saravia.

A partir de Pedregosa Sierra, en sentido hacia el oeste se debe percibir que se entra en un área urbana con una velocidad promedio menor y que paulatinamente se produce una transformación del paisaje desde el bosque urbano ya descrito hacia el paisaje más tradicional del núcleo urbano en cuadrícula del centro de Maldonado.

 

f) Paisaje del Parque Metropolitano del Humedal del Arroyo Maldonado

El criterio de ocupación básico puede diferenciarse en dos grandes áreas: El Parque Nuevo El Jagüel y el Metropolitano del Humedal del Arroyo Maldonado. En ambos será obligatorio el uso de especies nativas, tanto de porte arbóreo como arbustivo, incluyendo los canteros centrales y los espacios de recreación en general.

El área del Parque Metropolitano del Humedal del Arroyo Maldonado no podrá tener construcciones permanentes ni cubiertas, sólo serán admisibles senderos avistaderos de aves (abiertos o con cubiertas) e instalaciones similares compatibles con un área de alta naturalidad, y pequeñas dársenas para el uso de embarcaciones recreativas. Por su parte el Parque Nuevo El Jagüel tendrá usos estrictamente colectivos y sobre espacios públicos, aunque muchos de ellos podrán ser concesionados. Allí deberán coexistir edificaciones de elaborado diseño que conformen paulatinamente un parque de actividades que constituya un atractivo turístico y un espacio de recreación y esparcimiento para los habitantes permanentes.

En el área han sido identificados sitios de patrimonio lítico que adquieren protección mediante este Plan.

Las imágenes 13, 14 y 15 del Anexo Imágenes y Figuras, representan el paisaje del Parque Metropolitano del Humedal del Arroyo Maldonado.

Subsistema vial y movilidad. En el sub-sistema vial y movilidad, se realizan las siguientes determinaciones de acuerdo a los literales que siguen:

a) Jerarquización funcional.

El sistema de movilidad del área del polígono del Plan, se organiza jerárquicamente en 4 niveles más un 5to nivel de vías menores. Asimismo incluye un rango peatonal.

En el Anexo Planos y Tablas, Plano 4 "Sistema de Movilidad", se indica la jerarquización de vías.

1. Primer nivel.

Es la conexión vial en sentido este-oeste, denominado Rambla del Humedal, vinculando La Barra y la ruta 39.

Son aquellas que tienen por función conciliar el tráfico pasante con el tráfico local y propiciar facilidades al transporte público colectivo.

Las vías paisajísticas o panorámicas son un atributo complementario del sistema de vías que tiene por función el turismo y la recreación, debido a la visibilidad de los paisajes destacados.

2. Segundo nivel.

Está constituido por la Avenida Aparicio Saravia y su continuación por 3 de Febrero; Pedragosa Sierra y su extensión hasta la Rambla del Humedal; Avenida San Pablo; Calles Elías Regules y Rubens desde Rambla Lorenzo Batlle Pacheco hasta la Avenida Aparicio Saravia.

Son aquellas que tienen la función de canalizar el tráfico de las vías locales para articularlo con las vías principales, pudiendo constituirse en corredores de comercio y servicio de los barrios.

3. Tercer nivel.

Son aquellas vías de importancia intermedia. No se encuentran vías de este nivel en el área del Plan.

4. Cuarto nivel.

Está conformado por otras vías circulatorias con una importancia más limitada en su jerarquía pero que conectan barrios entre sí y permiten la circulación de líneas de transporte público.

Son aquellas que tienen por función recoger el tránsito de las vías locales y encaminarlo a las vías de servicios o a las vías principales, apoyando la función comercial de las vías de servicio y facilitando también el acceso a los barrios.

5. Quinto nivel.

Se encuentra constituida por la red de calles complementarias para servicio del área urbana.

Son las demás vías de circulación de vehículos dentro de los barrios, teniendo la función de dar acceso directo a las edificaciones y a los lotes. Son vías abiertas al uso público con calzada en la que conviven vehículos motorizados y bicicletas y en las que no se puede superar una velocidad, máxima de 30 Km. /hora.

6. Ciclovías.

Son vías abiertas al uso público caracterizadas con una calzada destinada al tránsito exclusivo de bicicletas, separada de la vía pública de tráfico motorizado y del área destinada a peatones, por algún dispositivo que distinga ambas áreas

7. Vías exclusivas para peatones.

Paseos, plazas, escalinatas, pasajes y pasarelas que no permitan el paso de vehículos motorizados.

 

b) Mejorar la peatonalidad del sector.

Establecer, en las calles del Quinto nivel de la jerarquización vial, una velocidad máxima tal que no represente un riesgo para los peatones.

 

c) Evitar la congestión de tráfico.

Dar prioridad a la movilidad por medio de transporte público, bicicletas y peatonal.

 

d) Seguridad Vial.

Incorporar, a todos los niveles de la jerarquización vial, elementos físicos de seguridad al diseño de las calles y avenidas, para que se impida circular a Mayores velocidades de las permitidas para cada caso.

Las figuras 17, 18 y 19 del Anexo Imágenes y Figuras, y los Planos 4.4a y 4.4b "Cortes Avenidas y Calles" del Anexo Planos y Tablas contemplan diversos aspectos del Plan en el tema vial.

 

e) Secciones de vías.

Se encomienda al Ejecutivo Comunal establecer los criterios del dimensionamiento mínimo de las vías de acuerdo a lo sugerido en la Memoria del Plan de Ordenamiento Territorial del Eje Aparicio Saravia de Maldonado - Punta del Este (capitulo 2.5.b) y en la Tabla 3 "Dimensionamiento de Vías" del Anexo Planos y Tablas.

 

f) Afectaciones necesarias para completar el sistema viario.

Para completar el sistema viario de la zona del Plan serán necesarias una serie de afectaciones de tierras debidas a ampliaciones y ensanchamientos o por la apertura de nuevas vías.

Las afectaciones establecerán áreas de carácter Non Edificandi.

Se encomienda al Ejecutivo Comunal el estudio vial.

 

g) Recomendaciones para el transporte público.

Se encomienda al Ejecutivo Comunal analizar la articulación de 3 nuevas líneas de transporte colectivo de pasajeros a la oferta hoy existente, teniendo en cuenta lo establecido en el párrafo 2.5.c de la Memoria del Plan de Ordenamiento Territorial del Eje Aparicio Saravia de Maldonado - Punta del Este y en el Anexo Planos y Tablas, Plano 4.2 "Transporte Público".

 

h) Componente cicloviario.

Se propone una vía exclusiva para bicicletas en la Rambla del Humedal, Av. Aparicio Saravia, Costanera y en el resto de las vías indicadas según el Plano 4.3 "Ciclovías" del Anexo Planos y Tablas.

 

i) Estacionamientos.

Se encomienda al Ejecutivo Comunal modificar la normativa actual en el artículo 90º referido a Estacionamientos contenido en el Capítulo IV (Instalaciones requeridas del TONE), tomando como referencia lo establecido en la Tabla 6 - Normativa Estacionamiento según Usos contenida en el Anexo Planos y Tablas.

Subsistema de parques y espacios públicos. Las recomendaciones sobre criterios de usos y ocupación en éste subsistema pueden desagregarse en (ver en Anexo Planos y Tablas, Plano 5 "Parques y Espacios Verdes"): Parque Metropolitano del Humedal del Arroyo Maldonado, Parque Nuevo El Jagüel, Parques Lineales de los Cursos de Agua, y la Avenida Miguel Ángel. Seguidamente se detallan estas recomendaciones.

a) Parque Metropolitano del Humedal del Arroyo Maldonado.

Para este Parque se propone las diversas determinaciones que siguen y que se ordenan de acuerdo a los siguientes ítems:

1. Acciones de gobernanza.

Generar acciones (ético-ambientales, económicas y sociales) sobre el territorio, definiendo y desarrollando estrategias participativas de los grupos de población urbana, suburbana y rural, que se encuentran en el ecosistema del Humedal, así como realizar una campaña de información orientada a la prevención, colectivizando la apropiación social y cultural del espacio a preservar, en base a la normativa vigente.

2. Toma de decisiones y mecanismos de control.

Facilitar la toma de decisiones e instrumentar mecanismos de control, con respecto al correcto uso del territorio, desde un enfoque ecosistémico, profundizando y generando acuerdos con distintos organismos gubernamentales con competencias en el territorio del Humedal, y cuantificando los impactos ambientales negativos instaurados, con miras a establecer programas específicos de rehabilitación de las áreas degradadas.

3. Investigación.

Promover y desarrollar programas de investigación, mediante la identificación de áreas temáticas prioritarias para su investigación y la promoción de programas de investigación

4. Desarrollo económico.

Contribuir en la elaboración de bases programáticas para el desarrollo económico, desde un enfoque ecosistémico, para la regulación del emplazamiento de infraestructura, servicios y actividades, realizando un estudio de los ámbitos de potencialidades de desarrollo económico, bajo la premisa de un uso sostenible, y proponiendo el desarrollo de infraestructura, servicios y actividades en las zonas identificadas

5. Conciencia ambiental.

Promover conciencia ambiental en la ciudadanía, con énfasis en la población residente en el área de influencia, desarrollando los espacios de propiedad pública como ámbitos educativos-cultural-turísticos, amigables con la promoción y cuidado del medio ambiente, y desarrollando programas con la participación público-privada, orientados a la difusión, y conocimiento del espacio del humedal.

6. Gestión sostenible.

Desarrollar una gestión sostenible en los predios de propiedad pública con valor estratégico, utilizando los espacios de propiedad pública como ámbitos educativo-cultural-turísticos, amigables con la promoción y cuidado del medio ambiente, y actualizando el relevamiento de espacios a rehabilitar, con intervenciones de impacto en el territorio

7. Capital.

Procurar fondos para la gestión integral y el desarrollo sostenible, mediante la identificación de posibles fuentes de financiamiento, nacional e internacional, para distintos objetivos del proyecto.

El área del Parque del Humedal que corresponde al polígono de actuación del Plan, se considera non edificandi, limitándose las intervenciones a senderos de bajo impacto, avistaderos de aves, instalaciones compatibles con áreas de alta naturalidad, y embarcaderos con fines deportivos y recreativos.

 

b) Parque Nuevo El Jagüel.

El Parque Metropolitano de Actividades se propone como la gran centralidad recreativa y deportiva de la aglomeración. Podrá acoger usos tan variados como: servicios de alimentación, espectáculos públicos y actos públicos, teatros, cines, auditorios en locales abiertos o cerrados, centros de congresos y convenciones y predio fériales, locales para actividades religiosas, recreación al aire libre y parques temáticos, juegos de salón y de azar, deportes y cuidados del cuerpo, estadios, canchas de deportes, clubes deportivos, gimnasios y afines, educación, artes y cultura, escuelas, liceos, museos, bibliotecas, centros culturales, instituciones de la sociedad, la cultura y la ciencia y/u hospitales.

El Parque Metropolitano de Actividades se concibe como una obra pública que podrá ser parcelada y confeccionada para su explotación, y que en su etapa inicial exigirá la realización de la caminaría principal y la dotación de infraestructura básica.

 

c) Parques lineales de los cursos de agua.

Los parques lineales a lo largo de las riberas de cañadas y arroyos constituyen un componente esencial de la macro-trama verde y serán el producto de afectaciones frente a cursos de agua abarcando su planicie de inundación.

Cuando se transforman en parques públicos podrán ser equipados con mobiliario urbano dejando una franja non edificandi.

 

d) La Avenida Miguel Ángel.

Se constituye como una plaza lineal, con usos recreativos y deportivos, que califica a la zona de El Placer como una gran oportunidad de residencia permanente y de residencia turística, con un paseo muy amplio y forestado, que permite en sus bordes laterales esbeltas torres de muy baja ocupación del suelo y vistas al océano y al humedal.

La figura 20 del Anexo Imágenes y Figuras, representa el paisaje de la Avda. Miguel Ángel.

Subsistema de grandes equipamientos y atractores urbanos. Dentro de este subsistema se destaca el rol de la multicentralidad y los usos en predios afectados de acuerdo a lo establecido en los siguientes literales.

a) Multicentralidad

El modelo propuesto, que tiene a la multicentralidad como uno de los componentes centrales, procura el establecimiento en el territorio de varios focos de actividad local o de integración general, de manera de dar más condiciones de vida permanente y de equipamientos y servicios en los barrios.

Estos se estructuran en el fortalecimiento de tres centralidades nuevas: Recentralización de Maldonado ante la nueva Terminal de Ómnibus y el Campus Universitario; una nueva centralidad de vida permanente en el Parque Metropolitano, que incluye el centro de congresos y convenciones y el gran parque de actividades asociadas; y la nueva centralidad en la Punta del Rincón del Indio y El Placer, que incorpora el reciclaje de El Placer como pueblo gastronómico y de vida nocturna, y la centralidad que se conformará sobre la Rambla Batlle Pacheco en el inicio de la Avenida Miguel Ángel.

Se estructura su continuidad a través de dos corredores: El Corredor de centralidad de vida permanente que se producirá entre el Centro de Maldonado y el Parque Metropolitano; y el Corredor de Centralidad que se propone entre el Parque Metropolitano y la Punta del Rincón del Indio y El Placer.

En su conjunto estos cinco componentes generan una gran interfase de centralidad oeste/este, y de valorización del norte de la aglomeración, generando una transformación de Maldonado/Punta del Este de ciudad balnearia a polo de cultura y turismo de nivel internacional.

Los equipamientos y atractores urbanos destacados del Plan son los siguientes:

1. Predio Ferial y Centro de Congresos y Convenciones.
2. Campus Universitario.

Constituye un complejo de Ciudad del Conocimiento integrando universidades, centros de investigación y equipamientos urbanos de variados orden, sobre un predio de 20 hectáreas, incluyendo la Terminal de Ómnibus sobre Boulevard Artigas y el Parque de la cañada. El predio total limita con las vías Tacuarembó, Aparicio Saravia, Boulevard Artigas y Honorato de Balzac. Se realiza mediante operación territorial concertada

3. Planta de tratamiento de saneamiento - OSE - UGD Maldonado.

Está localizada en un predio de 10 hectáreas, dentro del Parque Nuevo El Jagüel, frente a la Avenida Aparicio Saravia a la altura de la Avenida San Pablo.

4. Equipamientos Barrio Kennedy.

En el espacio de una operación territorial concertada que procura dar solución definitiva a un barrio carente, se propone un núcleo de equipamientos urbanos, en aproximadamente 6 hectáreas, para una demanda aproximada de 6000 habitantes, que contará con policlínica, guardería, escuela y liceo, polideportivo, puesto de seguridad y plaza

5. Centralidad de El Placer.

Consiste en una operación territorial concertada en un predio de aproximadamente 4,5 hectáreas, localizado en la confluencia de la Avenida Miguel Ángel y la Rambla Batlle. Esta centralidad se constituye como un gran complejo edilicio, sobre espacio público, de usos altamente diversificados.

6. Micro centralidades.

Son enclaves de diversidad de usos, que procuran ofrecer servicios urbanos y lugares de encuentro a la población permanente y a los turistas.

 

b) Usos en predios afectados.

Los usos afectados previstos por el plan, tienen actualmente carácter deportivo, recreativo institucional e involucran terrenos de propiedad de la IDM. La relocalización de los actuales usos deberá direccionarse de forma que constituyan parte de las actividades que dinamizará el área de Parque de Actividades asociado a las áreas verdes del Parque del Humedal; y teniendo en cuenta la traza final de la Rambla del Humedal.

Subsistema de saneamiento. Las propuestas y recomendaciones para el sector de la aglomeración central de Maldonado - Punta del Este tienen como fin tener una capacidad completa de tratamiento de los efluentes cloacales para toda la población actual y para un horizonte de aumento de población hasta el 2025.

En el Anexo Planos y Tablas, Plano 6 "Saneamiento", se aprecia el proyecto de OSE UGD Maldonado para la zona de referencia.

El Plan prevé dos acciones para el completamiento y manejo del sistema sanitario urbano:

a) Reducción de los efluentes.

La reducción de efluentes deberá promoverse mediante rehúso parcial o total del agua residual en las edificaciones.

b) Manejo de la infraestructura por gravedad.

Se destaca en este manejo el reducir al mínimo las estaciones de bombeo o impulsión.

Se deberán estudiar las microcuencas del sector y su posible aprovechamiento para optimizar el trazado de las redes por gravedad.

Se encomienda al Ejecutivo Comunal Hacer y/o promover una actualización de los elementos o estrategias de este subsistema cada 10 años, dado los periódicos avances tanto en los procedimientos o técnicas como en los conceptos de manejo, tratamiento, conducción y vertido.

Zonificación en predios fiscales. A los fines de reglamentar las intensidades de ocupaciones en predios fiscales del área del Plan, se determina los siguientes parámetros:

Subzona Sector Jagüel (J).

Operación Territorial Concertada de realización necesaria.

Parámetros y subzonas a definir en la Operación Territorial Concertada 2.

1) Límites: Corresponde a los predios comprendidos dentro de los límites siguientes:

Avda. Aparicio Saravia entre continuación Calle Montesquieu y Avda. San Pablo,

Avda. San Pablo entre Avda. Aparicio Saravia y Calle Isabel de Castilla,

Calle Isabel de Castilla entre Avda. San Pablo y continuación Calle Montesquieu y

Continuación Calle Montesquieu entre Calle Isabel de Castilla y Avda. Aparicio Saravia.

Se subdivide en las siguientes subzonas:

J.1 Barrio de Interés Social.

J.2 Nuevo Barrio residencial.

J.3 Área de equipamientos.

J.4 Parques.

 

Barrio de Interés Social - (J1).

Parámetros a definir en la Operación Territorial Concertada 2.

1) Límites: a definir en la OTC 2.

2) Normas especiales: No se autorizan bloques medios ni altos.

3) Dimensiones mínimas de predios: A definir en la OTC 2.

4) Retiros mínimos:  frontales: a definir en la OTC 2.

                                   bilaterales: a definir en la OTC 2.

                                   de fondo: a definir en la OTC 2.

                                   Distancia entre bloques: a definir en la OTC 2.

5) Altura máxima: A definir en la OTC 2.

6) Ocupación: A definir en la OTC 2.

7) Salientes: hasta 2 m sobre retiros y un 35% de su superficie de fachada. No se admiten cuerpos salientes cerrados sobre retiro.

8) Índice de ponderación (Decreto 3870): 0 (Cero).

 

Nuevo Barrio Residencial - (J2).

Parámetros a definir en la Operación Territorial Concertada 2.

1) Límites: a definir en la OTC 2.

2) Normas especiales:

3) Dimensiones mínimas de predios: a definir en la OTC 2.

4) Retiros mínimos: a definir en la OTC 2.

5) Altura máxima: a definir en la OTC 2.

6) Ocupación: a definir en la OTC 2.

7) Salientes: hasta 2 m sobre retiros y un 35% de su superficie de fachada. No se admiten cuerpos salientes cerrados sobre retiro.

8) Índice de ponderación (Decreto 3870): No corresponde.

 

Área de equipamientos - (J3).

Parámetros a definir en la Operación Territorial Concertada 2.

 

Parques - (J4).

Parámetros a definir en la Operación Territorial Concertada 2.

1) Límites: a definir en la OTC 2.

2) Normas especiales:

Tendrá usos estrictamente colectivos y sobre espacios públicos aunque muchos de ellos podrán ser concesionados.

Se deberá dar particular atención a los estacionamientos, presentando un estudio paisajístico que garantice de permeabilidad de aguas de lluvias y acondicionamiento de sombras con especies nativas.

Será obligatorio el uso de especies nativas, tanto de porte arbóreo como arbustivo, incluyendo los canteros centrales y los espacios de recreación en general.

3) Dimensiones mínimas de predios: 4ha.

4) Retiros mínimos:  frontales: a definir en la OTC 2.

                                   bilaterales: a definir en la OTC 2.

                                   de fondo: a definir en la OTC 2.

                                   Distancia entre bloques: a definir en la OTC 2.

5) Altura máxima: a definir en la OTC 2.

6) Ocupación: a definir en la OTC 2.

7) Salientes: No se admiten salientes.

8) Índice de ponderación (Decreto 3870): 0 (Cero).

 

Campus Universitario - Terminal de Ómnibus.

Operación Territorial Concertada de realización necesaria.

Parámetros a definir en la Operación Territorial Concertada 1.

1) Límites: Corresponde a los predios comprendidos dentro de los límites siguientes:

Calle Tacuarembó entre Bulevar Artigas y Calle paralela Aparicio Saravia,

Calle paralela a Aparicio Saravia entre Calle Tacuarembó y Calle Garcilaso de la Vega (continuación),

Línea interna en Padrón 11173 trazada desde intersección de las Calles Garcilaso de la Vega (Continuación) y Calle paralela a Aparicio Saravia y Calle Honorato de Balzac en el límite de padrón 3984 de la manzana 406 (ver trazado),

Calle Honorato de Balzac entre límite de padrón 3984 de la manzana 406 y Bvar. Artigas,

Bulevar Artigas entre calle Honorato de Balzac y Calle Tacuarembó.

2) Normas especiales: a definir en la OTC 1.

3) Dimensiones mínimas de predios: Según trazado.

4) Retiros mínimos:   frontales: a definir en la OTC 1

                                    bilaterales: a definir en la OTC 1.

                                    de fondo: a definir en la OTC 1.

                                    Distancia entre bloques: a definir en la OTC 1.

5) Altura máxima: a definir en la OTC 1.

6) Ocupación: a definir en la OTC 2.

7) Salientes: a definir en la OTC 1.

8) Índice de ponderación (Decreto 3870): No corresponde.

 

Ribera del Arroyo.

Normas especiales: No se podrá construir en parcelas públicas o privadas, en áreas por debajo de la cota + 3,36 metros referida al Cero oficial.

 

Polo Gastronómico El Placer.

Operación Territorial Concertada de realización necesaria.

Parámetros a definir en la Operación Territorial Concertada 3.

1) Límites: Corresponde a los predios comprendidos dentro de los límites siguientes:

Línea de costa prolongándose desde punto de quiebre determinado por el nuevo trazado de la Avda. Aparicio Saravia y la rotonda que conduce al Puente Leonel Viera,

Línea definida entre Rotonda del Puente Leonel Viera y nuevo trazado de continuación de Avda. José de Cuneo (ver gráfico),

Nuevo trazado de Continuación de Avda. José de Cuneo entre línea según trazado y Avda. José de Cuneo (límite de padrón 9850 de la manzana 1781),

Calle secundaria de nuevo trazado de Aparicio Saravia entre Avda. José de Cuneo y punto de quiebre determinado por el nuevo trazado de la Avda. Aparicio Saravia.

2) Normas especiales: Sólo se podrán construir locales destinados a gastronomía, recreación y recreación nocturna. No se permitirá la construcción de hoteles ni viviendas.

La zona de retiro frontal deberá ser librada al uso público manteniendo el nivel de la vereda.

Se considerará en forma especial el tratamiento de los pavimentos y jardinería de los espacios exteriores, el que a tales efectos deberá presentarse plantas con los elementos de terminación debidamente detallados.

Las planta bajas y circulaciones y escaleras que vinculen con la ribera serán libradas al uso público.

3) Dimensiones mínimas de predios: Según trazado.

4) Retiros mínimos:  frontales: a definir en la OTC 3.

                                   bilaterales: a definir en la OTC 3.

                                   de fondo: a definir en la OTC 3.

                                   Distancia entre bloques: a definir en la OTC 3.

5) Altura máxima: 7.50m.

6) Ocupación:  F.O.S. S.S.:   0%

                          F.O.S.:        20%

                          F.O.S. PA:   20%

                          F.O.T.:         40%

                          F.O.S. V.:    70%

7) Salientes: No se autorizan.

8) Índice de ponderación (Decreto 3870): No corresponde.

 

Parque Metropolitano de Actividades.

1) Límites: Comprende el área comprendida entre la Avda. Aparicio Saravia, la continuación Calle Francisco de Aragón y el trazado en gráfico adjunto.

2) Normas especiales: se podrán construir pabellones o edificios aislados, con usos recreativos culturales e institucionales.

3) Dimensiones mínimas de predios: 4ha.

4) Retiros mínimos:  frontales: a definir por la Administración.

                                   bilaterales: a definir por la Administración.

                                   de fondo: a definir por la Administración.

                                   Distancia entre bloques: a definir por la Administración.

5) Altura máxima: 12m (PB + 3PA)

6) Ocupación:  F.O.S. SS:   3%

                          F.O.S.:        5%

                          F.O.S. PA:   5%

                          F.O.T.:       10%

                          F.O.S. V:   80%

7) Salientes: No se autorizan

8) Índice de ponderación (Decreto 3870): 0 (Cero)

 

Predio ferial y Centro de Convenciones.

Operación Territorial Concertada de realización necesaria.

Parámetros a definir en la Operación Territorial Concertada 2.

1) Límites: a definir en la OTC 2

2) Ocupación: F.O.S. SS: a definir en la OTC 2

                         F.O.S.:      a definir en la OTC 2

                         F.O.S. PA: a definir en la OTC 2

                         F.O.T.:      100%

                         F.O.S. V:   a definir en la OTC 2

 

Parque Metropolitano del Humedal.

1) Límites: Comprende el área comprendida entre el parque Metropolitano de actividades, el polo gastronómico El Placer y el Arroyo Maldonado. Área indicada en gráfico.

Sólo serán admisibles equipamientos compatibles con el área de fragilidad ecosistémica (miradores de aves, senderos y pequeñas dársenas para el uso de embarcaciones recreativas).

Todos los pavimentos, incluidos los estacionamientos serán de tipo permeable.

Se deberán hacer proyectos paisajísticos específicos atentos a la preservación de las especies locales, siendo obligatorio el uso de especies nativas, tanto de porte arbóreo como arbustivo, incluyendo los canteros centrales y los espacios de recreación en general.

Parque Metropolitano de Actividades en Régimen de Zona Franca.

A) Retiros mínimos:

                             Frontales sobre avenidas: 20 metros.

                             Frontal sobre humedal: 40 metros.

                             Laterales: 10 metros.

                             Distancia entre bloques: En caso de conjunto de edificaciones, la separación entre volúmenes deberá ser superior a 20 metros.

B) Altura máxima: 12m (PB + 3PA).

El Ejecutivo Departamental podrá autorizar en una de las edificaciones, mediante resolución fundada, previo informe de las oficinas competentes, e identificando la no alteración del modelo establecido en el Decreto Departamental N° 3911/2012, un excedente de hasta un 50% de la altura máxima antes referida.

C) FOS SS: 0%.

D) Ocupación:

                     F.O.S: 20%.

                     F.O.T: 40%.

                     F.O.S V: 60%.

                     FIS (Factor de impermeabilización de suelo): 40%.

Parámetros urbanísticos. Los parámetros para reparcelamientos se aplican para modificaciones de parcelamientos existentes que aspiren a aprovechar la máxima potencialidad constructiva de cada zona. Se encomienda al Ejecutivo Comunal modificar la normativa actual en los aspectos referidos a cómo utilizar y/o unificar parcelas existentes de menores dimensiones, adoptando los parámetros que se indican en la Tabla 1 "Parámetros Parcelarios" incluida en el Anexo Planos y Tablas.

Usos y escalas convenientes. Se encomienda al Ejecutivo Comunal reglamentar los Usos y Escalas Convenientes, tomando como referencia los valores establecidos en la Tabla 2 "Usos del Suelo", que figura en el Anexo Planos y Tablas.

Bosque urbano - recomendaciones para ajuste de la Ordenanza. Se encomienda al Ejecutivo Comunal analizar ajustes reglamentarios teniendo en cuenta las siguientes recomendaciones:

a) En el espacio público.

Propuestas:

1. Normativa Vigente.

Delimitar con exactitud el alcance de la normativa vigente. Si fuera preciso, sugerir la corrección de la misma, a los efectos de adoptarla precisamente a la zona de estudio.

2. Especies Nativas.

Incorporación de especies nativas (de porte arbóreo y arbustivo) en el área cercana al Humedal incluyendo expresamente los canteros centrales y aceras de la Rambla del Humedal, y los espacios de recreación en general.

3. Recambio de Especies.

No poner trabas al recambio de especies que pudieran realizar los vecinos de sus propiedades, cuando se trate de la remoción de eucaliptos.

4. Arbolado de Avenidas.

Adecuar las especies a incorporar en las nuevas avenidas al espacio disponible, evitando así la realización de las futuras costosas e innecesarias podas.

5. Interferencia con Red Eléctrica.

Evitar la plantación donde existan cableados de UTE que luego obliguen a su remoción o mutilación. Promover que los cableados se entierren.

6. Zonas Residenciales Estivales.

Se propone la incorporación de especies perennes.

7. Actuar con cautela.

No iniciar ninguna acción hasta no contar con un informe técnico detallado y un apropiado plan de comunicación e involucramiento de los vecinos, tendiente a que éstos, comprendan y compartan los beneficios de la mejora propuesta.

 

b) En los espacios privados.

La modificación del Decreto 3602, teniendo en cuenta el contenido expresado en la Memoria del Plan de Ordenamiento, Capítulo 3.5.b.

Recomendaciones para la sustentabilidad edilicia. Las estrategias propuestas para el ahorro energético y manejo sustentable de los recursos en las edificaciones se realizan sobre dos líneas: la organizada desde los aspectos ordenamiento del territorio y urbanísticos donde se incluyen los normativos; y la relacionada con la construcción de las edificaciones, específicamente respecto a sus elementos constitutivos, tipos constructivos, de cerramientos, etc.

Encomiéndese al Ejecutivo Comunal reglamentar teniendo en cuenta las siguientes recomendaciones:

a) Recomendaciones Constructivas y de Diseño para una Mayor eficiencia energética de las edificaciones.

1. Creación de Normativa para el Ahorro Energético de las Construcciones;
2. Promover la utilización de Azoteas enjardinadas;
3. Prohibir la ventilación solo por métodos forzados en oficinas y áreas comerciales;
4. Incorporación de la vegetación tanto en el terreno circundante como directamente sobre las superficies de cerramientos (ver la imagen 23 del Anexo Imágenes y Figuras).

 

b) Recomendaciones Tecnológicas para una Mayor eficiencia energética de las edificaciones.

1. Incorporar elementos que controlen, gradúen y programen la iluminación de las distintas estancias de la vivienda o edificaciones;
2. Promover la utilización de Lámparas de bajo consumo a nivel público y privado;
3. Establecer la obligatoriedad de la producción in situ de energía para la iluminación de los espacios exteriores y provisión de energía para los sistemas de riego o acondicionamiento paisajístico de los conjuntos en superficies Mayores a 2000 m2. Este sistema deberá tener complemento o la posibilidad de su uso con la energía de la red urbana en caso de no poder generar la cantidad necesaria debido a condiciones climáticas;
4. Establecer la obligatoriedad en todas las edificaciones, no importando su uso y dimensión, de la aplicación de condicionantes de la Ley 18.585;
5. Tener presente las propuestas que surgen de las imágenes 24 y 25 del Anexo Imágenes y Figuras.

 

c) Recomendaciones para un buen manejo del agua.

1. Establecer medidas para el ahorro, evitando las pérdidas, e incorporando la obligatoriedad del uso de elementos que promuevan dicho ahorro:
2. Establecer medidas de Captación para re-uso y laminación de las aguas de lluvia:
3. Tener presente las propuestas que surgen de la figura 26 en el Anexo Imágenes y Figuras.

 

d) Construcción Limpia

Determinar una norma o la inclusión en la norma de edificación de un manejo de construcción limpia mediante el uso de materiales que no sean tóxicos ni contaminantes, y la reducción de la producción de residuos.