Usos y actividades.

La regulación de los usos y actividades se lleva a cabo mediante la reglamentación del presente Plan en aplicación las disposiciones de los Decretos Nº 3.338 de 16 de diciembre de 1976, Nº 3.687 del 31 de agosto de 1994, concordantes y modificativos. En ese marco, se establecen las disposiciones generales para las actuaciones de usos no residenciales en el área de Plan.

El uso preferente del área es residencial con destinos compatibles y actividades agropecuarias y forestales. Se excluyen las actividades industriales, de servicios generales y aquellas comerciales que ocasionen molestias al entorno o amenazas al ambiente.

A efectos de la reglamentación en aplicación de los Decretos Nº 3.338 de 16 de diciembre de 1976, Nº 3.687 de 31 de agosto de 1994, concordantes y modificativos, se establecen las directrices siguientes:

a) Actividades comerciales permitidas. En las áreas establecidas del Sector José Ignacio sólo son viables las actividades comerciales incluidas en el Grado 1 de la Ordenanza de Zonificación Comercial e Industrial y su reglamentación. En la centralidad de la manzana catastral Nº 19 de La Juanita y el Camino Agrimensor Eugenio Saiz Martínez, entre la Ruta Nacional Nº 10 al Norte y la primer curva hacia el Oeste, la Intendencia podrá autorizar la implantación de otras actividades comerciales y de servicio del grado 2 previo la realización del estudio de impacto correspondiente.

b) Actividades prohibidas. Se prohíbe en todo el Sector la localización de las siguientes actividades comerciales: vendedores ambulantes, carros y todo tipo de vehículos de venta al paso, vendedores callejeros, barracas, clubes nocturnos, pubs, café concert, disquerías, salones de baile o similares, circos, parques de diversiones, campings y casas rodantes, así como actividades industriales, talleres mecánicos recarga de garrafas, o los depósitos desvinculados de un local con atención de público y en general, aquéllas que ocasionen interferencias con el entorno.

c) Escala. En general la escala de la actividad no excederá en ningún caso la superficie edificable en un padrón. En la centralidad de la manzana catastral Nº 19 de La Juanita y el Camino Agrimensor Eugenio Saiz Martínez la Intendencia podrá autorizar la implantación de actividades comerciales y de servicio de hasta 500 metros cuadrados por unidad locativa, previo la realización del estudio de impacto correspondiente. En estos casos se admitirá la construcción de bloques.

d) Estacionamiento. Las actividades comerciales admitidas deberán contar con sitios de estacionamiento reglamentario dentro del predio de acuerdo a la zona en que se encuentre.

e) Instalaciones deportivas. No se admiten instalaciones deportivas con destino comercial al sur de la Ruta 10 en la Zona 2.1 Costera Sur.

f) Hospedaje. Todo el ámbito del Plan es Área de Interés Turístico de acuerdo con el Decreto Nº 3889 de 13 de diciembre de 2011, concordantes y modificativos, por lo que se promueve la implantación de establecimientos de hospedaje. La reglamentación instrumentará facilidades para la incorporación de hotelería en el ámbito. Al Sur de la Ruta 10 los programas de hospedaje, hotelería que puedan ampararse en el Decreto 3889/2011 no podrán superar los 7 m de altura. Se disponen las siguientes condiciones particulares para la regulación de las actividades de hospedaje:

f1) En general se realizará estudio de impacto para la implantación de establecimientos de hotelería y afines.

f2) En el Pueblo José Ignacio, Subzona 2.1.1.1, sólo se admiten edificaciones destinadas a hospedaje, hotelería o similares, de las categorías 4 y 5 estrellas, que cumplan con los parámetros de edificación establecidos para unidades locativas apareadas, sin perjuicio del número de habitaciones que conformen, las que no podrán superar el número de 12 por establecimiento en ningún caso. Se podrán incluir hasta 4 habitaciones cada 800 m2 de terreno. Sin perjuicio de otros destinos, a cada uno de los volúmenes le corresponderán 800 m2 de suelo propio. Factor de ocupación de suelo máximo de 30% y desarrollo de fachada mayor inferior a 20 metros lineales, cumpliendo lo dispuesto para unidades de vivienda. Se admite, al sólo efecto de infraestructura, servicios y estacionamientos, un subsuelo de hasta el 40% de la superficie y un F.O.S. natural no pavimentado del 40%. Altura máxima 6 metros. En azoteas o terrazas transitables sólo se admitirán miradores con toldos o pérgolas que no configuren volumen cerrado.

f3) En la zona de Fragilidad Ecosistémica, Subzona 2.1.1.2, no se permiten establecimientos de hospedaje, hotelería o similares, cualquiera sea la escala del programa.

f4) En Zona Costera Sur deberá preverse un lugar de estacionamiento en el interior del predio por cada habitación para los establecimientos de hospedaje, hotelería o similares.

f5) En todos los demás aspectos son de aplicación únicamente aquellas disposiciones del Título II Hotelería y Afines de la Sección III Normas Específicas, Decreto Nº 3889/2011 de diciembre de 2011, concordantes y modificativos, que no contradigan las regulaciones establecidas por el presente Decreto. En particular para la aplicación los Artículos Nos. 307, 308 y 314, deberá hacerse estudio de impacto territorial que tenga especialmente en cuenta las condiciones del paisaje, no admitiéndose en ningún caso superar las alturas máximas establecidas.

f6) En todo el Sector se admite la práctica de alojamiento comercial familiar en condiciones equivalentes a cuatro y cinco estrellas, constituido por el arrendamiento de viviendas de más de 24 metros cuadrados o de hasta cuatro habitaciones por lote de más de 12 metros cuadrados cada una con o sin baño privado, por vivienda, pudiendo incluir servicios de desayuno y mucama.

g) Áreas comerciales. Se prevén zonas comercial - residencial constituidas por:

g1) La manzana catastral número 19 de La Juanita y una faja con eje en el camino Agrimensor Eugenio Saiz Martínez con límite Sur en Ruta 10 y el encuentro del mencionado camino con el trazado de la vialidad alternativa a la Ruta 10, en que se admiten, además actividades comerciales del Grado 2 de la Ordenanza de Zonificación Comercial e Industrial y su reglamentación. Las unidades locativas comerciales que se construyan en esta zona pueden conformar bloques.

g2) Los predios frentistas a la Plaza de José Ignacio, los frentistas a la calle Saiz Martínez y los frentistas a la calle Los Cisnes en ambas aceras y toda su extensión. Los predios frentistas a las calles Los Teros y Las Garzas, desde el Faro hasta la calle Los Tordos se considerarán comprendidos en área comercial saturada, admitiéndose la continuidad de los emprendimientos habilitados o en edificios existentes para ese fin, pero no la implantación de nuevos, excepto locales de muy pequeña superficie asociados en edificaciones con predominio del destino habitacional.

g3) Los predios frentistas a la Avenida Héctor Soria en las manzanas Nos. 49, 50, 51, 52, 58, 59, 60 y 61 y sobre la calle Albatros y dos cuadras sobre la calle José Ignacio con eje en la Avenida Héctor Soria. En esta área se autorizará la localización de actividades comerciales que no estén específicamente prohibidas.

g4) Los predios frentistas a la primera calle al oeste perpendicular a la costa del fraccionamiento Arenas de José Ignacio "Karin Elizabeth".

h) Para la implantación de paradores removibles de temporada en la faja costera deberá hacerse estudio de impacto territorial, con énfasis en los aspectos ambientales, de protección del ecosistema y las dinámicas costeras.