Regímenes de gestión de suelo. Los regímenes de gestión de suelo establecen reglas generales a efectos de las regulaciones de las actuaciones en el territorio, comprendiendo las condiciones para la división de suelo y el establecimiento de parámetros para la ocupación y la edificación. Mediante los planes de ordenamiento territorial se determinan las zonas de territorio con regulaciones comunes al respecto. En tanto no se aprueben éstos, son de aplicación las normativas de División Territorial y de Edificación vigentes.

Para la aplicación de las zonas tipificadas en el territorio se planteará una síntesis de la evaluación de las unidades de paisaje y las unidades ambientales: ecosistemas y comunidades singulares, especies de prioridad para conservar y áreas críticas de manejo, así como unidades geomorfológicas.

Las unidades de paisaje, ambientales y geomorfológicas se asociarán, primordialmente, con la historia de la transformación antrópica del territorio y las previsiones planificadas para su evolución proyectada en función de sus condiciones y potencialidades.

También se asociarán con los niveles de su orografía por su vínculo con la escorrentía natural de su sistema hidrográfico.

Regímenes comprendidos. Los regímenes de gestión de suelo comprenden el régimen general y los regímenes particulares en función del grado de detalle y flexibilidad de condiciones para la división de suelo y en los parámetros para la ocupación y edificación de las parcelas.

Régimen General. El Régimen General es el de gestión de suelo para los ámbitos de territorio en que se aplica directamente la normativa general de división de suelo, de ocupación y de edificación.

El régimen general se desarrolla en las zonas: reglamentadas y de actividades múltiples.

Zona reglamentada. Las zonas reglamentadas corresponden a suelo en régimen general de gestión que por el grado de su consolidación puede ser sometido a una regulación detallada en las condiciones para la división de suelo y en los parámetros para la ocupación y la edificación.

Las zonas reglamentadas corresponden a ámbitos de suelo con fuerte predominancia de actividades y equipamientos de tipo residencial con actividades compatibles con ésta o de clara dominancia de actividades y equipamientos de índole productiva o de servicios.

Las zonas reglamentadas residenciales son con predominancia residencial permanente o residencial temporal.

Zona de actividades múltiples. Las zonas de actividades múltiples son ámbitos de suelo en régimen general de gestión en que no existe predominio claro de actividades y equipamientos de una clase y en las cuales es reducida de residencia y no permite nueva incorporación de ésta. Poseen regulación con flexibilidad para las condiciones de división de suelo y en los parámetros para la ocupación y la edificación.

En las zonas de actividades múltiples se autoriza el establecimiento de aquellos destinos industriales, comerciales, logísticos, de servicio o similares con escala o naturaleza de baja compatibilidad con la residencia.

Régimen Particular. El Régimen Particular corresponde a ámbitos de territorio en que no se aplica la normativa general, sino que se desarrollan en base a determinaciones específicas contenidas en los instrumentos de ordenamiento territorial que se elaboran y se aprueban a ese efecto.

Los regímenes particulares se asignan a las zonas: con desarrollo proyectado, con ordenamiento concertado, con ordenamiento diferido y de prioridad patrimonial o ambiental.

Zona con desarrollo proyectado. Las zonas de desarrollo proyectado son ámbitos de suelo en régimen especial de gestión en las que se plantea la actuación pública a efectos de su desarrollo territorial.

Zona de prioridad social. Las zonas de prioridad social son ámbitos en que se priorizarán acciones para el mejoramiento habitacional y urbano, con acceso a dotaciones y servicios de calidad, así como para el aseguramiento de la regularidad dominial.

Zona de ordenamiento concertado. Las zonas de ordenamiento concertado son ámbitos de suelo en régimen especial de gestión considerados como áreas de oportunidad para su desarrollo. Se plantean para su desarrollo tanto por iniciativa pública como privada y se aspira su planeamiento y ejecución por cooperación público-privada.

Zona con ordenamiento diferido. Las zonas con ordenamiento diferido son ámbitos de suelo en régimen especial de gestión que no tienen asignado destino concreto y se conservan como reserva estratégica que será objeto de futuro desarrollo.

Una zona de ordenamiento diferido podrá convertirse por acto administrativo de la Intendencia en zona con desarrollo proyectado o zona de ordenamiento concertado cuando se cumplan los presupuestos establecidos para ello en la norma respectiva que la estableció como tal.

Zona de prioridad patrimonial y/o ambiental. Las zonas de prioridad patrimonial y/o ambiental son ámbitos de suelo en régimen especial de gestión definidas con el objeto de implementar la conservación y puesta en valor del patrimonio cultural y/o de medio ambiente, los ecosistemas y el patrimonio natural.

Corresponden al manejo con fines de protección de: paisaje, espacios, edificios, medio geográfico, especies o comunidades naturales y sostener ámbitos territoriales en beneficio humano y de la naturaleza.

Su protección se basa en la restricción de usos y actividades.

Las zonas de prioridad patrimonial se delimitan para aplicar estrategias de preservación específicas con la gestión particular correspondiente.

Las zonas de prioridad ambiental se delimitan para preservarlas de la antropización excesiva y del proceso urbanizador. Pueden incluir objetivos de recuperación ambiental en áreas en que los ecosistemas han sido impactados por procesos urbanizadores incompletos que degradaron su calidad ambiental.

Zona de protección de fuentes de agua y recursos hídricos. Las zonas de protección de fuentes de agua y recursos hídricos son ámbitos de suelo, en régimen especial de gestión con prioridad ambiental, definidas con criterio de cuenca para aplicar estrategias de desarrollo y promoción, diferencia de actividades que no generen externalidades que perjudiquen o deterioren valores muy sensibles desde el punto de vista ecosistémico.

Los grados de protección y las medidas de manejo establecerán restricciones en los usos permitidos, promovidos o prohibidos y guardarán relación con los valores a proteger.

Zona de protección paisajística y de nacientes de recursos hídricos y biodiversidad. Las zonas de protección paisajística y de nacientes de recursos hídricos y biodiversidad son ámbitos de suelo, en régimen especial de gestión con prioridad ambiental, definidas con objeto de proteger la vegetación y valores de recursos preexistentes, como las visuales de interés paisajístico.

La integran áreas de cumbre de cadenas de sierras y otras alturas con nacientes de cursos de agua, así como laderas y bosques de galerías de cursos serranos y las hendiduras entre pliegues con bosque de galería y serrano-vegetación.

Marco para la elaboración de instrumentos. Para la elaboración de los instrumentos de ordenamiento territorial se seguirán las orientaciones que surgen de las Directrices Generales Estratégicas y las Agendas de Proyectos Estratégicos en las cuatro dimensiones concretadas a partir de los Talleres Territoriales realizados desde Enero de 2006 y del trabajo de sus Mesas Representativas en el período.

Se tendrá especial observación de las estrategias de la dimensión ecosistémica, para lo cual se incorporará el procedimiento ambiental que corresponda durante la elaboración, en coordinación con el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente.

Simultáneamente se deberá evaluar las medidas cautelares que resulten recomendables y diseñar las resoluciones necesarias al respecto.

Procedimiento para la elaboración de instrumentos. La elaboración de instrumentos de ordenamiento territorial para el departamento de Maldonado se regirá por los criterios generales siguientes:

a) A indicación del Intendente, el Director General de Planeamiento Urbano y Ordenamiento Territorial o aquél que cumpla las funciones de tal con independencia de su denominación concreta, elaborará los instrumentos de ordenamiento territorial de acuerdo a las necesidades de planificación y ordenamiento territorial del departamento. Sin perjuicio de la competencia específica de la mencionada dirección general, todas las dependencias del Ejecutivo Comunal deberán prestar la colaboración que se les requiere para la concreción de los instrumentos identificados.

Simultáneamente con la resolución de inicio del proceso, se liberará comunicación formal al Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente, dando cuenta de ello.

b) En general, la elaboración de instrumentos de ordenamiento territorial se podrá llevar a cabo en el marco del sistema de planificación territorial estratégico, abierto y participativo, que se ha instaurado y puesto en marcha en el departamento, a través de las Mesas Representativas de los Talleres Territoriales de las ocho microrregiones en que se ha estructurado el territorio departamental a estos efectos.

En los mismos términos, se podrá invitar a intervenir en las instancias de participación a los ministerios y demás dependencias del Estado, así como a los entes y servicios descentralizados, que tengan competencia o incidencia en el área territorial que se trate, para lo cual se los notificará adecuadamente.
Cuando el instrumento que se proyecta involucre ámbitos limítrofes con otros departamentos, se podrá invitar a participar a las Intendencias respectivas.

c) En el proceso de elaboración de los instrumentos, una vez que se tenga redactado un documento de avance que contenga los principales estudios realizados y los criterios y propuestas generales que orientarán la redacción del documento final, la Dirección General de Planeamiento Urbano y Ordenamiento Territorial, previa conformidad, dispondrá la puesta de Manifiesto para fortalecer la participación ciudadana en la etapa inicial del proceso.

El Ejecutivo Comunal reglamentará el procedimiento administrativo de la referida puesta de manifiesto en base a las siguientes directivas:

El emplazamiento a los interesados en conocer el proyecto o solicitud a consideración se realizará por los medios de prensa que aseguren la Mayor difusión de la convocatoria, con especial cuidado de divulgación en las áreas de territorio comprendidas.

En dicho emplazamiento se establecerá la fecha a partir de la cual los antecedentes administrativos del asunto de que se trate, quedan de manifiesto y en qué locales de la Intendencia resulta posible su consulta.

Se dará cuenta del manifiesto a la Junta Departamental, al Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente, así como a los ministerios y demás dependencias del Estado y los entes y servicios descentralizados, que tengan competencia o incidencia en el área territorial que se trate.

El plazo de manifiesto no podrá ser inferior a 30 días; en ese mismo término, todos los interesados pueden realizar planteos por escrito ante la Administración.

d) Una vez vencido el plazo de manifiesto, si el instrumento que se trate es un Plan Local o cualquiera de los Instrumentos Especiales consagrados por la ley Nº 18.308 de 18 de Junio de 2008, culminada la recepción de comentarios, observaciones y sugerencias y elaborado el documento definitivo, la Dirección General de Planeamiento Urbano y Ordenamiento Territorial elevará el proyecto para la aprobación previa por el Ejecutivo Comunal.

En la mencionada resolución de aprobación previa, se convocará por los medios de difusión antes referidos, a una audiencia pública, en la que podrán participar todos los interesados, las autoridades del Ejecutivo Comunal, los Ediles de la Junta Departamental, las autoridades locales y los promotores del proyecto en su caso. En los demás instrumentos de ordenamiento su realización es facultativa.

Se invitará a participar de la audiencia pública al Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente, así como a los ministerios y demás dependencias del Estado y los entes y servicios descentralizados, que tengan competencia o incidencia en el área territorial que se trate.

e) En los procesos de vista pública de los instrumentos, tanto en la puesta de manifiesto como en la audiencia pública, se deberá atender que:

Los planteos realizados por los interesados deberán ser tenidos en cuenta en la redacción final del proyecto u acto administrativo de que se trate; en caso de no acoger lo pretendido por los oponentes, se fundamentará el rechazo exponiendo las causas del mismo.

Los administrados que se presenten en el proceso de vista pública no tienen legitimación para impugnar por vía de recurso el acto administrativo que acepta o rechaza la alegación formulada en la misma.

Todas las presentaciones formuladas en el proceso, se agregarán al expediente administrativo en que se sustancie el tema objeto de vista.

f) La Dirección General de Planeamiento Urbano y Ordenamiento Territorial deberá librar las comunicaciones correspondientes a efectos de:

Solicitar informes a las instituciones públicas, entes y servicios descentralizados respecto a las incidencias territoriales en el ámbito del instrumento.

Solicitar la aprobación de la Evaluación Ambiental Estratégica, cuya consideración se incorporó en el proceso de elaboración, al Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente actualizando la información anteriormente suministrada a efectos de obtener la aprobación del mismo.

Solicitar al Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente el informe de correspondencia del instrumento con los demás vigentes.

Cuando corresponda, realizar el procedimiento de Evaluación de Impacto Ambiental que determine lo dispuesto por la ley 16.466 y su reglamentación.

Dichas comunicaciones se realizarán:

• En los casos de las Ordenanzas Departamentales o de Directrices Departamentales Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible, simultáneamente con la Puesta de Manifiesto;
• En los casos de Plan Local o cualquiera de los Instrumentos Especiales, una vez cumplida la audiencia pública.

g) En el caso de que sea menester adoptar medidas cautelares por razones fundadas, a partir del inicio de la elaboración de los avances de los instrumentos, las mismas deberán ser adoptadas por el procedimiento siguiente:

El Intendente remitirá a la Junta Departamental un proyecto de decreto departamental en que se fundamente la necesidad de adoptar dichas medidas en mérito a razones de interés general y en el marco de elaboración de un instrumento de ordenamiento territorial, identificando los ámbitos donde las nuevas determinaciones supongan modificación del régimen vigente. La Junta Departamental cumplirá con las formalidades para la aprobación o rechazo de la iniciativa conforme a lo dispuesto por la normativa vigente. Por este medio se podrá disponer: la suspensión de autorizaciones de usos, fraccionamientos, urbanización, construcción o demolición, en ámbitos territoriales estratégicos o de oportunidad. El decreto una vez aprobado deberá ser publicado. Esta suspensión se extinguirá con la aprobación definitiva del instrumento respectivo.

h) Completada la redacción del documento definitivo del instrumento y recibida la comunicación del Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente o cumplido el período de 30 días hábiles de concretada la notificación a éste, se procederá a la resolución de envío a la Junta Departamental a los efectos de la consideración por ésta del proyecto de decreto.

Una vez promulgado el instrumento, la Dirección General de Planeamiento Urbano y Ordenamiento Territorial implementará el mecanismo de seguimiento participativo de su aplicación, según lo dispuesto en el mismo.

Revisión de los instrumentos. Todos los instrumentos incluirán supuestos por los que iniciar el proceso para su revisión.

Para la revisión de aspectos sustanciales de las normas e instrumentos vigentes se seguirán los mismos procedimientos establecidos por los artículos precedentes y demás normativas aplicables.

Se definen como determinaciones sustanciales las que en el instrumento se establezcan como objetivos y finalidades. Toda modificación que no suponga o no afecte dichas disposiciones se considerará no sustancial y podrán realizarse procedimientos de participación social diferentes a los precedentemente regulados antes de elevarse a consideración de la Junta Departamental.

Si la norma o el instrumento no establecieran en forma explícita sus objetivos y finalidades, en la resolución que dé inicio al proceso de revisión se analizará el punto, estableciendo en forma fundada el carácter de la modificación que se trate.

En general, los ajustes menores en las normativas de división territorial, ocupación, edificabilidad o usos y actividades, que no supongan revisión general de las determinaciones o en los lineamientos generales comprendidos, se considerarán no sustanciales.

La comunicación pública mínima durante los trabajos de revisión, en todos los casos, estará constituida por la comunicación a la Junta Local y la Mesa Representativa del Taller Territorial de la Microrregión que se trate, en forma previa a la tramitación para su aprobación.

Condiciones generales para las actuaciones. Los planes y otros instrumentos de ordenamiento territorial establecerán las condiciones para las actuaciones en las zonas que delimiten de acuerdo con los regímenes de gestión. En tanto se elaboren y aprueben aquéllos, las actuaciones se encuadrarán en las normativas departamentales aplicables en todo lo que no se oponga a lo dispuesto en el presente Decreto o en la Ley Nº 18.308 de 18 de Junio de 2008.

Las referidas normativas son:

a) La Ordenanza de División Territorial de 2 de Agosto de 1940, concordantes y modificativos, para las actuaciones de división de suelo y;

b) El Texto Ordenado de Normas de Edificación, Decreto Nº 3.718 de 23 de Diciembre de 1997, concordantes y modificativos, para las actuaciones de ocupación y edificación.

Estándares mínimos. Se establecen con carácter general los parámetros para las reservas de suelo en las actuaciones residenciales, industriales, de servicios, turísticas, deportivas, de recreación u otras.

a) En las actuaciones que impliquen división de suelo, cuando la superficie de las fracciones de terreno resultantes sean inferiores a 30.000 metros cuadrados se destinará, independientemente del área ocupada por las vías públicas, una superficie igual o Mayor al 10% del área total del terreno para uso público, cuya ubicación será convenida previamente con la Intendencia.

b) En las actuaciones que no impliquen división de suelo, cuando la superficie total del terreno de actuación sea Mayor de 10.000 metros cuadrados y siempre que no se haya realizado la reserva de suelo para el área considerada en una oportunidad anterior, se destinará una superficie igual o Mayor al 10% del área total del terreno para uso público, cuya ubicación será convenida previamente con la Intendencia.

El estándar establecido podrá disminuirse hasta el 8% mediante decreto departamental específico que atienda las características socioeconómicas o la dotación de áreas para circulaciones públicas en el ámbito.

El área de terreno para uso público se destinará para espacios libres, equipamientos, cartera de tierras y otros destinos de interés municipal, departamental o nacional.

La forma y ubicación de los terrenos debe ser tales que permitan su adecuado aprovechamiento a los fines que correspondan de acuerdo con el destino previsto.

Los terrenos deberán ser cedidos de pleno derecho al Gobierno Departamental o a la entidad pública que ésta determine, con condición para la aprobación de la actuación.

Se podrá aceptar en forma fundada la sustitución total o parcial de la cesión de suelo en la localización de la actuación por el pago con dinero en efectivo, la permuta por otros bienes inmuebles o en obras de infraestructura de carácter social, en todos los casos de valor equivalente, cuando no resulte necesario suelo en ese lugar.

Los planes y demás instrumentos de ordenamiento territorial podrán determinar estándares diferentes a los generales, dentro de los márgenes legales aplicables.