Ámbito de aplicación. El presente capítulo se refiere a la construcción de nuevos establecimientos de hospedaje, a la incorporación a Hotelería de edificios destinados originariamente a otros fines y a la ampliación y reforma de establecimientos de hospedaje existentes en el Departamento de Maldonado.-

Quedan excluidas del ámbito de aplicación de la presente normativa, las zonas en la que la normativa específica no permite la localización de establecimientos de hospedaje, en particular en el Sector Punta del Este, Sub-zona 1.1.2. Residencial y Sector 2 José Ignacio, Sub-zona. 2.1.2.

Las Residencias de Alta Rotatividad  se regirán por la normativa específica que las regulan.

Alojamientos no Turísticos. Quedan excluidos del ámbito de aplicación del presente, los alojamientos que, cumpliendo con las características definidas en este cuerpo reglamentario, se encuadren dentro de alguna de las siguientes excepciones:

- Los alojamientos con habitaciones múltiples cuando su actividad esté encuadrada en la categoría de pensionados, que se encuentran regulados por las disposiciones legales y reglamentarias del Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (Decreto 264/992 de 12 de Junio de 1992).

- Cuando el alojamiento en habitaciones múltiples, sea brindado por entidades públicas o privadas con fines sociales aun cuando dicho alojamiento sea con contraprestación económica;

- Los alojamientos cuando compartan su uso con oficinas, talleres, o cualquier otra actividad ajena al turismo, y

- Los alojamientos que estén creados, dirigidos y administrados por grupos sociales, religiosos, gremiales o de cualquier otra índole cuyo uso y goce sea destinado exclusivamente para sus miembros.

Los que se regirán por los parámetros generales de la zona donde se implanten.

Clasificación. Los establecimientos de hospedaje que comprende el presente capítulo se clasifican en: Hotel (H), Apart-Hotel (AH), Hosterías (HS) y Moteles (M) (de acuerdo a la clasificación del Decreto 384/97 del Ministerio de Turismo), Hostales (HL), Albergues y Hostels (HL) (de acuerdo al Decreto 498/06 del Ministerio de Turismo y Deporte), Hosterías, Paradores y Pensiones.

Los hoteles condominio  o condoteles  se definen como los emprendimientos de hospedaje desarrollados por una empresa promotora, que construya  y venda las unidades  bajo el régimen de propiedad horizontal definidas en las Leyes 10751 de 25 de Junio de 1946 y 17292 de 25 de Enero de 2001. Todas la unidades deberán contar como mínimo con un ambiente de 20 metros cuadrados, constituido por dormitorio y baño privado. Los adquirentes, luego de recibir las unidades, cederán el uso y/o usufructo de las mismas por un periodo no menor a 10 años,  para que se desarrolle la actividad hotelera. La empresa que desarrolle los servicios turísticos de hospedaje podrá coincidir o no con la persona jurídica de la empresa promotora. La administración controlará anualmente el cumplimiento del compromiso de operación del proyecto. En caso de incumplimiento perderá la condición de establecimiento de hospedaje y deberán regularizar la situación del inmueble con los requisitos que la normativa exija, incluyendo el pago de las tasas, impuestos y retornos correspondientes.

Dichos establecimientos se categorizarán de acuerdo a sus dimensiones y a los servicios que presten en:

Los paradores o moteles deberán cumplir con las condiciones exigidas para las categorías de tres, dos o una estrella, deberán estar fuera de las áreas urbanas, contiguos a rutas de importancia o a lugares turísticos relevantes. Deberán contar con entrada independiente desde el exterior a cada habitación, compuesta por dormitorio, cuarto de baño privado y garaje o cochera.

A efectos de la correspondencia entre la actual categorización y la anterior, se determina que: la categorización 5 estrellas corresponde a Lujo y las categorizaciones 4 y 3 estrellas corresponden a 1ª Categoría. 

Ampliaciones y reformas. En aquellos casos en que el edificio existente no se pudiera adecuar totalmente al presente Capítulo, se seguirá el criterio de autorizar nuevas obras, siempre que se ajusten a él y mejoren la condición del edificio con respecto al mismo. Estos casos serán motivo de consulta previa.

Por resolución fundada, en cada caso particular, la Administración podrá admitir el aumento de los parámetros de edificación  FOS, FOT, y Altura  en hasta un 20%, manteniéndose los retiros reglamentarios para las nuevas obras; con comunicación a la Junta Departamental; cuando se superen dichos parámetros, el tramite será motivo de anuencia expresa de la Junta Departamental.

Presentación. La presentación deberá documentar:

- Categoría del establecimiento (de acuerdo con las disposiciones nacionales y departamentales en la materia).

- Dimensionado  de las habitaciones a incorporar y de las áreas comunes correspondientes.

- Porcentaje de áreas comunes respecto al área total de habitaciones.

Parámetros. Los edificios destinados a establecimientos de hospedaje se regirán por los parámetros generales de edificación.

Las normas específicas de cada zona podrán determinar parámetros especiales, tanto de edificación  como de uso con destino hotelero.

Hoteles, Hoteles Condominio, Apart hotel, hosterías, moteles, hostales, albergues y pensiones podrán optar por los parámetros que se indican en el Artículo D.340.

La altura máxima podrá ser superada en hasta un 20%, con excepción de la altura máxima para la tipología de bloque alto, en cualquier zona en que esta sea permitida.

Parámetros opcionales.

a) Límites: Áreas urbanas y suburbanas del departamento.

b) Superficie mínima del predio: 2000 m2

c) Retiros:

- Frontales: 2/7 de la altura con un mínimo de 4m. prevalecen los RF propios de las vías que enfrentan cuando estos son Mayores.

- Retiros laterales y de fondo: 2/7 de la altura con un mínimo de 4m.

d) Altura máxima: 9m (PB + 2PA)

e) Ocupación:

FOS SS:            35%

FOS PB:            35%

FOS PA:           20%

FOS V:              50%

FOT:                 75%

f) Índice de ponderación. Decreto 3870, 0 (cero)

Estacionamientos. Es obligatorio disponer de áreas de estacionamiento o garaje en razón de una por cada dos habitaciones, a los efectos las suites se computaran como una habitación.

Podrán ubicarse en área de retiro frontal estacionamientos de cortesía.

El estacionamiento se puede organizar de forma que para retirar un vehículo se deban mover otros.

En el caso de ampliaciones que no cuenten con estacionamientos en cantidad suficiente la Dirección de Control Edilicio  podrá exigir la cantidad mínima de estacionamientos que se estime conveniente.

Basamento. Cuando se utilicen los parámetros correspondientes a bloque alto de 55 m. de altura o más podrá construirse un basamento de hasta 9 m. de altura con 4 m. de retiro lateral y de fondo, excediendo el perímetro definido por la circunferencia de 42,50 m. de diámetro, solo para locales destinadas a servicios.

Destino. Los edificios destinados a hotel que se construyan con los parámetros definidos en los artículos precedentes, deberán mantener su destino por un lapso no menor a 10 años.

Todo cambio de destino estará condicionado al cumplimiento de las normas que rijan para el nuevo destino propuesto.

Establecimientos de interés turístico. Los hoteles que se implanten en áreas de interés turístico y que cumplan con los siguientes requisitos adicionales:

- Ser de las categorías cinco, cuatro o tres estrellas, con 100% de baños privados, de 4m.c. (mínimo).

- Incrementar en un 100% las áreas de relación establecidas: salas de reunión, comedores y similares.

- Prestar especial atención al tratamiento de los espacios exteriores, instalaciones deportivas, jardinería y forestación.

Podrán optar por los parámetros especiales que para cada sector se determine.

Áreas de interés turístico. Se consideran las que se enuncian a continuación a los efectos del artículo precedente. Se podrán definir áreas con parámetros especiales, con anuencia de la Junta Departamental.

1) Sector La Barra, Manantiales, excepto las localidades: El Tesoro y Balneario Buenos Aires.

2) Sector José Ignacio, excepto Sub-zona  2.1.2, en la Sub-zona 2.1.1 se podrán construir en terrenos Mayores de 800 metros cuadrados y deberán ajustarse a los parámetros específicos de la Sub-zona

3) Sector 3 Balneario de la región Maldonado-Punta del Este.

4) Sub zona 3.1.1

       Sub zona 3.1.4

       Sub zona 3.5 Punta Ballena, se regirá por los parámetros generales de edificación, no siendo de aplicación el artículo 308º) Parámetros opcionales?

5) Es el área comprendida entre las Calles San Remo desde Avda. del Mar hasta Calle San Sebastián, Calle San Sebastián desde Calle San Remo hasta Rambla Lorenzo Batlle Pacheco, Rambla Lorenzo Batlle Pacheco desde Calle San Sebastián hasta Avda. del Mar, Avda. del Mar desde Rambla Lorenzo Batlle Pacheco hasta Calle San Remo y la Manzana Nº 815, sin perjuicio de lo preceptuado en el Decreto Departamental Nº 3973/2017. Podrán optar por la tipología de bloque medio, siempre que el predio sea mayor a 4.000m², con un FOS de 30%, FOT de 200% y 28m de altura total máxima, manteniéndose los retiros del sector.

Hoteles de cinco y cuatro estrellas. En caso de hoteles de las categorías cinco y cuatro estrellas los parámetros de edificación podrán ser motivo de consulta previa.

Se podrán admitir, por resolución fundada de la Administración aumentar en hasta un 20% los valores para los parámetros de FOS, FOSS, FOT y altura, a excepción de la altura máxima para la tipología de bloque alto en cualquier zona en la que ella sea permitida, con comunicación a la Junta Departamental. Cuando se superen dichos parámetros la aprobación de la consulta será motivo de anuencia expresa de la Junta Departamental.

Para los hoteles de las categorías cinco y cuatro estrellas se admiten establecimientos con menos de diez habitaciones, con alojamiento, servicios e instalaciones excepcionales y personalizadas, del tipo "hotel boutique", "hotel design" o similares.

Establecimientos turísticos rurales. Los establecimientos turísticos rurales con hospedaje se categorizarán según las categorías generales establecidas y podrán quedar comprendidos en:

- Hotel de Campo;

- Estancia Turística;

- Posada de Campo.

 (De acuerdo a la clasificación del Decreto 371/002 del Ministerio de Turismo).

a) Condiciones generales:

La actividad de los establecimientos turísticos rurales es un complemento de las actividades básicas del sector.

Las propuestas se presentarán en régimen de consulta previa a efectos de verificar que no impliquen riesgos de agresión o transformación del entorno rural productivo o natural, de no implicar transformación de la categoría del suelo donde se implanten, no requerirán anuencia de la Junta Departamental.

Para los aspectos no previstos en este artículo, serán de aplicación las disposiciones generales del Decreto Nº 3718 de 23 de Diciembre de 1997, concordantes y modificativos.

b) Superficies mínimas:

Para los Establecimientos Turísticos Rurales, dicha superficie no será inferior a 1 (una) Hectárea, pudiendo poseer hasta 10 (diez) habitaciones. A partir de ese número de habitaciones, se necesitará 1 (una) Hectárea más por cada 4 (cuatro) habitaciones adicionales, hasta un máximo de 40 (cuarenta) habitaciones-

c) Ocupación:

- FOS: 5% de la superficie exclusiva, para Hotel de Campo y Posada de Campo,

- FOS: 1% de la superficie total para las Estancias Turísticas.

- Superficie máxima por planta: 1.500 m2.

- Desarrollo máximo de fachada: 50 m.

d) Altura máxima: 9 m (PB + 2PA). En cubiertas inclinadas la altura máxima se mide en el promedio de alturas.

Entrada. La entrada principal para pasajeros podrá ser cubierta pudiendo llegar hasta el límite del predio con la zona de vereda, con un ancho máximo de 5 m.

Habilitación. La habilitación de servicios, ya se trate de edificios nuevos, ampliaciones o reformas, contemplará además de los aspectos de higiene lo preceptuado en el presente Decreto respecto a equipamiento, terminaciones e instalaciones. Dicha habilitación será por un lapso de cinco años luego de lo cual deberá renovarse.

Normas Especiales.

1) Hasta la aprobación de las normativas de usos y edificación para el área involucrada en el Plan  de Ordenamiento Territorial del Eje Avenida Aparicio Saravia, no serán de aplicación las previsiones de los artículos precedentes. Dicho Plan de Ordenamiento Territorial se encuentra delimitado por la siguiente poligonal: desde la intersección de Boulevard Artigas y Avda. Aiguá, continúa por Avda. Aiguá hacia el este hasta el cruce  de ésta  con el extremo final de la Avda. Aparicio Saravia. Desde allí continúa por continuación Avda. Aiguá hasta la intersección con la Calle 15. Desde esta intersección, continúa una línea que se interna en el humedal del Arroyo hasta el  eje del cauce mismo. El centro del cauce define el límite este y separa el polígono de las urbanizaciones de la costa del Arroyo Maldonado que son el Barrio El Tesoro y la Localidad de La Barra. Siguiendo el cauce, el límite  llega hasta la desembocadura en el mar. Desde este punto el polígono esta definido por la línea de costa prolongándose por la playa hasta la altura de la Avda. Dr. Elías Regules. Por la mencionada avenida continúa en dirección norte – noroeste por más de 400 mts. hasta la intersección con la calle Eugene Delacroix. De ahí atraviesa un terreno particular para encontrar la traza de la calle Gabriela Mistral. Por esta calle continúa hacia el oeste hasta encontrarse con la Avda. Dr. Luis Pasteur rodeando al Golf por el norte hasta la Avda. San Pablo. Por Avda. San Pablo hasta la intersección con Isabel de Castilla. Por Isabel de Castilla hacia el oeste continúa hasta la rotonda ubicada en la intersección de Avda. Paso de la Cadena y Avda. William Shakespeare. Por W. Shakespeare el límite va hasta Calderón de la Barca. Por esta calle se dirige hacia el oeste - sudoeste por aproximadamente 100mts. hasta Boulevard Artigas y por esta cierra el Polígono.-    

2) Fijase como índice de ponderación en aplicación del Dto. 3870, Retorno por Mayor valor Inmobiliario, 0 (cero), para obras que se presenten al amparo de esta normativa, hasta el 30 de Junio de 2015.