Atributo de potencialmente transformable. Para hacer efectiva la transformación de la categoría de un suelo rural en suburbano o en urbano o de un suelo suburbano en urbano, el ámbito de suelo objeto de transformación debe, en general, haber sido objeto de asignación del atributo de potencialmente transformable.

Para la efectiva transformación de suelo de categoría rural en suburbana o en categoría urbana o de suelo de categoría suburbana en categoría urbana, se requiere realizar y gestionar la aprobación de un Programa de Actuación Integrada en los términos de la presente normativa. La realización del Programa de Actuación Integrada podrá ser por iniciativa de la Intendencia o de los propietarios de suelo, en este caso bajo la supervisión de aquella.

No se requiere atributo alguno para la transformación de suelo de categoría urbano en suburbano o suelo de las categorías urbano o suburbano en categoría rural.

Atributo para la potencial transformación de suelo rural en suburbano. En general, la atribución que habilita la transformación de suelo rural en suelo suburbano, se efectuará mediante la zonificación de suelo en la jurisdicción del departamento, planes locales o planes especiales.

Atributo para la potencial transformación de suelo rural en urbano. En general, la atribución que habilita la transformación de suelo rural en suelo urbano, se efectuará mediante la zonificación de suelo en la jurisdicción del departamento, planes locales o planes especiales.

Atributo para la potencial transformación de suelo suburbano en urbano. En general, la atribución que habilita la transformación de suelo suburbano en suelo urbano, se efectuará mediante la zonificación de suelo en la jurisdicción del departamento, planes locales o planes especiales.

Programa de Actuación Integrada. Se establecen los siguientes criterios generales para la elaboración y evaluación de los Programas de Actuación Integrada:

a) Responsabilidad profesional de los técnicos universitarios actuantes;

b) Simplicidad del procedimiento, economía de medios, celeridad y eficiencia;

c) Atención para lo sustancial y prescindencia de lo accesorio;

d) Imparcialidad, legalidad objetiva, impulsión de oficio y verdad material;

e) Flexibilidad, ausencia de ritualismos e informalismo a favor del administrado.

Contenido del Programa de Actuación Integrada. Todo Programa de Actuación Integrada deberá contener, en general, el análisis para el perímetro de actuación y su entorno inmediato, de los impactos previstos en:

a) El medio físico natural, el medio ambiente y los recursos naturales: agua, suelo, aire, flora y fauna;

b) La población y la situación socioeconómica de ésta;

c) Las actividades económicas y productivas;

d) El sistema de las infraestructuras, otras dotaciones y las comunicaciones;

e) El sistema urbano y los núcleos de población;

f) El patrimonio cultural, histórico y arqueológico, incluyendo el paisaje;

g) El sistema de planificación del territorio.

El Programa de Actuación Integrada evaluará posibles alternativas y justificación de la propuesta, sobre la base de un enfoque de sostenibilidad social, económica, ambiental e institucional. Incluirá la adaptación a las condiciones preexistentes y/o las medidas de prevención y/o mitigación necesarias, así como las seguridades para la efectiva concreción física de la transformación. Contendrá también previsiones respecto a los efectos potencialmente activados por la transformación en el territorio inmediato o próximo a la actuación, incorporando las necesidades de modificación para las previsiones normativas y de ordenamiento territorial vigentes.

La Intendencia reglamentará los alcances, condiciones y forma de aprobación del Programa de Actuación Integrada, siguiendo los criterios generales y los contenidos establecidos precedentemente.

La reglamentación deberá establecer variantes de tramitación diferentes para las distintas escalas de actuación y tener especial cuidado con que los programas de actuación integrada mantengan correspondencia entre: la extensión y fragilidad del perímetro territorial, la consistencia de las normativas que le son aplicables y la profundidad de los estudios requeridos.

Los estudios exigibles al proponente deberán ser, en todos los casos, los mínimos imprescindibles que posibiliten adoptar decisión a su respecto.

La reglamentación preverá, también, el momento y las condiciones para la puesta de manifiesto, así como para la integración de la evaluación ambiental estratégica en la elaboración y la oportunidad para la solicitud de informe sobre la correspondencia con los demás instrumentos vigentes.

Delimitación de la unidad de actuación. La delimitación del perímetro para una unidad de actuación debe ser la primera acción imprescindible a los efectos de la transformación en la categoría de suelo.

La delimitación de suelo para una unidad de actuación puede abarcar ámbitos de diferentes extensiones del territorio departamental, englobando diferente número de fracciones e incluso una única fracción.

Transformación de suelo rural en suburbano o de suelo rural en urbano. El Programa de Actuación Integrada para la transformación de suelo rural en suelo suburbano o de suelo rural en suelo urbano, podrá contener, además de lo establecido en general, el análisis particular para el perímetro de actuación y su entorno inmediato, de los factores que establezca la reglamentación sobre la base de los siguientes:

a) Los impactos previstos sobre los ecosistemas, la geomorfología, la flora y la fauna;

b) La accesibilidad a las áreas costeras y la continuidad de la red vial pública;

c) El manejo de las aguas pluviales;

d) El sistema de disposición de efluentes;

e) El sistema de abastecimiento de agua potable;

f) El sistema de gestión de residuos sólidos;

g) El sistema de espacios públicos

h) Las demás dotaciones: energía eléctrica, comunicaciones, etc.;

i) La influencia en la accesibilidad territorial y el transporte público;

j) Las variaciones previstas para el empleo, su calidad y otras consecuencias sociales;

k) La significación social y económica de la eventual pérdida de suelo productivo rural;

l) Los cuidados para la preservación del patrimonio cultural y las acciones para el reconocimiento arqueológico;

m) Las previsiones para el manejo de las áreas verdes privadas y de los ecosistemas comprendidos en sus lotes;

n) La evaluación económico-financiera del emprendimiento y las seguridades de su viabilidad;

o) La sostenibilidad en el tiempo de la nueva situación territorial;

p) La forma de cumplimiento de los requisitos legales, en particular las exigencias de reservas de suelo para destinos de interés departamental o nacional;

q) Las actuaciones previstas de vivienda de interés social;

r) El cronograma de ejecución;

s) El modo de constituir las garantías reales o personales suficientes de ejecución;

t) El ajuste a las disposiciones de la planificación y demás normativa nacional o departamental aplicable.

Transformación de suelo suburbano en urbano. El Programa de Actuación Integrada para la transformación de suelo suburbano en suelo urbano deberá contener, en todos los casos y además de lo establecido en general, el análisis particular para el perímetro de actuación y su entorno inmediato, de las condiciones que justifiquen la incorporación del suelo que se trate, al sistema de centros poblados del departamento, la factibilidad económico financiera de la operación y su sostenibilidad en el tiempo, así como constituir las garantías y efectuar las cesiones de suelo que correspondan.

Procedimiento. La transformación en la categoría de suelo será efectiva una vez culminadas las obras de infraestructura imprescindibles para la nueva categoría de suelo que se autoriza, así como deslindadas y cedidas a la Intendencia, las áreas de reserva de suelo previstas para destinos de interés departamental o nacional. También será exigible el deslinde y cesión de la faja de costa, cuando corresponda.

La transformación en la categoría de suelo podrá hacerse por etapas, en función de las etapas para la realización de las obras de infraestructura que haya previsto el Programa de Actuación Integrada.

Se podrán otorgar autorizaciones provisionales para la transformación en la categoría de suelo una vez aprobado el Programa de Actuación Integrada respectivo y constituidas las garantías suficientes, a efectos del registro del plano de proyecto de fraccionamiento horizontal.

El procedimiento administrativo detallado será objeto de reglamentación.

Retorno de Mayor valor. El cálculo del Retorno de Mayor Valor corresponderá a la diferencia entre los valores de comercialización del inmueble respecto a la original y menos el costo de las inversiones en infraestructuras públicas mínimas imprescindibles para hacer posible la transformación.

La forma y oportunidad de la efectivización, se regirá por la normativa general al respecto.