Límites del sector y divisiones. El sector Piriápolis está constituido por los predios y manzanas urbanas y suburbanas comprendidas dentro de los siguientes límites: al este por el límite este del fraccionamiento de Punta Colorada, al sur el Río de la Plata, al oeste el arroyo Tarariras y al norte por el límite norte del área urbana y suburbana.

El sector se divide en las siguientes zonas:

Zona 1.1. Centro;

Zona 1.2. Residencial;

Zona 1.3. Barrio Jardín.

Zona 1.1. Centro. Es el área comprendida entre las calles:

Misiones desde Uruguay hasta Gregorio Sanabria, excluidos los predios frentistas a su acera norte;

Gregorio Sanabria desde Misiones hasta Tucumán;

Tucumán desde Gregorio Sanabria hasta Manuel Freire;

Dr. Héctor Barrios desde Manuel Freire hasta Avenida Bulevar Gral. José Gervasio Artigas, incluyendo los predios frentistas a las calles Santos Negro González desde Dr. Héctor Barrios hasta Oficial Nº 0291;

Oficial Nº 0291 y Arquitecta Emilia Alperovich desde Dr. Héctor Barrios hasta Oficial Nº 0291,

Avenida Bulevar Gral. José Gervasio Artigas desde Misiones hasta Rambla de los Argentinos;

Rambla de los Argentinos desde Bulevar Gral. José Gervasio Artigas hasta Bulevar Francisco Piria;

Bulevar Francisco Piria desde Rambla de los Argentinos hasta 25 de Mayo;

25 de Mayo desde Rambla de los Argentinos hasta Uruguay;

Uruguay desde 25 de Mayo hasta Misiones excluyendo a todos los predios frentistas a calle Uruguay.

En esta zona se incluyen los predios de las manzanas Nº 26, 27, 28, 29, 34, 35 y 36.

Esta zona se divide en las siguientes subzonas:

• Subzona 1.1.1.- Rambla Costanera Centro

• Subzona 1.1.2.- Tucumán

• Subzona 1.1.3.- Puerto

• Subzona 1.1.4.- Resto

Subzona 1.1.1. Rambla Costanera Centro.

Se divide en 1.1.1.1. Centro y 1.1.1.2. Resto.

Subzona 1.1.1.1. Centro:

a) Esta subzona corresponde a los predios frentistas a la Rambla de los Argentinos ubicados entre Francisco Piria y Gabriel Pereira.

b) Normas especiales:

b1) Las alturas de edificación se medirán con respecto al nivel del cordón de la vereda en el centro de cada cuadra, se exigirá alineación horizontal de todas las construcciones.

b2) Se pueden construir únicamente bloques medios con frente a la Rambla de los Argentinos.

b3) Todos los edificios que se ubiquen entre Francisco Piria y la calle que separa la Colonia de Vacaciones de Primaria del Argentino Hotel (Calle Armenia) deberán construir con frente a la Rambla una pasiva en el retiro frontal con una profundidad de 7 metros. La cubierta será horizontal a 3 metros de altura, terminada con un frontalin apto para alojar la cartelería comercial, de 1.4 m. de altura desde los 2.75 m. (ver detalle lámina 4). Los pilares de estructura deberán ser cilíndricos, de 25 cm. de diámetro. Las pluviales deberán canalizarse, estando prohibida su caída libre. La pasiva será librada obligatoriamente al uso público, salvo en las áreas en las que la reglamentación permita usos específicos a los locales comerciales frentistas. Los techos de las pasivas pueden ser accesibles desde los edificios, deberá expresarse con precisión el tratamiento a darles dado su importancia visual, estando prohibida la construcción de cualquier tipo de cubiertas. La reglamentación determinará las condiciones de las superficies, texturas, colores, etc. Se exigirá tratamiento obligatorio de todas las fachadas.

b4) No se admitirán mamparas gastronómicas pero sí el uso gastronómico, sujeto a reglamentación.

b5) En planta baja con frente a la Rambla solo se puede edificar para actividades comerciales, quedando prohibida la construcción de viviendas, excepto las entradas y hall de los edificios.

b6) Se permite en plantas altas la construcción de cuerpos salientes de hasta 2 m. sobre el retiro frontal de la Rambla.

b7) Estacionamientos: Las entradas o salidas de los estacionamientos no podrán ubicarse en las aceras frentistas a la Rambla. Se exigirá uno por cada unidad locativa y uno por cada cien metros cuadrados o fracción de local comercial. Podrá admitirse que el número de sitios de estacionamiento exigido para los edificios, se emplace en otro edificio independiente, siempre que los accesos disten menos de 300 metros, debiendo ajustarse en todos los casos en cuanto a capacidad y características a las disposiciones vigentes. Él o los edificios que incluyan estacionamientos complementarios deberán habilitarse antes o conjuntamente con el que dieron origen.

c) Dimensiones mínimas de los predios: No se exige área ni frente mínimo.

d) Área mínima de terreno por unidad locativa: Bloques medios 35 m2.

e) Retiros mínimos:      - Frontales:  7 m. sobre la Rambla en P.B. formando pasiva.

 7 m. sobre la Rambla en plantas altas.

 4 m. sobre calles laterales.

La alineación frontal de las construcciones es obligatoria.

     - Bilaterales: No hay.

     - De fondo: 4 m.

f) Altura obligatoria frente a la Rambla: 15 m. sobre la cual solamente podrán construirse servicios secundarios, respetando galibo de 45º de la fachada frontal y posterior. La altura máxima de tanque de agua y de las salas de máquinas será de 6 m. medidos desde nivel de azotea, en un todo de acuerdo al Art. D.165 del TONE: En los predios que además fueran frentistas a la calle posterior o a las calles laterales, sobre esos frentes regirán las alturas de la subzona correspondiente.

g) Plantas edificables en bloques medios: PB + 4 PA.

h) Ocupación:    FOS PB:            70%

FOS SS:            70%

FOS PA:             40%

FOT:                 230%

i) Índice de ponderación por retorno por Mayor valor inmobiliario (Dto. 3870), cero cuatro (0,4).

Subzona 1.1.1.2 Resto

a) Límites: pertenecen a esta subzona los predios frentistas a la Rambla de los Ingleses, entre la Avda. de 30 m. de Punta Fría hasta la cañada existente en la manzana 1014 entre las calles 17 y 18; y Rambla de los Argentinos entre Gabriel Pereira y Zanja Honda (manzana 21).

b) Normas especiales:

b1) Se pueden construir edificaciones bajas y bloques bajos.

b2) Los bloques deberán obtener previamente a la prestación del permiso de construcción la viabilidad para la disposición de las aguas servidas por parte de OSE.

b3) Los bloques deberán proyectarse normalmente a la Rambla en un 100% del desarrollo de la fachada y sus proyecciones distar 8 metros entre sí.

b4) En conjunto de bloques la separación mínima entre edificios es de 8 metros. Los bloques, incluidos los balcones, salientes y basamentos deberán estar incluidos en una circunferencia de diámetro igual a 42.50 metros y no podrán superar los 900 metros cuadrados de planta.

b5) Estacionamientos: Uno por cada unidad locativa.

c) Área mínima de terreno para bloque bajo: 2000 metros cuadrados y frente mínimo a la Rambla 30 metros.

d) Área mínima de terreno por unidad locativa: 40 metros cuadrados.

e) Retiros mínimos: Frontales 7 metros frente a la Rambla; 4 metros frente a calles laterales; Bilaterales 3 metros y de Fondo 3 metros.

f) Altura:             9 metros para bloque bajo.

7 metros para edificación baja.

g) Plantas edificables:  PB + 2 PA en bloque bajo.

PB + PA en edificación baja.

h) Ocupación:

FOS SS:  50%

FOS:       35%

FOS V:    40%

FOT:       100%

i) Índice de ponderación por retorno por Mayor valor inmobiliario (Dto. 3870) cero cuatro (0,4).

Subzona 1.1.2. Tucumán.

a) Límites: Pertenecen a  esta subzona los predios frentistas a la calle Tucumán y a las calles A, B, y C, entre calle A y Avenida Francisco Piria, excluidos los frentistas a ésta y los frentistas a las calles Armenia, Manuel Freire, Jacinto Trápani, Gregorio Sanabria y Atanacio Sierra entre la subzona 1.1.1. y Tucumán.

b) Normas Especiales: Se pueden construir edificaciones bajas y bloques bajos.

c) Dimensiones mínimas de los predios:

- Bloques bajos: 500 m2 de área y 20 m de frente.

- para la edificación baja no se exige ni área ni frente mínimo.

d) Area mínima de terreno por unidad locativa:

- Bloques bajos:             35 m2.

- Edificación baja:          115 m2.

e) Retiros mínimos:         - Frontales:  4 m.

- Bilaterales: en los bloques bajos 4 m, a partir del primer piso (sobre 3.50 m de altura).

- De fondo: 3 m.

f) Altura máxima:         - En los bloques bajos:          12 m.

                                      - En la edificación baja:          7 m.

  - El basamento comercial:        4 m.

g) Plantas edificables:  - En los bloques bajos: PB + 3PA

     - En la edificación baja: PB + PA

h) Ocupación:

F.O.S.:                 30 %

F.O.S SS:             70 %

F.O.S PA:             30 %

F.O.T.:                120 % bloques bajos

              100% edificación baja

Los edificios destinados a programas comerciales pueden aumentar el FOS de planta baja hasta 70% y el FOT hasta 160% para bloque bajo y 140% para edificación baja.

Subzona 1.1.3. Puerto.

a) Límites: Comprende los predios de las  manzanas 26, 27, 28, 29, 34, 35 y 36.

b) Normas Especiales: Se pueden construir sólo edificaciones bajas.

c) Area mínima de terreno por unidad locativa: 100 m2.

d) Retiros mínimos:         - frontales:  4 m.

- bilaterales: 3 m. Los edificios destinados a programas comerciales pueden eliminar los retiros laterales.

- de fondo: 3 m.

e) Altura máxima:        7 m.

f) Plantas edificables:   PB + PA

g) Ocupación:    F.O.S.:             40 %

F.O.S SS:         40 %   

F.O.S PA:         40 %

F.O.T.:              80 %

F.O.S V:           40 %

Los edificios destinados a programas comerciales pueden aumentar el FOS de planta baja hasta 70 %, el FOT hasta 110 % y exonerar el FOS Verde.

Subzona 1.1.4. Resto del Centro.

a) Límites: Pertenecen a esta Subzona los predios no incluidos en las restantes subzonas de la zona 1.1 Centro.

b) Normas Especiales: Se pueden construir edificaciones bajas y bloques bajos.

c) Dimensiones mínimas de los predios:

- Bloque bajo: 500 m2 de área y 20 m de frente,

- En la edificación baja no se exige ni área ni frente mínimo.

d) Area mínima de terreno por unidad locativa:     

- Bloque bajo:                    40 m2

- Edificación baja:            115 m2

e) Retiros mínimos:        - Frontales:     6 m. sobre Br. Artigas y alineación obligatoria.

                  4 m. el resto.

- Bilaterales:      4 m. en los bloques bajos.

3 m. en la edificación baja.

- De fondo:   4 m.

f) Altura máxima:         - En los bloques bajos:        12 m.

              - En la edificación baja:         7 m.

g) Plantas edificables:  - En los bloques bajos:            PB + 3PA

                                        - En la edificación baja:          PB + PA

h) Ocupación:    F.O.S.:          30 % bloques bajos

            40% edificación baja

     F.O.S SS:    70 % bloques bajos

40% edificación baja

F.O.S PA:     30 % bloques bajos

            40% edificación baja

F.O.T.:        120 % bloques bajos

            80% edificación baja

F.O.S. V.:     40% 

Zona 1.2. Residencial.- Pertenecen a esta zona los predios:

a) de Piriápolis, comprendidos entre: el límite del área urbana, desde la esquina este de la manzana 812 hasta la  Avda. 18 de Julio, excluidas las manzanas Nº 586 y 587, Av. 18 de Julio, Buenos Aires, el límite sur del área urbanizada, Bartolomé Mitre, Tucumán, Moreno, Talcahuano, Sarmiento, Suipacha, Gral. Rondeau, Alm. Brown, Uruguay, límite de la zona 1.1. Centro, Gregorio Sanabria, calle definida por las manzanas Nº 817 y 814, Atanacio Sierra y calle 4.

b) de Piriápolis: ubicados al este o al norte de la línea definida por: el límite oeste de las manzanas Nº 339 y 368, Ituzaingó desde el límite urbano hasta la Cañada de la Cascada y ésta hasta el límite de la zona urbanizada.

c) de Playa Grande ubicados al este de las calles Nº 21 y 18, excluidos los frentistas a ellas.

d) de Miramar, ubicados al este de la calle Nº 7, excluidos los frentistas a ella.

e) de Playa Hermosa,  comprendidos entre las calles Nº 9 y su prolongación por el límite del fraccionamiento, Nº 29, Av. de 25 m y Nº 16, excluidos los predios frentistas a la Av. de 25 m y a la calle Nº 16.

f) de Playa Verde, ubicados al este de la ruta Nº 10, excluidos los frentistas.

Esta zona se divide en las siguientes subzonas:

Subzona 1.2.1.  Rinconada.

Subzona 1.2.3.  La Falda.

Subzona 1.2.4.  Barrio Obrero

Subzona 1.2.5.  Country Oeste.

Subzona 1.2.6. Playa Grande, Miramar, Playa Hermosa y Playa Verde.

Subzona  1.2.1. Rinconada.

a) Límites: pertenecen a esta subzona los predios comprendidos entre: Misiones, excluidos los predios de las manzanas ubicadas al este de ella, Av. 18 de Julio, Buenos Aires, el límite este del área urbanizada, Bartolomé Mitre, Tucumán, Moreno, Talcahuano, Sarmiento, Suipacha, Gral. Rondeau, Alm. Brown, Uruguay y el límite de la zona 1.1. Centro.

b) Normas Especiales: Se pueden construir sólo edificaciones bajas

c) Area mínima de terreno por unidad locativa: 150 m2.

d) Retiros mínimos:            - frontales:      4 m.

- bilaterales:    3 m.

- de fondo:       3 m.

e) Altura máxima: 7 m (PB + PA)

f) Plantas edificables: PB + PA

g) Ocupación:   F.O.S.:             40 %

                           F.O.S SS:         40 %                                          

                           F.O.S PA:         40 %   

                           F.O.T.:              80 %

                           F.O.S V:           40 %

Subzona 1.2.2. Bulevar Artigas.

a) Límites: pertenecen a esta subzona los predios frentistas al Br. Artigas entre la proyección del eje de la calle Caseros y Misiones.

b) Normas Especiales:

b1)  Se pueden construir edificaciones bajas y bloques medios.

b2) Los predios que incluyen el cauce de la Cañada de la Cascada deberán presentar un plano con curvas de nivel, determinando el cauce y las zonas inundables, no pudiendo hacerle ninguna modificación sin previa autorización municipal.

b3) El curso de la cañada deberá conservarse y mantenerse limpio y en condiciones, debiendo ser incorporado al jardín.

c) Dimensiones mínimas de los predios:

- Bloque medio: 2.000 m2 de área y 30 m de frente,

- En la edificación baja no se exige ni área ni frente mínimo.

d) Area mínima de terreno por unidad locativa:     

- Bloque medio:                 15 m2.

- Edificación baja:            170 m2.

e) Retiros mínimos:        - frontales:  6 m. sobre Br. Artigas con alineación obligatoria

   4 m. sobre calles laterales

      - bilaterales:  8 m. en los bloques medios.

                  3 m. en la edificación baja.

                  - de fondo:   3 m.

f) Altura máxima:        - En los bloques medios:     28 m.

 - En la edificación baja:           7 m.

g) Plantas edificables:  - En los bloques medios:         PB + 9PA

                                         - En la edificación baja:          PB + PA

h) Ocupación:   F.O.S.:             30 % bloques medios

                                                   40 % edificación baja

                           F.O.S SS:         70 % bloques medios

                                                   40 % edificación baja                           

                           F.O.S PA:         30 % bloques medios

                                                   40 % edificación baja             

                           F.O.T.:             300 % bloques medios

                80 % edificación baja

                           F.O.S. V.:         40 %

Subzona 1.2.3. La Falda.

a) Límites: Pertenecen a esta subzona los predios ubicados dentro del perímetro

definido por: Calle entre las manzanas 814 y 817, Gregorio Sanabria, Misiones, Av. 18 de Julio,  límite del área urbana hasta la esquina este de la manzana 812, excluidas las manzanas Nº 586 y 587, calle 4 y Atanacio Sierra.

b) Normas Especiales: Se pueden construir edificaciones bajas y bloques bajos en toda la subzona. Sólo en las manzanas Nº 812, 818, 819, 482, 481, 480, 525, 526 y 552  se pueden construir bloques medios.

c) Dimensiones mínimas de los predios:

-  Bloque medio: 2.000 m2. de área y 40 m. de frente.

-  Bloque bajo:    500 m2. de área y 30 m. de frente.

-  En la edificación baja no se exige ni área ni frente mínimo.

d) Area mínima de terreno por unidad locativa:     

- Bloques:                           15 m2.

- Edificación baja:            170 m2.

e) Retiros mínimos:         - frontales:        10 m. bloques medios.

6 m. bloques bajos.

4 m. edificación baja.

- bilaterales:  50% de la altura de los bloques.

        3 m. en la edificación baja.

- de fondo:      50% de la altura de los bloques.

                    3 m. en la edificación baja.

f) Altura máxima:         - En los bloques medios:         28 m.

                                      - En los bloques bajos:           12 m.

                                     - En la edificación baja:            7 m.

g) Plantas edificables:  - En los bloques medios:         PB + 9PA

                                       - En los bloques bajos:            PB + 3PA

                                       - En la edificación baja:            PB + PA

h) Ocupación:   F.O.S.:             30 % bloques 

                                                   40% edificación baja

                           F.O.S SS:         70 % bloques

                                                   40% edificación baja                            

                           F.O.S PA:         30 % bloques

                                                   40% edificación baja              

                           F.O.T.:             300 % bloques medios

                                                  120 % bloques bajos

                                                   80% edificación baja

                           F.O.S. V.:         50% bloques

                                                   40 % edificación baja

Subzona 1.2.4. Barrio Obrero.

a) Límites: Pertenecen a esta subzona los predios urbanos y suburbanos ubicados al  este de la calle Magallanes y el límite oeste de la manzana Nº 1086.

b) Normas Especiales: Se pueden construir edificaciones bajas, conjuntos de edificaciones bajas de alta densidad y bloques bajos

c) Dimensiones mínimas de los predios:

-  Bloque bajo y conjunto de edificaciones bajas de alta densidad: 500 m2. de área y 30 m. de frente.

-  En la edificación baja no se exige ni área ni frente mínimo.

d) Área mínima de terreno por unidad locativa:     

- Bloque bajo y conjunto de edificaciones bajas de alta densidad:  50 m2.

- Edificación baja: 150 m2.

e) Retiros mínimos:

- frontales:   6 m. sobre Br. Artigas con alineación obligatoria.

                       4 m. el resto.      

- bilaterales:  4 m. en los bloques bajos.

                       3 m. en los conjuntos de edificaciones bajas de alta densidad.

- unilaterales:  3 m. en la edificación baja.

- de fondo: 4 m. en los bloques bajos y los conjuntos de edificaciones bajas de alta densidad

                      3 m. en la edificación baja.

f) Altura máxima:         - en los bloques bajos    12 m.

                                       - en el resto                      7 m.

g) Plantas edificables:  - en los bloques bajos: PB + 3PA

                                       - en la edificación baja: PB + PA

h) Ocupación:

F.O.S.:      30 % bloques bajos

                 60%  los conjuntos de edificaciones bajas de alta densidad

                 40% edificación baja

F.O.S SS: 70 % bloques bajos y conjuntos de edificaciones bajas de alta  densidad

                 40% edificación baja                                               

F.O.S PA:  30 % bloques

                 60%  los conjuntos de edificaciones bajas de alta densidad

                 40% edificación baja                     

F.O.T.:  120% bloques bajos y conjuntos de  edificaciones de alta  densidad 

                 80% edificación baja

F.O.S. V.:  40% bloques y edificación baja

                 30 % conjuntos de edificaciones bajas de alta densidad

Subzona 1.2.5. Country Oeste.

a) Límites: Pertenecen a esta subzona los predios urbanizados entre: el límite oeste de las manzanas Nº 339 y 368, Ituzaingó, Cañada de la Cascada, límite de la zona urbanizada, calle Magallanes y el límite norte de la zona urbanizada.

b) Normas Especiales: Se pueden construir sólo edificaciones bajas

c) Area mínima de terreno por unidad locativa:      170 m2.

d) Retiros mínimos:

- frontales: 6 m. sobre Br. Artigas con alineación obligatoria

                    4 m. el resto

- bilaterales:   3 m.

- de fondo:     3 m.

e) Altura máxima:          7 m.

f) Plantas edificables: PB + PA

g) Ocupación: En los solares con área inferior a 500 m2. y superior a 1.000 m2, regirán los siguientes parámetros:

FOS SS          FOS      FOS PA          FOT       FOSV

ST< 500                 50                  35           35                 70           40

ST>1000                30                  25           25                 50           60

En los solares con área intermedia, los factores de ocupación se obtendrán de la interpolación de los anteriores valores.

A los edificios destinados a programas comerciales se les aplican los siguientes parámetros:

F.O.S. SS.:    60%

F.O.S.:          50%

F.O.S. PA.:    50%

F.O.T.:        100%

F.O.S.V.:       30%

Subzona 1.2.6. Playa Grande, Miramar, Playa Hermosa y Playa     Verde.

a) Límites: Pertenecen a esta subzona los predios:

1) de Playa Grande ubicados al este de las calles Nº 21 y 18, excluidos los frentistas a ellas.

2) de Miramar, ubicados al este de la calle Nº 7, excluidos los frentistas a ella.

3) de Playa Hermosa,  comprendidos entre las calles Nº 9 y su prolongación por el límite del fraccionamiento, Nº 29, Av. de 25 m y Nº 16, excluidos los predios frentistas a la Av. de 25 m y a la calle Nº 16.

4) de Playa Verde, ubicados al norte de la ruta Nº 10, excluidos los frentistas.

b) Normas Especiales: Se pueden construir sólo edificaciones bajas.

c) Area mínima de terreno por unidad locativa:  150 m2

d) Retiros mínimos:        - frontales:      4 m.

- bilaterales:    3 m.

      - de fondo:      3 m.

e) Altura máxima: 7 m.

f) Plantas edificables: PB + PA

g) Ocupación: En los solares con área inferior a 500 m2. y superior a 1.000 m2, regirán los siguientes parámetros:

FOS SS        FOS      FOS PA        FOT       FOS V

ST< 500                  40               40          40                80          40

ST> 1000                30               30          30                60          50

   En los solares con área intermedia, los factores de ocupación se obtendrán de la interpolación de los anteriores valores.

Zona 1.3. Barrios Jardín.- Pertenecen a esta zona el resto de los predios del Sector Piriápolis.

Esta Zona se divide en las siguientes subzonas:

Subzona 1.3.1.  Ramblas

Subzona 1.3.2. Rambla Comercial Punta Fria y Playa Grande

Subzona 1.3.3. Comercial

Subzona 1.3.4. Resto

Subzona 1.3.1 Ramblas.

a) Límites: Pertenecen a esta subzona los predios frentistas a la Ruta 10 en el tramo comprendido entre Zanja Honda (manzana 21) y la Costanera de Playa Hermosa; Rambla de los Ingleses, desde la cañada existente en la manzana 1014 entre las calles 17 y 18 hasta Punta Colorada y Rambla al sur de la Rambla de los Ingleses.

b) Normas Especiales: Se pueden construir sólo edificaciones bajas destinados a casa habitación.

c) Area mínima de terreno por unidad locativa:      170 m2

d) Retiros mínimos:

- frontales:    7 m

                        4 m sobre calles laterales

- bilaterales:  3 m

- de fondo:    3 m

e) Altura máxima:  7 m

f) Plantas edificables:   PB + PA

g) Ocupación:   En los solares con área inferior a 500 m2. y superior a 1.000 m2, regirán los siguientes parámetros:

                           FOS SS    FOS    FOS PA        FOT    FOS V

ST< 500              50              35         35               70        40

ST>1000             30              25         25               50        60

En los solares con área intermedia, los factores de ocupación se obtendrán de la interpolación de los anteriores valores.

Subzona 1.3.2. Rambla Comercial Punta Fría y Playa Grande.

   a) Límites: Pertenecen a esta Subzona los predios:

1) de las manzanas Nº 5 A y 6 de Playa Grande.

2) de Punta Fría, frentistas a la Av. Central, desde las calles 15 y 16 hasta la Rambla de los Ingleses;

b) Normas Especiales: Se pueden construir sólo edificaciones bajas.

c) Area mínima de terreno por unidad locativa:     

-100 m2. los programas comerciales.

-170 m2. el resto.                                                           

d) Retiros mínimos:

- frontales: 7 m. con alineación obligatoria en los programas comerciales de Playa Grande

                      6m con alineación obligatoria en los programas comerciales  de Punta Fría     

                      4 m. sobre calles laterales

- bilaterales:   3 m.

- de fondo:      3 m.

e) Altura máxima:        7 m.

f) Plantas edificables:   PB + PA

g) Ocupación:   En los solares con área inferior a 500 m2. y superior a 1.000 m2, regirán los siguientes parámetros:

                 FOS SS       FOS     FOS PA        FOT     FOSV

ST< 500       50             35          35               70         40

ST>1000      30             25          25               50         60

En los solares con área intermedia, los factores de ocupación se obtendrán de la interpolación de los anteriores valores.

A los edificios destinados a programas comerciales se les aplican los siguientes parámetros:       F.O.S SS:         60%

               F.O.S.:              50%

               F.O.S PA:         50%

               F.O.T.:           100%

               F.O.S V:           30%

Subzona 1.3.3. Comercial (Punta Fría, Playa Grande, Playa Hermosa y Playa Verde).

a) Límites: Pertenecen a esta Subzona los predios:

1) frentistas a la Rambla de los Ingleses desde los terrenos del Puerto hasta la Av. de 30 m de Punta Fría;

2) de Playa Grande, frentistas a la calle 18 entre las calles 2 y 7, los de la manzana Nº 50 y los frentistas a ella.

3) de Playa Hermosa, frentistas a la calle 16, entre las calles 1 y 5.

4) de Playa Verde, frentistas a la calle que separa a las manzanas 25 y 30, desde la Ruta 10 hasta la calle definida entre las manzanas 29 y 30 y los frentistas a esta calle, desde la anterior hasta la calle definida entre las manzanas 8 y 9.

b) Normas Especiales: Se pueden construir sólo edificaciones bajas

c) Área mínima de terreno por unidad locativa:     

- 100 m2 los programas comerciales

- 170 m2 el resto

d) Retiros mínimos:

- frontales:  6 m

                    7m en la Rambla de Punta Fría

                    4 m en calles laterales.

En los programas comerciales la alineación es obligatoria

- bilaterales: 3 m excepto en los edificios destinados a programas comerciales a los que no se les exige el retiro bilateral.

- de fondo:   3 m

e) Altura máxima:        7 m

f) Plantas edificables:   PB + PA

g) Ocupación: En los solares con área inferior a 500 m2. y superior a 1.000 m2, regirán los siguientes parámetros:

                           FOS SS         FOS      FOS PA          FOT     FOSV

ST< 500                40                  35        35                   70        50

ST> 1000              30                  25        25                   50        60

En los solares con área intermedia, los factores de ocupación se obtendrán de la interpolación de los anteriores valores.

A los edificios destinados a programas comerciales se les aplican los siguientes parámetros:       F.O.S SS:          60%

               F.O.S.:             50%

               F.O.S PA:         50%

               F.O.T.:            100%

               F.O.S V:           30%

Subzona 1.3.4. Resto.

a) Límites: Pertenecen a esta subzona el resto de los predios de la Zona.

b) Normas Especiales: Se pueden construir sólo edificaciones bajas destinados a casa habitación.

c) Área mínima de terreno por unidad locativa:      170 m2.

d) Retiros mínimos:          - Frontales:     4 m.

   - Bilaterales:   3 m.

   - De fondo:     3 m.

e) Altura máxima: 7 m.

f) Plantas edificables: PB + PA

g) Ocupación: En los solares con área inferior a 500 m2. y superior a 1.000 m2, regirán los siguientes parámetros:

                   FOS SS      FOS      FOS PA       FOT     FOSV

ST<500         40             35           35               60         50

ST>1000       30             25           25               40         60

En los solares con área intermedia, los factores de ocupación se obtendrán de la interpolación de los anteriores valores.