En todos los casos en que, por la aprobación de una disposición general o por aplicación a una situación particular, se produzca un incremento en el aprovechamiento del inmueble respecto a la situación normativa anteriormente vigente, denominada básica, corresponderá el Retorno por Mayor Valor Inmobiliario.-

El incremento del aprovechamiento de un inmueble tiene como consecuencia el aumento del valor económico del suelo involucrado, originado por el aumento de la edificabilidad y/o altura, como consecuencia de la modificación de las afectaciones o por el cambio de categorización de suelo a través de la aprobación de un instrumento de ordenamiento territorial.

Los propietarios de inmuebles cuyo valor de suelo se vea incrementado por la causa anterior, deberán abonar a la Intendencia un monto compensatorio resultante de la mayor edificabilidad (ocupación o altura) en aplicación de la nueva normativa o de la entrada en vigencia de la nueva categorización de suelo. Para las actuaciones en programas estatales o de vivienda de interés social, públicas o privadas, la Intendencia podrá renunciar a ejercer el derecho, en forma debidamente fundada, hasta por el total del monto compensatorio. La exoneración se otorgará siguiendo el procedimiento establecido en las normas vigentes.

La participación se materializará:

a) mediante la cesión por el propietario de suelo a la Intendencia, de inmuebles libres de cargas de cualquier tipo. La Intendencia incorporará de inmediato los inmuebles mencionados a la Cartera de Tierras. En el caso del Retorno por Mayor Valor Suelo la cesión antedicha no podrá ser menor a una superficie de 1% del área del sector a intervenir. El lote resultante deberá tener superficie y frente iguales o superiores a los mínimos admitidos para la zona.

b) mediante el pago en efectivo equivalente al aporte pertinente. Los recursos en dinero sólo podrán hacerse efectivos con cargo al Fondo de Gestión Territorial.

c) obras de infraestructura de carácter social.

La obligación de hacer efectivo el Retorno por Mayor Valor Inmobiliario, queda configurada:

a) al momento de hacer uso del aumento de edificabilidad.- La Intendencia dará permiso para construir, una vez que se haya efectivizado la cesión de suelo establecida o pagado el aporte equivalente en la forma determinada en el precedente artículo.

En la resolución de aprobación del permiso de construcción se establecerá el monto, el que se abonará previo al retiro de copias de planos aprobados.

Podrá pagarse en cuotas con un máximo de 18, en este caso, para retirar copias de planos aprobados, deberá haberse realizado el convenio de pago y abonado la primer cuota. 

El Retorno por Mayor Valor debe ser pagado en su totalidad, con anterioridad a la solicitud de la Habilitación Final de Obras.

Al solicitarse la inspección, deberá exhibirse constancia de pago de la totalidad del convenio.

b) al hacer uso del cambio de categorización de suelo, con la aprobación definitiva del fraccionamiento o la urbanización. La Intendencia sellará el Plano una vez que se haya efectivizado la cesión de suelo establecida o pagado el aporte equivalente en la forma determinada en el precedente artículo. En caso de que se abone previo a la aprobación del Proyecto de fraccionamiento o de urbanización el monto a pagar se reducirá en un 30%.

c) En ambos casos el Retorno por Mayor Valor no pagará ninguna Tasa Administrativa y/o derecho de expedición.

La Intendencia dejará constancia de la existencia del derecho al cobro del Mayor aprovechamiento, conjuntamente con el recibo de contribución inmobiliaria.

Cálculo de Retorno por Mayor Valor.

6.1) Retorno por Mayor Valor Edificación

La base de cálculo para determinar el retorno de los mayores valores será el "Costo de Edificación (CE)", el que se fija en $ 19.000.oo (pesos diecinueve mil) (a valores mayo 2010) por metro cuadrado de construcción, y se actualizará por el Índice del Costo de la Construcción (INE), calculado al último día del mes inmediato anterior a la fecha de su liquidación.

En el gráfico de "Plano de implantación", el gestionante deberá declarar los metros cuadrados correspondientes a la "Mayor Área Incorporada (MAI)". En caso de obras construidas bajo el Régimen de Propiedad Horizontal, se sumarán los metros cuadrados indicados como "Propiedad Privada" y los de "Propiedad Común de uso exclusivo" en el cuadro de áreas.

 Formas de Cálculo:

a) Cuando el predio se beneficia con el aumento de la superficie a construir (por aumento de ocupabilidad, disminución de retiros, eliminación de la limitación de 900 m2 por planta, etc.) se multiplicará: MAI por CE por 0.20.

b) Cuando la edificación utiliza mayor altura pero la ocupación se mantiene dentro de los parámetros establecidos en la ordenanza de referencia o básica, el valor se calculará multiplicando: MAI por CE por 0.20.

c) Coeficiente de Ponderación (CP): Considerando las diferencias sociales y económicas de las distintas áreas del departamento y que el gobierno podría incentivar el uso de la nueva normativa por razones urbanísticas, se define un "Coeficiente de Ponderación" que afectará el "Retorno por Mayor Valor", calculado según la formula indicada en los literales a) y b) de este Artículo.

Este coeficiente se establecerá en cada nueva normativa.

c1) En la zona de La Pastora 1.3, la Comercial 3.2.2 y Roosevelt los valores obtenidos en los literales a) y b) se depreciarán multiplicando el valor obtenido por 0.8.

c2) En 3.1.5 Costanera los valores obtenidos en los literales a) y b) se depreciarán multiplicando el valor obtenido por 0.6.

d) El aumento de área en Subsuelo si es destinada a estacionamientos no será considerada en el Cálculo, en caso contrario se utilizará la fórmula del literal b).

e) El Retorno por Mayor Valor deberá ser igual o menor al 5% del monto de la inversión, la que se calculará computando (m2 de subsuelo x CE x 0.75)+((m2 PB + P altas) x CE) + (Terrazas x CE x 0.5).

Previamente al otorgamiento de autorizaciones de cualquier tipo referidas a inmuebles a los que corresponda la aplicación de Retorno de Mayor Valor, la Intendencia controlará si ya se hizo efectivo el pago. En caso de encontrarse pendiente será requisito previo a la autorización, su liquidación y cobro, con las multas y recargos que correspondieren, que se devengarán desde la fecha de celebración del acto de disposición, enajenación o gravamen de que se trate.

 6.2) Retorno por Mayor Valor Suelo

El Retorno por Mayor Valor Suelo se determina en 5% del Costo de Infraestructuras ("CI") por Metro Lineal de Frente de Lote o fracción de la totalidad de las parcelas resultantes del fraccionamiento o urbanización ("MLFL") sin perjuicio de la posibilidad de aplicar Coeficientes de Ponderación ("CP") en atención a políticas de incentivo territorial en función de las particularidades socioeconómicas de las distintas áreas del departamento, de conformidad con la siguiente fórmula: Retorno por Mayor Valor Suelo = (MLFL x CI x 0,05) CP

Fíjase el Costo de Infraestructuras en $ 20.000 (pesos uruguayos veinte mil), a valores de enero de 2021, por metro lineal o fracción de frente de lote, el que se actualizará con base en la variación del Índice de Costos de la Construcción publicado por Instituto Nacional de Estadística al último día del mes inmediato anterior a la fecha de su liquidación.

Dispónese que los Metros Lineales de Frente de Lote incluirán la totalidad de las parcelas (privadas, públicas, de propiedad común, espacios libres, etc.), los que deberán ser declarados por el Ingeniero Agrimensor actuante en oportunidad de la presentación del proyecto. Con el fin de expresar en forma fidedigna el costo de las infraestructuras a ejecutar en cumplimiento del artículo 38 de la Ley Nº 18.308, en caso de urbanizaciones por Ley N° 10.751 o régimen común, los metros lineales de Frente de Lote serán equivalente a los metros lineales de camino a ejecutar medidos en el eje de las vías circulatorias.

Cada instrumento de ordenamiento territorial podrá establecer Coeficientes de Ponderación de acuerdo a la zona del departamento en que se implante, la escala del proyecto, las características socioeconómicas del área y su contribución a los objetivos de desarrollo estratégico del departamento. En caso de no definirse en el instrumento de ordenamiento territorial, el Coeficiente de Ponderación será igual a uno.

En los casos de modificación de normas de edificación posteriores a la entrada en vigencia de este Decreto, los propietarios de inmuebles podrán optar por regirse por las regulaciones anteriores, en forma total o parcial, siempre que la norma lo admita, consideradas básicas a efectos del cálculo del Retorno por Mayor Valor. En caso de renuncia total deberán comunicarlo a la Intendencia, no correspondiendo, al no existir Mayor valor inmobiliario, la aplicación de retorno según lo dispuesto.

Los propietarios podrán dejar sin efecto, total o parcialmente, en cualquier momento, la renuncia a hacer uso de la normativa modificada, debiendo en este caso, hacer efectivo el pago del Retorno por Mayor Valor que corresponda, de acuerdo a lo preceptuado en esta norma.

La División de Control Edilicio adjuntará una copia de la constancia en el permiso de construcción y se lo comunicará a las Divisiones de Catastro y Contribución Inmobiliaria, quienes dejarán constancia en sus respectivos registros.

En caso de que se omita el pago de Retorno por Mayor Valor, el Municipio intimará a la detención de obras y considerando que se transgrede una normativa departamental, podrá iniciar acciones administrativas y judiciales.

Las disposiciones del presente Decreto no eximen del pago de los tributos nacionales o departamentales que afectan la propiedad inmueble. En particular, no sustituyen ni modifican la Contribución por Mejoras ni afectan ninguna otra de las facultades u obligaciones que refieren a los inmuebles en la jurisdicción del departamento de Maldonado.

La Intendencia deberá informar a la Junta Departamental de la evolución, desde su inicio hasta su culminación, de toda gestión de edificación comprendida en el Art. D.1 de este Decreto, remitiendo:

a) Copia de gráficos acompañados de la respectiva evaluación técnica y Resolución del Intendente autorizando la construcción, dentro de los diez (10) días corridos de dictada la misma; y

b) Toda información inherente a dicho trámite acompañada de los informes técnicos correspondientes, previo a la liberación del Certificado de Final de Obras.

Estése al cumplimiento de la exoneración dispuesta por el artículo 2º, numeral 2.3, del Decreto Departamental N° 4026/2020.

TÍTULO EJECUTIVO.

Dispónese que al amparo del Artículo 157º de la Ley Nº 17.556, en la redacción dada por el Artículo 686º de la Ley Nº 19.355, las resoluciones firmes del Intendente aprobando liquidaciones de créditos por Retorno por Mayor Valor Inmobiliario constituirán títulos ejecutivos, siendo aplicable al respecto lo establecido por los Artículos 91º y 92º del Código Tributario.

RÉGIMEN DE FACILIDADES DE PAGO - RETORNO POR MAYOR VALOR INMOBILIARIO.

5.1.) Facúltase al Ejecutivo Departamental a otorgar el siguiente régimen de facilidades de pago, por deudas devengadas a la fecha de promulgación del presente Decreto Departamental, por concepto de Retorno por Mayor Valor Inmobiliario por permisos de construcción. A esos efectos, se computará el monto de la deuda en pesos uruguayos al momento del otorgamiento del permiso de construcción.

El monto resultante será pagadero:

a) en efectivo, en hasta 12 (doce) cuotas mensuales calculadas en unidades indexadas, con un interés de financiación del 0,5 % efectivo mensual sobre el saldo en Unidades Indexadas (UI) hasta la extinción total de la obligación.

b) mediante la entrega por el propietario de inmuebles libres de cargas de cualquier tipo. En este caso, se requerirá el previo acuerdo de la Junta Departamental por dos tercios de votos del total de sus componentes. El deudor deberá ser el único propietario, con precio totalmente integrado, de los inmuebles a ser dados en pago o la dación deberá ser consentida por los restantes copropietarios o los propietarios, y dicha dación en pago deberá recaer sobre la totalidad del inmueble.

c) con la realización de obras de infraestructura o de carácter social.

5.2.) El Ejecutivo Departamental, a petición de condóminos que representen al menos el 75% del total de las unidades del edificio, podrá autorizar el otorgamiento del régimen de facilidades previsto en el Artículo 5.1, en las siguientes condiciones:

A) No podrá formular la solicitud antes referida ni ampararse al acto administrativo de autorización del otorgamiento del beneficio, el titular del permiso de construcción ni cualquier otra persona física, jurídica o entidad vinculada al mismo.

B) Los peticionantes deberán ser contribuyentes de los tributos inmobiliarios en aplicación del Artículo 102º del Decreto Departamental N° 4036/2021 y acreditar estar en situación regular de pago de los mismos.

C) El monto a pagar por concepto del Retorno por Mayor Valor Inmobiliario se prorrateará entre las unidades en proporción a sus respectivos valores.

D) El remanente de la obligación, deberá ser abonado por los restantes propietarios, poseedores a cualquier título, promitentes compradores con promesa inscripta y mejores postores de remate judicialmente aprobado, en forma conjunta con los tributos inmobiliarios, en proporción al valor de cada unidad.

5.3.) La aplicación de las disposiciones precedentes no generarán en ningún caso un crédito fiscal ni darán lugar a devolución alguna.

OBRAS DETENIDAS.

Autorízase al Ejecutivo Departamental el otorgamiento de los beneficios establecidos en el Artículo 2º del presente Decreto Departamental para construcciones detenidas, siempre que se gestione la reválida de los permisos de construcción anteriormente aprobados y se reinicien las obras antes del 31 de diciembre de 2022; en este caso, para la exoneración de Retorno por Mayor Valor Inmobiliario deberá seguirse el procedimiento previsto en los Artículos 102º y 103º del Decreto Departamental Nº 3947/2016. A los efectos del presente Artículo se considerarán obras detenidas las que hayan verificado los supuestos de caducidad previstos en el Artículo 27º del Decreto Departamental Nº 3718/1997.

Créase la Cartera de Tierras del Departamento de Maldonado.

Cartera de Tierras tendrá por objeto principal el desarrollo territorial, la implementación de los planes y otros destinos de interés social y ambiental.

Los inmuebles afectados a la Cartera de Tierras que no resulten necesarios para la implementación de planes, se podrán asignar únicamente a actuaciones de carácter social tales como: edificios de enseñanza, educación y/o rehabilitación y programas de vivienda de interés social, ello sin que esta enunciación signifique taxatividad.

Si algún inmueble de la Cartera de Tierras no resultara adecuado para actuaciones de carácter social o ambiental o programas de vivienda de interés social y no fuera necesario para la implementación de planes, el Gobierno Departamental podrá, mediante resolución fundada, enajenarlo mediante los procedimientos establecidos por la ley, debiendo ser el producido destinado, únicamente, al Fondo de Gestión Territorial.

Se incorporarán a la Cartera de Tierras los inmuebles:

a) Obtenidos por retornos de Mayor valor inmobiliario;

b) Adquiridos por la Intendencia con este objeto;

c) Recibidos por herencia, legado o donaciones que sean aceptadas por la Intendencia;

d) Transferidos a causa de convenios con entidades públicas o de cooperación internacional.

La Intendencia reglamentará el funcionamiento de la Cartera de Tierras.

Créase el Fondo de Gestión Territorial del Departamento de Maldonado.

Los recursos del Fondo de Gestión Territorial se aplicarán para el desarrollo territorial y la implementación de los planes y demás instrumentos de ordenamiento territorial, para actuaciones de carácter social o ambiental o para programas de vivienda de interés social.

Serán recursos del Fondo de Gestión Territorial:

a) los montos percibidos por retornos de Mayor valor inmobiliario;

b) las asignaciones presupuestales;

c) los ingresos producto de sanciones por contravención a las normas territoriales;

d) el producto de la venta de inmuebles de la Cartera de Tierras o la renta producida por dichos inmuebles;

e) las herencias, legados o donaciones que sean aceptadas por la Intendencia y sean destinadas al Fondo;

f) los recursos provenientes de fondos públicos o de cooperación internacional.

Los recursos asignados a programas de viviendas de interés social o actuaciones de carácter social, en el marco del Fondo de Gestión Territorial, podrán aplicarse únicamente para:

a) La adquisición de inmuebles con destino a la Cartera de Tierras;

b) Fondos rotatorios para materiales y suministros de rehabilitación urbana y mejoramiento de vivienda de interés social;

c) Banco solidario de materiales para autoconstrucción de vivienda de interés social;

d) Asistencia técnica o acciones relacionadas con los programas y proyectos de vivienda de interés social;

e) Obras de carácter social o desarrollo territorial.

Créase una Comisión Especial Mixta del Gobierno Departamental, integrada por un Edil de cada lema partidario con representación en la Junta Departamental (los mismos tendrán un suplente respectivo) y la misma cantidad de representantes designados por el Intendente (los que serán funcionarios municipales y no percibirán remuneración alguna por esta función), uno de los cuales la presidirá.

Serán sus cometidos:

a) asesorar respecto a que los destinos específicos de los inmuebles de la Cartera de Tierras, respondan a los establecidos;

b) asesorar respecto a la utilización del Fondo de Gestión Territorial, asegurando el cumplimiento de los fines dispuestos;

c) vigilar, en general, el funcionamiento y destino de los bienes de la Cartera de Tierras y de los valores del Fondo de Gestión Territorial.

Se consultará con la Comisión Especial Mixta, en forma previa a cualquier asignación de inmuebles pertenecientes a la cartera de tierras, así como para su enajenación.

Se consultará también la programación en la utilización de los recursos asignados al Fondo de Gestión Territorial.

Los informes y consultas que surjan de todo lo actuado por la Comisión Especial Mixta, serán elevados al Señor Intendente quien previo informe lo remitirá a la Junta Departamental, a efectos de la anuencia para la gestión de que se trate.