Normas aplicables. Los edificios que se construyan en el Departa­mento de Maldonado en las zonas indicadas en el Art. D.2 de la presente Ordenanza, deberán ajustarse en lo relativo a alturas, alineaciones y a normas especiales, a las normas que se establecen en esta sección.

Cuadros de parámetros. Los cuadros de cada sector, zona o subzona  establecerán los tipos de edificación permitida, las exigencias en materia de áreas y frentes mínimos de los predios y los parámetros referentes a las condiciones y usos del suelo que rijan en cada caso.

En los artículos siguientes se explicitan las abreviaturas y definiciones empleadas en dichos cuadros.

Superficie del terreno (ST). Es la que resulta del título de propiedad y del plano de mensura.

Cuando un predio pertenezca a más de una zona o subzona, se definen las superficies del predio correspondiente a cada una, las que se denominan ST1, ST2, etc. debiendo su suma ser igual a la que resulta del título de propiedad y del plano de mensura.

Las edificaciones deberán cumplir con los parámetros de edificación de la zona o subzona donde se implanten, pudiendo utilizar el total de la edificabilidad resultante de la suma de las correspondientes a cada una de ellas.

Se deberá indicar en el Plano de Ubicación las zonas o subzonas a que pertenece el predio, las áreas correspondientes a cada una de ellas y un cuadro con el cálculo de la edificabilidad total y la forma que se utilizará en el proyecto.

Frente del terreno (FT). Es la longitud del lado o lados que separan el predio de las vías o espacios públicos.

Área mínima de terreno por unidad locativa. Es el área de terreno necesaria para construir más de una Unidad Locativa en un mismo padrón. Para los programas de edificios con grandes superficies, como depósitos, locales comerciales, etc., se computará una unidad locativa por cada 100 m2 de área edificada.

Altura total de la edificación (HE).

Es la máxima altura de un edificio, medida a partir del nivel de referencia definido en cada zona, hasta el tope del pretil del último nivel (en el caso de cubiertas horizontales) o hasta el promedio de altura del último nivel (en el caso de cubiertas inclinadas). 

La altura máxima de cumbrera no podrá superar el 15% de la altura máxima, en una longitud mayor al 50% del desarrollo lineal de la fachada.

En los bloques de Altura Total de edificación (HE) = 9m o superior, sin aumentar el número de Plantas autorizadas o niveles en los parámetros de cada zona o subzona, la Altura total de la edificación (HE) podrá superar el 15% de la altura máxima admitida, condicionado a que el exceso de altura sea consecuencia, exclusivamente, del aumento en la altura interior de los locales.

La altura interior de estos locales no podrá ser mayor a 3.5m, con excepción del área destinada a Hall de acceso al edificio. En caso de que los parámetros de cada zona o subzona no establezcan el número máximo de Plantas autorizadas o niveles, ésta se obtendrá del cociente entre la Altura total de la edificación establecida por la norma y 2.60m (Número de Plantas autorizadas = HE/2.60m)

Nivel cero. En las zonas en que la Ordenanza refiera las alturas respecto a un punto, éste se considerará de acuerdo a lo establecido en cada caso. En los predios esquina, el nivel cero será el promedio de los niveles de los puntos de referencia en cada frente.

La altura total del edificio no podrá superar en más de 1,30 mts. al plano paralelo al perfil natural del predio a la altura máxima (HE) correspondiente a la zona.

Recta de comparación. La recta de comparación es una recta contenida en el plano vertical secante en el medio del volumen edificado y perpendicular al frente del predio. Está definida por el punto de intersección del límite del predio con el plano y el punto de intersección de éste con el límite opuesto de la manzana, ambos a nivel de vereda.

El nivel de vereda se definirá de acuerdo a lo establecido en el capítulo de Aceras. En los casos de calles con pavimento no definitivo, para el cálculo del nivel de vereda se considerarán 30 cms. por encima del nivel existente.

Cuando existan en el predio puntos que disten sobre una vertical más de 1.30 mts. respecto de la recta de comparación, ésta se podrá quebrar de acuerdo a la poligonal que una los referidos puntos.

La Intendencia podrá exigir el trazado de otras líneas que sirvan de referencia para la medición de la altura.

Desniveles pronunciados. En los casos en que la topografía del predio presente características especiales (pendientes o desniveles muy pronunciados), se trate de predios frentistas a dos calles, o cuando la Intendencia lo considere necesario, el proyecto deberá incluir altimetría y curvas de nivel del terreno cada metro, para poder apreciar si se respeta el espíritu de la Ordenanza en todos sus aspectos, fundamentalmente en lo que se refiere a la altura.

Los niveles deberán ser suscritos por un ingeniero agrimensor e incluirán un punto Repere que permanecerá incambiado hasta el final de la obra.

Subsuelo. Serán subsuelos todos los locales o sectores de ellos cuyos niveles de techo no superen 1.20 mts. con respecto a la recta de comparación o del nivel cero según corresponda.

Ocupación de retiros en subsuelos. Salvo disposición expresa en contrario, las zonas non edificandi podrán ser ocupadas por subsuelos, no pudiendo éstos superar las alturas máximas definidas por los capítulos de cercos y taludes.

Factor de ocupación del suelo (FOS). El FOS se expresa como porcentaje y es el resultado del cociente entre: el área cubierta proyectada en un plano horizontal  y la superficie del terreno. Los aleros Mayores de 90 cms.  se computarán como área cubierta.

En las normas particulares se establecen los valores máximos que puede alcanzar este parámetro en cada zona o subzona.

F.O.S. Subsuelo (FOS SS). El FOS SS se expresa como porcentaje y es el resultado del cociente entre: el área resultante de la proyección vertical sobre un plano horizontal de las construc­ciones realizadas por debajo del nivel de Planta Baja y la superficie del terreno.

En las normas particulares se establecen los valores máximos que puede alcanzar este parámetro en cada zona o subzona.

F.O.S. Verde (FOS V). El FOS V se expresa como porcentaje y es el resultado del cociente entre: el área enjardinada del predio y la superficie del terreno.

No son áreas enjardinadas las ocupadas por pavimentos, piscinas o canchas. En las normas particulares se establecen los valores mínimos que debe alcanzar este parámetro en cada zona o subzona.

F.O.S. Natural no Pavimentado (FOS NNP). El FOS NNP se expresa como porcentaje y es el resultado del cociente entre: el área de suelo natural del predio y la superficie del terreno.

No es suelo natural el área enjardinada ni la ocupada por pavimentos, piscinas y canchas.

En las normas particulares se establecen los valores mínimos que debe alcanzar este parámetro en cada zona o subzona.

Factor de ocupación total (FOT). El FOT se expresa como porcentaje y es el resultado del cociente entre: la sumatoria de las proyecciones  de las áreas de techo sobre cada piso o nivel y la superficie del terreno.- Se incluyen los espacios habitables del subsuelo, pero no las áreas sin techar y las destinadas a salas de máquinas, subestaciones de UTE, instalaciones de ascensores, tanques de agua y piscinas, así como otras que se establecen en la presente Ordenanza.- Los espacios de altura múltiple se computan una sola vez.

En las normas particulares se establecen los valores máximos que puede alcanzar este parámetro en cada zona o subzona.

Área computable en FOT.

A los efectos del cómputo del FOT, no se incluirán las áreas edificadas en subsuelo destinadas a garajes, circulaciones generales y servicios complementarios tales como: lavaderos, salas de juego, depósitos, vestuarios de mucamas, etc, y en general aquellas áreas que no se destinen directamente a casa habitación o a local comercial. Deberá computarse todo local que sea requerido por la normativa para el funcionamiento del edificio y el hall de acceso.

En el nivel de azotea, por encima de la altura de edificación establecida en el cuadro paramétrico correspondiente y  respetando el gálibo en todas las fachadas que sean  frentistas a la calle, podrán construirse servicios  secundarios, por ejemplo: barbacoa, baño, kitchenette, servicios complementarios del equipamiento de azotea, y su acceso será, exclusivamente, a través de circulaciones generales del edificio.

No se permitirá su uso con locales habitables (dormitorios, suites, comedor, estar, etc.) y la altura interior máxima permitida es de 2.60m.

Desde el punto de vista paramétrico se considerará que:

1) Tanques de agua, salas de máquinas de ascensores, escaleras de salida a azotea, y los locales ubicados por debajo de estos, no se computarán en el FOT.

2) Locales secundarios no comprendidos en la proyección del tanque de agua se computarán en el FOT y sumada su superficie con la de los locales del numeral 1 podrán ocupar un 20% del área de azotea.

La altura máxima de  tanque de agua y de las salas de máquinas será de 6m medidos desde el nivel de azotea. En caso que el diseño de la instalación hidráulica demande un tanque de agua con altura superior a la establecida en el inciso precedente, deberá justificarse la solicitud con la presentación del Cálculo Hidráulico correspondiente.

La azotea podrá equiparse con:

- Pérgolas caladas en un 70% con una altura máxima de 3 metros;

- Piscinas o hidromasajes con una altura máxima de 1 metro;

- Decks con altura máxima de 1 metro;

- Vidrios perimetrales transparentes (cortavientos) con altura máxima de 2 metros.

Todas las alturas se medirán a partir del nivel de azotea.

Las pérgolas, los deck y cualquier otro equipamiento que se ubique en el nivel de azotea (con excepción de los vidrios perimetrales) deberán respetar el gálibo.

Las parrillas y sus chimeneas deberán ubicarse contiguas al volumen de las escaleras, tanques de agua, etc. No se permite su construcción exenta del área de servicio y su superficie será computada en el 20% definido precedentemente.

Salientes. Son las construcciones abiertas o cerradas en voladizo, realizadas sobre el nivel de planta baja.

Cuando el área del frente de las salientes no supere el 30% de la superficie de la fachada correspondiente y su destino sea el de terraza o similar, las salientes no se computarán en los cálculos del FOT y del FOS.

Para el cálculo del área de las salientes, se considerará una altura mínima de los antepechos de 90 cms. desde el nivel de piso terminado de la saliente.

En las normas particulares, para cada zona y subzona se establecerá:

a) La saliente máxima en área de retiros, con respecto al plano determinado por la línea de edificación;

b) Los retiros sobre los que se pueden construir y el porcentaje de fachada que puede ser ocupado;

c) La altura libre mínima que debe respetarse. Si no hay especificaciones en contrario, se entenderá que debe superarse los 2,75 mts. a partir del punto más alto del cordón de la vereda.

Gálibo. Cuando la Ordenanza exija gálibo para la última planta, ésta deberá estar retirada 45º respecto al nivel de la cara superior de la cubierta del piso inferior y la línea de retiro.

Penthouse. En aquellos edificios cuya altura sea de 36 mts. o más, podrá construirse otra planta adicional de altura máxima exterior de tres mts., cuyas líneas de fachadas estén retiradas con respecto a las líneas o plomo de las fachadas del volumen en un ángulo de cuarenta y cinco grados como mínimo.

Retiro. Es la distancia mínima entre los límites del terreno y las construcciones. En las áreas resultantes no se permitirán edificaciones, excepto aquellas que reglamentariamente se autoricen y los pavimentos, bancos, jardines, parrillas, fuentes, estanques y en general construcciones no techadas cuya altura no supere las establecidas por el Capítulo de Cercos.

Retiros frontales (RF) son los retiros que enfrentan a las vías y espacios públicos.

Retiros de fondo (RFo) son los correspondientes a los lados opuestos al frente.

Retiros laterales (RL) son los correspondientes a los demás lados del terreno, incluyendo los  adyacentes al frente.

En caso de acceso vehicular por un retiro lateral, éste no podrá ser inferior a 3 mts. en ningún punto.

Las pérgolas podrán ocupar retiros laterales y de fondo, no pudiendo sobrepasar la altura promedial de 3 mts. en Planta Baja.

En el retiro frontal no se permite la construcción de pérgolas, accesos cubiertos, Canopy, etc. El acceso solo podrá cubrirse con una marquesina, sin apoyos, en voladizo y con un máximo de volado de 3.00 m.

En las zonas en que los retiros estén condicionados por las alturas de la edificación, éstos podrán ser proporcionales a las diferentes alturas de los volúmenes edificados, con el mínimo establecido para la edificación baja en los parámetros respectivos.

En retiro frontal, en el límite de propiedad sobre la vía pública se permitirá en carácter precario y revocable sin derecho a indemnización:

a) la construcción de pórticos de acceso con un ancho o profundidad máximo de un metro, superficie cubierta máxima de cuatro metros cuadrados y altura menor o igual a tres metros. La sección máxima de las pilastras de apoyo será 0,40m x 1,00m (siendo 0,40m el ancho máximo sobre el límite del predio).

b) en predios mayores o iguales a 3000mc podrán instalarse Cabinas de Vigilancia con una superficie máxima de 2mc. En áreas balnearias no se permitirá la instalación de cabinas prefabricadas de fibra de vidrio o similar.

c) en Clubes de Campo, Urbanizaciones en Propiedad Horizontal, Polos Logísticos y predios industriales, respetando un retiro frontal de 6 metros, podrá construirse un local de Control de acceso con una superficie máxima de 20mc, incluido un baño conformado exclusivamente por lavabo e inodoro y en ambas circulaciones vehiculares cubiertas no mayores a 12mc cada una.

Retiros especiales. En las propiedades linderas a caminos públicos, fuera de las plantas urbanas y suburbanas, no se podrá levantar construcciones de clase alguna dentro de una faja de 15 mts. de ancho a partir del límite de la propiedad privada con la faja de dominio público.

Frente a las rutas nacionales, dicha faja tendrá un ancho de 25 mts., con excepción de las rutas nacionales 8 y 9 frente a las que tendrá un ancho de 40 mts.

Los retiros sobre las sendas o pasajes peatonales, aprobados como tales en los respectivos fraccionamientos, serán iguales a los retiros laterales exigidos en cada zona. Como mínimo, el área de retiro frontal non edificandi será una faja paralela e inmediata a la senda peatonal lindera de dos metros de profundidad.

Los retiros con respecto a los predios públicos de uso público, serán como mínimo iguales a los retiros frontales que se exijan en cada zona.

Los retiros sobre la costa serán como mínimo de seis metros.

Servidumbre por líneas de conducción de energía eléctrica. Cuando por un predio o por sus proximidades, pasen líneas aéreas o subterráneas de conducción de energía eléctrica de alta tensión,  éstas deberán indicarse en los planos de ubicación y agregarse un certificado de UTE, en el que se indique las servidumbres "non edificandi" y demás limitaciones que le correspondan a ese padrón.

Servidumbre frente a cauces de agua. Para las edificaciones y fraccionamientos en predios frentistas a zonas contiguas a los cauces de agua de dominio público o fiscal del Departamento, se establece  una servidumbre "non edificandi" dentro de la faja de 150 mts. contigua a dicho cauce. Esta faja se contará a partir del álveo o línea superior de la ribera, definido por los artículos 36 y 37 del Código de Aguas.-

Será requisito indispensable para la aprobación del permiso municipal respectivo, la cesión al dominio público de la faja de 150 mts. antes mencionada.

Esta servidumbre no se aplicará para los núcleos urbanos ya constituidos, de acuerdo a lo que establezca la reglamentación.

Frentistas a una vía de tránsito. Un predio es frentista a una vía de tránsito cuando su límite catastral es colindante con dicha vía.

Un edificio es frentista a una vía de tránsito cuando está implantado en un terreno frentista a dicha vía y cumpla además con las condiciones específicas que exijan las normas  aplicables a dicho predio.

Los solares frentistas a una vía de tránsito vehicular y a una senda peatonal, cuando éstas se crucen, no serán considerados predios esquinas a los efectos de la aplicación del retiro de fondo correspondiente.

Tipos de agrupamiento.

Unidad Locativa Aislada: Es la vivienda, local comercial, etc., que cumpla con la condición de ser la única construcción en el padrón. Podrá tener construcciones complementarias, pero siempre en régimen común.

Conjunto de Unidades Locativas Aisladas: es el agrupamiento de viviendas, locales comerciales, etc., funcionalmente independientes y construidos en un mismo padrón, que satisfagan las separaciones mínimas y promediales entre todos los volúmenes.

Unidad Locativa Apareada: es un par de unidades locativas independientes, construidas en un mismo padrón, que conformen un volumen único o que no guarden entre sí, la separación mínima o promedial exigida para unidades locativas aisladas.

Conjunto de Unidades Locativas Apareadas: Son pares de unidades locativas, construidas en un mismo padrón, que satisfagan las separaciones mínimas y promediales entre todos los volúmenes.

Bloque: Es un agrupamiento de tres o más unidades locativas independientes, construidas en un mismo padrón, que conformen un volumen único o que no guarden entre sí la separación mínima o promedial exigida.

Conjunto de Bloques: es el grupo de bloques, construidos en un mismo padrón, que satisfagan las separaciones mínimas y promediales entre todos los volúmenes.

Los conjuntos de unidades locativas aisladas, apareadas y de bloques se regirán por los parámetros de construcción de las unidades aisladas, apareadas y de bloques respectivamente, con la excepción del área mínima de predio y del frente del terreno que podrán fijarse diferencialmente en los cuadros correspondientes.

Las normas de cada zona especificarán las separaciones mínimas y promediales  exigibles entre volúmenes.

Tipos de bloques. Según su altura, los bloques se dividirán en los siguientes tipos:

a) Bloque Bajo (Bb): con una altura tope de 13,6 mts.;

b) Bloque Medio (Bm): con altura Mayor a 13,6 mts. e inferior a 28mts.;

c) Bloque Alto (Ba): Mayor de 28 mts.. En los Bloques Altos todas las  fachadas deberán contar con similar nivel de diseño. En el permiso de construcción se graficarán todas las fachadas y la División de Control Edilicio podrá observar aquellas que por sus características no se adecuen a lo establecido precedentemente.