Atributo de potencialmente transformable. Para el área del Plan, se definen en general las condiciones siguientes para la aplicación del atributo de potencialmente transformable a la categoría de suelo:

a) Suelo rural o suburbano potencialmente transformable en suelo urbano para aquellas fracciones de territorio contiguas a suelo urbano dentro de los límites de la zona establecida por el presente instrumento, identificado por las iniciales ptu;

b) Suelo rural potencialmente transformable en suelo suburbano para la porción de aquellas fracciones de territorio con parte de su superficie localizada sobre la cota mínima establecida para cada una de las zonas delimitadas por el presente instrumento, identificado por las iniciales pts.

Para concretar la transformación de un suelo de una categoría en la nueva será necesario que el propietario elabore y gestione la aprobación de un Programa de Actuación Integrada para una unidad de actuación específicamente delimitada.

La mencionada unidad de actuación se desarrollará en un perímetro constituido por una fracción de territorio específica, o un conjunto de fracciones, a las que les corresponda el atributo de potencialmente transformable dentro de las condiciones precedentemente dispuestas. Los estudios, las propuestas de ordenación y los impactos deberán referir a un polígono territorial mayor al de la unidad de actuación, con superficie suficiente como para constituir una realidad territorial con identidad cierta.

Los Programas de Actuación Integrada en el área del Plan se regirán por lo dispuesto por el Decreto Nº 3866/2010 de diciembre de 2010.

En las modificaciones de categoría de suelo o por autorización de divisiones de suelo, previo a su aprobación, se deberá hacer efectivo el pago del precio compensatorio por Retorno de Mayor Valor, en aplicación del Artículo 27 del Decreto Nº 3866/2010 de diciembre de 2010, el que corresponderá al 5 % (cinco por ciento) de la diferencia entre los valores de comercialización del inmueble con la nueva categoría de suelo respecto a la original y menos el costo de las inversiones en infraestructuras públicas mínimas imprescindibles para hacer posible la transformación.

El cálculo de los valores de comercialización del inmueble reflejará el valor real de los inmuebles (valor venal). Los costos de infraestructura serán los usuales en obras equivalentes. El proponente suministrará documentación fehaciente sobre valores de mercado y sobre las características y costos de las obras de infraestructura a realizar, la que será verificada por los servicios técnicos de la Intendencia, estándose a lo que ésta resuelva.

Para los ámbitos de territorio en los cuales es posible llevar a cabo el proceso para su transformación por poseer el atributo de potencialmente transformable y en cada zona establecida, en las propuestas de urbanización o fraccionamiento se deberán de cumplir con condiciones específicas y parámetros que se disponen por el presente Decreto, que limitan la subdivisión predial y la edificación, con factores de ocupación restrictivos. A efectos de mantener las características ambientales de cada zona, también se limita la extensión del área a subdividir o urbanizar.