Disposiciones generales. La categorización y subcategorización de los suelos en el área del Plan recoge la categorización cautelar establecida por el Decreto Nº 3867/2010 de diciembre de 2010, estableciendo los ajustes necesarios derivados de la profundización en el conocimiento de los valores potenciales y de las fragilidades de los ecosistemas implicados.

La categorización y subcategorización de suelo en el área del Plan Local se grafica en los "plano OR.06 – zonificación primaria - categorías de suelo" "plano OR.07 - zonificación secundaria - subcategorías de suelo", "plano OR.08 – zonificación secundaria - subcategorías de suelo, detalle" incluidos en los anexos.

Suelo rural. En la categorización general de suelo se distinguen en el suelo rural dos subcategorías particulares:

a) Suelo rural natural: para áreas y zonas de especial protección, las que quedarán excluidas de todo proceso de urbanización, de fraccionamiento con propósito residencial y comprendidas en toda otra limitación que establezcan los instrumentos, identificado por las iniciales SRN;

b) Suelo rural productivo: en áreas y zonas especiales para la actividad agropecuaria, comprendiendo áreas en que resulta posible la transformación en la categoría de suelo, identificado por las iniciales SRP.

Suelo suburbano. Se reconocen en el suelo suburbano las siguientes subcategorías:

a) Suelo suburbano con destino a actividades vinculadas al desarrollo turístico y el disfrute del tiempo libre, constituidas por fracciones de territorio sin uso agropecuario comprendidas en la categoría, identificado por las iniciales SST;

b) Suelo suburbano de ejecución diferida, constituido por fracciones de suelo formalmente suburbanas pero cuya suburbanización no fue concretada y que efectivamente se encuentran en producción agropecuaria o sin utilización, si así lo demuestre su propietario, identificado por las iniciales SSD;

c) Suelo suburbano en áreas de fragilidad ecosistémica, en general fracciones por debajo de la cota correspondiente a la máxima creciente con un período de recurrencia de 100 años o fracciones con más del 40% de su superficie localizada por debajo de la mencionada cota, identificado por las iniciales SSF;

d) Suelo suburbano periurbano, áreas o partes de territorio adyacentes a suelo urbano con contigüidad espacial o en sus infraestructuras, con baja densidad de ocupación, identificado por las iniciales SSU;

e) Suelo suburbano residencial campestre, inicialmente constituido por áreas o partes del territorio rural que posean construcciones cuyo destino sea el de viviendas individuales o agrupadas que por sus características constructivas estén comprendidas en las categorías D y E de acuerdo con el Decreto Nº 3718 TONE, concordantes y modificativos, identificado por las iniciales SSR.

Suelo urbano. Corresponden al suelo urbano las siguientes subcategorías:

a) Suelo urbano consolidado, en las situaciones de áreas urbanizadas dotadas al menos de redes de agua potable, drenaje de aguas pluviales, red vial pavimentada, evacuación de aguas servidas, energía eléctrica y alumbrado público; todo ello en calidad y proporción adecuada a las necesidades de los usos a que deban destinarse las parcelas, identificado por las iniciales SUC;

b) Suelo urbano no consolidado, categorizando el resto del territorio urbano, incluyendo las áreas y zonas del territorio en las que, existiendo como mínimo redes de infraestructuras, las mismas no sean suficientes para dar el servicio a los usos previstos, identificado por las iniciales SUN;

c) Suelo urbano no consolidado en área de fragilidad ecosistémica, constituida por áreas con características similares a las anteriores pero de elevada sensibilidad ambiental, identificado por las iniciales SUF.

Atributo de potencialmente transformable. Para el área del Plan, se definen en general las condiciones siguientes para la aplicación del atributo de potencialmente transformable a la categoría de suelo:

a) Suelo rural o suburbano potencialmente transformable en suelo urbano para aquellas fracciones de territorio contiguas a suelo urbano dentro de los límites de la zona establecida por el presente instrumento, identificado por las iniciales ptu;

b) Suelo rural potencialmente transformable en suelo suburbano para la porción de aquellas fracciones de territorio con parte de su superficie localizada sobre la cota mínima establecida para cada una de las zonas delimitadas por el presente instrumento, identificado por las iniciales pts.

Para concretar la transformación de un suelo de una categoría en la nueva será necesario que el propietario elabore y gestione la aprobación de un Programa de Actuación Integrada para una unidad de actuación específicamente delimitada.

La mencionada unidad de actuación se desarrollará en un perímetro constituido por una fracción de territorio específica, o un conjunto de fracciones, a las que les corresponda el atributo de potencialmente transformable dentro de las condiciones precedentemente dispuestas. Los estudios, las propuestas de ordenación y los impactos deberán referir a un polígono territorial mayor al de la unidad de actuación, con superficie suficiente como para constituir una realidad territorial con identidad cierta.

Los Programas de Actuación Integrada en el área del Plan se regirán por lo dispuesto por el Decreto Nº 3866/2010 de diciembre de 2010.

En las modificaciones de categoría de suelo o por autorización de divisiones de suelo, previo a su aprobación, se deberá hacer efectivo el pago del precio compensatorio por Retorno de Mayor Valor, en aplicación del Artículo 27 del Decreto Nº 3866/2010 de diciembre de 2010, el que corresponderá al 5 % (cinco por ciento) de la diferencia entre los valores de comercialización del inmueble con la nueva categoría de suelo respecto a la original y menos el costo de las inversiones en infraestructuras públicas mínimas imprescindibles para hacer posible la transformación.

El cálculo de los valores de comercialización del inmueble reflejará el valor real de los inmuebles (valor venal). Los costos de infraestructura serán los usuales en obras equivalentes. El proponente suministrará documentación fehaciente sobre valores de mercado y sobre las características y costos de las obras de infraestructura a realizar, la que será verificada por los servicios técnicos de la Intendencia, estándose a lo que ésta resuelva.

Para los ámbitos de territorio en los cuales es posible llevar a cabo el proceso para su transformación por poseer el atributo de potencialmente transformable y en cada zona establecida, en las propuestas de urbanización o fraccionamiento se deberán de cumplir con condiciones específicas y parámetros que se disponen por el presente Decreto, que limitan la subdivisión predial y la edificación, con factores de ocupación restrictivos. A efectos de mantener las características ambientales de cada zona, también se limita la extensión del área a subdividir o urbanizar.