Límites del sector y divisiones.

Este Sector comprende el área demarcada entre la Laguna José Ignacio y el Arroyo José Ignacio al Oeste/Suroeste, una paralela a 500 metros al Norte de la Ruta Nacional Nº 9 al Norte/Noroeste, el Arroyo Garzón y la Laguna Garzón al Este/Noreste -límite departamental con Rocha- y el Océano Atlántico al Sur/Sureste.

Se divide en las siguientes zonas:

a) Zona 2.1. Costera Sur

a1) Subzona 2.1.1 Pueblo José Ignacio

Subzona 2.1.1.1 Amanzanado fundacional

Subzona 2.1.1.2. Manzanas de fragilidad ecosistémica

a2) Subzona 2.1.2 Barrios Jardín

Subzona 2.1.2.1. Áreas balnearias urbanizadas

Subzona 2.1.2.2. La Juanita

a3) Subzona 2.1.3 Resto de la Zona Costera

Subzona 2.1.3.1 Suelo Suburbano

Subzona 2.1.3.2. Suelo Rural

b) Zona 2.2 . Chacras Marítimas,

Subzona 2.2.1 Baja

Subzona 2.2.2 Media

Subzona 2.2.3 Alta

c) Zona 2.3 Chacras Norte

Subzona 2.3.1 Baja

Subzona 2.3.2 Media

Subzona 2.3.1 Baja

d) Zona 2.4 Prioridad Ambiental,

e) Zona 2.5 Protección de Cuerpos de Agua

f) Zona 2.Banda de Resguardo

Los límites del sector y divisiones en el área del Plan Local se grafican en plano anexo: La descripción de los padrones involucrados que conforman los límites en las diferentes zonas se encuentran en el "Anexo 2: Padrones que conforman los límites involucrados en las áreas caracterizadas."

Protección particular.

En las áreas contiguas a la zona 2.5 (Zona de Protección de Cuerpos de Agua) de la Zona 2.4 de Prioridad Ambiental, cuando el suelo es suburbano, en una faja de 100 metros a contar desde el límite exterior de la primera: se podrá plantear una densidad máxima de una casa cada 5.000 metros cuadrados, con terrenos cuyo ancho (dimensión paralela al límite exterior del área de prioridad ambiental) sea no inferior a 40 metros; no deberán conformarse nuevas cortinas vegetales o árboles de cualquier especie, que comprometan el ecosistema natural y el hábitat de especies.

Condiciones generales para las actuaciones.

En carácter general no se admiten edificaciones en bloque salvo que en la zona que corresponda especifique su autorización.

La evacuación de aguas servidas deberá ser autorizada por la Intendencia para cada caso. En predios individuales con superficie menor a 4.000 metros cuadrados la evacuación de aguas servidas deberá estar conectada a la red pública de colectores y en predios de Mayor área deberá contar con sistema de disposición autorizado por la Intendencia.

Áreas verdes.

Con carácter general, no se permite la modificación de las afloraciones rocosas ni de vegetación autóctona fuera del perímetro de la construcción. Cuando la índole del proyecto así lo justifique, su modificación será motivo de aprobación especial.

El manejo de los espacios exteriores debe asegurar la permanencia de la vegetación autóctona y la introducción de especies exógenas será motivo de autorización especial, la que no podrá superar, en general, una ocupación Mayor a 15% de la superficie total del predio. En este porcentaje se incluirá toda área de tapiz vegetal necesario de riego regular y/o fertilización. No se admitirán cortinas vegetales ni la afectación de las zonas altas con construcciones, que se recorten por encima del perfil del relieve natural.

Es obligatorio adoptar medidas de protección frente a la erosión y contener los procesos en curso, restaurando los suelos afectados. Se prohíbe la extracción de suelo orgánico.

Equilibrio dinámico. Sobre la faja de protección costera, según está definida por el Código de Aguas, se prohíbe cualquier acto que innove o modifique la actual situación de equilibrio dinámico, incluyendo actos o hechos que atenten contra el libre acceso y circulación peatonal pública, debiéndose tener en cuenta lo establecido en el Art. D.272.

Cotas. Quedan prohibidas las construcciones en cotas inferiores al nivel por encima del límite superior de la creciente con un período de recurrencia de 100 años. En zonas costeras arenosas será de aplicación el Art. D.272. Si se tratara de puntas pedregosas, las construcciones sólo podrán desarrollarse a partir de + 1 metro por encima del límite superior de la creciente con un período de recurrencia de 100 años. A tales efectos cada expediente requerirá un informe de las oficinas competentes, referida a la correcta determinación de la línea de máxima creciente. En ningún caso se admitirán rellenos para alcanzar las cotas que posibilitan construir.

Prohibición. Quedan expresamente prohibidas acciones que alteren o modifiquen el suelo costero, su relieve o su subsuelo, desde el mar: hasta el médano primario en playas, hasta la cobertura vegetal continua en puntas pedregosas o hasta la primera vía o espacio público.

Dunas móviles. En las dunas móviles, sólo se podrá construir por detrás de la duna fósil, y con las limitaciones constructivas que se especifican para cada zona. La Intendencia podrá determinar con Mayor precisión la delimitación geográfica de estas dunas móviles.

Faja de protección costera. En la faja de protección costera, según está definida por el Código de Aguas, todos los proyectos de construcción deberán ser tramitados por consulta previa, mediante los correspondientes estudios de impacto.

Pluviales. Queda prohibido específicamente todo vertido de aguas de origen pluvial concentradas a la playa. Si se vertieran pluviales concentrados a zonas rocosas deberán interponerse rejas de retención de sólidos y flotantes, lo que deberá graficarse en planos de instalaciones sanitarias y será debidamente controlado por las oficinas correspondientes.

Servidumbre. Todos los predios del Sector quedan sujetos a una servidumbre de construcción de pluviales.

Fraccionamientos en régimen común.

En toda fracción de suelo se admitirá una vivienda familiar y una vivienda subsidiaria, para lo cual se deberá obtener el respectivo permiso de construcción en las condiciones establecidas por el Decreto 3.718 de 23 de Diciembre de 1997, concordantes y modificativos, y su reglamentación. Sólo se admitirá construirla dentro de las Zonas de Especial Protección en caso de no existir superficie suficiente fuera de éstas y siempre de acuerdo con las restricciones establecidas para éstas.

Conjuntos de viviendas. Para las actuaciones de vivienda en conjuntos se establecen las siguientes condiciones generales:

Debido a que la fuente de los gráficos para la división en zonas y subzonas tiene escasa precisión y baja resolución, la definición final para el lote de actuación se establecerá en cada caso a partir del relevamiento profesional realizado por ingeniero agrimensor habilitado, verificado y aprobado por la dependencia técnica correspondiente de la Intendencia. En ningún caso las obligaciones y facultades de la propiedad inmueble resultarán automáticamente de los gráficos del Plan sino del relevamiento profesional aprobado.

Para actuaciones de alojamiento diferentes de vivienda se computará una Unidad Locativa cada 1.000 (mil) metros cuadrados o fracción y en general, las edificaciones para servicios comunes o similares en el área libre obligatoria deberá respetar un mínimo de FOS natural no pavimentado de 95% (noventa y cinco por ciento) con un FOS máximo de 1% (uno por ciento) respecto al área bruta del predio.

Es obligatorio mantener las condiciones naturales y el carácter de la zona de implantación a los efectos de preservar los mismos y se podrá exigir que se respeten áreas significativas y características del lugar, ya sean naturales o antropizadas, incluyéndose entre éstas los sitios arqueológicos y/o paleontológicos.

En los aspectos no contemplados en este Plan rige el Decreto Departamental Nº 3382/1978 (Clubes de Campo, concordantes y modificativos).

Ocupación de suelo.

La cantidad máxima total de Unidades Locativas queda establecida en relación a la superficie bruta total del predio de la actuación.

Para las tres formas de Club de Campo establecidas en las actuaciones, se dispondrán las condiciones para la organización del conjunto y para las dimensiones mínimas de los predios individuales.

Padrones Rurales.

En todos los padrones rurales del ámbito del Plan se establecen los siguientes factores de ocupación:

a) FOS 5%

b) FOT 8%.

c) FOS natural no pavimentado 90%

d) Retiros mínimos respecto a todos los límites del predio bruto: 8 metros, sin perjuicio de los retiros establecidos para las vías públicas, que regirán si son mayores.

Régimen patrimonial.

La Intendencia creará y reglamentará en funcionamiento de la Comisión Especial Permanente de Asesoramiento del Patrimonio de José Ignacio, integrada por representantes de la Intendencia, del Municipio de Garzón y de la sociedad organizada, designados por aquella a instancias de los vecinos residentes, comerciantes y propietarios.

La Comisión a crear asesorará en todo lo atinente a las actuaciones de división y ocupación de suelo, edificación y autorización de usos comerciales y de servicio en las zonas sujetas a regulación de catálogo, así como en los procesos para la introducción de revisiones parciales o generales, de las determinaciones del Plan, así como el impulso a su implementación y en todo otro asunto que le encomiende la Intendencia".

Salientes. Se admitirán en todo el Sector, salientes y cuerpos cerrados salientes de hasta 1,50 metros, en toda la extensión del volumen edificado en planta alta, sobre las fachadas principal y posterior con una altura mínima de 2,40 metros sobre el nivel natural del terreno. Cuando se trate de terrazas abiertas en tres de sus lados no resultan computables en el F.O.T. y cuando se trate de terrazas abiertas en dos de sus lados resultan computables en un 50% en el F.O.T.

Estacionamientos. Es obligatorio disponer de áreas de estacionamiento cubierto o garaje a razón de uno por cada vivienda, Unidad Locativa, oficina o local comercial. En establecimientos de hotelería y afines, ubicados cualquiera sea la escala, es obligatorio un lugar de estacionamiento por habitación y no podrán ocupar espacios de retiros non edificando.

Volúmenes auxiliares. En los recaudos gráficos, se deberá expresar con precisión el tratamiento a dar a los tanques de agua, los ductos (de ventilación y de humos) y a las cubiertas o las azoteas, incluidas las de garajes. La Intendencia podrá condicionar y aún negar las soluciones propuestas, las que deberán ser motivo de una aprobación especial. En ningún caso y en todo el Sector, no se admiten construcciones de ningún tipo que superen la altura máxima de 9 metros, incluyendo salas de máquinas, salidas a azotea, pérgolas o similares.

Diseño de espacios verdes.

Para el diseño de jardines, paisaje y áreas verdes, se deberá tener en cuenta que:

a) el uso del agua con fines domésticos será prioritario ante su uso para la jardinería, lagos de carácter paisajístico, y otros usos recreativos;

b) se limita a un máximo del 15% del área total del predio, la superficie (jardines, piscinas, lagos u otros) que pueda demandar el uso de agua con abastecimiento desde el subsuelo, ya sea para riego, abastecimiento, reposición u otro uso cualquiera en que pueda requerirse, debiendo quedar el resto de la superficie sin edificar con el terreno natural;

c) se potenciará la vegetación nativa del lugar, como es el caso del matorral psamófilo y el monte nativo;

d) se dará preferencia a la utilización de compuestos orgánicos en las funciones de: herbicida, fungicida, insecticida, fertilizante y demás elementos necesarios para el manejo de áreas verdes;

e) se limitará y condicionará la utilización de agrotóxicos y nutrientes, teniendo en cuenta distintos grados de exigencias: prohibir su uso para la Zona 2.5. de Prioridad Ambiental y en el resto del área se realizará un uso responsable de estos productos, buscando entre otros objetivos minimizar su migración en el territorio a través de los escurrimientos de agua y demás factores, al tiempo que utilizar elementos para captar posibles fugas.

Zona 2.1 Costera Sur.

La Zona Costera Sur comprende diferentes marcos normativos según la categoría de suelo y la aplicación del atributo de Potencialmente Transformable,

Zona Costera Sur en Suelo Urbano (SU), dentro de la cual se localizan a efectos de la aplicación de la normativa de edificación:

Subzona 2.1.1 Pueblo José Ignacio

Subzona 2.1.2. Barrios Jardín.

Subzona 2.1.3 Resto de la Zona Costera.

Zona 2.1.1 Pueblo José Ignacio.

Se divide en dos subzonas:

Subzona 2.1.1.1 Amanzanado fundacional,

Subzona 2.1.1.2. Manzanas de fragilidad ecosistémica.

Amanzanado fundacional de José Ignacio:

a) Límites: corresponde al amanzanamiento de tipo damero, sobre la península de José Ignacio y las manzanas 74, 75, 76 y 77, en la forma que se indica en los planos adjuntos, con la excepción de las manzanas catastrales Nº 34, 28 y 22.

b) Normas especiales:

b1) Los programas sólo admitirán, sobre el nivel natural de suelo, planta baja y una planta alta, no pudiéndose conformar un tercer nivel habitable por concepto alguno.

b2) Los volúmenes, conjuntos de volúmenes separados menos de 4 metros, no podrán contar con un desarrollo lineal mayor a 20 metros en planta baja y 16 metros en planta alta en ninguna de sus fachadas manteniendo la misma altura. El desarrollo lineal máximo se medirá en proyección vertical. En la proyección vertical ortogonal respecto a la anterior el desarrollo no podrá ser superior a 12 metros. En caso de que una misma edificación presente más de un cuerpo en planta alta, la distancia mínima entre éstos será de 4 metros.

b3) En los predios frentistas a la costa se prohíbe la plantación de césped o el cubrimiento de las dunas con humus o tierra, limitando la vegetación de los jardines a plantas costeras del país.

b4) No se admiten bloques.

c) Dimensiones mínimas de los predios:

c1) Conjuntos de Unidades Locativas aisladas: 400 metros cuadrados de área y 9 metros de frente, por cada unidad.

c2) Unidades Locativas apareadas: 800 metros cuadrados de área.

c3) Conjuntos de Unidades Locativas apareadas: 800 metros cuadrados de área y 14 metros de frente, por cada par.

c4) Retiro entre volúmenes: 2,5 metros.

d) Retiros mínimos:

d1) Retiros frontales: 4 metros.

d2) Retiros frontales sobre la costa y sobre espacios públicos en manzana 77 : 20 metros resto: 6 metros.

d3) Retiros bilaterales: 2 metros.

Los retiros laterales se podrán ocupar con construcciones secundarias (parrilleros cubiertos, cocheras o similares) sólo la tercera parte de la profundidad del solar, siendo ésta la del fondo, con una superficie máxima de hasta 20 metros cuadrados y con una altura máxima de 3 metros. En terrenos con frente en tres de sus lados, sólo podrá ocuparse el tercio central del retiro lateral con las condiciones establecidas.

e) Altura máxima: 6 metros. Se tomará sobre la normal en cada uno de los puntos del terreno natural. En los casos de techos inclinados, la cumbrera no podrá superar la altura de 6,90 metros, siempre y cuando el promedio del techo inclinado no supere 6 metros. En azoteas o terrazas transitables sólo se admitirán miradores con toldos o pérgolas que no configuren volumen cerrado.

f) Ocupación:

F.O.S.: 35% en unidades aisladas,

F.O.S.SS.: 35% en unidades aisladas,

F.O.S.: 30% en unidades apareadas,

F.O.S.SS.: 30% en unidades apareadas,

F.O.S. natural no pavimentado: 50%

F.O.T.: 60%

g) Salientes y cuerpos cerrados salientes, máximo: 1,50 metros.

h) Índice de Ponderación: no aplica.

i) Cercos, se admiten cercos con transparencia menor al 90% para las siguientes alturas máximas:

en límite frontal de predio: 0,80 metros,

en otros límites: 1,30 metros.

j) No rige la Ordenanza de Manejo de Bosque Urbanizado, Decreto Departamental Nº 3602/1988, concordantes y modificativos.

Subzona 2.1.1.2.  Manzanas de fragilidad ecosistémica.

a) Límites: está conformada por los solares pertenecientes a las manzanas catastrales Nº 34, 28 y 22.

b) Normas especiales:

b1) Los proyectos se presentarán necesariamente en consulta previa, con planos de curvas de nivel indicando la cresta del cordón dunar litoral.

b2) Para estas manzanas se dispone en forma obligatoria la construcción de casas sobre pilotes y estructuralmente adaptadas a un ambiente costero de alta energía. Los pilotes deberán estar separados entre sí más de 2.50 metros, con una altura mínima de 1 metro y no podrán tener un diámetro mayor de 30 centímetros.

b3) Se prohíbe la plantación de césped o el cubrimiento de las dunas con humus o tierra, limitando la vegetación de los jardines a plantas costeras originarias de esta zona del país.

b4) No se permite la disposición en el predio de las aguas cloacales por ningún sistema. Solo se autorizarán construcciones cuando éstas puedan ser conectadas a la red pública de saneamiento.

b5) Los volúmenes, conjuntos de volúmenes separados menos de 4 metros, no podrán contar con un desarrollo lineal mayor a 20 metros en planta baja y 16 metros en planta alta en ninguna de sus fachadas manteniendo la misma altura. El desarrollo lineal máximo se medirá en proyección vertical. En caso de que una misma edificación presente más de un cuerpo en planta alta, la distancia mínima entre éstos será de 4 metros.

c) Dimensiones mínimas de predios:

c1) Conjuntos de Unidades Locativas aisladas: 400 metros cuadrados de área y 9 metros de frente, por cada unidad.

c2) Unidades Locativas apareadas: 800 metros cuadrados de área.

c3) Conjuntos de Unidades Locativas apareadas: 800 metros cuadrados de área y 14 metros de frente, por cada par.

c4) Retiro entre volúmenes: 2,5 metros.

d) Retiros mínimos:

d1) Retiros frontales: 4 metros.

d2) Retiros frontales sobre la costa y sobre espacios públicos: 6 metros.

d3) Retiros bilaterales: 2 metros.

e) Altura máxima: 6 metros, medida a partir de más un metro respecto al terreno natural. En azoteas o terrazas transitables sólo se admitirán miradores con toldos o pérgolas que no configuren volumen cerrado.

f) Ocupación:

F.O.S.: 35% en unidades aisladas,

F.O.S.: 30% en unidades apareadas,

F.O.S. natural no pavimentado: 60%

F.O.T.: 60% No se permiten impermeabilizar o pavimentar ninguna porción del terreno.

g) Salientes y cuerpos cerrados salientes, máximo: 1,50 metros.

h) Índice de Ponderación: no aplica.

i) Cercos, no se admiten cercos de ningún tipo.

No rige la Ordenanza de Manejo de Bosque Urbanizado, Decreto Departamental Nº 3602/1988, concordantes y modificativos.

Zona 2.2. Barrio Jardín.

Esta zona se divide en dos subzonas:

a) Subzona 2.2.1. Áreas balnearias urbanizadas,

b) Subzona 2.2.2. La Juanita.

Subzona 2.1.2.1. Áreas balnearias urbanizadas.

a) Límites:está comprendida por todas las áreas de suelo urbano del Sector, según se grafica en el "plano OR.07 - zonificación secundaria", anexo. Comprende los fraccionamientos Faro Bahía, Santa María de los Médanos, Arenas de José Ignacio, Mirador del Faro, Verde Horizonte, Village del Faro, Pinar del Faro, La Candelaria, Ocean Finances y Setai, con independencia de su denominación actual o futura.

b) Normas especiales:

b1) Los programas sólo admitirán, sobre el nivel natural de suelo, planta baja y una planta alta, no pudiéndose conformar un tercer nivel habitable por concepto alguno.

b2) Los volúmenes, conjuntos de volúmenes separados menos de 4 metros, no podrán contar con un desarrollo lineal mayor a 20 metros en planta baja y 16 metros en planta alta en ninguna de sus fachadas manteniendo la misma altura. El desarrollo lineal máximo se medirá en proyección vertical. En caso de que una misma edificación presente más de un cuerpo en planta alta, la distancia mínima entre éstos será de 4 metros.

c) Dimensiones mínimas de los predios:

c1) Conjuntos de Unidades Locativas aisladas: 600 metros cuadrados de área por cada unidad.

c2) Unidades Locativas apareadas: 1200 metros cuadrados de área y 20 metros de frente.

c3) Conjuntos de Unidades Locativas apareadas: 1200 metros cuadrados de área y 25 metros de frente, por cada par.

c4) Retiro entre volúmenes: 3 metros.

d) Retiros mínimos:

d1) Retiros frontales: 6 metros sobre la costa y espacios públicos.

d2) Retiros frontales: 4 metros en el resto de los casos.

d3) Retiros bilaterales: 2 metros.

Los retiros laterales se podrán ocupar con construcciones secundarias (parrilleros cubiertos, cocheras o similares) sólo la tercera parte de la profundidad del solar, siendo ésta la del fondo, con una superficie máxima de hasta 20 metros cuadrados y con una altura máxima de 3 metros. En terrenos con frente en tres de sus lados, sólo podrá ocuparse el tercio central del retiro lateral con las condiciones establecidas.

d4) Retiros de fondo: 3 metros.

e) Altura máxima: 7 metros sobre Recta de Comparación. En los casos de techos inclinados, la cumbrera no podrá superar la altura de 8,05 metros siempre y cuando el promedio del techo inclinado no supere 7 metros.

f) Ocupación:

F.O.S.: 25% en unidades aisladas,

F.O.S.SS.: 25% en unidades aisladas,

F.O.S.: 20% en unidades apareadas,

F.O.S.SS.: 20% en unidades apareadas,

F.O.S. natural no pavimentado: 50%,

F.O.T.: 50% en unidades aisladas,

F.O.T.: 40% en unidades apareadas.

g) Salientes y cuerpos cerrados salientes, máximo: 1,50 metros.

h) Índice de Ponderación: no aplica.

i) Cercos, se admiten cercos con transparencia menor al 90% con las siguientes alturas máximas:

en límite frontal de predio: 0,80 metros,

en otros límites: 1,30 metros.

j) En las áreas urbanizadas de la Subzona 2.1.2.1 no rige la Ordenanza de Manejo de Bosque Urbanizado, Decreto Departamental Nº 3602/1988 concordantes y modificativos.

Subzona 2.1.2.2. La Juanita.

a) Límites: está conformada por el fraccionamiento de la localidad Playa Juanita y la totalidad de la manzana catastral Nº 19.

b) Normas especiales:

b1) Los programas sólo admitirán, sobre el nivel natural del terreno, planta baja y una planta alta, no pudiéndose conformar un tercer nivel habitable por concepto alguno.

b2) Los volúmenes, conjuntos de volúmenes separados menos de 4 metros, no podrán contar con un desarrollo lineal mayor a 20 metros en planta baja y 16 metros en planta alta en ninguna de sus fachadas manteniendo la misma altura. El desarrollo lineal máximo se medirá en proyección vertical. En caso de que una misma edificación presente más de un cuerpo en planta alta, la distancia mínima entre éstos será de 4 metros.

b3) En las manzanas catastrales números 3, 4, 26, 27, 40, 41, 48, 49, 50, 51, 52, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 68, 69, 70 y 71 no se admitirá la construcción de viviendas unifamiliares en padrones con superficie mayor de 1000 metros cuadrados.

b4) No se admite, la construcción de bloques, excepto en las manzanas catastrales detalladas por el literal b3 anterior, en las cuales se podrán edificar bloques bajos para una categoría de vivienda A establecida por el Artículo 41º del Decreto 3.718 de 23 de diciembre de 1997, concordantes y modificativos, sobre la base de 3 dormitorios para el área máxima de la categoría indicada y considerando 15 metros cuadrados por dormitorio en menos o más y respetando todas las demás condiciones establecidas.

b5) Se admitirá la realización de Unidades Locativas en tira, constituidas por conjuntos de Unidades Locativas adosadas, siempre que se cumplan los parámetros establecidos para Unidades Locativas apareadas, en las manzanas catastrales detalladas por el literal b3 anterior, en las cuales se podrán edificar bloques bajos para una categoría de vivienda A establecida por el Artículo 41º del Decreto 3.718 de 23 de diciembre de 1997, concordantes y modificativos, sobre la base de 3 dormitorios para el área máxima de la categoría indicada y considerando 15 metros cuadrados por dormitorio en menos o más.

c) Dimensiones mínimas de los predios:

c1) Conjuntos de Unidades Locativas aisladas: 400 metros cuadrados de área y 12 metros de frente por cada unidad.

c2) Unidades Locativas apareadas: 800 metros cuadrados de área y 24 metros de frente.

c3) Conjuntos de Unidades Locativas apareadas: 800 metros cuadrados de área y 24 metros de frente por cada par.

c4) Bloques bajos: 1.000 metros cuadrados de área y 30 metros de frente.

c5) Retiro entre volúmenes: 4 metros las unidades aisladas y 12 metros las unidades apareadas.

d) Retiros mínimos:

d1) Retiros frontales: 4 metros.

d2) Retiros frente a Rutas Nacionales o Caminos Departamentales: 10 metros.

d3) Retiros bilaterales: 2 metros.

Los retiros laterales se podrán ocupar con construcciones secundarias (parrilleros cubiertos, cocheras o similares) sólo la tercera parte de la profundidad del solar, siendo ésta la del fondo, con una superficie máxima de hasta 20 metros cuadrados y con una altura máxima de 3 metros. En terrenos con frente en tres de sus lados, sólo podrá ocuparse el tercio central del retiro lateral con las condiciones establecidas.

d4)Retiros de fondo: 3 metros.

e) Altura máxima:

e1) 7 metros en general sobre Recta de Comparación. En los casos de techos inclinados, la cumbrera no podrá superar la altura de 8,05 metros siempre y cuando el promedio del techo inclinado no supere 7 metros.

e2) 9 metros para bloques bajos sobre Recta de Comparación. En los caso de techos inclinados, la cumbrera no superará los 9 metros. No se admiten construcciones de ningún tipo (salidas a azotea, tanques de agua, sala de máquinas, pérgolas y similares) sobre la altura máxima.

f) Ocupación:

F.O.S.: 35% en unidades aisladas,

F.O.S.SS.: 35% en unidades aisladas,

F.O.S.: 30% en unidades apareadas y bloques bajos;

F.O.S.SS.: 30% en unidades apareadas y bloques bajos;

F.O.S. natural no pavimentado: 50%,

F.O.T.: 70% en unidades aisladas,

F.O.T.: 60% en unidades apareadas y bloques bajos.

g) Salientes y cuerpos cerrados salientes, máximo: 1,50 metros.

h) Índice de Ponderación: para la construcción de vivienda de interés social en las condiciones establecidas, se dispone el índice de ponderación 0 (cero) para la aplicación del Decreto Nº 3870/2010 de mayo de 2010, concordantes y modificativos.

i) Cercos, se admiten cercos con transparencia menor al 90% con las siguientes alturas máximas:

en límite frontal de predio: 0,80 metros,

en otros límites: 1,30 metros.

j) La Ordenanza de Manejo de Bosque Urbanizado, Decreto Departamental Nº 3602/1988, concordantes y modificativos, rige fuera de la zona de protección costera.

Zona 2.1.3. Resto de la Zona Costera Sur.

En el resto de la Zona Costera Sur se establecen dos cuerpos normativos, según la categoría de suelo:

2.1.3.1 Suelo Suburbano (SS),

2.1.3.2.Suelo Rural (SR).

Subzona 2.1.3.1. Resto de la Zona Costera Sur en Suelo Suburbano (SS).

a) Límites: corresponde a los ámbitos de suelo de categoría Suburbano (SS) en el Resto de la Zona Costera Sur.

b) Normas especiales: No se admiten bloques, ni unidades locativas apareadas.

c) Dimensiones mínimas de los predios para conjuntos de unidades locativas aisladas:

c1) 1000 metros cuadrados de área, 15 metros de frente por cada unidad y 6 metros de separación entre volúmenes con conexión a red pública de saneamiento.

c2) Una unidad locativa cada 4000 m2 de terreno y 20 metros de frente por cada unidad y 6 metros de separación entre volúmenes, con sistema individual de saneamiento.

d) Retiros mínimos:

d1) Retiros frontales: 4 metros.

d2) Retiros bilaterales: 2 metros.

d3) Retiros de fondo: 3 metros.

e) Altura máxima: 7 metros.

f) Ocupación:

F.O.S.: 20%

F.O.S.SS.: 20%,

F.O.S. natural no pavimentado: 60%

F.O.T.: 40%

g) Salientes y cuerpos cerrados salientes, máximo: 1,50 metros.

h) Índice de Ponderación: no aplica.

i) Conjuntos:

i1) En Urbanizaciones en Propiedad Horizontal (Ley 17292) , corresponden los parámetros precedentes para cada lote o unidad.

i2) Fuera de los predios individuales podrán localizarse construcciones no residenciales de servicio (tales como establo, club house, sub estación, depósito, tanque, o similares), con una superficie máxima de 300 metros cuadrados para un conjunto de hasta 4 predios individuales, más 30 metros cuadrados por cada predio individual adicional.

j) Cercos, se admiten cercos con transparencia menor al 90% con las siguientes alturas máximas:

en límite frontal de predio: 0,80 metros,

en otros límites: 1,30 metros.

k) La Ordenanza de Manejo de Bosque Urbanizado, Decreto Departamental Nº 3602/1988 concordantes y modificativas, rige al sur del Camino proyectado alternativo de la Ruta Nacional Nº 10 y fuera de la zona de protección costera del Océano Atlántico y de las lagunas José Ignacio y Garzón.

Subzona 2.1.3.2. Resto de la Zona Costera Sur en Suelo Rural (SR).

a) Límites: corresponde a los ámbitos de suelo de categoría Rural (SR) en el Resto de la Zona Costera Sur.

b) Parámetros de edificación: se aplicarán los parámetros establecidos para Padrones Rurales en el Artículo 245.4º)

c) En caso de trasformación por aprobación de un Programa de Actuación Integrada en SR pts Suelo Rural con el atributo de potencialmente transformable en Suburbano, se establecen como orientación los parámetros dispuestos por el Artículo precedente.

Zona 2.2. - Chacras Marítimas.

En la Zona de Chacras Marítimas se establecen las categorías de suelo: Suelo Suburbano Residencial Campestre (SSR), y Suelo Rural (SR), en este último se aplicaran los parámetros establecidos para padrones rurales en el Artículo 245.4º).

Zona 2.2 Chacras Marítimas - Suelo Suburbano Residencial Campestre (SSR).

a) Límites: corresponde a los ámbitos de suelo de categoría Suburbano (SS) en la Zona de Chacras Marítimas.

b) Normas especiales: No se admiten bloques, ni unidades locativas apareadas.

c) Número máximo de Unidades Locativas: 1 Unidad Locativa cada 5.000 metros cuadrados.

d) Retiros mínimos:

d1) Retiros frontales: 4 metros.

d2) Retiros bilaterales: 2 metros.

d3) Retiros de fondo: 3 metros.

e) Altura máxima: 7 metros.

f) Ocupación:

F.O.S.: 20%,

F.O.S.SS.: 20%,

F.O.S. natural no pavimentado: 60%

F.O.T.: 40%.

g) Salientes y cuerpos cerrados salientes, máximo: 1,50 metros.

h) Clubes de Campo Subzonificación: en la Zona de Chacras Marítimas se distinguen tres subzonas:

Subzona 2.2.1 Baja que se extiende entre la curva de nivel más 10 y la curva más 20 (referidas al Cero Oficial);

Subzona 2.2.2 Media que se extiende entre la curva de nivel más 20 y la curva más 30 (referidas al Cero Oficial);

Subzona 2.2.3 Alta que se extiende sobre la curva de nivel más 30 (referida al Cero Oficial).

h1) Tipos de Clubes de Campo:

i) organización compacta: 1 Unidad Locativa cada 5.000 metros cuadrados de superficie bruta del predio de actuación; hasta el 30% (treinta por ciento) del área bruta del predio, como máximo, destinada a vivienda y con los predios individuales agrupados. Superficie mínima de cada lote:500 metros cuadrados. En las Subzonas 2.2.1 y 2.2.3 no se permite este tipo de organización.

ii) organización de aglomeración media: 1 Unidad Locativa cada 6.000 metros cuadrados de superficie bruta del predio de actuación; con hasta el 50% (cincuenta por ciento) del área bruta del predio,como máximo, destinada a vivienda Superficie mínima de cada lote:5000metros cuadrados.

iii) organización dispersa: 1 Unidad Locativa cada 33.000 metros cuadrados de superficie bruta del predio de actuación con hasta el 90% (noventa por ciento) del área bruta del predio como máximo destinada a vivienda. Superficie mínima de cada lote 30.000 metros cuadrados.

h2) Retiros mínimos respecto a todos los límites del predio bruto: 25 metros sin perjuicio de los retiros establecidos para las vías públicas, si son mayores regirán éstos.

h3) Altura máxima: 7 metros

h4) Ocupación

Subzona 2.2 2 Media

i) Organización compacta:

Superficie del predio individual igual o menor a 1.500 metros cuadrados

F.O.S.: 50%,

F.O.T.: 80%,

F.O.S. natural no pavimentado: 40%,

o valores equivalentes de superficie ocupada para cada vivienda en las actuaciones en que no se prevea predio individual.

ii) Organización de aglomeración media:

Superficie del predio individual igual o mayor a 3.000 metros cuadrados

F.O.S.: 30%

F.O.T.: 45%

F.O.S. natural no pavimentado: 60%

En los predios comprendidos entre 1500 y 3.000 metros cuadrados se interpola a efectos de determinar los factores de ocupación máxima.

iii) Organización dispersa:

Superficie del predio individual igual o mayor a 30.000 metros cuadrados

F.O.S.: 5%

F.O.T.: 5%

F.O.S. natural no pavimentado: 90%

Subzonas 2.2.1 Baja y 2.2.3 Alta

i) Organización de aglomeración media:

Superficie del predio individual igual o mayor a 5.000 metros cuadrados

F.O.S.: 20%

F.O.T.: 30%

F.O.S. natural no pavimentado: 70%

ii) Organización dispersa:

Superficie del predio individual igual o mayor a 30.000 metros cuadrados

F.O.S.: 4%

F.O.T.: 4%

F.O.S. natural no pavimentado: 90%

iii) En estas zonas no se pueden localizar conjuntos de organización compacta.

h5) Fuera de los predios individuales podrán localizarse construcciones no residenciales de servicio (tales como establo, club house, sub estación, depósito, tanque, o similares), con una superficie máxima de 300 metros cuadrados para un conjunto de hasta 4 predios individuales, más 30 metros cuadrados por cada predio individual adicional.

i) Índice de Ponderación: no aplica.

j) No rige la Ordenanza de Manejo de Bosque Urbanizado, Decreto Departamental Nº 3.602/1988 concordantes y modificativos.

Chacras Marítimas - Suelo Rural (SR).

a) Límites: corresponde a los ámbitos de suelo de categoría Rural (SR) en la Zona 2.2 Chacras Marítimas,

b) Parámetros de edificación: según Artículo 245.4º) Padrones Rurales,

c) En caso de trasformación, por aprobación de un Programa de Actuación Integrada en SRPTS (Suelo Rural con el atributo de potencialmente transformable en Suburbano), se establecen como orientación los parámetros: dispuestos por los Artículos precedentes.

Zona 2.3 Chacras del Norte.

En la Zona de Chacras del Norte se establecen las categorías de suelo: Suelo Suburbano Residencial Campestre (SSR) y Suelo Rural (SR), en este último se aplicaran los parámetros establecidos para padrones rurales en el Artículo 245.4º).

Zona 2.3 Chacras del Norte en Suelo Suburbano Residencial Campestre (SSR).

a) Límites: corresponde a los ámbitos de suelo de categoría Suburbano (SS) en la Zona de Chacras del Norte.

b) Normas especiales: No se admiten bloques, ni unidades locativas apareadas.

c) Número máximo de Unidades Locativas: 1 Unidad Locativa cada 6600 metros cuadrados

d) Retiros mínimos:

d1) Retiros frontales: 4 metros.

d2) Retiros bilaterales: 2 metros.

d3) Retiros de fondo: 3 metros.

e) Altura máxima: 7 metros.

f) Ocupación:

F.O.S.: 20%,

F.O.S.SS.: 20%,

F.O.S. natural no pavimentado: 60%,

F.O.T.: 40%.

g) Salientes y cuerpos cerrados salientes, máximo: 1,50 metros.

h) Clubes de Campo

Normas especiales. Subzonificación: en la Zona de Chacras del Norte (2.3) se distinguen tres subzonas:

Subzona 2.3.1 Baja que se extiende entre la curva de nivel más 15 y la curva más 25 (referidas al Cero Oficial);

Subzona 2.3.2 Media que se extiende entre la curva de nivel más 25 y la curva más 40 (referidas al Cero Oficial);

Subzona 2.3.3 Alta que se extiende sobre la curva de nivel más 40 (referida al Cero Oficial).

h1) Tipos de Clubes de Campo

i) organización media : 1 Unidad Locativa cada 6.600 metros cuadrados de superficie bruta del predio de actuación; superficie mínima de cada lote: 3000 metros cuadrados.

ii) organización dispersa: 1 Unidad Locativa cada 33.000 metros cuadrados de superficie bruta del predio de actuación, superficie mínima de cada lote: 30.000 metros cuadrados.

h2) Retiros mínimos respecto a todos los límites del predio bruto: 30 metros, sin perjuicio de los retiros establecidos para las vías públicas, que regirán si son mayores.

h3) Altura máxima: 7 metros

h4) Ocupación

Subzona 2.3.2 Media

i) Organización media

F.O.S.: 20%,

F.O.T.: 40%,

F.O.S. natural no pavimentado: 60 % o valores equivalentes de superficie ocupada para cada vivienda en las actuaciones en que no se prevea predio individual.

ii) Organización dispersa:

F.O.S.: 5%,

F.O.T.: 5%,

F.O.S. natural no pavimentado: 90%. Subzonas 2.3.1 Baja y 2.3.3 Alta Organización dispersa: F.O.S.: 3%, F.O.T.: 3%, F.O.S. natural no pavimentado: 90%.

En estas zonas no se pueden localizar conjuntos de organización compacta o media.

h5) Fuera de los predios individuales podrán localizarse construcciones no residenciales de servicio (tales como establo, club house, sub estación, depósito, tanque, o similares), con una superficie máxima de 300 metros cuadrados para un conjunto de hasta 4 predios individuales, más 30 metros cuadrados por cada predio individual adicional.

i) Índice de Ponderación: no aplica.

j) No rige la Ordenanza de Manejo de Bosque Urbanizado, Decreto Departamental Nº 3.602/1988 concordantes y modificativas.

Chacras del Norte en Suelo Rural (SR).

a) Límites: corresponde a los ámbitos de suelo de categoría Rural (SR) en la Zona de Chacras del Norte en que se admiten fraccionamientos en régimen común según los parámetros de edificación que se establecen en el Artículo 245.4º) Padrones Rurales.

b) En caso de trasformación, por aprobación de un Programa de Actuación Integrada en SR pts Suelo Rural con el tributo de potencialmente transformable en Suburbano, se establecen como orientación los parámetros dispuestos por el Artículo precedente.

Zona 2.4 de Prioridad Ambiental.

a) Límites: La Zona de Prioridad Ambiental corresponde a los ámbitos de suelo de categoría Rural (SR) en los niveles orográficos por debajo de las cotas correspondientes a las zonas de Chacras Marítimas (2.2) y de Chacras del Norte (2.3) sin abarcar la zona de Protección de Cuerpos de Agua.

b) Ocupación en fraccionamientos en régimen común, según los parámetros de edificación que se establecen en el Artículo 245.4º) Padrones Rurales.

c) En caso de transformación, por aprobación de un Programa de Actuación Integrada para un predio con parte de su superficie en Suelo Rural con el atributo de potencialmente transformable en Suburbano, SRPTS, se establece como orientación el parámetro siguiente: si el predio de actuación tiene parte de su superficie en la Zona de Prioridad Ambiental, el número de Unidades Locativas a determinar resultará del factor que corresponda a la zona categorizada con el atributo potencialmente transformable.

d) Retiros mínimos respecto a todos los límites del predio bruto: 40m, sin prejuicio de los retiros establecidos para las vías públicas o faja de protección de espejos de agua, que regirán si son mayores. No rige la Ordenanza de Manejo de Bosque Urbanizado, Decreto Departamental Nº 3.602/1988 concordantes y modificativos.

Zona 2.5   Protección de Cuerpos de Agua.

a) Límites: Están comprendidas en la Zona 2.5 de Protección de Cuerpos de Agua:

a1) el espejo de agua y la faja de costa de las lagunas José Ignacio y Garzón (en la jurisdicción del departamento de Maldonado) y Escondida, así como de los principales cursos de agua contribuyentes a estas lagunas (arroyos José Ignacio, Anastasio, De la Cruz y Garzón), cuyo nivel topográfico se ubica por debajo de la cota correspondiente a la máxima creciente con un período de recurrencia de 100 años.

a2) el área de mar territorial en el Océano Atlántico y la faja de la costa de 150 metros desde la línea de ribera, con excepción de las áreas amanzanadas y fraccionadas con suelo categorizado urbano o suburbano.

b) Para esta zona, no se admite la realización de construcciones de vivienda o alojamiento.

c) Previo estudio de impacto, se podrán admitir pequeñas escalas de intervención en edificaciones o variaciones topográficas, que no afecten las condiciones del lugar, fuertemente condicionadas a la conservación de la naturalidad del paisaje y que sólo involucren superficies menores del predio de actuación. Toda construcción que se autorice deberá garantizar el libre movimiento de las aguas y el funcionamiento de las dinámicas naturales y la continuidad física del ecosistema.

d) En caso de que parte de un predio se ubique en Zona 2.5, para la aplicación del Factor de Ocupación se calculará excluyendo la superficie del predio localizada en la Zona 2.5 de Protección de Cuerpos de Agua y no se podrá superar el 40% calculado respecto a la superficie fuera de ésta.

e) Limitaciones generales. Para su preservación, deberá tenerse presente que:

e1) Cada sistema de lagunas y cursos de agua contribuyentes, está compuesto por ese cuerpo de agua más el bañado asociado, con toda la biodiversidad que allí existe. Deberá preservarse la vegetación natural existente en estas zonas de prioridad ambiental o ecológica.

e2) La extracción de agua desde los cursos contribuyentes a cada laguna, por ejemplo para riego o jardinería, de abastecimiento y mantenimiento de espejos de agua paisajísticos, riego agrario, industriales, abastecimiento a centros poblados u otros usos productivos (dejando exceptuado el uso para consumo doméstico o abrevadero de ganado) deberán tramitar la habilitación de la Dirección Nacional de Aguas DINAGUA y quedar inscriptos en el Registro Público de Aguas. Preferentemente esta extracción estará condicionada a que no sea superior al 5% de su caudal de estiaje. Este porcentaje podrá ser modificado por la Intendencia, en acuerdo con la Dirección Nacional de Aguas, en función de otras extracciones que se operen en dicho curso de agua y/o teniendo en cuenta condicionantes que se impongan para preservar el espejo de agua de la laguna en la cual desemboca dicho curso de agua. Preferentemente no estará permitida la extracción de agua desde las lagunas, pudiendo ser consideradas (en acuerdo con la Intendencia y la Dirección Nacional de Aguas) situaciones en contrario en forma excepcional y debidamente justificadas.

e3) El aspecto paisajístico y el entorno natural de esta zona de reserva, no podrán ser modificados sustancialmente.

e4) Para aquellos casos de desarrollo de nuevos emprendimientos, deberán configurarse accesos públicos a las lagunas cada 1.000 metros como máximo, así como en sitios de singular relevancia.

f) Retiros mínimos respecto a todos los límites del predio bruto: 40m, sin perjuicio de los retiros establecidos para las vías públicas o faja de protección de espejos de agua, que regirán si son mayores.

g) No rige la Ordenanza de Manejo de Bosque Urbanizado, Decreto Departamental Nº 3.602 concordantes y modificativos.

Zona 2.6. Banda de Resguardo.

a) Límites: La Banda de Resguardo (BR) comprende, con carácter cautelar, la faja de 1.000 metros de ancho limitada por dos paralelas a ambos lados del eje de la Ruta Nacional Nº 9.

b) Conjuntos. Si el predio de actuación tiene parte de su superficie en la BR Banda de Resguardo, la totalidad de ésta podrá computarse a efectos del cálculo del número máximo de Unidades Locativas. Los predios individuales podrán incluir parte de la BR Banda de Resguardo.

c) No se admitirán, en general, construcciones en la Banda de Resguardo (BR) ni se pueden realizar variaciones de topografía o de ambiente natural. El FOS Factor de Ocupación de Suelo se calculará excluyendo la superficie perteneciente a la BR y no podrá superar el 40% calculado respecto a la superficie fuera de ésta.

d) En la Banda de Resguardo (BR) podrá admitirse la instalación de paradores, hoteles de campo o similares, previo estudio de impacto territorial, en el cual se valorarán los aspectos ambientales y en especial de paisaje y los parámetros de edificación serán los previstos en el Artículo 245.4º) Padrones Rurales.

e) No rige la Ordenanza de Manejo de Bosque Urbanizado, Decreto Departamental Nº 3.602/1988 concordantes y modificativos.

Zonificación de Actividades Comerciales.

La regulación de los usos y actividades se lleva a cabo mediante la reglamentación del presente Plan en aplicación de las disposiciones de los Decretos Nº 3.338 de 16 de Diciembre de 1976, Nº 3.687 de 31 de Agosto de 1994, concordantes y modificativos. El Intendente reglamentará la zonificación de actividades comerciales en aplicación de las directrices dispuestas por el Plan Local de Ordenamiento Territorial para la protección y el desarrollo sostenible del área entre las lagunas José Ignacio y Garzón desde la Ruta Nacional Nº 9 al Océano Atlántico.