Digesto Departamental

Artículo D.116

Alcance. Las disposiciones del presente Decreto son aplicables al territorio de jurisdicción del Departamento de Maldonado hasta tanto se aprueben instrumentos de ordenamiento territorial y desarrollo sostenible específicos, sin perjuicio de las demás normativas contenidas en los Decretos y Ordenanzas departamentales vigentes.

Todas las divisiones de tierra, cualquiera sea su finalidad o régimen, quedan sujetas a las disposiciones contenidas en las normativas departamentales. Para proceder a cualquier división territorial en el departamento deberá contarse con la aprobación de la Intendencia, la que tendrá en cuenta en su consideración las estrategias contenidas en el presente Decreto.

Quedan sujetos a permiso de construcción todos los actos de edificación, sean de construcción nueva, de intervención en edificios existentes o de demolición y de todas las obras reguladas por el Decreto Departamental Nº  3718 (TONE). El alcance para esta determinación se extiende para todas las propiedades ubicadas en zonas urbanas, suburbanas y rurales del Departamento.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3867 de 2010-04-27 Artículo 68

Artículo D.117

Categorización inicial de suelo. Se establecen las categorías y subcategorías de suelo cuya delimitación surge de la Lámina Nº 1 que se adjunta y que forma parte integrante del presente Decreto.

En forma anexa se realiza el deslinde de las delimitaciones establecidas con referencias expresadas por escrito, en la redacción de estos instrumentos de ordenamiento territorial y desarrollo sostenible específicos.

  1. Modifícase el trazado del circuito Arco del Sol y amplíase la zona de Suelo Rural, con el atributo de potencialmente transformable en este Sector, en proximidades del centro poblado de Garzón.
  2. Apruébase la cartografía adjunta compuesta por las siguientes láminas:
  • Lámina A: Sector a modificar y circuito Arco del Sol con Categorización de Suelos vigente a la fecha.
  • Lámina B: Sector parcial de circuito Arco del Sol y Categorización con modificación incorporada.
  • Lámina C: Arco del Sol resultante con la modificación y ampliación de Categorización de Suelo incorporada la cual sustituirá la actual Lámina L 1, del Decreto 3867/2010 mencionada en su artículo 69.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3867 de 2010-04-27 Artículo 69
Dto.Jta.Dep. 3897 de 2012-06-20 Artículo 1

Artículo D.118

Para todos aquellos casos,  en el ámbito rural de todo el departamento de Maldonado, en que  existan construcciones cuyo destino sea el de viviendas individuales o agrupadas, que por sus características constructivas estén comprendidas en las categorías D y E, de acuerdo a la tabla descripta en el Art. 41 inc. 1 del Decreto Departamental Nº  3718 (TONE) para Viviendas Suntuosas y Grandes Residencias respectivamente,   se faculta al Ejecutivo Departamental para la aprobación de la transformación  del suelo  categoría rural - que a tales  efectos y en forma cautelar (art 30 de la ley 18 308)   se le otorga el  atributo potencialmente transformable  en forma genérica  sobre todo el departamento -,  a suelo suburbano residencial campestre.  El plazo máximo de aplicación de la medida cautelar será de 5 años.

Para operar la transformación del suelo rural en suburbano en el marco del Decreto Departamental Nº 3833/2007 y de la presente normativa,  el Ejecutivo Comunal deberá  promover de oficio un Programa de Actuación Integrada (art. 21 de la ley 18 308; en adelante PAI.) en el que además del cumplimiento de las condicionantes legales sobre el particular se tendrá especialmente en cuenta lo dispuesto por el art. 6 y concordantes del decreto departamental citado. 

Una vez transformado el suelo rural en suburbano en el marco del presente artículo,  los padrones  afectados y   los que de ellos se deriven, estarán sujetos a las siguientes limitaciones:

a) En caso de ser  predios rurales de superficie menor a 10 Ha, el procedimiento antes descrito se podrá aplicar solo por única vez.

b) La parte del padrón que pasa a ser suburbano deberá ser sujeto de división respecto del padrón original cumpliéndose los requisitos catastrales vigentes lo que será de cargo del titular del inmueble. Si ello no se realiza en el plazo de un año desde que se aprueba el PAI, se cobrará contribución inmobiliaria suburbana sobre la totalidad del predio original donde se encuentren construidas las fincas suntuarias.  Para este tipo de situaciones el Ejecutivo Departamental quedará facultado para realizar la transformación a suelo suburbano de la totalidad del predio original.

c) Sobre la parte del padrón afectado  que continúa categorizado rural, solo se reconoce el derecho a construir  una  vivienda que por sus características constructivas no esté comprendida en las categorías D y E, de acuerdo a la tabla descripta en el Art. 41 inc. 1 del Decreto 3718 para Viviendas Suntuosas y Grandes Residencias respectivamente y siempre de   conformidad con  lo dispuesto por el art. 39 de la ley Nº 18 308.  A los efectos de la aplicación de este literal, se computarán exclusivamente las áreas habitables (vivienda). Los tinglados, depósitos, galpones, etc., no se considerarán y su metraje no significará la aplicación de una categoría superior.

d) El  inmueble  que se transforma en sub urbano solo se puede usar con destino de vivienda familiar, salvo que otro instrumento de Ordenamiento Territorial habilite otros usos.  

e) En el marco de aplicación del presente artículo, se podrán autorizar la existencia de predios rurales con una superficie mínima de 45 000 (cuarenta y cinco mil) metros cuadrados. 

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3867 de 2010-04-27 Artículo 69

Artículo D.119

En caso de detectar errores materiales como consecuencia de la aplicación práctica de las disposiciones del presente decreto, en lo referente a la categorización de suelo a nivel de padrón, se habilita expresamente al Ejecutivo Departamental para que los corrija por medio de resolución en la que se exprese el fundamento de la medida. Dichas resoluciones serán publicadas en el Diario Oficial y notificadas expresamente a la Junta Departamental.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3867 de 2010-04-27 Artículo 69

Artículo D.120

Transformación de Categoría. Para la implementación de la transformación de suelo rural en suburbano o en urbano, en los ámbitos en que esto es posible, además de las previsiones generales estipuladas, al realizarse el respectivo Programa de Actuación Integrada deberá tenerse en cuenta:

a) El uso preferente agropecuario en los ámbitos cuya aptitud de uso de la tierra corresponda a "tierras cultivables con muy escasas limitaciones para la generalidad de los tipos de utilización de tierras" y en las "tierras cultivables con moderadas limitaciones para la generalidad de los tipos de utilización de tierras" , según la determinación del Ministerio de Ganadería Agricultura y Pesca, caracterizados respectivamente  como A1 y A2 en el mapa de aptitud de suelo que se adjunta (Lámina Nº 2) y que forma parte del presente decreto. Estos ámbitos en general se reservarán para usos vinculados a la actividad agropecuaria.

b) La fundamentación socioeconómica y ambiental concreta para los usos en los ámbitos cuya aptitud de uso de la tierra corresponda a "tierras cultivables con severas limitaciones para la generalidad de los tipos de utilización de tierras" según la determinación del Ministerio de Ganadería Agricultura y Pesca, caracterizado como A3 en el mapa de aptitud de suelo que se adjunta (Lámina Nº 2) y que forma parte del presente decreto. Se identifican los siguientes ámbitos: 1) norte de Pan de Azúcar, 2) tramo del Arco del Sol entre Pueblo Edén y la Sierra de los Caracoles, 3) norte de Ruta 9 en la zona cercana al Arroyo Garzón hasta alrededores de Pueblo Garzón, 4) sur de Ruta 9 entre la Sierra de la Ballena y el Arroyo Maldonado, 5) sur de la Ruta 9 entre el Arroyo Maldonado y el Arroyo y Laguna José Ignacio, 6) sur de la Ruta 9 entre el Arroyo y Laguna José Ignacio y el Arroyo y Laguna Garzón, 7) sur de las rutas 9 y 73 al oeste de Piriápolis.

c) En estos ámbitos las divisiones de suelo y otras actuaciones (que impliquen nuevos usos del suelo rural potencialmente transformable), podrán afectar hasta un 10% de la superficie total del ámbito y se deberá justificar cualitativa y cuantitativamente sus aportes concretos para la mejora de las condiciones sociales, ambientales y económicas en el área. Para la cuantificación del porcentaje de transformación del territorio rural y por ende su control para estar por debajo del 10% aludido, se tomarán amplias áreas de territorio de superficie no menor a 1.000 hectáreas de área del territorio no transformado a la fecha del presente decreto.

d) La fundamentación socioeconómica y ambiental concreta para los usos en los ámbitos cuya aptitud de uso de la tierra corresponda al resto de tierras del departamento, excluidas las caracterizadas como A1, A2, A3 mencionadas en los literales anteriores. Las divisiones de suelo y otras actuaciones (que impliquen nuevos usos del suelo rural potencialmente transformable) podrán afectar hasta un 20% de la superficie total del ámbito y deberán justificar cualitativa y cuantitativamente sus aportes concretos para la mejora de las condiciones sociales, ambientales y económicas en el área. Para la cuantificación del porcentaje de transformación del territorio rural y por ende su control para estar por debajo del 20% aludido, se tomarán amplias áreas de territorio de superficie no menor a 1.000 hectáreas de área del territorio no transformado a la fecha del presente decreto.

e) El especial cuidado en la atribución de usos en las zonas altas y bajas del territorio, siendo obligatoria la realización de una evaluación de los impactos en los ecosistemas y en el paisaje con sus principales conos visuales.

f) La consideración del manejo costero integrado, para las zonas cercanas a la costa, destacando entre otras la consideración del paisaje, del ambiente y del acceso público a la costa.

g) Las perspectivas de los sistemas estructurantes del territorio en todas las actuaciones, especialmente en la red vial actual y las previsiones mínimas para su desarrollo futuro que aseguren la conectividad general y local, evitando la generación de áreas extensas no atravesables. En suelo suburbano se podrán admitir superficies Mayores a diez mil metros cuadrados para las áreas comprendidas entre los componentes de la trama de la circulación pública en función de la estructura territorial adoptada y del uso turístico como destino principal, siempre que se asegure la continuidad de la trama de la circulación pública y la libre accesibilidad a los espacios públicos actuales y a aquéllos que se creen o se encuentren previstos. El diseño urbano-territorial concreto deberá atender a las singularidades de cada sitio, con diversos grados de formalización y equipamiento acorde, asegurando la accesibilidad a puntos notables y las costas de los cuerpos de agua.

h) En los ámbitos de suelo rural que se transformen a la categoría suburbano sólo se podrán implantar emprendimientos de clubes de campo, urbanizaciones en régimen común, de propiedad horizontal o similares. En las áreas adyacentes a suelo de categoría urbana, este tipo de emprendimiento no podrá implantarse en forma continua entre sí. Con excepción de aquellos casos en que el gobierno Departamental promueva una continuidad por razones de un Plan de desarrollo Territorial.

i) En los ámbitos de suelo de la categoría suburbano según la Lámina Nº 1, se podrán efectuar fraccionamientos con un mínimo de 4.000 metros cuadrados por fracción, además de los emprendimientos de los tipos antes indicados, que deberán asegurar una densidad de ocupación bruta similar. En zonas de prioridad social o adyacentes a éstas, el mínimo será de300 metros cuadrados. Con carácter excepcional en las actuaciones de los programas públicos de viviendas de interés social llevados a cabo por la Intendencia o por convenio con ésta, se admitirán superficies menores. Para el caso de zona suburbana al Norte de Punta del Este, el mínimo de superficie será de 1.000 metros cuadrados. Para el caso de la subcategoría de suelo suburbano de actividades productivas de bienes y servicios, la superficie mínima será de 1.000 metros cuadrados.

Si se trata de suelo adyacente o contigua a zona categorizada urbana y que no sean de interés de desarrollo social, los lotes correspondientes a los fraccionamientos deberán respetar un mínimo de mil metros cuadrados.

j) Toda transformación en la categoría de suelo requiere de un Programa de Actuación Integrada. En estas zonas y siempre que el emprendimiento (tales como: club de campo, hotel de campo, resort, cancha de golf o actividades hípicas, emprendimiento de salud y tratamientos médicos, emprendimiento cultural, etc.) se ajuste en su totalidad a las condicionantes establecidas en las Directrices Departamentales y Microrregionales de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible y los decretos vigentes y aplicables, se faculta al Ejecutivo Departamental para la aprobación de la transformación en la categoría de suelo rural con el atributo de potencialmente transformable a Suburbano, sin perjuicio de las facultades de contralor de la Junta Departamental.

k) Los instrumentos de ordenamiento territorial y desarrollo sostenible específicos redimensionarán los ámbitos territoriales en los que se aplicó cautelarmente por la presente norma el atributo de potencialmente transformable en función de los objetivos y estrategias que desenvuelvan.

l) No necesariamente significará la transformación de categoría emprendimientos de la figura de Centrales de Generación Eólica, Parques Ecológicos – Ecotemáticos, Hotel de Campo u otro establecimiento turístico de hospedaje en la zona de categoría Rural. Todos estos programas deberán contar necesariamente con la anuencia de la Junta Departamental.

m) En aquellos padrones que corresponden a la faja costera, deberá preverse la accesibilidad publica a la playa a distancias no Mayores a trescientos metros entre sí.

n) La localización de puertos deportivos y/o de cruceros, darán lugar a un cambio de categoría de aquellos terrenos rurales que sean afectados por este tipo de proyecto, sin necesidad de cursar los procedimientos de transformación de categoría del Suelo estipulados. Este tipo de proyectos se realizarán de manera concertada con la Intendencia Departamental de Maldonado. Requiriéndose la realización del PAI y el EIA que corresponda.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3867 de 2010-04-27 Artículo 70

Artículo D.121

Régimen de gestión. Los ámbitos territoriales de aplicación para las estrategias cautelares generales de manejo se establecen (casi en su totalidad) en la Lámina Nº 2 adjunta, la que forma parte integrante del presente Decreto.

Sin perjuicio de las normativas vigentes y aplicables, en tanto se aprueben instrumentos específicos de ordenamiento territorial, las zonas delimitadas quedan sujetas a las estrategias generales de manejo que con carácter cautelar y por 5 años se establecen más adelante.

En general para las zonas aquí establecidas la Intendencia deberá extremar los cuidados en las autorizaciones y en las actuaciones en vía de proteger los bienes sociales y ambientales cautelados y promover la elaboración de instrumentos particulares de ordenamiento territorial para su desarrollo sostenible.

Las estrategias generales de manejo comprenden:

a) Zonas de Prioridad Social, en: La Capuera, Balneario Buenos Aires, barrios Halty, Rodríguez Barrios, F. de León, Lavagna, Abasolo de la ciudad de San Carlos, Cerro Pelado y alrededores, Maldonado Nuevo y alrededores en la ciudad de Maldonado, Barrio Obrero de Piriápolis, Estación Las Flores y barrios Sur y Goicochea de la ciudad de Pan de Azúcar  y demás barrios de la periferia de los principales centros poblados del departamento así como barrios pertenecientes a los demás centros urbanos. En estas zonas se priorizarán acciones para el mejoramiento habitacional y urbano.

 

b) Zonas de Prioridad Patrimonial y Ambiental, en: la totalidad de la faja costera, el ámbito de la isla Gorriti - extremo de la Península de Punta del Este - Isla de Lobos, el ámbito de Punta Ballena-Portezuelo-Solanas, el ámbito de los cerros de Piriápolis (Pan de Azúcar, del Burro-La Virgen, del Toro, del Indio-del Mono, del Inglés-San Antonio), el ámbito de la península de José Ignacio. En estas zonas, se restringirán las intervenciones, extremando los cuidados para las nuevas actuaciones de edificación. En la faja costera, se permitirán las instalaciones de paradores, pero con las condicionantes antes establecidas.

Para los padrones rurales no potencialmente transformables, ubicados entre el Río de la Plata " Océano Atlántico y la Ruta Nacional Nº 93 o Nº 10 (ubicada más cercana a la costa), se admitirá uso residencial unifamiliar o uso colectivo con previo programa de actuación integrada, condicionado a que:

  1. Para la aprobación del permiso de construcción se obtenga la cesión de faja costera de 150 mts (ciento cincuenta metros) de ancho para los  frentistas a la costa;
  2. Para la aprobación del permiso de construcción se obtenga la cesión de terrenos para vía pública, si así lo requiere el conformar adecuados ingresos a la costa;
  3. Se respete la libre circulación de las arenas a efectos de preservar en lo posible la dinámica costera;
  4. Si la construcción involucrada se ubica dentro de la Faja de Defensa de Costas definida por el artículo 153 del Código de Aguas y sus modificativos, aún cuando sea admitida por la presente ordenanza, requerirá el cumplimiento de la normativa vigente referente a Autorización Ambiental Previa;
  5. Se respeten los niveles naturales de terreno, admitiéndose modificaciones imprescindibles y leves;
  6. Se respete la vegetación propia del lugar y no se avance con jardinería que interfiera con la dinámica costera.

 

c) Zonas de Protección de las Fuentes de Agua y Recursos Hídricos, en: la totalidad de la cuenca de la Laguna del Sauce y los ámbitos delimitados de: el Bañado del Arroyo Maldonado, la Laguna José Ignacio, la Laguna Garzón, la Laguna Del Diario, la Laguna Blanca y la Laguna Escondida. En estas zonas se desestimularán los emprendimientos de usos agropecuarios de carácter intensivo y se acordarán con las autoridades nacionales competentes los mecanismos para el control en el uso de  agroquímicos. Asimismo, se asegurarán densidades de ocupación extremadamente bajas. Para desarrollos turísticos se reglamentarán la jardinería de forma de limitar la incorporación de ejemplares de especies exóticas y el uso de agroquímicos.

Se destaca la zona del Bañado del Arroyo Maldonado y alrededores, por su gran importancia en la oferta ambiental, la alta fragilidad de su ecosistema y por la importante presión de modificación en el uso del territorio que hoy se está observando; para lo cual se llevará adelante un Programa de Actuación Integrada extendido a toda el área de interés, como paso previo a dar curso a futuros emprendimientos.

 

d) Zonas de Protección Paisajística y de Nacientes de Cursos de Agua y Biodiversidad, en: Sierra de las Ánimas, Sierra de los Caracoles-de la Ballena, Sierra de Carapé-Cerro Catedral-Salamanca, entre otros. En estas zonas se desestimulará la forestación con montes de rendimiento y se asegurarán densidades de ocupación extremadamente bajas. Se deberá preservar la vegetación nativa (autóctona) y para todo nuevo emprendimiento se deberá considerar la incidencia del impacto que el mismo produzca sobre el aspecto paisajístico, las nacientes de agua o la biodiversidad.

 

e) Zonas de monte serrano, zonas de monte ripario (galería o ribereño) y zonas de monte y matorral psamófilo. En estas zonas se estimulará la preservación de la biodiversidad que allí existe y los aspectos paisajísticos asociados.

 

f) Zonas de promoción de la actividad agropecuaria, en: Valle de Aiguá, proximidades de Garzón, norte de San Carlos y cuenca baja del arroyo Solís y área de  Gregorio Aznarez. En estas zonas se acordarán con las autoridades nacionales competentes mecanismos para el estímulo a los emprendimientos productivos de carácter agropecuario. Asimismo, otras actuaciones deberán ser compatibles con este uso preferente.

 

g) Zonas para gestión de residuos sólidos y líquidos. Para la utilización de suelo para la gestión de residuos sólidos y/o líquidos urbanos, incluyendo tratamiento, almacenamiento y disposición final, deberá realizarse previamente el análisis y evaluación técnica, sanitaria, ambiental, económica y paisajística.

 

h) Accesos públicos. Todas las actuaciones deberán asegurar que existan accesos públicos en número suficiente a las costas y a puntos notables por las cuencas visuales que existen desde ellos hacia el paisaje. El número de accesos estará directamente proporcionado a la densidad de ocupación y división de suelo en el entorno. También se asegurará el acceso público a entornos atractivos de paisaje singular o sobre puntos significativos del territorio.

Fuente Observaciones
Dto.Jta.Dep. 3867 de 2010-04-27 Artículo 71